Mál nr. 109/2011
Miðvikudaginn 16. nóvember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 109/2011:
A og B
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 15. ágúst 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 29. júní 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 29. júní 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 19.650.000 kr. Var íbúð kærenda metin tvisvar sinnum af löggiltum fasteignasala, að beiðni Íbúðalánasjóðs. Í fyrra skiptið nam verðmat íbúðarinnar 20.500.000 kr. Seinna verðmat fasteignarinnar nam 22.000.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 24.091.349 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eru eigendur bifreiðarinnar X metin á 237.337 kr. og bifreiðarinnar Z metin á 448.310 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 16. ágúst 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 1. september 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 7. september 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur kæra niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. ágúst 2011, segja kærendur að þann 14. apríl 2011 hafi starfsmaður fasteignasölunnar D framkvæmt verðmat á fasteign þeirra fyrir hönd Íbúðalánasjóðs. Niðurstaða verðmatsins var 20.500.000 kr. Þann 14. júní 2011 hafi starfsmaður fasteignasölunnar F einnig framkvæmt verðmat á íbúðinni fyrir hönd Íbúðalánasjóðs, en niðurstaða þess verðmats hafi verið 22.000.000 kr.
Kærendur telja að ekki hafi verið skýrð ástæða þess að Íbúðalánasjóður hafi talið ástæðu til þess að óska eftir tveimur verðmötum á íbúðinni. Kærendur vísa til símtals við starfsmann í þjónustuveri sjóðsins sem hafi veitt þeim þær upplýsingar að sennilega væri um að ræða úrtak íbúða sem væru metnar í tvígang í því skyni að kanna réttmæti verðmata hjá þeim fasteignasölum er Íbúðalánasjóður hafi leitað til. Kærendur telja að ekki liggi fyrir hvort svo hafi verið í tilviki þeirra eða hvort aðrar ástæður skýri þörfina á tveimur verðmötum. Það er einnig mat kærenda að fyrri skoðun fasteignasala hafi verið nákvæmari í samanburði við seinna mat fasteignasala á íbúð þeirra, en að öðru leyti segjast kærendur ekki hafa haldbærar skýringar á mismuni verðmatanna.
Kærendur vísa til niðurstöðu Íbúðalánasjóðs sem barst þeim með bréfi, dags. 29. júní 2011. Þar komi fram að umsóknin hefði verið samþykkt og að miðað hafi verið verðmat íbúðar sem 21.5000.000 kr. Samkvæmt þeirri niðurstöðu nemi niðurfærsla lána kærenda alls 30.702 kr.
Þá segja kærendur að þau hafi óskað eftir nánari upplýsingum um verðmat Íbúðalánasjóðs á íbúð þeirra þann 3. ágúst 2011. Kærendum hafi þá borist afrit af báðum verðmötum fasteignasala ásamt þeirri skýringu að þegar ákvörðunarnefnd Íbúðalánasjóðs telji að endurskoða megi verðmat frá fasteignasala sé eign verðmetin aftur og miðað sé við meðaltal beggja mata.
Kærendur vísa til samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 sem Íbúðalánasjóður er aðili að. Þar kemur fram í 3. tölul. 1. gr. að „Við mat á verðmæti fasteigna skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Ef kröfuhafi telur að skráð fasteignamat fyrir 2011 gefi ekki rétta mynd af verðmæti eignarinnar kallar hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað.“ Kærendur vísa til þess að fyrir liggja tvö verðmöt á íbúðinni sem eru unnin fyrir viðkomandi kröfuhafa. Við endurútreikning lána hafi verið miðað við meðaltal verðmata en ekki annað hvort verðmatanna.
Kærendur telja að með því að miða endurútreikning Íbúðalánasjóðs á lánum þeirra við aðra tölu en verðmat eða skráð fasteignamat sé sjóðurinn ekki að afgreiða umsókn þeirra í samræmi við framangreint samkomulag lánveitenda. Fjárhæðin 21.250.000 kr. sé ekki samkvæmt verðmati og eigi því ekki að miða við hana í endurútreikningi sjóðsins. Kærendur gera þá kröfu að endurútreikningur miðist við skráð fasteignamat íbúðar eða verðmat fasteignasala, en ekki meðaltal ólíkra verðmata, enda sé sú tala ekki raunverulegt verðmat. Jafnframt telja kærendur eðlilegt að sjóðurinn rökstyðji það hvort verðmatið sé stuðst við, sé niðurstaðan sú að útreikningur miðist við annað hvort þeirra.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður vísar til þess að skv. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998, þá hefur Íbúðalánasjóður gert samkomulag við Félag fasteignasala þar sem allir félagsmenn eiga kost á því að verðmeta eignir og hafi sjóðurinn áskilið sérstakt form á verðmötum til samræmingar.
Íbúðalánasjóður áréttar að þegar verðmat berst sjóðnum er það yfirfarið af starfsmönnum sjóðsins og borið saman við fyrirliggjandi gögn, svo sem fasteignamat, uppreiknað fyrra kaupverð íbúðar miðað við vísitöluþróun og meðalfermetraverð íbúða á viðkomandi svæði. Ef frávik verðmats frá samanburðargögnum gefur tilefni til, hvort sem það er hærra eða lægra, þá er óskað eftir verðmati annars fasteignasala og meðaltalsfjárhæð lögð til grundvallar afgreiðslu.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kærenda í tengslum við umsókn þeirra um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á íbúð þeirra.
Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað.
Fyrir liggur að kærði nýtti sér þessa heimild og leitaði til tveggja löggiltra fasteignasala sem gáfu slík vottorð um verðmæti fasteignarinnar. Fyrra verðmatið er dagsett 15. apríl 2011 þar sem íbúð kærenda var metin að fjárhæð 20.500.000 kr. Seinna verðmatið er dagsett 15. júní 2011 þar sem íbúð kærenda var metin að fjárhæð 22.000.000 kr. Við afgreiðslu kærða hafi verið miðast við meðaltal þessara tveggja verðmata.
Af hálfu kærenda hefur verið á því byggt að Íbúðalánasjóði hafi ekki verið heimilt að leita eftir öðru verðmati fasteignasala þegar slíkt mat hafi þegar legið fyrir. Einnig að kærða hafi verið óheimilt að styðjast við meðaltal beggja verðmata sem viðmiðunarfjárhæð við endurútreikning láns þeirra hjá sjóðinum. Kærendur telja að með því sé sjóðurinn ekki að afgreiða umsókna þeirra í samræmi við samkomulag lánveitenda frá 15. janúar 2011.
Samkvæmt framangreindum reglum var Íbúðalánasjóði heimilt að óska eftir verðmati fasteignasala. Ber til þess að líta að Íbúðalánasjóður stóð að verðmatinu og leitaði til löggilts fasteignasala sem mat verðmæti íbúðar kærenda. Kemur fram í verðmati umrædds fasteignasala frá 15. apríl 2011 að verð fasteignar ráðist af mörgum þáttum, meðal annars opinberum tölulegum upplýsingum, samanburði við sölur sambærilegra eigna, stærð, gerð, staðsetningu, nýtingu, aldri, ástandi og markaðsaðstæðum á hverjum tíma. Hafi fasteignin verð verðmetin eftir bestu samvisku og þekkingu og hafi sá sem það gerði engra hagsmuna haft að gæta varðandi matið. Sætti Íbúðalánasjóður sig ekki við það mat og óskaði eftir nýju mati annars fasteignasala sem mat fasteignina við hærra verði. Var við afgreiðslu umsóknar kærenda miðað við meðaltal fyrrgreindra verðmata, til hagsbóta fyrir kærendur.
Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að kærði metur hvort hann kalli eftir vottorði löggilts fasteignasala og hefur því verið gefið aukið vægi við mat á fasteignum umsækjenda um niðurfærslu lána. Mat löggilts fasteignasala er byggt á skoðun þeirrar tilteknu fasteignar sem um ræðir og er að því marki nákvæmara en opinbert skráð fasteignamat þeirrar fasteignar sem um ræðir. Við úrlausn málsins verður jafnframt litið til þess að enn hafa ekki verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar, þar á meðal verðmat fasteigna, svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna. Af orðalagi 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 má ráða að telji Íbúðalánasjóður að skráð fasteignamat vegna ársins 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti fasteignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Samkvæmt framansögðu ber Íbúðalánasjóður einn ábyrgð þess að slíks mats sé aflað við framangreindar aðstæður. Ekkert kemur fram í lögum nr. 29/2011 hvernig markaðsverð fasteigna verður fundið eða hvort heimilt sé að leita til tveggja eða fleiri fasteignasala, eða hvernig skuli farið með umsóknir þar sem aflað hefur verið tveggja vottorða löggilts fasteignasala, meðal annars út frá reglum um samræmi og jafnræði umsækjenda. Ákvörðun um slíkt hvílir hjá Íbúðalánasjóði samkvæmt skýru orðalagi 3. mgr. 1. gr. laganna. Af því leiðir að staðfesta verður hina kærðu ákvörðun.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á íbúðinni að C, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal