Mál nr. 1/2001

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 1/2001

Hagnýting sameignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 4. janúar 2001, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. janúar 2001. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 10. febrúar 2001, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. febrúar 2001, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. febrúar 2001, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 23. febrúar 2001 og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 50. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta, þ.e. tvær íbúðir í kjallara, íbúð á 1. hæð og íbúð á 2. hæð. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara og gagnaðilar íbúðar á 1. hæð. Ágreiningur er um hagnýtingu sameignar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að hafa þvottavél og þurrkara í kyndiklefa hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi komið fyrir þvottavél og þurrkara í kyndiklefa í kjallara hússins. Fyrri eigandi íbúðarinnar hafi átt tvær íbúðir í húsinu, þ.e. íbúð gagnaðila og íbúð á 1. hæð. Íbúðirnar hafi hann selt í tvennu lagi og hafi þvottaherbergi fylgt hinni íbúðinni.

Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi aldrei veitt samþykki sitt fyrir því að vélarnar yrðu settar upp í kyndiklefanum og ítrekað óskað þess við gagnaðila að þeir fjarlægðu þær en án árangurs. Kyndiklefinn sé ekki ætlaður sem þvottahús og í eignaskiptayfirlýsingu sem legið hafi fyrir þegar hann keypti eignarhlut sinn í húsinu hafi rýmið verið skráð sem tengiklefi. Þá sé enginn hefð fyrir því í 42 ára sögu hússins að kyndiklefinn sé notaður sem þvottaherbergi. Kyndiklefinn liggi við hlið íbúðar hans og skilji aðeins næfurþunnt tréþil á milli. Af vélunum stafi mikill hávaði og ónæði fyrir hann og telja verði að þeir eigendur hússins sem veitt hafi samþykki sitt verði ekki fyrir eins miklu ónæði. Þá bendir álitsbeiðandi á að kyndiklefinn sé einungis um 3 m² og því verði allt aðgengi að hitarörum erfitt við þessar aðstæður. Einnig geti stafað eldhætta af vélunum því ekki sé óalgengt að það kvikni í út frá þvottavélum.

Álitsbeiðandi telur að það hljóti að teljast veruleg breyting á hagnýtingu og afnotum á sameign að breyta kyndiklefa í þvottahús. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 31. gr. og 4. mgr. 35. gr., sbr. 7. og 9. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að er þeir keyptu íbúðina síðastliðið haust hafi þeim m.a. verið bent á þann möguleika að vegna nýrrar eignaskiptayfirlýsingar frá 1998, hefði þvottahúsið sem áður fylgdi íbúð á 1 hæð (01-01) verið fært undir íbúð í kjallara 00-02, en í sameiginlegu hitaherbergi í kjallara væri ónýtt rými þar sem auðveldlega mætti koma fyrir þvottavél enda vatnstengingar þar fyrir hendi og tengdur stálvaskur. Annar möguleiki væri sá að setja upp nýjar tengingar í íbúðinni því þar hefðu ekki verið þvottavélar áður. Við nánari skoðun á íbúðinni fyrir flutninga hafi komið í ljós að gera þyrfti töluverðar breytingar ef koma ætti þvottavél inn á baðherbergið því hurðaropið sé lítið, þ.e. múrbrot og nýjar tengingar.

Ákveðið hafi verið að leita eftir samþykki annarra eigenda hússins fyrir því að gagnaðilargagnaðilir fengju að hagnýtta sér þessa aðstöðu í sameign, enda sé ekki um að ræða verulega breytingu á hagnýtingu sameignarinnar. Tengiklefinn, sem upphaflega hafi verið kyndiklefi, hafi til þessa verið sáralítið notaður af íbúum hússins. Hann hafi helst verið notaður til að þurrka þvott og utanyfirfatnað og við þrif á sameign því vatn og niðurfall sé þar inni. Það sé því rangt að ekki sé hefð fyrir því að í þessu herbergi sé þveginn þvottur og þurrkaður af íbúum hússins.

Gagnaðilar hafi viljað fá samþykki allra áður en þeir hefðumst handa við að fá iðnaðarmenn til þess að breyta tengingum og leggja rafmagn úr rafmagnstöflu gagnaðila. Eigendur hússins hafi tekið málinu vel og allir samþykkt það munnlega. Þar sem álitsbeiðandi hafi lýst áhyggjum sínum yfir hugsanlegri hávaðamengun hafi gagnaðilar lofað því að ef um mikinn hávaða yrði að ræða myndu þeir einangra sérstaklega þann hluta veggjarins sem snúi að íbúð álitsbeiðanda. Sá hluti sé reyndar sturtuklefi á baðherbergi. Álitsbeiðandi hafi samþykkt beiðnina með þeim orðum, að hann vildi ekki setja sig upp á móti ef aðrir íbúðareigendur hefðu samþykkt. Í kjölfarið hafi verið fengnir til iðnaðarmenn, með umtalsverðum tilkostnaði, til þess að gera þessar breytingar og tengingar sem best úr garði og tengja þvottavél og þurrkara. Gagnaðilar benda á að þessum framkvæmdum hafi alls ekki verið mótmælt þó þær hefðu óneytanlega óneitanlega í för með sér einhver óþægindi fyrir íbúanna á meðan að á þeim stóð enda gerðar með samþykki þeirra allra. Gagnaðilar hafi einnig lagfært lokun á hurð inn í rýmið, sem verið hafði í ólagi, til þess að minnka hugsanlega hávaðamengun. Gagnaðilar benda á að vélarnar séu nýjar, tæknilega fullkomnar og sérstaklega hljóðlátar.

Gagnaðilar benda á að kvöld eitt, skömmu eftir að vélarnar höfðu verið tengdar og þvottavél prófuð, hafi gagnaðili verið staddur í tengiherberginu með dóttur sinni að yfirfara leiðbeiningar fyrir vélarnar, er álitsbeiðandi hafi komið og ásakað þær um að ætla að fara að þvo þvott seint um kvöld, en það hafi ekki staðið til, og lýst því yfir að þetta gengi ekki og að hann vilji vélarnar út. Í kjölfarið hafi gagnaðilar leitað ráða hjá Húseigendafélaginu sem hafi talið að ekki væri um verulega breytingu á hagnýtingu sameignar að ræða og til ákvörðunar þyrfti samþykki aukins meirihluta eigenda í húsinu miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 4. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Auk álits Húseigendafélagsins benda gagnaðilar á yfirlýsingu eigenda 2. hæðar og íbúðar í kjallara (00-02), dags. 21. desember 2000, og lögregluskýrslur, dags, 20. og 29. desember 2000, en gagnaðilar hafi í tvígang þurft að kalla til lögreglu vegna ítrekaðra hótana og vegna þess að vélarnar hafi verið rifnar úr sambandi í miðju þvottakerfi, aftengdar og færðar úr stað í sameign.

Með vísan til framangreinds telja gagnaðilar að málatilbúnaður álitsbeiðanda sé fremur sprottinn af persónulegri óvild en málefnalegum rökum. Þá mótmæla gagnaðilar þeim rangtúlkunum sem ítrekað komi fram í álitsbeiðni. Ekki hafi verið sýnt fram á hávaðamengun frá vélunum, a.m.k. ekki umfram aðrar þvottavélar á hæðinni. Staðsetning vélanna hindri á engan hátt aðgengi að mælum og krönum. Þá geti umrædd breyting á hagnýtingu sameignar á enganengann hátt talist veruleg, enda gerð í góðri trú og með samþykki allra hlutaðkomandi þegar hún var gerð.

Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd. Óumdeilt er í málinu að gagnaðilar hafa gert breytingar á sameiginlegu rými í kjallara hússins og komið þar fyrir þvottavél og þurrkara.

Sú meginregla gildir, samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir ber að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Fer það eftir eðli og umfangi ákvörðunarinnar hve mikinn meirihluta þarf til samþykktar. Sé þannig um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og 6. tl. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Samkvæmt 31. gr. skal einnig beita reglum 30. gr., eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr. Í 2. mgr. 35. gr. segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Þá verður einstökum eigendum ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki, sbr. 4. mgr. 35. gr. og 9. tl. A-liðar 41. gr.

Fyrir liggur að ákvörðun um framkvæmdir gagnaðila á rýminu og á hagnýtingu þess voru ekki teknar á húsfundi heldur kveðast gagnaðilar hafa leitað eftir munnlegu samþykki eigenda hússins. Samkvæmt yfirlýsingu eigenda 2. hæðar, þ.e. eignarhluta 02-01 (37,08%) og kjallaraíbúðar, þ.e. eignarhluta 00-02 (16,39%), dags. 21. desember 2000, kemur fram staðfesting á áður samþykktu leyfi þeirra til handa gagnaðilum að nota hluta af sameigninni í hitaherbergi í kjallara (00-07) til þess að hafa þvottavél og þurrkara og nota með eðlilegum hætti, enda hindri sú notkun hvorki aðgengi þeirra né annarra að mælum og krönum vegna hitainntaks né þeim snögum sem séu á bak við hurð. Þá kemur fram í yfirlýsingunni að þau hafi kynnt sér álit Húseigendafélagsins og séu sammála því að umrædd breyting á hagnýtingu sameignarinnar geti ekki talist veruleg og að þau treysti gagnaðilum til að ganga þannig um sameignina að ekki þurfi að koma til árekstra og óþæginda fyrir aðra íbúa hússins. Þá liggur fyrir í málinu lögregluskýrsla frá 20. desember sl. þar sem fram kemur að álitsbeiðandi hafi veitt munnlegt samþykki fyrir framkvæmdum gagnaðila með fyrirvara um að afturkalla leyfið ef ónæði stafaði af þvottavélunum. Ákvörðun um að heimila gagnaðilum að nýta umrætt sameignarrými fyrir þvottavél og þurrkara bar að taka á löglega boðuðum húsfundi. Það var hins vegar ekki gert og neitar álitsbeiðandi því þess utan í álitsbeiðni að hafa veitt samþykki fyrir sitt leyti. Skortir því sönnun fyrir því að samþykki hans hafi legið fyrir. Ber þegar af þessum ástæðum að taka kröfu álitsbeiðanda til greina.

Kærunefnd telur hins vegar rétt að taka fram, með vísan til þess sem hér að framan er rakið, að samþykki allra eigenda þurfi að liggja fyrir ef einstökum eigendum er veittur aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, sbr. 4. mgr. 35. gr. og 9. tl. A-liðar 41. gr.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé óheimilt að hafa þvottavél og þurrkara í kjallara hússins.

Reykjavík, 23. febrúar 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson