Mál nr. 7/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 7/2004
Ákvarðanataka. Frágangur á lóð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 11. febrúar 2004, beindi G hdl. f.h. húsfélagsins L, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Á, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð E f.h. gagnaðila, dags. 1. mars 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. mars 2004 og frekari athugasemdir gagnaðila, dags. 6. apríl 2004 lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. júní 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið L. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 17. apríl árið 2000, er L atvinnuhúsnæði sem skiptist í níu eignarhluta. Gagnaðili er eigandi þriggja eignarhluta, alls 47,47 hundraðshluta heildareignarinnar. Ágreiningur er um lokaframkvæmdir við stoðvegg á lóð hússins, þ.e. framkvæmdir ofan á stoðvegginn og á svæðinu milli hans og hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að samþykki einfalds meirihluta eigenda nægi til að ráðast í lokaframkvæmdir við stoðvegg og því sé ákvörðun húsfundar frá 26. ágúst 2003 um lokafrágang lögmæt og bindandi fyrir gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að forsaga málsins sé sú að með bréfi, dags. 18. mars 1999, hafi byggingarfulltrúinn í X vakið athygli húsfélagsins á hættuástandi stoðveggjar við húsið og beint þeim tilmælum til félagsins að hafist yrði handa við að endurbyggja vegginn og ganga frá lóðinni í heild. Á húsfundi 19. apríl 2002 hafi verið tilkynnt að búið væri að teikna upp stoðvegginn og að fyrir lægi óformlegt tilboð í framkvæmdirnar að fjárhæð 7.561.000 krónur. Fundarmönnum hafi fundist það hátt og samþykkt að fela stjórninni að afla frekari tilboða og ganga til samninga við verktaka um allt að 7.500.000 krónur fyrir verkið en að öðrum kosti boða til nýs húsfundar. Stjórnin hafi tekið tilboði verktaka, að fjárhæð 5.774.800 krónur, um að fjarlægja gamla stoðvegginn og reisa nýjan í samræmi við teikningu sem samþykkt hafi verið 26. nóvember 2002. Frekari frágangur hafi ekki verið innifalinn í því tilboði. Var samningur þessi undirritaður 9. desember 2002 af stjórn húsfélagsins þ.á m. af umboðsmanni gagnaðila. Framkvæmdir þessar drógust langt fram á árið 2003 en er nú lokið og hafi að fullu verið greitt fyrir þær. Enginn ágreiningur sé um þær. Nú þurfi hins vegar að ljúka frágangi í samræmi við samþykkta teikningu, dags. 26. nóvember 2002, og ákvörðun húsfundar frá 26. ágúst 2003, en ágreiningur sé með eigendum vegna þess.
Fram kemur í álitsbeiðni að á húsfundi 10. júní 2003 hafi verið rætt um lokafrágang við stoðvegginn. Formaður hafi lagt til að haldið yrði áfram framkvæmdum í samræmi við samþykkta teikningu og kostnaðaráætlun sem fram hafi komið á húsfundi 19. apríl 2002. Þetta hafi verið samþykkt af öllum sem mættir voru nema gagnaðila en hann vildi skoða málið betur. Með bréfi, dags. 18. júní 2003, hafi gagnaðili mótmælt fyrirhuguðum lokaframkvæmdum og sagt að hann hafi ekki verið boðaður til funda vegna lokafrágangs. Þessari fullyrðingu er alfarið vísað á bug í álitsbeiðni enda hafi hann verið á fundinum 10. júní 2003, sem og á upphaflegum húsfundi um málið 19. apríl 2002. Endanleg ákvörðun hafi heldur ekki verið tekin um lokaframkvæmdirnar fyrr en á húsfundi 26. ágúst 2003. Í bréfinu komi einnig fram að gagnaðili hafi einungis samþykkt samninginn um niðurrif og uppbyggingu nýs skjólveggjar og að honum hafi verið ókunnugt um teikningu samþykkta 26. nóvember 2002. Er þessari fullyrðingu hans alfarið vísað á bug í álitsbeiðni enda hafi teikningin legið fyrir þegar gengið var til samninga um stoðvegginn sem gagnaðili skrifaði undir. Í álitsbeiðni er bent á að um byggingarleyfisskylda framkvæmd hafi verið að ræða og því nauðsynlegt að leggja fram teikningu af stoðveggnum til að fá byggingarleyfi.
Í álitsbeiðni er aðstæðum og ástandi lóðarinnar nánar lýst. Fram kemur að nú sé lóðin milli húss og stoðveggjar að öllu leyti ófrágengin. Næst húsinu sé sprungin og illa farin gangstétt. Mikill hæðarmismunur sé á stéttinni og svæðinu milli hennar og stoðveggjarins. Þá nái stéttin ekki út í enda og tengist ekki bílaplani. Handrið vanti ofan á stoðvegginn en skylda sé skv. byggingarreglugerð að hafa handrið ofan á veggnum. Brún stoðveggjarins sé um það bil 40 cm há en hann nái á hluta um það bil fjóra metra niður og því stafi mikil slysahætta af honum. Á húsfundinum 26. ágúst 2003 hafi verið lagt fram tilboð í lokafrágang að fjárhæð 2.627.767 krónur. Allir eigendur hússins hafi verið mættir á fundinn og tilboðið verið samþykkt af eigendum sex eignarhluta sem samtals eigi 52,53 hundraðshluta hússins. Gagnaðili hafi greitt atkvæði á móti og látið bóka eftir sér að hann teldi að allir eigendur eða a.m.k. 2/3 hlutar eigenda þyrftu að samþykkja framkvæmdina.
Í álitsbeiðni er fyrirhuguðum framkvæmdum lýst nánar og sagt að þær lausnir sem fram komi í tilboðinu hafi verið hugsaðar út frá því að gera framkvæmdina sem ódýrasta. Fjarlægja eigi stéttina við húsið og leggja hellur í staðinn enda sé það ódýrara heldur en að lagfæra stéttina sem fyrir er. Svæðið á milli hússins og skjólveggjarins verði hellulagt að miklu leyti og undir hellurnar verði settar lagnir fyrir snjóbræðslukerfi inn fyrir vegg. Næst stoðveggnum sé ætlunin að setja kröpusand. Ekki sé gert ráð fyrir neinum gróðri í þessari framkvæmd, eins og sjáist af tilboðinu, þótt gert sé ráð fyrir honum á teikningunni. Handrið verði sett ofan á stoðvegginn. Við enda stoðveggjarins verði settur trépallur. Ástæða þess sé tvíþætt. Annars vegar sé það ódýrari lausn en að helluleggja allt svæðið. Hins vegar sé gert ráð fyrir því að sett verði stálhandrið að öðru leyti ofan á stoðvegginn en með þessu móti sé hægt að nota veggi trépallsins sem handrið við hornið á veggendanum og sé það ódýrari lausn en að setja stálgrindverk/handrið alla leið.
Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á umræddum húsfundi sé nægjanlegt fyrir þeirri ákvörðun sem um er deilt, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994, enda ekki um að ræða framkvæmdir sem gangi lengra eða eru umfangsmeiri eða dýrari en venjulegt og eðlilegt geti talist. Þar sem tillagan hafi verið samþykkt með 52,53 hundraðshlutum atkvæða gegn 47,47 hundraðshlutum teljist hún samþykkt og bindandi fyrir gagnaðila.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ljóst hafi verið þegar á árinu 2002 að verulegur ágreiningur væri milli eigenda hússins um umræddar lokaframkvæmdir. Af fundargerð stjórnarfundar þann 16. maí 2002, en á þann fund hafi fulltrúi gagnaðila ekki getað mætt, hafi honum orðið ljóst að lokaframkvæmdin yrði óþarflega kostnaðarsöm og úr takti við annað skipulag á lóðinni. Þessu áliti gagnaðila hafi verið komið á framfæri við alla hlutaðeigandi aðila með tölvupósti þann 29. maí 2002. Eftir aðalfund 10. júní 2003 var ljóst að reynt yrði að keyra lokaframkvæmdir í gegn án tillits til afstöðu gagnaðila. Bréf, dags. 18. júní 2003, hafi verið sent í kjölfar þess fundar og fyrirhuguðum lokaframkvæmdum mótmælt. Í bréfi, dags. 19. ágúst 2003, til allra hlutaðeigandi hafi gagnaðili lagt til að fenginn yrði fagaðili til að leggja fram tillögu um lokafrágang sem væri í anda hugmynda gagnaðila og sem gagnaðili taldi sig hafa vissu fyrir að yrði umtalsvert ódýrari en fyrirhuguð framkvæmd. Engu þessara bréfa hafi verið svarað.
Í greinargerðinni kemur einnig fram að gagnaðili telur ljóst að tveir af þremur stjórnarmönnum húsfélagsins hafi ekki séð teikningar þær sem samþykktar voru 26. nóvember 2002, fyrr en á aðalfundinum í júní 2003, annars vegar fulltrúi gagnaðila sem sé gjaldkeri húsfélagsins og hins vegar ritari húsfélagsins. Þessar teikningar hafi verið gerðar í október og nóvember 2002 og séu ekki sömu teikningar og fulltrúi gagnaðila hafi séð og notaðar hafi verið við tilboðsgerð þess hluta verksins sem lokið er. Teikningarnar sem samþykktar hafi verið 26. nóvember 2002 hafi aldrei verið lagðar formlega fram til umfjöllunar í stjórn félagsins og því aldrei verið samþykktar af nokkrum eiganda. Það sé rangt sem fram komi í álitsbeiðni að tilboð það sem tekið hafi verið í fyrri hluta verksins hafi verið í samræmi við teikningu samþykkta 26. nóvember 2002, enda hafi verið samþykkt að ganga til samninga við verktakann á stjórnarfundi 20. júní 2002. Tilboðið hljóti því að hafa verið í samræmi við einhverja aðra teikningu, trúlega þá sem ritari stjórnar segist í tölvupósti, dags. 11. júní 2003, hafa tekið að sér að ná í, tilbúna og samþykkta, í júní 2002. Það geti heldur ekki verið rétt að sú teikning hafi verið samþykkt, þar sem aðeins ein teikning hafi verið samþykkt af byggingarfulltrúa á árinu 2002, þann 26. nóvember. Sú teikning hafi verið „toguð“ út úr formanni stjórnar á aðalfundi 10. júní 2003. Í greinargerðinni kemur fram að sneiðmynd af stoðvegg og tillögur/vinnuteikningar frá fyrri árum séu einu teikningarnar sem fulltrúi gagnaðila hafi séð.
Gagnaðili krefst þess í greinargerð að fá að leggja fram faglega tillögu að skipulagi sem sé í einu og öllu í samræmi við nútíma byggingarstaðla og hefðir, en töluvert ódýrari en sú framkvæmd sem sé í burðarliðnum. Þeir sem óski eftir breytingum umfram þær sem lagðar verði fram samkvæmt skipulagi þessu taki á sig þann umframkostnað sem af því hljótist. Þá krefst gagnaðili þess að viðurkennt verði að ákvörðun um hinar umþrættu framkvæmdir við lokafrágang þurfi a.m.k. 2/3 hluta atkvæða eigenda sbr. 2. tl. (sic) B-liðar 41 gr. laga nr. 26/1994. Þar komi fram að 2/3 hluta atkvæða þurfi þegar gerðar eru endurbætur á sameign sem ekki breyta sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30 gr. sömu laga. Sé litið til fyrra útlits þá séu hinar nýju framkvæmdir veruleg breyting og þurfi í raun samþykki allra. Framkvæmdir þær sem ætlunin sé að fara út í nú séu ekki á upphaflega samþykktri teikningu, sbr. 1. mgr. 30 gr. laga nr. 26/1994. Fráleitt sé að telja þessar umdeildu framkvæmdir nú vera smávægilegar sbr. 3. mgr. 30 gr. laga nr. 26/1994.
Í greinargerðinni kemur fram að gagnaðili telur ekki réttlætanlegt að sniðganga eiganda 47,47 hundraðshluta í eigninni vegna framkvæmda sem kosta milljónir króna. Hann bendir á að þær valdi verulegum breytingum frá fyrra skipulagi og séu í engu samræmi við annað skipulag á lóðinni. Um sé að ræða endurbætur, breytingar og nýjungar sem gangi munu lengra og séu mun dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Framkvæmdirnar séu mjög sérstakar og hafi ekkert með eðlilegan rekstur sameignar að gera og þjóni augljóslega hagsmunum tveggja eignarhluta langt umfram annarra. Fyrirhugaðar breytingar hafi auk þess augljóslega í för með sér verulega aukið viðhald sem ekki hafi verið fyrir hendi áður. Þá bendir gagnaðili á að allir hlutaðeigandi hafi samþykkt á aðalfundi árið 2003 að setja upp handrið samkvæmt fyrirliggjandi tilboði og í höndum formanns húsfélagsins að hefja framkvæmdir við það.
Í athugasemdum sínum við greinargerð gagnaðila bendir álitsbeiðandi á umræddar framkvæmdir við stoðvegg hafi verið til umfjöllunar hjá húsfélaginu allt frá því að bréf byggingarfulltrúa, dags. 18. mars 1999, barst. Um tvenns konar teikningar sé að ræða í málinu. Annars vegar teikningu arkitekts sem A hafi verið falið að gera á húsfundi 9. nóvember 1999, lögð fram á húsfundi 19. apríl 2002 og samþykkt af byggingafulltrúa 26. nóvember 2002. Hins vegar verkfræðiteikning sem gerð hafi verið á grundvelli arkitektateikningarinnar til byggingar stoðveggjarins. Enginn ágreiningur sé um þá teikningu enda hafi veggurinn verið reistur í samræmi við hana og greiddur af öllum eigendum.
Því er mótmælt að gagnaðili hafi aldrei séð umræddar teikningar. Í samningi vegna fyrri hluta verksins sé sérstaklega vísað til verkfræðiteikninganna sem unnar séu á grundvelli arkitektateikninganna. Arkitektateikningarnar hafi verið lagðar fram á húsfundi 19. apríl 2002 og þá hafi gagnaðili fengið þær afhentar. Er bent á tölvupóstsendingar til stuðnings þessum fullyrðingum, en með tölvupósti, dags. 15. júlí 2002, hafi formaður húsfélagsins beðið gagnaðila um að láta sig hafa ljósrit af þessum teikningum þar sem leita þurfi betri tilboða í gerð verkfræðiteikninganna. Gagnaðili hafi svarað þessum tölvupósti 19. júlí 2002. Þetta séu þær teikningar sem lagðar hafi verið inn til byggingarfulltrúa til samþykktar. Þá fylgir með athugasemdum álitsbeiðanda yfirlýsing ritara húsfélagsins þar sem segir að hann hafi séð allar þær teikningar sem fram hafa komið vegna framkvæmdum við stoðvegg og greitt þeim atkvæði sitt.
Í frekari athugasemdum sínum mótmælir gagnaðili því að teikningar þær sem lagðar hafi verið fram á húsfundi 19. apríl 2002 séu þær teikningar sem samþykktar hafi verið hjá byggingarfulltrúa 26. nóvember 2002. Máli sínu til stuðnings bendir gagnaðili á að á aðalfundi 10. júní 2003 hafi allir eigendur samþykkt að setja strax handrið á stoðvegginn á grundvelli tilboðs sem fyrir lá. Handriðsframkvæmdin hafi verið aðskilinn verkþáttur en sé nú samkvæmt hinum samþykktu teikningum orðinn hluti af lokafrágangi milli hússins og stoðveggjarins. Þetta sé skýringin á því hvers vegna ekki hafi verið farið í framkvæmdir við handrið og sanni að arkitektsteikningin hafi tekið breytingum frá einum tíma til annars og án formlegrar umfjöllunar í stjórn húsfélagsins. Tölvupóstsendingar þær sem vitnað sé til eigi sér þá skýringu að fulltrúi gagnaðila hafi verið með verkfræðiteikningar í fórum sínum, þar sem honum hafi verið falið að leita tilboðs í framkvæmdirnar hjá tilteknum aðila en mat manna hafi verið að það tilboð væri of hátt. Í tölvupóstinum biðji formaður sig um afrit af verkfræðiteikningu til að geta sjálfur leitað hagstæðari tilboða í framkvæmdirnar sem slíkar.
III. Forsendur
Í máli þessu er ekki deilt um nauðsyn þess að ljúka þeim framkvæmdum sem hafnar eru við stoðvegg og frágang lóðarinnar heldur deilt um útfærslu og kostnað framkvæmdanna og atkvæðismagn.
Samkvæmt ákvæði 57. gr. laga nr. 26/1994 er hlutverk og tilgangur húsfélaga aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar, þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist.
Í 41. gr. laga nr. 26/1994 er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B- og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr.
Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar, þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.
Ein af meginskyldum húsfélags er, eins og að framan greinir, að sjá um viðhald og endurbætur á sameigninni. Á upphaflegum teikningum af húsinu er lóðin ekki skipulögð ef frá er talin skipulagning bílastæða og er hún enn ófrágengin. Kærunefnd telur að ætla verði húsfélaginu nokkurt svigrúm til að ganga þannig frá lóð að hún hæfi húsi og sé í samræmi við nánasta umhverfi. Er það mat nefndarinnar að sú framkvæmd sem húsfundur samþykkti að ráðast í sé hvorki svo umfangsmikil né kostnaðarsöm að hún útheimti samþykki allra eigenda skv. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 6. tölul. A-liðar 41. gr. sömu laga. Þá er ekki unnt að fallast á með gagnaðila að tillagan sé þess eðlis að hún falli undir 3. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd lítur svo á að tillaga um útfærslu og kostnað á þegar samþykktum framkvæmdum sé eðlilegur þáttur í rekstri sameignarinnar og til þess fallin að auka verðgildi eignarinnar. Hún þjónar þannig sameiginlegum hagsmunum allra eigenda þegar til lengri tíma er litið. Tillagan fellur því undir D-lið 41. gr. laga nr 26/1994 sem samþykki einfalds meirihluti miðað við hlutfallstölu nægir til að taka.
Aðilar deila um hvort teikning sú sem samþykkt var af byggingarfulltrúa 26. nóvember 2002 hafi verið lögð fyrir húsfélagsfund og samþykkt þar. Stendur þar orð gegn orði. Kærunefnd leggur til grundvallar að teikningin hafi verið aðgengileg gagnaðila þegar hann undirritaði samning þann 9. desember 2002 um fyrri hluta framkvæmda við lóðina þar sem vitnað er til hennar. Kærunefnd útilokar ekki að fyrir dómi, þar sem fram fer hefðbundin sönnunarfærsla, m.a. aðila- og vitnaleiðslur, geti gagnaðili sýnt fram á teikningin hafi tekið breytingum frá því að stjórnarfundur samþykkti 20. júní 2002 að ganga til samninga við verktaka þann og þar til teikningin var samþykkt.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur nægi til að ráðast í lokaframkvæmdir við stoðvegg og lóð. Ákvörðun húsfundar 26. ágúst 2003 um lokafrágang er lögmæt og bindandi fyrir gagnaðila.
Reykjavík, 16. júní 2004
Valtýr Sigurðsson
Pálmi R. Pálmason
Ingibjörg Benediktsdóttir