Mál nr. 43/2000

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 43/2000

Skipting sameignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. nóvember 2000, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 5. desember 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 12. janúar 2001, var lögð fram á fundi nefndarinnar 29. janúar sl. og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 15, byggt árið 1870. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta, þrjá í aðalhúsi og einn í viðbyggingu. Álitsbeiðendur eru eigendur neðri og efri hæðar í norðurenda aðalhúss. Gagnaðili, C, er eigandi neðri hæðar í suðurenda og gagnaðilar, D og E, eru eigendur efri hæðar í suðurenda. Viðbygging er við norðurenda og er sú eign óviðkomandi ágreiningi aðila málsins. Ágreiningur er um skiptingu sameignar í séreignarrými.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að risi verði skipt með þeim hætti að álitsbeiðendur geti nýtt sem séreign a.m.k. 1/3 hluta þess yfir íbúð sinni, sett upp millivegg og uppgang úr íbúðinni.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur snúist fyrst og fremst um geymslu í risi en þar sé hátt til lofts og unnt að nýta það með ýmsum hætti. Eins og algengt sé í gömlum húsum sé eignarhluti í risi ekki afmarkaður með glöggum hætti. Álitsbeiðendur telja að eignarhluta þeirra fylgi hálft risið. Í kaupsamningi eigenda efri hæðar, suðurenda, dags. 27. september 1996, komi fram að eigninni fylgi hlutdeild í þurrklofti og í kaupsamningi eiganda neðri hæðar, suðurenda, dags. 10. júlí 1991, komi fram að eigninni fylgi aðgangur að þurrklofti í risi. Álitsbeiðendur telja að efri hæð, suðurenda, fylgi risið að hálfu en neðri hæð, suðurenda, fylgi notkunarréttur og umferðarréttur að risi.

Álitsbeiðendur benda á að í samræmi við nútímakröfur vilji þeir fá afmarkaðan með skilvegg þeirra hluta rissins og gera uppgang í það úr íbúðinni. Eins og fyrirkomulagið sé nú þurfi þeir að fara inn á sameiginlegan stigagang suðurendans á neðri hæð til að komast upp á risloftið. Gagnaðilar skipti risinu að öðru leyti samkvæmt eigin óskum. Álitsbeiðendur benda á að til að fá lausn þessa máls séu þeir reiðubúnir að samþykkja jafna skiptingu rissins þannig að þeir fái 1/3 hluta sem sé yfir íbúð þeirra. Gagnaðilar hafi hingað til einungis viljað óbreytt ástand.

Álitsbeiðendur benda á að þessi staða hindri það að hægt sé að gera eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, en það sé forsenda þess að hægt sé að selja eignarhlutann. Álitsbeiðendur hafi verið með íbúðina á söluskrá og geti nú ekki selt hana fyrr en búið sé að leysa þetta mál og gera eignaskiptayfirlýsingu í kjölfarið. Nauðsynlegt sé því að fá lausn málsins því núverandi ástand valdi því að erfitt sé að selja eignina og einnig rýri það verðgildi hennar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að málið snúist um ágreining sem álitsbeiðandi hafi búið til. Í húsinu hafi ríkt sátt og samlyndi um skiptingu og afnot risloftsins frá því að húsinu var skipt upp á fyrstu áratugum síðustu aldar og þar til nú. Því sé mótmælt að það sé í samræmi við nútímakröfur að skipta sameigninni upp í smærri einingar eins og álitsbeiðendur séu nú að krefjast. Þvert á móti sé það ríkjandi hefð að sameignir sem þessar séu í óskiptri sameign. Umræddar breytingar séu kostnaðarsamar og valdi gagnaðilum óþægindum. Gera þurfi tvo uppganga í risið, annan úr íbúð álitsbeiðenda og hinn úr íbúð gagnaðila, D og E, og geti þá orðið vandamál hvernig fara ætti með aðgang neðri hæðar suðurenda að því. Þar sem húsið sé gamalt gætu komið fram óvæntir kostnaðarliðir við þessar framkvæmdir. Gagnaðilar hafi viljað una óbreyttu ástandi og telja að breytingarnar séu þeim ekki í hag. Þrátt fyrir þetta geti þeir fallist á að álitsbeiðendur fái að afmarka 1/3 hluta loftsins með skilvegg, með því skilyrði að álitsbeiðendur beri allan kostnað af þeim framkvæmdum, þar með talið að gera nýjan uppgang úr suðurendanum. Áður en að af framkvæmdum yrði létu álitsbeiðendur fagmann teikna verkið og beri það undir gagnaðila til samþykkis. Gagnaðilar lýsa sig reiðubúna til að bera hlutfallslegan kostnað af gerð eignaskiptayfirlýsingar þegar að því komi.

Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús teljast allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig telst allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, vera sameign, sbr. 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994.

Í málinu liggja fyrir allar eignarheimildir málsaðila. Í kaupsamningi álitsbeiðenda, dags. 27. september 1993, og í afsali, dags. 11. maí 1995, kemur fram að hið selda teljist vera 1/3 hluti alls hússins og fylgi íbúðinni tilheyrandi sameign. Í kaupsamningi gagnaðila, C, dags. 10. júlí 1991, og í afsali, dags. 2. janúar 1995, kemur fram að íbúðinni fylgi aðgangur að geymslu og þurrklofti í risi. Í kaupsamningi gagnaðila, D og E, dags. 27. september 1996, og í afsali, dags. 8. september 1997, kemur fram að íbúðinni fylgir hlutdeild í þurrklofti á móti öðrum eigendum hússins.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Reglum 30. gr. laganna skal beita, eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hlutum hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. 31. gr., sbr. einnig 19. gr. Í 36. gr. laganna segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá segir í 2. mgr. 35. gr. að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Í 4. mgr. 35. gr. segir loks að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, nema allir eigendur ljái því samþykki.

Kærunefnd telur að skýr og ófrávíkjanleg ákvæði laga um fjöleignarhús standi því í vegi að álitsbeiðendum sé heimilt að skipta sameiginlegu risi og útbúa séreignarrými í 1/3 hluta þess nema með samþykki allra eigenda. Það er því alfarið í valdi eigenda hússins að ákveða sameiginlega skiptingu sameignarinnar með þeim hætti sem álitsbeiðendur hafa farið fram á. Á meðan slíkt samkomulag liggur ekki fyrir verður sú breyting ekki gerð. Þar af leiðir að ekki virðist þörf á að gera eignaskiptasamning fyrir húsið sem gerir ráð fyrir breytingum sem þessum svo sem álitsbeiðendur fara fram á.

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda um að risi verði skipt með þeim hætti að álitsbeiðendur geti nýtt sem séreign a.m.k. 1/3 hluta þess yfir íbúð sinni, sett upp millivegg og uppgang úr íbúðinni án samþykkis gagnaðila.

Reykjavík, 2. febrúar 2001

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson