Mál nr. 19/2013.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 15. janúar 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 19/2013:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 29. apríl 2013, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 30. janúar 2013, um synjun á endurupptöku máls hans vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum. Beiðni kæranda var synjað á grundvelli þess að meira en ár hafi liðið frá synjun umsóknar, sbr. 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi óskaði eftir endurútreikningi lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 24. september 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 12.550.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 12.550.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 25.355.035 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 11.550.035 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti í árslok 2010 bifreið, C sem metin var á 239.000 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána kom einnig hlutafjáreign kæranda í D ehf. sem metin var á 21.460.843 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 21.699.843 kr.
Kærandi kveðst ekki hafa séð endurútreikning Íbúðalánasjóðs er lá til grundvallar synjun sjóðsins fyrr en í desember 2011. Með tölvupósti til Íbúðalánasjóðs þann 21. desember 2011 benti kærandi á að hlutafjáreign í Dehf., sem metin var á 21.460.843 kr., hafi ekki verið fjármunir sem hann hafi getað notað sér en í febrúar 2011 hafi hann selt hlutabréfin fyrir 250.000 kr. Í niðurlagi þess tölvupósts óskaði kærandi eftir því að málið yrði yfirfarið að nýju í ljósi þessa. Með tölvupósti frá starfsmanni Íbúðalánasjóðs þann 5. janúar 2012 var óskað eftir því að kærandi legði fram endurskoðaðan ársreikning. Kærandi lagði fram ársreikning fyrir 2010 og 2011 þann 19. desember 2012. Beiðni kæranda um endurupptöku máls var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 30. janúar 2013.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 6. maí 2013, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 27. maí 2013. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 13. júní 2013, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 25. júní 2013. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 3. september 2013, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kveðst hafa sótt um 110% leiðina hjá Landsbanka Íslands síðari hluta árs 2011 og fengið skuldaniðurfærslu hjá bankanum. Erindi hans hafi hins vegar verið hafnað af Íbúðalánasjóði með bréfi, dags. 24. september 2011, vegna eignarhluta kæranda í öðrum aðfararhæfum eignum. Kærandi bendir á að með bréfi Íbúðalánasjóðs hafi ekki fylgt útreikningsblað. Eftir samtöl við starfsmenn Íbúðalánasjóðs í desember 2011 hafi kærandi fengið útreikningana senda og séð að ástæða synjunarinnar hafi verið hlutafé í D ehf. sem metið hafi verið á 21.700.000 kr. Kærandi upplýsir að framangreind eign hafi ekki reynst raunveruleg og hlutaféð selt fyrir 250.000 kr. til E ehf. í febrúar 2011, en það geti endurskoðandi félagsins staðfest. Þessar upplýsingar hafi verið sendar starfsmanni Íbúðalánasjóðs með tölvupósti þann 21. desember 2011. Með tölvupósti starfsmanns sjóðsins þann 5. janúar 2012 hafi kærandi fengið það svar að svo unnt væri að taka umsókn hans til endurskoðunar þyrfti endurskoðaðan ársreikning 2010 fyrir D ehf. uppáskrifaðan af endurskoðanda. Engin tímamörk hafi komið fram í svarinu. Af ýmsum ástæðum hafi ársreikningagerðin tafist en ársreikningar fyrir 2010 og 2011 hafi verið sendir Íbúðalánasjóði í desember 2012. Í febrúar 2013 hafi kæranda borist svar frá Íbúðalánasjóði þar sem umsókn hans hafi verið synjað. Kærandi telur ljóst að um verulega hagsmuni hans sé að ræða og veigamiklar ástæður mæli því með því að mál hans verði tekið upp að nýju og ákvörðun Íbúðalánasjóðs verði endurskoðuð, meðal annars svo skuldarar sitji við sama borð og njóti sambærilegra réttinda.
Kærandi bendir á að þrátt fyrir að hann eigi hlut í fyrirtæki sem eigi stóra fasteign hafi það ekki skilað honum tekjum. Þvert á móti þýði hátt fasteignamat að fasteignagjöld séu himinhá. Þá sé engin starfsemi í fasteigninni. Þrátt fyrir hátt fasteigna- og brunabótamat vilji lánastofnanir ekki veita lán með veði í eigninni. Enn fremur sé komin fram krafa um uppboð á eigninni vegna vangoldinna fasteignagjalda. Raunvirði eignarhluta í D ehf. sé því ekki hátt, ef eitthvað, miðað við stöðuna í júní 2013. Kærandi bendir á að allar tilraunir hans til að selja fasteignina hafi verið árangurslausar. Það er von kæranda að úrskurðarnefndin taki mið af raunverulegum aðstæðum, en ekki himinháu fasteigna- og brunabótamati á óseljanlegu atvinnuhúsnæði sem vegna erfiðrar stöðu hafi ekki verið hægt að halda við með eðlilegum hætti.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að þann 24. september 2011 hafi sjóðurinn synjað um niðurfærslu í 110% leiðinni vegna eignar kæranda sem hann hafi gefið upp í skattskýrslu 2011, þ.e. eign í D ehf. að fjárhæð 21.460.843 kr. Óskað hafi verið eftir ársskýrslu með bréfi, dags. 5. janúar 2012, þar sem skýring kæranda í tölvubréfi, dags. 21. desember 2011, hafi ekki þótt nægileg. Með bréfi, dags. 30. janúar 2013, hafi erindinu verið synjað þar sem rúmt ár hafi verið liðið frá ákvörðun, dags. 24. september 2011, þar til gögnum hafi loks verið skilað þann 19. desember 2012. Að auki hafi engin skýring verið í ársreikningi sem varpað hafi getað ljósi á eignina en af ársreikningi hafi þó mátt ráða að eign hafi verið til staðar vegna leigutekna sem numið hafi um 5.000.000 kr. árið 2011 og fasteignagjalda sem numið hafi um 2.000.000 kr. Þá hafi félagið átt fasteign að F en fasteignamat sé 103.037 kr. og brunabótamat 341.210.000 kr. Ganga verði því út frá því að eign kæranda hafi verið rétt fram talin í skattframtali.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að endurupptaka mál kæranda vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
Kærandi óskaði endurupptöku málsins þann 21. desember 2011 þar sem hann taldi að hlutabréfaeign hans hafi verið of hátt metin. Íbúðalánasjóður óskaði frekari gagna frá kæranda með tölvupósti þann 5. janúar 2012. Kærandi lagði fram gögnin þann 19. desember 2012. Beiðni kæranda um endurupptöku var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 30. janúar 2013, á þeim grundvelli að meira en ár hafi verið liðið frá synjun umsóknar, sbr. 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Við meðferð kærumáls þessa hefur komið fram af hálfu Íbúðalánasjóðs að í ársreikningi hafi enn fremur ekki verið nein skýring sem varpað hafi getað ljósi á hlutafjáreign kæranda en af ársreikningi hafi þó mátt ráða að eign hafi verið til staðar vegna leigutekna, tæpar 5.000.000 kr. árið 2011 og fasteignagjöld um 2.000.000 kr. Þá hafi félagið átt fasteign að F en fasteignamat sé 103.037.000 kr. og brunabótamat 341.210.000 kr. Íbúðalánasjóður telur því að ganga verði út frá því að eign kæranda hafi verið rétt fram talin í skattframtali. Við meðferð kærumálsins hefur kærandi ítrekað að hlutabréfaeign hans hafi verið of hátt metin. Hann telur ljóst að um verulega hagsmuni sé að ræða og veigamiklar ástæður mæli því með því að mál hans verði tekið upp að nýju, sbr. 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga.
Í 24. gr. stjórnsýslulaga er kveðið á um rétt til endurupptöku máls. Í 1. mgr. kemur fram að eftir að stjórnvald hefur tekið ákvörðun og hún verið tilkynnt á aðili máls rétt á því að mál sé tekið til meðferðar á ný ef ákvörðun hefur byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik, sbr. 1. tölul. 1. mgr., eða íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hefur byggst á atvikum sem breyst hafa verulega frá því að ákvörðun var tekin, sbr. 2. tölul. 1. mgr. Í 2. mgr. kemur fram að eftir að þrír mánuðir eru liðnir frá því að aðila var tilkynnt um ákvörðun skv. 1. tölul. 1. mgr., eða aðila var eða mátti vera kunnugt um breytingu á atvikum þeim sem ákvörðun skv. 2. tölul. 1. mgr. var byggð á, verður beiðni um endurupptöku máls þó ekki tekin til greina nema að fengnu samþykki frá öðrum aðilum málsins. Þá segir í ákvæðinu að mál verður þó ekki tekið upp að nýju ef ár er liðið frá fyrrgreindum tímamörkum nema veigamiklar ástæður mæli með því.
Samkvæmt 2. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga þarf aðili máls ekki að uppfylla önnur skilyrði til þess að fá mál endurupptekið en fram koma í 1. mgr. sé beiðni borin fram innan þriggja mánaða frá því að ákvörðun málsins var tilkynnt honum, sbr. 1. tölul. 1. mgr., eða frá því að aðila var eða mátti vera kunnugt um breytingu á atvikum þeim sem ákvörðun var byggð á, sbr. 2. tölul. 1. mgr. Engar formkröfur eru gerðar til beiðni um endurupptöku í 24. gr. stjórnsýslulaga. Ósk kæranda um að mál hans verði tekið til endurskoðunar sem kom fram í tölvupósti hans þann 21. desember 2011 til Íbúðalánasjóðs verður því ekki virt með öðrum hætti en þeim að þar sé um að ræða beiðni kæranda um endurupptöku. Sú beiðni barst innan þriggja mánaða frá birtingu fyrri ákvörðunar sjóðsins, dags. 24. september 2011. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði hafi verið óheimilt að synja beiðni kæranda um endurupptöku á þeim grundvelli að meira en ár hafi liðið frá því að kæranda var tilkynnt um ákvörðunina. Mál kæranda hafði verið endurupptekið hjá Íbúðalánasjóði og bar sjóðnum því að ljúka málinu annaðhvort með nýrri ákvörðun eða með tilkynningu til kæranda um önnur málslok.
Það er mat úrskurðarnefndarinnar að telja verði að beiðni kæranda um endurupptöku hafi byggst á því að ófullnægjandi upplýsingar hafi legið fyrir um veðrými á hlutafjáreign hans, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga. Úrskurðarnefndin bendir á að hlutabréf geta tvímælalaust talist til aðfararhæfra eigna og sé veðrými á þeim ber Íbúðalánasjóði að lækka niðurfærslu veðkröfu sem því nemur, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Svo sem fram hefur komið átti kærandi hlutafé í D ehf. sem metið var á 21.460.843 kr. í skattframtali og við afgreiðslu Íbúðalánasjóðs var niðurfærsla veðkrafna kæranda lækkuð sem nam þeirri fjárhæð. Kærandi hefur mótmælt því að verðmæti hlutafjáreignar hans næmi þeirri fjárhæð sem byggt var á við meðferð umsóknar hans og hefur lagt fram ársreikning félagsins því til stuðnings. Samkvæmt ársreikningi nam hlutafé í félaginu 400.000 kr. en kærandi átti 50% hlut í félaginu. Úrskurðarnefndin bendir á að hlutabréf skal telja til eignar á nafnverði nema sannað sé að raunvirði eigna félags að frádregnum skuldum sé lægra en hlutafé þess, sbr. 5. tölul. 73. gr. laga um tekjuskatt, nr. 90/2003. Ekkert hefur komið fram um hvert sé raunverulegt mat hlutafjárins eða hvort mat Íbúðalánasjóðs hafi verið stutt annarri rannsókn en á skattframtali kæranda. Liggur fyrir að umsókn kæranda var hafnað á þeim grundvelli einum að verðmæti hlutafjáreignar hans samkvæmt framansögðu væri hærra en sem nemur ætlaðri lækkun fasteignaveðlána. Í ljósi framangreinds og töluverðra fjárhagslegra hagsmuna kæranda er það mat úrskurðarnefndarinnar að skilyrði 1. tölul. 1. mgr. 24. gr. hafi verið fullnægt í málinu. Hin kærða ákvörðun verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að endurupptaka mál kæranda.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 30. janúar 2013, um synjun á beiðni A, um endurupptöku máls vegna umsóknar hans um endurútreikning lána hjá sjóðnum, er felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka málið til löglegrar meðferðar.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal