Mál nr. 15/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 15/2004

Hagnýting sameiginlegrar lóðar. Auglýsingaskilti. Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 2. apríl 2004, mótteknu 5. apríl 2004, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. apríl 2004 og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. maí 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. júní 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X 5-7 í Z. X 5 er fjórir eignarhlutar en X 7 er þrír eignarhlutar. Húsið stendur á sameiginlegri lóð húsanna X 1-7. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar en gagnaðili eigandi atvinnuhúsnæðis, hvort tveggja á jarðhæð að X 7. Ágreiningur er um auglýsingaskilti gagnaðila á lóð hússins.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðila hafi verið óheimilt að setja upp auglýsingaskilti á lóðinni og að honum beri að fjarlægja það.

Í álitsbeiðni kemur fram að skiltið hafi verið sett upp sumarið 2003 án samráðs við álitsbeiðanda. Skiltið skyggi á útsýni úr suðurglugga íbúðar álitsbeiðanda.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að atvinnurekstur gagnaðila hafi verið í umræddu húsi í nær 18 ár. Nýlega hafi verið byggt hátt grindverk í kringum nágrannalóð að X 9 og eftir það hafi borið á að viðskiptavinir hafi átt í erfiðleikum með að finna aðsetur gagnaðila. Áður en skiltið var sett upp hafi verið reynt að ná sambandi við aðra eigendur að X 7 en einungis náðst í annan þeirra, eiganda íbúðar á efri hæðinni. Eignarhlutur þess eiganda og gagnaðila sé samtals 67 hundraðshlutar hússins og hafi gagnaðili talið að nægjanlegt væri að hafa samþykki meirihluta eigenda með þessum hætti. Greinargerð gagnaðila fylgir undirrituð yfirlýsing eiganda efri hæðarinnar um samþykki fyrir skiltinu.

Þá vísar gagnaðili til þess að skiltið sé sett upp á bílastæði sem hann hafi sérafnot af samkvæmt samkomulagi eigenda X 1-7 en með því samkomulagi hafi gagnaðili afsalað sér rétti til inngangs bakdyramegin í húsið gegn því að útbúið væri bílastæði sem hann hafi sérafnot af. Greinargerð gagnaðila fylgir eintak af reglum um skilti sem eru óháð leyfum í Z. Ennfremur telur gagnaðili að skiltið skerði ekki útsýni álitsbeiðanda heldur sé það fyrst og fremst áðurnefnt grindverk sem það geri.

 III. Forsendur

Í greinargerð gagnaðila er vísað til reglna Z varðandi skilti sem ekki þarf leyfi fyrir. Slíkar reglur um leyfi byggingaryfirvalda breyta ekki ákvæðum laga nr. 26/1994 um skilyrði breyttrar hagnýtingar sameignar í fjöleignarhúsi og ákvörðunartöku um hana.

Gagnaðili vísar til þess að samkvæmt samningi hafi hann sérafnot af bílastæði fyrir framan inngang en þar sé skiltið staðsett. Kærunefnd bendir á að sérafnot álitsbeiðanda af bílastæði takmarkist við þá nýtingu að leggja þar bifreið.

Hið umdeilda skilti stendur á sameiginlegri lóð X 1-7. Allir eigendur fasteigna á lóðinni eiga rétt á að koma að ákvörðunartöku um hagnýtingu hennar, sbr. 19., 30. og 31. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Fer það síðan eftir eðli og umfangi ákvörðunarinnar hve mikinn meirihluta þarf til samþykktar. Samkvæmt 31. gr. laga 26/1994 skal beita reglum 30. gr., eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla.

Fyrir liggur að ákvörðun um heimild til uppsetningar skiltisins var ekki tekin á húsfundi heldur kveðst fyrirsvarsmaður gagnaðila hafa leitað eftir munnlegu samþykki eigenda hússins. Slíkt form ákvarðanatöku er ekki í samræmi við fjöleignarhúsalög nr. 26/1994 og skrifleg yfirlýsing hefur heldur ekki gildi.

Það er því niðurstaða kærunefndar að ekki hafi verið tekin lögmæt ákvörðun um uppsetningu hins umdeilda skiltis og er því tekin til greina krafa álitsbeiðanda um að gagnaðila verði gert að fjarlægja það.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að setja upp auglýsingaskilti á lóð hússins og beri honum að láta fjarlægja það.

Reykjavík, 16. júní 2004

Valtýr Sigurðsson

Pálmi R. Pálmason

Ingibjörg Benediktsdóttir