Mál nr. 60/2014
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 101 Reykjavík
Miðvikudaginn 28. janúar 2015 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 60/2014:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A hefur með kæru, dags. 11. október 2014, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 11. september 2014, á umsókn um veðbandslausn að hluta.
I. Málavextir og málsmeðferð
Málavextir eru þeir samkvæmt gögnum málsins að kærandi sótti um veðbandslausn að hluta hjá Íbúðalánasjóði með umsókn, dags. 22. júlí 2014, vegna B, landnr. C. Umsókn kæranda var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 11. september 2014, á þeirri forsendu að ekkert íbúðarhús væri á jörðinni. Með bréfi, dags. 13. október 2014, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og frekari gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 16. október 2014. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 27. október 2014, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 5. nóvember 2014, og voru þær sendar Íbúðalánasjóði til kynningar með bréfi, dags. 7. nóvember 2014. Frekari athugasemdir bárust ekki.
II. Sjónarmið kæranda
Kærandi greinir frá því að hann hafi óskað eftir veðbandslausn til að ljúka landamerkjadeilum og hnitsetja lóð sína. Veðbandslausnin komi ekki til með að rýra veðhæfni jarðarinnar að neinu marki en enginn vilji sé til þess að aðstoða kæranda við að koma þessum málum á hreint.
III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í afstöðu Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að óskað hafi verið eftir veðbandslausn að hluta úr jörðinni B vegna veðskuldabréfs sem sjóðurinn hafi fengið framselt frá Sparisjóði D á grundvelli lánasamnings Íbúðalánasjóðs frá árinu 2005. Samkvæmt viðauka A með lánasamningnum skyldu veðskuldabréfin vera tryggð með 1. veðrétti í íbúðarhúsnæði. Í kjölfar beiðni um veðbandslausn hafi komið í ljós að ekkert íbúðarhús hafi verið á jörðinni, og sé ekki enn, og því hafi veðskuldabréfið ekki uppfyllt skilyrði viðaukans.
Hvorki í lögum né reglum um Íbúðalánasjóð sé að finna ákvæði um veðbandslausnir að hluta. Í framkvæmd hafi verið miðað við að veðið sem eftir stæði uppfyllti þær kröfur sem gerðar séu til lánveitinga sjóðsins. Veð Íbúðalánasjóðs séu bundin við íbúðarhúsnæði og því hafi veðskuldabréfið ekki verið í samræmi við lánareglur sjóðsins. Að því virtu hafi sjóðurinn synjað um veðbandslausn en ekki hafi skipt máli að fyrrnefndir annmarkar hefðu verið til staðar frá öndverðu. Á árunum 2013 og 2014 hafi Íbúðalánasjóður samþykkt sölu á greiðslumarki á jörðinni til sauðfjárframleiðslu en það hafi farið framhjá sjóðnum að jörðin væri án íbúðarhúss.
IV. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kæranda um veðbandslausn að hluta.
Í lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál er hvergi kveðið á um að Íbúðalánasjóði sé heimilt að veita veðbandslausnir að hluta. Á heimasíðu Íbúðalánasjóðs kemur fram að sjóðurinn geti heimilað veðbandslausn að hluta ef veðrými eftir breytingar á eign eða skerðingu veðs sé nægjanlegt fyrir áhvílandi lán, bæði lán Íbúðalánasjóðs og lán frá öðrum stofnunum sem eru fyrir framan lán Íbúðalánasjóðs í veðröð. Samkvæmt upplýsingum frá Íbúðalánasjóði er í framkvæmd miðað við að veðið sem eftir standi uppfylli þær kröfur sem gerðar eru til lánveitinga sjóðsins. Úrskurðarnefndin telur ekki ástæðu til að gera athugasemdir við þá framkvæmd Íbúðalánasjóðs.
Í gögnum málsins liggur fyrir samningur, dags. 19. júní 2014, vegna jarðarinnar B, landnr. E, og lóðar úr landi B, landnr. C, saminn af kæranda sjálfum. Samningurinn er á milli kæranda, sem er þinglýstur eigandi lóðarinnar úr landi B, og systur hans, sem er þinglýstur eigandi jarðarinnar B. Í samningnum kemur meðal annars fram að stærð lóðarinnar úr landi B stækki úr 5.000 fermetrum í 8.570 fermetra. Í gögnum málsins liggur einnig fyrir afsal þar sem systir kæranda afsalar til hans 3.570 fermetra landi úr jörð sinni. Á jörðinni B hvílir veðskuldabréf sem Íbúðalánasjóður fékk framselt frá Sparisjóði D en rétt þykir að taka fram að kærandi er ekki skuldari lánsins líkt og fram kemur í greinargerð Íbúðalánasjóðs. Á grundvelli samningsins fór kærandi fram á að lóð hans yrði leyst úr veðböndum en í samningnum er hvergi vikið að áhvílandi veðum eða veðböndum á jörðinni B.
Líkt og að framan greinir er Íbúðalánasjóði ekki skylt að veita veðbandslausnir að hluta en sjóðurinn metur hvert tilvik fyrir sig. Umsókn kæranda um veðbandslausn að hluta var synjað á þeirri forsendu að ekkert íbúðarhús væri á jörðinni en samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 15. gr. laga um húsnæðismál eru lánveitingar til einstaklinga bundnar við endurbætur, byggingu eða kaup á íbúðarhúsnæði. Framangreint veðskuldabréf er því ekki í samræmi við lánareglur Íbúðalánasjóðs en úrskurðarnefndin tekur undir með sjóðnum að ekki skipti máli að þeir annmarkar hafi verið til staðar frá upphafi. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði hafi verið rétt að synja umsókn kæranda. Hin kærða ákvörðun verður því staðfest.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 11. september 2014, um synjun á umsókn A um veðbandslausn að hluta vegna B, landnr. C, er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Arnar Kristinsson
Gunnar Eydal