Mál nr. 12/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 12/2004
Eignarhald. Geymsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 14. mars 2004, mótteknu 18. mars 2004, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni bárust nefndinni greinargerð gagnaðila, dags. 30. mars 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. apríl 2004 og frekari athugasemdir gagnaðila, dags. 20. apríl 2004. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. júní 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X 12-14 sem er tveir matshlutar, alls tíu eignarhlutar. Álitsbeiðendur og gagnaðili eru eigendur íbúða í matshluta 01, X 12. Ágreiningur er um eignarhald á geymslu á jarðhæð að X 12.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að geymsla merkt 0101 á teikningum, samþykktum af byggingarfulltrúa 26. ágúst 1993, sé séreign álitsbeiðenda.
Samkvæmt því sem fram kemur í álitsbeiðni voru teikningar af fjöleignarhúsinu X 12-14 samþykktar 9. júlí 1992 og eignaskiptayfirlýsing, dags. 24. nóvember 1992, gerð á grundvelli þeirra og þinglýst 23. júlí 1993. Þann 26. ágúst 1993 voru samþykktar nýjar teikningar af húsinu og er fullyrt að húsið hafi verið byggt í einu og öllu eftir þeim. Álitsbeiðandi heldur því fram að gerður hafi verið nýr eignaskiptasamningur, byggður á hinum nýju teikningum og hann lagður inn til þinglýsingar. Honum hafi verið vísað frá. Um nokkurt skeið hafi álitsbeiðendur reynt að fá aðra íbúa hússins til að gera nýjan eignaskiptasamning þar sem fram komi að umrædd geymsla sé séreign þeirra, en án árangurs.
Í greinargerð gagnaðila er kröfum álitsbeiðenda um viðurkenningu á eignarrétti þeirra á umræddri geymslu hafnað og krafist viðurkenningar á því að geymslan teljist sameign. Gagnaðili bendir á að í þinglýstum eignaskiptasamningi sé eignarhluta álitsbeiðenda lýst þannig að eignarhlutinn sé 91,6 fermetra íbúð á fyrstu hæð ásamt hlutdeild í sameign matshlutans og lóð. Hvergi sé tekið fram að honum fylgi geymsla og auk þess hvergi minnst á geymslu merkta nr. 0101 í eignaskiptasamningnum. Í upprunalegu afsali fyrir eignarhluta álitsbeiðanda sem og síðar tilkomnum afsölum sé enn fremur hvergi minnst á að eignarhluta álitsbeiðenda fylgi hin umdeilda geymsla. Í ljósi ótvíræðs áskilnaðar 4. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, þess efnis að séreignarhald byggist eingöngu á þinglýstum heimildum, geti umrædd geymsla því ekki með nokkru móti talist séreign í skilningi ákvæðisins. Samkvæmt skýru orðalagi 6. gr. laga nr. 26/1994 sé geymslan því í sameign. Einnig sé rétt að benda á að samþykktar teikningar af húsinu hafi enga þýðingu hvað eignarhald á hinni umdeildu geymslu snertir. Þá beri einnig að líta til þess að sameiginlegt lagnainntak hússins sé staðsett inni í hinu umdeilda geymslurými. Styðji sú staðreynd einnig þá niðurstöðu að umrætt rými hafi frá upphafi verið í sameign.
Í athugasemdum álitsbeiðenda við greinargerð gagnaðila kemur fram að í eignaskiptasamningi þeim sem gerður hafi verið eftir að teikningum var breytt hafi umrædd geymsla verið talin séreign álitsbeiðenda. Í október 1995 hafi enn verið gerður nýr eignaskiptasamningur en hann hafi ekki verið lagður inn til þinglýsingar vegna bílastæðadeilu sem nú hafi verið leyst. Í þeim samningi sé geymslan sögð séreign álitsbeiðenda. Allir íbúar hússins hafi litið svo á að geymslan væri séreign álitsbeiðenda, sbr. að eigendur íbúða 02-01, 03-01 og 03-02 hafi skrifað undir þennan eignaskiptasamning en yfirlýsing um eignarrétt álitsbeiðanda á geymslunni frá eiganda íbúðar 02-02 fylgi með athugasemdunum. Það sé rétt að lagnainntak hússins sé staðsett í geymslunni en tengi og mælagrind sé staðsett í sameign hússins nr. 14. Þetta eigi eflaust rætur að rekja til áðurnefndra breytinga á teikningum og þurfi ef til vill að breyta. Þá kemur í athugasemdunum fram að í gögnum Fasteignamats ríkisins sé geymslan talin eign álitsbeiðenda og rafmagn vegna hennar sé á mæli þeirra.
Í frekari athugasemdum gagnaðila er ítrekað að eina þinglýsta eignarheimildin þar sem tekin sé afstaða til eignarhalds á geymslum hússins sé eignaskiptasamningur frá árinu 1992 og þar sé hvergi minnst á hina umdeildu geymslu eða eignarhald á henni. Öðrum eignaskiptasamningum hafi ekki verið þinglýst en samkvæmt ótvíræðu orðalagi 4. gr. laga nr. 26/1994 geti séreignarréttindi aðeins byggst á eftirfarandi heimildum: þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, lagaákvæðum eða eðli máls. Fullyrðingum gagnaðila um séreignarrétt þeirra yfir hinni umdeildu geymslu sé því hafnað.
III. Forsendur
Breytingar þær sem gerðar voru á teikningum og raktar eru hér að framan fólust m.a. í því að rými í íbúð þeirri sem nú er í eigu álitsbeiðanda, þar sem gert var ráð fyrir geymslu var breytt í baðherbergi en rými sem nota átti undir baðherbergi var breytt í svefnherbergi. Jafnframt því var rými tekið af hjólageymslu og það merkt geymsla 0101. Að mati kærunefndar hefði verið eðlilegt að samfara þessu yrði gerð breyting á eignaskiptayfirlýsingunni og hún færð til samræmis við samþykktar teikningar og raunverulegar aðstæður í húsinu sbr. 5. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Það hefur hins vegar ekki verið gert.
Samkvæmt ófrávíkjanlegum ákvæðum fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 teljast til sameignar í fjöleignarhúsum allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Samkvæmt 6. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 telst til sameignar í fjöleignarhúsi allt húsrými, hverju nafni sem nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur o.fl. án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.
Til séreignar telst samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í þinglýstum eignarheimildum kemur hvergi fram að umrædd geymsla sé séreign álitsbeiðenda. Í ljósi ótvíræðs orðalags 6. gr. laga 26/1994 er það því álit kærunefndar að geymslan sé í sameign eigenda að X 12 þar til ný eignaskiptayfirlýsing hefur verið gerð.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að geymsla merkt 0101 á teikningum, samþykktum 26. ágúst 1993 sé sameign eigenda X 12 þar til ný eignaskiptayfirlýsing hefur verið gerð.
Reykjavík, 16. júní 2004
Valtýr Sigurðsson
Pálmi R. Pálmason
Ingibjörg Benediktsdóttir