Mál nr. 109/2011- endurupptaka
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 15. janúar 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 109/2011:
Beiðni A og B
um endurupptöku máls
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með erindi, dags. 15. júlí 2013, óskað endurupptöku máls nr. 109/2011 er varðaði kæru á ákvörðun Íbúðalánasjóðs vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum vegna fasteignar að C. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 16. nóvember 2011 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest. Vegna breyttrar framkvæmdar úrskurðarnefndarinnar við endurskoðun verðmats er Íbúðalánasjóður byggði á við niðurfærslu veðlána voru kærendur með bréfi, dags. 28. júní 2013, sérstaklega upplýst um heimild þeirra til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats.
Við endurupptöku máls þessa hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar sem skoðuðu fasteign kærenda og endurskoðuðu tvær matsgerðir er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 15. apríl 2011 þar sem fasteignin var metin á 20.500.000 kr. og dags. 15. júní 2011, þar sem fasteignin var metin á 22.000.000 kr., en meðaltal matsgerðanna var lagt til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmat, dags. 15. júní 2011, gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Hins vegar hafi verðmat, dags. 15. apríl 2011, gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 26. október 2013, er fasteignin metin á 20.500.000 kr. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 13. nóvember 2013, var hið endurskoðaða verðmat sent kærendum til kynningar.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 29. júní 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 19.650.000 kr. Var íbúð kærenda metin tvisvar sinnum af löggiltum fasteignasala, að beiðni Íbúðalánasjóðs. Í fyrra skiptið nam verðmat íbúðarinnar 20.500.000 kr. Seinna verðmat fasteignarinnar nam 22.000.000 kr. Miðað var við meðaltal framangreindra matsgerða. Áhvílandi á íbúðinni voru 24.091.349 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eru eigendur bifreiðarinnar D metin á 237.337 kr. og bifreiðarinnar E metin á 448.310 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 16. ágúst 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 1. september 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 7. september 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 16. nóvember 2011 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest.
Með bréfi, dags. 28. júní 2013, voru kærendur upplýst um heimild þeirra til að óska endurupptöku málsins og endurskoðunar verðmats. Kærendur óskuðu endurupptöku málsins með tölvupósti þann 15. júlí 2013. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 13. nóvember 2013, var hið endurskoðaða verðmat sent kærendum til kynningar.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur kæra niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. ágúst 2011, segja kærendur að þann 14. apríl 2011 hafi starfsmaður fasteignasölunnar Heimilis framkvæmt verðmat á fasteign þeirra fyrir hönd Íbúðalánasjóðs. Niðurstaða verðmatsins var 20.500.000 kr. Þann 14. júní 2011 hafi starfsmaður fasteignasölunnar Stakfells einnig framkvæmt verðmat á íbúðinni fyrir hönd Íbúðalánasjóðs, en niðurstaða þess verðmats hafi verið 22.000.000 kr.
Kærendur telja að ekki hafi verið skýrð ástæða þess að Íbúðalánasjóður hafi talið ástæðu til þess að óska eftir tveimur verðmötum á íbúðinni. Kærendur vísa til símtals við starfsmann í þjónustuveri sjóðsins sem hafi veitt þeim þær upplýsingar að sennilega væri um að ræða úrtak íbúða sem væru metnar í tvígang í því skyni að kanna réttmæti verðmata hjá þeim fasteignasölum er Íbúðalánasjóður hafi leitað til. Kærendur telja að ekki liggi fyrir hvort svo hafi verið í tilviki þeirra eða hvort aðrar ástæður skýri þörfina á tveimur verðmötum. Það er einnig mat kærenda að fyrri skoðun fasteignasala hafi verið nákvæmari í samanburði við seinna mat fasteignasala á íbúð þeirra, en að öðru leyti segjast kærendur ekki hafa haldbærar skýringar á mismuni verðmatanna.
Kærendur vísa til niðurstöðu Íbúðalánasjóðs sem barst þeim með bréfi, dags. 29. júní 2011. Þar komi fram að umsóknin hefði verið samþykkt og að miðað hafi verið verðmat íbúðar sem 21.5000.000 kr. Samkvæmt þeirri niðurstöðu nemi niðurfærsla lána kærenda alls 30.702 kr.
Þá segja kærendur að þau hafi óskað eftir nánari upplýsingum um verðmat Íbúðalánasjóðs á íbúð þeirra þann 3. ágúst 2011. Kærendum hafi þá borist afrit af báðum verðmötum fasteignasala ásamt þeirri skýringu að þegar ákvörðunarnefnd Íbúðalánasjóðs telji að endurskoða megi verðmat frá fasteignasala sé eign verðmetin aftur og miðað sé við meðaltal beggja mata.
Kærendur vísa til samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 sem Íbúðalánasjóður er aðili að. Þar komi fram í 3. tölul. 1. gr. að „[v]ið mat á verðmæti fasteigna skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Ef kröfuhafi telur að skráð fasteignamat fyrir 2011 gefi ekki rétta mynd af verðmæti eignarinnar kallar hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað.“ Kærendur vísa til þess að fyrir liggja tvö verðmöt á íbúðinni sem eru unnin fyrir viðkomandi kröfuhafa. Við endurútreikning lána hafi verið miðað við meðaltal verðmata en ekki annað hvort verðmatanna.
Kærendur telja að með því að miða endurútreikning Íbúðalánasjóðs á lánum þeirra við aðra tölu en verðmat eða skráð fasteignamat sé sjóðurinn ekki að afgreiða umsókn þeirra í samræmi við framangreint samkomulag lánveitenda. Fjárhæðin 21.250.000 kr. sé ekki samkvæmt verðmati og eigi því ekki að miða við hana í endurútreikningi sjóðsins. Kærendur gera þá kröfu að endurútreikningur miðist við skráð fasteignamat íbúðar eða verðmat fasteignasala, en ekki meðaltal ólíkra verðmata, enda sé sú tala ekki raunverulegt verðmat. Jafnframt telja kærendur eðlilegt að sjóðurinn rökstyðji það hvort verðmatið sé stuðst við, sé niðurstaðan sú að útreikningur miðist við annað hvort þeirra.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Íbúðalánasjóður vísar til þess að skv. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, um breytingu á lögum nr. 44/1998, hafi Íbúðalánasjóður gert samkomulag við Félag fasteignasala þar sem allir félagsmenn eigi kost á því að verðmeta eignir og hafi sjóðurinn áskilið sérstakt form á verðmötum til samræmingar.
Íbúðalánasjóður áréttar að þegar verðmat berist sjóðnum sé það yfirfarið af starfsmönnum sjóðsins og borið saman við fyrirliggjandi gögn, svo sem fasteignamat, uppreiknað fyrra kaupverð íbúðar miðað við vísitöluþróun og meðalfermetraverð íbúða á viðkomandi svæði. Ef frávik verðmats frá samanburðargögnum gefi tilefni til, hvort sem það sé hærra eða lægra, þá sé óskað eftir verðmati annars fasteignasala og meðaltalsfjárhæð lögð til grundvallar afgreiðslu.
V. Niðurstaða
Kærendur hafa óskað endurupptöku máls nr. 109/2011 hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála er varðaði umsókn kærenda um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði áhvílandi á fasteign þeirra að C. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 16. nóvember 2011 þar sem hin kærða ákvörðun var staðfest.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum tilteknum skilyrðum enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans. Í 3. mgr. 1. gr. laganna kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skyldi miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem væri hærra. Samkvæmt fyrrgreindu ákvæði gat Íbúðalánasjóður aflað á eigin kostnað verðmats löggilts fasteignasala, teldi hann skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar.
Í bréfi umboðsmanns Alþingis til velferðarráðherra, dags. 29. febrúar 2012, í tilefni kvartana vegna úrskurða úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála kom meðal annars fram að umboðsmaður fengi ekki séð að úrskurðarnefndin hafi í málum er varða 110% leiðina hjá Íbúðalánasjóði, metið sjálfstætt, svo sem með því að afla umsagnar eða álits annars löggilts fasteignasala, hvort verðmat fasteigna væri í samræmi við markaðsvirði. Í svari velferðarráðherra til umboðsmanns, dags. 28. júní 2012, kom meðal annars fram að eðlilegt þætti að úrskurðarnefndin legði sjálfstætt mat á fyrirliggjandi verðmat fasteigna í málum þar sem ágreiningur væri um verðmatið. Teldi nefndin sig ekki hafa þá sérþekkingu sem þurfi til væri nefndinni heimilt að leita álits sérfróðra manna, sbr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, sbr. einnig 42. gr. laga um húsnæðismál.
Í því skyni að meta hvort verðmat fasteignasala hafi gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar á þeim tíma er það fór fram, kallaði úrskurðarnefndin tvo löggilta fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar, sbr. 5. málsl. 1. mgr. 65. gr. laga um félagsþjónustu sveitarfélaga, nr. 40/1991, við mál þetta og önnur sambærileg ágreiningsmál sem lögð hafa verið fyrir nefndina. Tekið skal fram að hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er að endurskoða stjórnvaldsákvarðanir Íbúðalánasjóðs sem skotið er til nefndarinnar. Endurskoðaðir eru allir þættir kærðrar ákvörðunar, meðal annars gögn líkt og verðmat fasteignasala sem Íbúðalánasjóður byggir ákvörðun á. Til voru kvaddir tveir reyndir fasteignasalar, karl og kona, sem starfa að venju ekki saman. Fengu þau afrit af helstu gögnum málsins, svo sem kæru, athugasemdum kærenda, verðmati sem Íbúðalánasjóður aflaði, verðmati sem kærendur öfluðu, ef svo bar við, og öðrum þeim gögnum sem talið er að geti veitt upplýsingar um verðmæti fasteignarinnar. Þau skoðuðu fasteignina annað eða bæði og lögðu í sameiningu mat á hvert verðmæti fasteignarinnar hafi verið á þeim tíma þegar fyrirliggjandi verðmat fór fram. Úrskurðarnefndin tekur fram að það er mat nefndarinnar að rétt sé að endurskoðun verðmats verði eingöngu látið hafa áhrif á niðurstöðu máls, kærendum til hagsbóta. Leiði endurskoðun fyrirliggjandi verðmats í ljós að verðmatið hafi verið of lágt, þ.e. að niðurfærsla lána kærenda hjá Íbúðalánasjóði hafi verið of mikil miðað við hið endurskoðaða mat, verður það mat ekki lagt til grundvallar niðurstöðu nefndarinnar. Enn fremur skal tekið fram að við mat úrskurðarnefndarinnar á því hvort rétt sé að taka mál kærenda til nýrrar efnislegrar meðferðar verður fyrst og fremst litið til þess hvort verðmat það er Íbúðalánasjóður byggði á teljist hafa gefið rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar.
Í máli þessu aflaði Íbúðalánasjóður tveggja matsgerða, önnur, dags. 15. apríl 2011, þar sem fasteignin var metin á 20.500.000 kr. og hin, dags. 15. júní 2011, þar sem fasteignin var metin á 22.000.000 kr., en meðaltal matsgerðanna var lagt til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kærenda. Samkvæmt því var fasteignin metin á 21.250.000 kr. Fasteignasalar á vegum nefndarinnar hafa endurskoðað fyrirliggjandi matsgerðir og er niðurstaða endurskoðunarinnar sú að verðmat, dags. 15. júní 2011, gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Hins vegar gefi verðmat, dags. 15. apríl 2011, rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Fasteignasalarnir hafa metið fasteignina á 20.500.000 kr. Í ljósi þess að tilkvaddir sérfræðingar hafa komist að þeirri niðurstöðu að verðmat það er Íbúðalánasjóður miðaði afgreiðslu málsins við hafi verið of hátt telur úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála rétt að miða við verðmat hinna tilkvöddu sérfræðinga við úrlausn máls þessa. Verður því miðað við að verðmæti fasteignarinnar sé 20.500.000 kr.
Fasteign kærenda er metin á 20.500.000 kr. og 110% verðmat nemur því 22.500.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 24.091.349 kr. Veðsetning umfram 110% er því 1.541.349 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nemur 685.647 kr. Uppreiknuð staða veðkrafna Íbúðalánasjóðs á hendur kærendum er því umfram 110% af verðmæti fasteignarinnar og veðrými á aðfararhæfum eignum svarar ekki að öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu, sbr. 1. og 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Hin kærða ákvörðun frá 29. júní 2011 verður því felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka nýja ákvörðun í máli kærenda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kærenda sé 20.500.000 kr. í samræmi við hið endurskoðaða verðmat, dags. 26. október 2013.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 29. júní 2011, um endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á fasteigninni að C, er felld úr gildi og lagt fyrir sjóðinn að taka nýja ákvörðun í máli kærenda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað sé við að verðmæti fasteignar kærenda sé 20.500.000 kr.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal