Mál nr. 34/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 34/2000

Hagnýting sameignar: Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 19. september 2000, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. september 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 9. október 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 7. nóvember sl. Á fundi nefndarinnar 5. desember sl. voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. nóvember 2000, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. nóvember 2000, og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 8. Húsið skiptist í tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi jarðhæðar og gagnaðili rishæðar. Ágreiningur er um nýtingu á hluta sameiginlegrar lóðar sem bílastæði.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að nota hluta sameignlegrar lóðar sem bílastæði en til vara að álitsbeiðandi hafi jafnan rétt á við gagnaðila til að leggja þar bifreið.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili leggi bifreið sinni á svæði milli X nr. 6 og 8 og telji það sína eign. Umrætt svæði sé um 4 m að breidd og 8 m að lengd. Þaðan sé gengið inn í kjallara og við enda þess séu sorptunnur.

Álitsbeiðandi byggir aðalkröfu sína á því að ekki sé gert ráð fyrir bílastæði á þessum stað. Umrætt svæði sé skilgreint sem almenn lóð. Staða bifreiðar á þessum stað valdi óþægindum og hindri aðgang að kjallaradyrum og sorptunnum. Verði aðalkrafa hans tekin til greina telur álitsbeiðandi að honum sé heimilt að loka svæðinu þannig að einkenni þess sem almennrar lóðar verði tryggt.

Álitsbeiðandi byggir varakröfu sína á því að samkvæmt matsgjörð í málinu nr. 94/1972 sé lóðin sameiginleg og skiptist jafnt á milli eigendaur. Eigendur hússins hafi því jafnan rétt á að hagnýta sér lóðina.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að aldrei hafi verið ágreiningur um not lóðarinnar með þessum hætti. Báðir aðilar hafi nýtt lóðina með þessum hætti, en í seinni tíð hafi álitsbeiðandi kosið að leggja bifreið sinni við Y. Gagnaðili telur að eigendur hússins hafi jafnan rétt á að leggja bifreið á umræddu svæði og hafi hann aldrei talið það sína séreign.

Gagnaðili bendir á að almennt séu íbúðarhúsalóðir skilgreindar til bygginga íbúðarhúsa með tilheyrandi bílastæðum. Verði nýting lóðar sem bílastæði að teljast almennt viðurkennt og eðlileg og sönnunarbyrði um annað hvíli á þeim sem haldi því fram. Hafi almenn íbúðarhúsalóð ekki verið ætluð til þeirrar eðlilegu nýtingar sem bílastæði fyrir eigendur þyrfti slíkt að koma skýrt fram eða um það samið sérstaklega milli eigenda. Hvorugu sé til að dreifa. Máli sínu til stuðnings bendir gagnaðili sérstaklega á 5. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994.

Gagnaðili telur að álitsbeiðandi hafi hvað sem öllu öðru líður samþykkt að umræddur lóðarskiki yrði notaður og skilgreindur sem bílastæði. Því til stuðnings bendir gagnaðili á teikningu R, dags. 13. desember 1999. Þar komi skýrt fram á afstöðumynd greint bílastæði við húsið. Á húsfundi sem haldinn var 28. ágúst sl. hafi álitsbeiðandi samþykkt nefnda teikningu með þeim einu fyrirvörum sem lúta að táknmynd fyrir þvottavélar og útliti og gerð hliðs á stiga upp í ris. Aðrar athugasemdir hafi ekki komið fram. Þetta sjónarmið álitsbeiðanda hafi verið áréttað við dómkvaðningu matsmanns fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur sama dag þar sem fram kom að enginn ágreiningur væri með aðilum utan áðurnefnd tvö atriði.

Þá hafi Gatnamálastjórinn í Reykjavík engar athugasemdir gert við bílastæðið, sbr. meðfylgjandi athugasemdalista frá byggingarfulltrúanum í Reykjavík, en umræddar teikningar voru lagðar þar inn til afgreiðslu áður en nefndur húsfundur var haldinn og því hafi afgreiðslu verið frestað þar sem samþykki álitsbeiðanda hafi þá ekki legið fyrir. Húsfundargerðin, ásamt þeim gögnum sem skorti í upphafi, hafi nú verið send byggingarfulltrúa svo afgreiða megi teikningarnar og vinna að eignaskiptum um húsið og lóðina.

Gangvegur að kjallaradyrum meðfram húsinu sé 1 m á breidd og niðurgrafinn sem svari einni tröppu. Verði ekki séð með hvaða rökum lagning bifreiðar hindri aðgang að kjallaradyrum og sorptunnum. Þá er vísað til meðfylgjandi yfirlýsingar hreinsunardeildar um að staðsetning sorptunnu hafi ekki valdið vandræðum, enda breidd stæðisins um 3 m og pláss nægilegt.

III. Forsendur

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum hefur umrætt bílastæði ekki verið samþykkt á lóðinni. Hins vegar er ágreiningslaust í málinu að umrætt svæði á sameiginlegri lóð hússins er nýtt sem bílastæði.

Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar, dags. 28. ágúst 2000, þar sem fram kemur að kynnt hafi verið drög að eignaskiptayfirlýsingu og teikning R, dags. 13. desember 1999. Á teikningu er gert ráð fyrir bílastæði á þessum stað. Í fundargerðinni segir: "Ekki er ágreiningur um útreikning eignaskiptahlutfalla á grundvelli hennar. Samanber athugasemdir Lögskila ehf. í bréfi dagsettu 6/10 '99. Hins vegar er deilt um 1) Hvort setja eigi táknmyndir fyrir þvottavélar inn á teikninguna í sameign í kjallara og 2) Útlit og gerð hliðs á stiga upp í ris." Í fundargerðinni kemur ekkert fram um umrætt bílastæði.

Í bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 30. ágúst 2000, kemur fram að á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 29. ágúst sl. hafi verið lögð fram umsókn gagnaðila, dags. 18. ágúst 2000, þar sem sótt er um leyfi fyrir innra og ytra fyrirkomulagi samkvæmt reyndarteikningum af húsinu. Var erindinu frestað og vísað til athugasemda á umsóknareyðublaði og að samþykki meðeiganda vantar. Þá liggur fyrir nefndinni bréf álitsbeiðanda til byggingarfulltrúa, dags. 15. nóvember 2000, þar sem álitsbeiðandi gerir þá kröfu að umrætt svæði verði skilgreint sem almenn lóð og heimilt verði að girða það af fyrir umferð.

Álitsbeiðandi hefur ekki samþykkt teikninguna frá 13. desember 1999. Engar þinglýstar heimildir né önnur fyrirliggjandi gögn gera ráð fyrir bílastæði á umdeildu svæði. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt, gegn mótmælum álitsbeiðanda, að nýta umrætt svæði á sameiginlegri lóð hússins sem bílstæði.

Kærunefnd bendir hins vegar á að eigendur hússins geta, standi til þess vilji þeirra allra, ákveðið að hagnýta umrætt svæði sem bílastæði, sbr. 3. tl. 1. mgr. 12. gr., sbr. 7. tl. A- liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Í slíku tilviki fylgir hvorugum eignarhlutanum einkaréttur á bílastæði þessu nema jafnframt væri ákveðið að stæðið fylgi ákveðnum séreignarhluta, sbr. 33. gr. laganna. Þá bendir nefndin á að ákvörðun um að girða af umrædd svæði þarf að vera tekin á löglegum húsfundi.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að nota hluta sameiginlegrar lóðar hússins sem bílastæði.

Reykjavík, 19. desember 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason