Mál nr. 66/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 66/2013

Framsal leiguréttar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 11. september 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála erindi vegna ágreinings við Íbúðalánasjóð, hér eftir nefndur gagnaðili. Með bréfi, dags. 18. september, framsendi úrskurðarnefndin erindi álitsbeiðanda til kærunefndar húsamála.   

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 4. október 2013, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 18. nóvember 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 24. janúar 2013, tók móðir álitsbeiðanda á leigu íbúð í eigu gagnaðila að B. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2013 til 31. janúar 2013. Ágreiningur er um framsal leiguréttar til álitsbeiðanda.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

      Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að gera nýjan húsaleigusamning við álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að málsatvik séu þau að þann 2. maí 2013 hafi móðir álitsbeiðanda látist úr krabbameini sem hún hafi barist í við í mörg ár. Í nóvember 2012 hafi álitsbeiðandi flutt inn til móður sinnar til að annast hana í veikindum og búið hjá henni þar til hún lést. Eftir að móðir álitsbeiðanda hafi látist hafi fulltrúi gagnaðila haft samband og boðið börnum hinnar látnu að taka yfir íbúðina frá og með 1. ágúst 2013 og að gerður yrði nýr leigusamningur. Ákveðið hafi verið að taka því tilboði. Fulltrúi gagnaðila hafi haft samband í annarri viku ágúst og þá hafi verið kominn nýr vinkill, þ.e. einungis í boði að taka yfir gamla samninginn og greiða 360.000 kr. vegna vangoldinnar húsaleigu fyrir tímabilið frá því að móðir álitsbeiðanda lést og þar til álitsbeiðandi tæki við samningnum. Þetta hafi álitsbeiðandi ekki viljað samþykkja. Ekki hafi náðst að semja við gagnaðila um annað fyrirkomulag og því hafi álitsbeiðandi leitað til kærunefndar húsamála.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ákvörðun gagnaðila grundvallist á 45. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, og þeirri túlkun að leigutaki verði að taka við leigusamningi með réttindum og skyldum og þar með standa skil á vangoldinni húsaleigu. Frekari rök gagnaðila komi fram í svarbréfi lögfræðings gagnaðila til álitsbeiðanda, dags. 14. ágúst 2013.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi byggir á því að hann eigi rétt á að gerður verði nýr leigusamningur við hann, ótengdur þeim samningi sem hafi verið í gerður við móður hans. Hlutverk kærunefndar húsamála afmarkast við taka afstöðu til ágreinings aðila leigusamnings við gerð og/eða framkvæmd slíks samnings, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Hvergi í húsaleigulögum er mælt fyrir um skyldu gagnaðila til að gera nýjan húsaleigusamning, sem ótengdur er húsaleigusamningi gagnaðila við móður álitsbeiðanda, við álitsbeiðanda um leigu umrædds húsnæðis. Skylda gagnaðila til samningsgerðar samkvæmt húsaleigulögum takmarkast við yfirtöku samnings hans við móður álitsbeiðanda.

Þá er deilt um hvaða skyldur álitsbeiðanda beri að axla taki hann yfir leigusamning móður sinnar í kjölfar andláts hennar. Í 45. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er fjallað um þær aðstæður er leigjandi deyr áður en leigutíma er lokið. Í seinni málslið 45. gr. segir að eftirlifandi maka, skyldmennum og venslamönnum, sem voru heimilismenn leigjanda við andlát hans eða höfðu framfæri af atvinnustarfsemi sem stunduð hafi verið í húsnæðinu og vilja taka við leigusamningnum með réttindum og skyldum, er heimilt að ganga inn í leigusamninginn í stað hins látna nema af hendi leigusala séu færðar fram gildar ástæður er mæla gegn því.

Kærunefnd telur ljóst að gangi álitsbeiðandi inn í samning gagnaðila og móður álitsbeiðanda beri honum að taka við öllum réttindum hennar og öllum þeim skyldum sem á henni hvíldu, þar á meðal um greiðslu vangoldinnar húsaleigu. Það er því álit kærunefndar að kjósi álitsbeiðandi að ganga inn í samning móður sinnar og gagnaðila beri honum að greiða vangoldna húsaleigu.

Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að gera nýjan húsaleigusamning við álitsbeiðanda.

Reykjavík, 18. nóvember 2013

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson