Mál nr. 190/2011

Miðvikudaginn 19. desember 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 190/2011:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 12. desember 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 2. desember 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila. Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 2. desember 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 13.600.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 14.960.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 15.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 16.500.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 21.590.761 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 5.090.761 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti í árslok 2010 tvær bifreiðar, C sem metin var á 81.000 kr. og D sem metin var á 1.092.771 kr. en á henni hvíldi lán að fjárhæð 1.084.934 kr. og var veðrými á bifreiðinni því 7.837 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 88.837 kr.

Við meðferð málsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar og skoðuðu þau fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 4. apríl 2011, og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 4. desember 2012, er fasteignin metin á 13.000.000 kr.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 12. desember 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 29. desember 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 3. janúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Með tölvupósti þann 27. febrúar 2012 óskaði úrskurðarnefndin eftir frekari upplýsingum um verðmat fasteignasala og bárust þær með tölvupósti þann 1. mars 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 30. mars 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Frekari athugasemdir bárust frá Pricewaterhouse Coopers ehf., f.h. kæranda með bréfi, dags. 25. maí 2012. Með tölvupósti þann 28. september 2012 bárust úrskurðarnefndinni frekari gögn frá Íbúðalánasjóði. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. október 2012, var kæranda tilkynnt um að úrskurðarnefndin hefði kallað til tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign hans og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 4. desember 2012, var kæranda tilkynnt á ný um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Á fundi úrskurðarnefndarinnar þann 5. desember 2012 lögðu fasteignasalarnir fram endurskoðað verðmat, dags. 4. desember 2012. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 7. desember 2012, var hið endurskoðaða verðmat sent kæranda til kynningar.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir athugasemd við verðmat það er Íbúðalánasjóður lagði til grundvallar við afgreiðslu umsóknar hans um niðurfærslu veðlána. Kærandi bendir á að fasteignasalar á Suðurnesjum kveði söluverðmæti fasteignarinnar vera á bilinu 12.500.000–13.000.000 kr. Ástæður þess sé staðsetning fasteignarinnar í E. Verðmat fasteigna í E hafi lækkað mikið frá því hann keypti fasteignina árið 2007 á 16.800.000 kr. en þá hafi verð húsnæðis verið í algeru hámarki í E. Þá bendir kærandi á að ástand fasteignarinnar sé ekki gott. Svo virðist sem ekki hafi verið tekið tillit til þess í mati því er lagt var til grundvallar að húsið þarfnist verulegra endurbóta. Allir gluggakarmar séu verulega fúnir bæði að innan og utan, skipta þurfi um þá alla auk þess að skipta þurfi um gler í öllu húsinu. Þá sé klæðningin á húsinu verulega löskuð og verulegar lagfæringar þurfi að gera á henni. Kærandi kveðst ekki hafa áttað sig á því hversu slæmt ástand hússins hafi verið þegar hann keypti það en það hafi komið í ljós á síðustu tveimur árum. Kærandi óskar eftir því að verðmæti fasteignarinnar verði lækkað í 12.500.000 kr.

Í athugasemdum kæranda sem bárust með bréfi, dags. 25. maí 2012, er þess óskað að fá mat sérfræðinga á ástandi hússins og hvað það kosti að koma því í söluhæft ástand. Á myndum sjáist ekki nægjanlega fúi sem sé undir klæðningunni en líklega þurfi að taka hana burtu. Telja verði að verðmæti eignarinnar sé um 10.000.000 kr. en ekki 12.500.000–13.000.000 kr. líkt og fram hafi komið í kæru. Gerð er krafa um að miðað verði við það.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í athugasemdum við kæruna kemur fram að Íbúðalánasjóður hafi látið framkvæma verðmat á eigninni í samræmi við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og hafi sjóðurinn ekki talið tilefni til að bera brigður á verðmatið.

Í tölvupósti til úrskurðarnefndarinnar þann 1. mars 2012 veitti Íbúðalánasjóður frekari upplýsingar um verðmatið. Það hafi verið ónákvæmt að segja að sjóðurinn hafi óskað verðmatsins. Íbúðalánasjóður hafi lagt til grundvallar verðmat sem unnið hafi verið fyrir Landsbanka Íslands. Áður hafi verðmatið verið yfirfarið og samþykkt á sama hátt og verðmöt sem unnin hafi verið að beiðni sjóðsins. Frá miðju ári 2011 hafi Íbúðalánasjóður haft þann háttinn á varðandi verðmöt sem bankar hafi lagt til grundvallar. Sé þá bæði horft til þess að form og efni verðmata sé fullnægjandi að mati sjóðsins, þ. á m. að matsverð gæti gefið rétta mynd af verðmæti viðkomandi eignar. Þetta hafi verið gert til flýtis og hægðarauka við afgreiðslur umsókna.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda.

Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.

Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.

Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga nr. 40/1991, um félagsþjónustu sveitarfélaga, við mál þetta og önnur sambærileg mál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kæranda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærandi aflaði, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kæranda til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kæranda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar.

Kærandi byggir fyrst og fremst á því að verðmat fasteignar hans sé of hátt. Í máli þessu byggði Íbúðalánasjóður afgreiðslu umsóknar kæranda á verðmati, dags. 4. apríl 2011, sem Landsbanki Íslands aflaði. Samkvæmt því var fasteignin metin á 15.000.000 kr. Fasteignasalarnir hafa endurskoðað fyrirliggjandi verðmat og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmatið gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 13.000.000 kr. Líkt og að framan greinir skal við verðmat fasteigna miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Fasteignamat fasteignar kæranda nemur 13.600.000 kr. og er því hærra en markaðsverð fasteignarinnar. Við úrlausn máls þessa verður því miðað við fasteignamat.

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála leggur fyrir Íbúðalánasjóð að miða við fasteignamat fasteignar kæranda sem er 13.600.000 kr. Að öðru leyti er hin kærða ákvörðun frá 2. desember 2011 staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um endurútreikning á lánum A, er staðfest að öðru leyti en því að miða skal við fasteignamat sem er 13.600.000 kr.

Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir

Gunnar Eydal