Mál nr. 13/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 13/2004

Eignarhald: Þvottahús.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með ódagsettu bréfi, mótteknu 23. mars 2004, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. maí 2004, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. maí 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. júní 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X sem er byggt á árinu 1919 og er þrjár hæðir, alls 3 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í risi, en gagnaðili eigandi geymslu í kjallara. Ágreiningur er um eignarhald á þvottahúsi í kjallara.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að séreignarrými í kjallara tilheyri ekki hlutdeild í sameiginlegu þvottahúsi.

Í álitsbeiðni kemur fram að við vinnu vegna fyrirhugaðrar eignaskiptayfirlýsingar, hafi komið upp ágreiningur um hvort séreignarhluta gagnaðila í kjallara hússins tilheyri hlutdeild í sameiginlegu þvottahúsi. Álitsbeiðandi bendir á að samkvæmt skjölum í skjalasafni Z hafi húsið verið einn eignarhluti á eignarlóð þar til 1981 að lóðarritari staðfesti stofnskráningu í tvo eignarhluta. Rishæðin hafi þá orðið sérstakur eignarhluti, 33,7 hundraðshlutar hússins. Ári síðar hafi 1. hæðin verið seld án kjallarans og við það hafi eignarhlutarnir orðið þrír. Árið 1997 hafi kjallarinn verið seldur núverandi eiganda og hafi sýslumaður þinglýst afsölum með fyrirvara um löglegan eignaskiptasamning. Árið 1998 hafi eignin verið skráð sem vörugeymsla í skattaflokki B sem merki að húsið sé skilgreint sem atvinnuhúsnæði. Árið 2002 hafi skráningunni verið breytt yfir í skattaflokk A sem merki að húsnæðið sé ekki lengur atvinnuhúsnæði og síðan hafi það verið skráð sem geymsla, enda ekki nýtanlegt í annað.

Álitsbeiðandi bendir enn fremur á að ekki sé, né hafi verið gengt milli rýma innanhúss í kjallara eftir skiptingu eignarinnar. Veggur skilji milli þessara rýma sem styðji það að fullkominn aðskilnaður hafi átt að vera á milli geymslunnar og þvottahússins. Þá heldur álitsbeiðandi því fram að þótt geymsla geti verið séreign sé í lögum og reglugerðum gert ráð fyrir henni sem hluta af heildarséreign fjöleignarhúss, þ.e. að geymslunni fylgi oftast annar séreignarhluti sem notaður sé til íbúðar eða atvinnustarfsemi. Eignarhald utanaðkomandi aðila á stakri geymslu sé því hliðstætt eignarhaldi sömu aðila á bílskúr, sbr. 22. og 22. gr. a fjöleignarhúsalaganna. Því sé utanaðkomandi aðila óheimilt að eiga staka geymslu í fjöleignarhúsi án þess að henni fylgi annar séreignarhluti í húsinu sem ekki er geymsla.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ekkert í þinglýstum heimildum takmarki rétt hans til hagnýtingar á sameign hússins þ.m.t. þvottahúsi. Hann bendir á að í brunabótamatsgerð sem fram hafi farið á heildareigninni 2. janúar 1942 hafi komið fram að kjallarinn hafi ekki verið síðri til íbúðar en aðrir hlutar hússins og að eldhús sem þar hafi verið staðsett renni ennfremur stoðum undir það að þarna hafi verið fullgild íbúð þess tíma. Þá telur hann að þótt dyr séu á kjallaranum á austurhlið hússins og við hlið þeirra aðrar dyr inn í þvottahúsið eigi það enginn áhrif að hafa á not sín, enda hátti svo víða í eldri hverfum borgarinnar. Þá bendir gagnaðili á að fjöleignarhúsalögin geri engan greinarmun á rétti til hagnýtingar sameignar eftir afnotum séreignarhluta.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er á því hnykkt að hún telji sölu kjallarans hafa verið í andstöðu við gildandi fjöleignarhúsalög og að eiganda hafi verið óheimilt að selja hann sem fasteign. Þá séu ekki til gögn sem styðji það að öðrum íbúum hússins hafi verið boðinn kjallarinn til sölu og þannig getað nýtt sér lögboðinn forkaupsrétt.

III. Forsendur

Með afsali, dags. 13. apríl 1981, afsalaði J, síðasti eigandinn sem átti allt húsið, R rishæð hússins X í Z, ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum. Fram kemur í afsalinu að eignarhlutinn teljist vera 33,7 hundraðshlutar fasteignarinnar. Með afsali, dags. 8. september 1982, afsalaði J til B íbúð á 1. hæð hússins X í Z, ásamt hlutdeild í þvottahúsi í kjallara eða alls 43,7 hundraðshlutum hússins. Með afsali, dags. 24. apríl 1997, afsalaði J til gagnaðila kjallara hússins. Í umræddu afsali er eignarhlutanum lýst með eftirfarandi hætti: „kjallari merktur 0001 að X í Z ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber þ.m.t. 15,7 fm vörugeymsla á lóð og meðfylgjandi eignarlóðarréttindi.

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Í 5.–9. gr. laga nr. 26/1994 er m.a. fjallað um skiptingu fjöleignarhúss í séreign, sameign sumra og sameign. Í 2. mgr. 10. gr. segir síðan að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign í samræmi við hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta. Lögin eru á þeirri meginreglu byggð að hverjum og einum eignarhluta fylgi hlutdeild í sameign á grundvelli hlutfallstölu, burtséð frá stærð hlutans, notkun eða nýtingarmöguleikum. Er þar um alla sameign viðkomandi húss að ræða, þar á meðal sameiginlegt þvottahús. Hér er ekki um að ræða neina efnislega breytingu frá eldri lögum á þessu réttarsviði.

Frá meginreglu þessari eru þó tvær undantekningar. Í fyrsta lagi gera lögin sjálf ráð fyrir fráviki, sbr. 2. tölul. 1. mgr. og 2. mgr. 7. gr. þeirra um sameign sumra og í öðru lagi kann að vera kveðið á um slíkt í eignarheimildum, sbr. tilvísun 1. tölul., 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 þar að lútandi. Auk þess er um að ræða sérákvæði í 24. gr. varðandi óheimilar ráðstafanir, en það ákvæði þykir ekki eiga við hér.

Varðandi undantekningu 2. tölul. 1. mgr. 7. gr. skal tekið fram að í húsi því sem hér er til skoðunar er ekki um að ræða slíka skiptingu hússins sem greinin tekur á. Því á þessi undantekning ekki við hér enda skal skýra undantekningar þröngt.

Varðandi undantekningu 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. telur kærunefnd að ekki verði af hlutfallstölum né einstökum eignarheimildum dregin sú ályktun að sameignarréttindi tengist ekki einstökum eignarhlutum, þ.m.t. réttindi til umrædds þvottahúss. Í eignarheimildum kemur hvergi fram að réttur viðkomandi séreignarhluta til sameignar sé takmarkaður með einhverjum þeim hætti sem álitsbeiðandi vill byggja á. Er þó ótvírætt að á því ber hann sönnunarbyrðina, en í athugasemdum með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga er í fyrsta lagi tekið fram að löglíkur séu jafnan fyrir því að umþrætt húsrými sé í sameign og í öðru lagi er á því byggt að reglur um sameign sumra séu undantekning, miðað við sameign allra sem sé meginregla.

Kærunefnd telur því, með vísan til framangreinds, að eignarhluta gagnaðila fylgi eignarhlutdeild í allri sameign hússins, þ.m.t. sameiginlegu þvottahúsi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að eignarhluta gagnaðila fylgi eignarhlutdeild í sameiginlegu þvottahúsi.

Reykjavík, 16. júní 2004

Valtýr Sigurðsson

Pálmi R. Pálmason

Ingibjörg Benediktsdóttir