Mál nr. 45/2000

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 45/2000

Ákvörðunartaka: Fjölgun dyrabjalla.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 5. desember 2000, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. janúar 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 9. febrúar 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 23. febrúar 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 12. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta, þ.e. ósamþykkta séreign í kjallara (00-01), íbúð á 1. hæð (01-01), íbúð á 2. hæð (02-01) og íbúð á 3. hæð (03-01) og ris (04-01). Álitsbeiðandi er eigandi 1. hæðar og gagnaðili 3ju hæðar og ris. Ágreiningur er um fjölgun á dyrabjöllum.

Kærunefnd telur að skilja beri kröfu álitsbeiðanda á eftirfarandi hátt:

Að viðurkennt verði að óheimilt sé að setja upp dyrabjöllu fyrir risið.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um það hve margir þurfi að samþykkja að einn eignarhluti fái fleiri dyrabjöllur en aðrir eignarhlutar í húsinu og hvernig færi þá almennt með skiptingu sameiginlegs kostnaðar í húsinu.

Álitsbeiðandi bendir á að þegar 3. hæðin og risið hafi verið auglýst til sölu í mars síðastliðnum hafi eignin verið auglýst með þeim hætti að aðrir eigendur hússins hafi séð ástæðu til að skrifa fasteignasölunni bréf. Í auglýsingunni hafi verið gefið til kynna að mögulegt væri að skipta eigninni upp og útbúa séríbúð í risi, sem eftir atvikum, væri hægt að selja aftur eina og sér. Eigendur hússins hafi því talið nauðsynlegt að upplýsa væntanlega kaupendur um afstöðu sína, þ.e. að við slíka skiptingu þurfi samþykki allra eigenda hússins og breytingar á eignaskiptayfirlýsingu.

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi leigt út risið. Ágreiningur standi ekki um það að risið sé notað til íbúðar heldur það ef risið yrði gert að sérstökum eignarhluta þó gagnaðili hafi ekki farið fram á það formlega. Gagnaðili hafi hins vegar farið fram á það að sett yrði sérstök dyrabjalla fyrir risið. Ein dyrabjalla sé fyrir hvern eignarhluta í húsinu og því hringi dyrabjallan í eignarhluta gagnaðila á báðum hæðum.

Álitsbeiðandi telur að með sérstakri dyrabjöllu fyrir risið sé í raun verið að skipta eigninni upp í tvo eignarhluta og verði risið á þann hátt betur nýtanlegt til útleigu. Þá telur álitsbeiðandi ef það yrði samþykkt að ýmsum spurningum væri ósvarað eins og t.d. hvort aðrir eigendur eigi kröfu um sérstakar dyrabjöllur fyrir einstök herbergi, geymslur eða jafnvel sérstaka póstkassa. Hvernig færi með kostnaðarskiptingu, svo sem vegna þrifa á sameign. Þá þurfi að hafa í huga áhrif þess á verðmat annarra íbúða í húsinu, en samkvæmt upplýsingum frá fasteignasölum geti fjölgun á eignarhlutum haft áhrif á verð íbúða í húsinu til lækkunar.

Álitsbeiðandi telur að með fjölgun dyrabjalla sé verið að festa í sessi það fyrirkomulag að um tvær íbúðir sé að ræða án þess að formskilyrðum sé fullnægt. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 3. mgr. 21. gr. og til vara 4. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að íbúð 03-01 fylgi opið rými í risi merkt 04-01 sem sé að nýtanlegum gólffleti u.þ.b. 70 m² (29 m² miðað við 1,80 metra lofthæð). Í eignaskiptayfirlýsingu sé rýmið skilgreint sem 29 m² herbergi í risi en sem geymsla á teikningu. Ástæða þess að gagnaðili hafi viljað bæta við einni bjöllu í dyrasímakerfi hússins sé sú að ein bjalla valdi sameiginlegri hringingu á 3. hæð og í risi. Augljóst hagræði sé að því að hafa sér bjöllu fyrir hvora hæð, hvort sem húsnæðið sé í útleigu eða ekki.

Á húsfundi sem haldinn var um málið hafi verið lagt fram álit Húseigendafélagsins en þar komi fram að um sé að ræða breytta hagnýtingu séreignar sem ekki teljist veruleg, sbr. 3. mgr. 27. gr. og 3. tl. C- liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Á fundinum hafi komið fram að aðrir eigendur hússins fyrir utan gagnaðila, þ.e. 3/4 hluta eigenda miðað við fjölda og 72,24% eignarhluta, væru samþykkir. Ekki hafi verið gengið til formlegrar atkvæðagreiðslu um málið.

Gagnaðili bendir á að eignarhluti hans sé á tveimur hæðum og bjóði upp á ýmsa nýtingarmöguleika. Ekki sé verið að fara fram á varanlega skiptingu eignarinnar enda fyrirhugað að nýta það í þágu fjölskyldunnar næsta haust. Gagnaðili telur að sú skoðun álitsbeiðanda að fasteignaverð rýrni við það að fjölgað verði um eina bjöllu fyrir stærstu eignina í húsinu, sem sé á tveimur hæðum, eigi ekki við rök að styðjast. Gagnaðili telur því að samþykki einfalds meirihluta nægi til afgreiðslu málsins á húsfundi.

Samkvæmt 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús falla allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skolp, rafmagn, síma, dyrasíma, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu, undir sameign fjöleignarhúss. Samkvæmt 8. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem lyftur, rafkerfi, hitakerfi, vatnskerfi, símakerfi, dyrasímakerfi, sjónvarpsloftnet og útvarpsloftnet, leiktæki o.fl., sem þjóna þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem tengd eru við kerfin inni í hverjum séreignarhluta, undir sameign fjöleignarhúss. Kostnaður vegna kaupverðs og viðhalds dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti, skiptist og greiðist af jöfnu, sbr. 4. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

Kærunefnd bendir á að eignarhlutar í húsinu eru fjórir og er eignarhluti gagnaðila á tveimur hæðum, þ.e. 3. hæð og ris. Gagnaðili hefur nýtt risið til íbúðar. Þótt bætt sé við dyrabjöllu fyrir einn eignarhluta hússins er ekki þar með verið að fjölga eignarhlutunum. Sameiginlegur kostnaður skiptist því eftir sem áður á milli eignarhlutanna fjögurra. Kærunefnd telur að ákvörðun um að setja sérstaka dyrabjöllu fyrir þá sem í risinu búa útheimti samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar að samþykki einfalds meirihluta eigenda á löglega boðuðum húsfundi nægi til samþykktar þess að setja upp dyrabjöllu fyrir risið.

Reykjavík, 23. febrúar 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson