Mál nr. 33/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 33/2000

Breyting á hagnýtingu séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. september 2000, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 2, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. september 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 13. október 2000, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 24. október 2000, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 7. nóvember sl. Á fundi nefndarinnar 5. desember 2000 var málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2, 2a og 2b. Í óþinglýstum lóðarleigusamningi kemur fram að lóðin sé leigð undir iðnaðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta 0301 að X nr. 2a sem er um 350 m² (óinnréttuð) skrifstofuhæð sem þeir ætla að breyta í gistiheimili. Ágreiningur er um fyrirhugaða hagnýtingu á eignarhluta álitsbeiðenda.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðenda sé eftirfarandi:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt, án samþykkis annarra eigenda, að breyta hagnýtingu eignarhlutans í gistiheimili.

Í álitsbeiðni kemur fram að ætlunin sé að innrétta í eignarhlutanum 13 herbergi, búin húsgögnum, uppábúnum rúmum, sjónvarpi, síma og eldunaraðstöðu. Hreinlætis- og þvottaaðstaða verði í sameign. Hæðinni fylgi 100 m² svalir sem bjóði upp á margvíslega nýtingu, t.d. undir heitan pott, útigrill o.fl. Ætlunin sé að kynna húsnæðið fyrirtækjum sem þurfa að hýsa starfsmenn sína tímabundið og verði aðstaðan miðuð við þarfir slíks hóps. Starfsemin muni falla undir lög um veitinga- og gististaði nr. 67/1985.

Þann 29. ágúst sl. hafi verið haldinn aðalfundur húsfélagsins. Þar hafi verið kynnt ósk um breytta nýtingu húsnæðisins. Ákveðið hafi verið að fresta fundinum og taka málið fyrir að nýju þann 14. september. Í millitíðinni hafi álitsbeiðendur sent meðeigendum bréf með viðbótar upplýsingum um reksturinn. Á fundinum hafi allir þeir sem mættir vori voru lagst gegn hugmyndinni og einnig hafi verið lögð fram umboð einhverja sem ekki voru mættir. Álitsbeiðendur benda hins vegar á að í samtölum þeirra við flesta meðeigendur sínar fyrr í sumar þar sem þeir hafi lauslega kynnt áform sín um nýtingu húsnæðisins hafi komið fram að 60-70% aðila væru samþykkir eða hlutlausir. Þá benda álitsbeiðendur á að þeir telja að engin málefnaleg rök hafi verið lögð fram gegn starfseminni og því krefjast þeir að það verði gert.

Álitsbeiðendur benda á að 10. júlí sl. hafi málið verið tekið fyrir hjá skipulags- og umferðarnefnd og hafi þar verið fallist á umsögn Borgarskipulags: "Nefndin er jákvæð gagnvart erindinu." Álitsbeiðendur leggja sérstaka áherslu á að byggingarnefnd hafi afgreitt erindið jákvætt þar sem fyrirhuguð starfsemi falli undir skipulag svæðisins og samræmist þeirri landnotkun sem öðrum eigendum hússins hafi mátt vera kunnugt um og máttu eiga von á þegar þeir festu kaup á eignarhlutum í húsinu. Ágreiningur standi um það hvort álitsbeiðendur þurfi að sækja samþykki meðlóðarhafa líkt og áskilið sé í bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 19. júlí 2000, og verði það niðurstaða nefndarinnar þá hvort þeim lögmætu hagsmunum gagnaðila sé raskað á þann hátt að samþykki þeirra þurfi fyrir fyrirhugaðri nýtingu álitsbeiðenda á eigninni. Álitsbeiðendur telja að samþykki meðlóðarhafa sé ekki nauðsynlegt vegna fyrirhugaðrar notkunar séreignar þeirra sem gistiheimili, þar sem ekki sé um að ræða breytingu á hagnýtingu eignarinnar frá því sem ráð var fyrir gert í upphafi og öðrum eigendum mátti vera kunnugt. Fyrirhuguð nýting eignarinnar falli undir þá skilmála sem lágu fyrir um eignina og því þurfi ekki að sækja um samþykki annarra séreignarhafa meðan svo sé, enda telja álitsbeiðendur að slíkt takmarki eignarráð þeirra svo að ekki sé við unandi og hagsmunir þeirra, þar með taldir fjárhagslegir, á að nýta eignina í samræmi við lög og skilmála verði ekki takmarkaðir með þeim hætti sem gagnaðili haldi fram. Eigi það sérstaklega við þar sem ráðgerð sé hvers konar atvinnustarfsemi í hverfinu og þurfi aðrir eigendur því að sýna fram á að hagsmunum þeirra sé raskað verulega umfram það sem ætla megi. Vegi athafnafrelsi álitsbeiðenda til að nýta eignina á þann hátt sem fyrirhuguð sé mun þyngra en sú friðhelgi sem aðrir eigendur haldi fram að þeir eigi gagnvart fyrirhugaðri atvinnustarfsemi álitsbeiðenda. Í hverfinu séu rekin sambærileg gistiheimili og virðist sú atvinnustarfsemi falla að þeim atvinnurekstri sem ráðgerð sé samkvæmt skipulagi svæðisins. Verði stjórnvöld að gæta jafnræðis í málum af þessu tagi og að fyrir ákvörðun liggi málefnaleg rök. Samkvæmt því telja álitsbeiðendur 27. gr. laga nr. 26/1994 ekki eiga við og að þeim sé heimil fyrirhuguð nýting eignarinnar án afskipta og samþykkis meðlóðarhafa, að uppfylltum skilyrðum fyrir leyfi til reksturs gistiheimilis samkvæmt lögum og reglum m.a. vegna hreinlætis og hávaða.

Verði aftur á móti talið að 27. gr. laganna taki til málefnisins telja álitsbeiðendur að fyrirhuguð nýting eignarinnar hafi fráleitt í för með sér meira ónæði fyrir aðra eigendur en við megi búast í atvinnuhúsnæði þar sem fjölbreyttur atvinnurekstur sé stundaður. Hafi gagnaðili í engu sannað eða gert líklegt að svo muni verða eða að slík starfsemi hafi veruleg óþægindi eða röskun í för með sér, hvað þá að verðmæti annarra eignarhluta rýrni vegna fyrirhugaðrar starfsemi álitsbeiðenda, en sönnunarbyrðin um það hvílir á þeim sem því haldi fram, sbr. 4. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Álitsbeiðendur benda t.d. á það atriði að mikill umgangur, óþrif og notkun bílastæða geti fylgt starfsemi sem rúmist innan skipulagsins, t.d. rekstur bifreiðaverkstæðis og með sömu rökum megi halda því fram að skrifstofurekstur í eignarhluta álitsbeiðenda, muni hafa í för með sér mikla umferð um eignina með tilheyrandi bílastæðanotkun þar sem ráðgerð voru 13 skrifstofuherbergi.

Þá telja álitsbeiðendur að fyrirhuguð starfsemi raski í engu lögmætum hagsmunum gagnaðila. Fram komi í greinargerð gagnaðila að aðrir eigendur þurfi ekki að una því að eignin sé gerð að íbúðarhúsnæði. Svo sé ekki, heldur verði þar rekið gistiheimili sem lúti alveg sömu lögmálum og önnur atvinnustarfsemi. Fyrirhuguð nýting eignarinnar setji öðrum eigendum ekki skorður fyrir nýtingu sinna eignarhluta að teknu sanngjörnu tilliti til sameigenda, sem leiða megi af fjöleignarhúsalögunum.

Verði talið að fyrirhuguð nýting álitsbeiðenda sé háð samþykki sameigenda, telja þeir að aldrei verði krafist meira en samþykkis einfalds meirihluta eigenda og þar sem slíkt samþykki liggi þegar fyrir í málinu sé álitsbeiðendum heimil fyrirhuguð nýting húsnæðisins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fasteignin X nr. 2 hafi verið skipt í þrjár eignir, þ.e. X nr. 2, 2a og 2b, og séu lóðarréttindi sameiginleg og óskipt. Eignaskiptasamningur fyrir eignina svona skipta hafi enn ekki verið samþykktur þó drög að honum hafi lengi legið fyrir. Gagnaðili bendir á að í greinargerð hans sé getið merkingar eignarhluta og hlutfallstalna eins og fram komi í drögum að eignaskiptasamningi en gera megi ráð fyrir óverulegum breytingum á hlutfallstölum í endanlegum eignaskiptasamningi fyrir eignina nr. 2a og engum breytingum á tilgreiningu eignarhluta. Í óþinglýstum lóðarleigusamningi um X nr. 2 sé gert ráð fyrir nýtingu eignarinnar sem iðnaðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæðis. Hafi eigendur að 9 eignarhlutum af 18 lýst sig andvíga breyttri nýtingu og nemi þessir eignarhlutar 66,57% af heildareigninni, en eignarhluti álitsbeiðenda nemi hins vegar 10,58%. Þar af hafi eigendur tveggja eignarhluta að X nr. 2a, þ.e. C (0101) og D (0201), lýst sig andsnúna breytingunum. Eignarhlutfall þeirra innan X nr. 2a nemi 53,41% en eignarhlutfall álitsbeiðanda 27,71%. Álitsbeiðendur og D hafi sameiginlegan stigagang en C hafi takmarkaðan aðgang að honum. Svalir álitsbeiðenda í suður séu þak eignarhluta 0205 (0201 innan 2a) og liggi þær að svölum eignarhluta E sem séu þak eignarhluta 0206 (0201 innan 2b). Á milli svalanna sé grindverk, sem ástæða væri til að nefndarmenn skoðuðu með vettvangsgöngu.

Gagnaðili bendir á að eigendur hússins séu því ekki einum rómi í ágreiningsefni þessu. Meirihluti húsfélagsins, miðað við eignarhlutföll og fjölda eigenda, sé hins vegar á móti breyttri nýtingu eignarhluta álitsbeiðenda. Ef hins vegar séu taldir þeir eignarhlutar sem séu á móti og þeir sem annað hvort hafa lýst sig samþykka eða taka ekki afstöðu, standi á jöfnu og sé þá talinn með eignarhluti álitsbeiðenda.

Gagnaðili telur að hafna beri kröfu álitsbeiðenda í málinum. Gagnaðili byggir aðallega á því að fyrirhuguð breyting sé grundvallarbreyting á nýtingu heildareignarinnar við X nr. 2 þannig að til þurfi samþykki allra eigenda, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Til vara byggir gagnaðili á því að breytingin sé að minnsta kosti slík að þörf sé á samþykki meirihluta eigenda, skv. 3. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Til þrautavara byggir gagnaðili á því að breytingin sé slík að hún hafi veruleg óþægindi og röskun í för með sér fyrir eigendur eignarhluta 0205, D, eignarhluta 0105, C og eignarhluta 0302, E, auk þess að valda rýrnun á verðmæti eignarhlutanna, þannig að samþykki eigenda þessara eignarhluta verði að liggja fyrir, skv. 4. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Í öllum tilfellum telur gagnaðili að röksemdir hans séu slíkar að þær standist skoðun samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Gagnaðili bendir á að umrædd breyting á hagnýtingu eignarinnar leiði til ólögmætrar röskunar á hagsmunum annarra eigenda og eigi þeir ekki að þurfa að una því að eign sem ætluð var sem iðnaðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði verði gerð að íbúðarhúsnæði. Slíkt feli í sér töluverða bindingu fyrir aðra eigendur eignarinnar um nýtingu, ef í húsinu verða að staðaldri 13-26 íbúar, sem væntanlega eiga rétt á næturfriði. Engu breyti þó núverandi starfsemi í húsnæðinu sé ekki líkleg til að raska þessum friði oft. Þá sé afar óheppilegt að í atvinnuhúsnæði séu íbúar sem komi og fari frá heimili sínu á öllum tímum og séu þessar breytingar líklegar til að rýra verðmæti annarra eignarhluta og þá sérstaklega eignarhluta 0205 sem deili stigagangi með álitsbeiðendum, eignarhluta 0105 til verslunarreksturs ef við hlið hans sé inngangur að íbúðarherbergjum og eignarhluta 0302 en svalir álitsbeiðenda sé þar við hliðina á.

Þá bendir gagnaðili á að það séu takmarkanir á nýtingu húsnæðisins til framtíðar sem af slíku leyfi mundi leiða sem gæti valdið verðrýrnun á eignarhlutum annarra eigenda. Ekki sé ólíklegt að í 13 íbúðarherbergjum af þessu tagi veljist misjafnir íbúar þó gagnaðili sé ekki að leiða að því líkur að álitsbeiðendur hyggist annað en að í íbúðarherbergjunum verði eingöngu fyrirmyndar leigjendur. Það sé hins vegar markmið sem gagnaðili telur erfitt að tryggja. Þá vekur gagnaðili athygli á því að breytingin á nýtingunni sé ekki bundin við persónur heldur eignarhlutann sem slíkan og verði útleiga íbúðarherbergja leyfð í einum eignarhluta verði erfitt að standa gegn breytingu á nýtingu annarra eignarhluta í sömu átt.

Kærunefnd hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert fyrir í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt greininni er athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi einhver röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins. Í dæmaskyni má nefna að daggæsla barna í fjölbýlishúsi er leyfisskyld og flokkast undir atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Engu að síður komst kærunefnd að því í álitsgerð í máli nr. 3/1998 að daggæsla barna í fjölbýlishúsi í því tilviki sem þar var til skoðunar félli undir 2. mgr. 27. gr. og útheimti því ekki samþykki meðeigenda.

Í málinu er óumdeilt að húsnæði það sem hér um ræðir er á athafnasvæði samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur. Samkvæmt því sem fram kemur í bréfi Borgarskipulags Reykjavíkur, dags. 7. júlí 2000, og frammi liggur í málinu er á slíkum svæðum gert ráð fyrir: "... blandaðri notkun; verslunum, skrifstofum, léttum iðnaði, bensínstöðvum." Einnig má gera ráð fyrir: "... félagsheimilum, gistiheimilum, hótelum og veitingastöðum. Í jarðri athafnasvæða og íbúðarsvæða má gera ráð fyrir íbúðum á efri hæðum atvinnubygginga ef aðstæður leyfa."

Samkvæmt þessu er breyting sú sem álitsbeiðendur hyggjast gera á hagnýtingu húsnæðisins ekki andstæð aðalskipulagi.

Gagnaðili byggir kröfu sína m.a. á því að búseta í húsinu muni fela í sér bindingu fyrir aðra eigendur vegna kröfu íbúa um næturfrið. Kærunefnd fellst ekki á þetta sjónarmið gagnaðila enda verða eigendur og rekstraraðilar fyrirhugaðs gistiheimilis að sætta sig aðra atvinnustarfsemi sem fram fer í húsinu, enda geti tilkoma þess ekki sett öðrum eigendum nýjar og þrengri skorður á nýtingu eignarhluta sinna.

Þá hefur gagnaðili vísað til þess að búast megi við ónæði frá einhverjum viðskiptavinum hins fyrirhugaða gistiheimilis. Kærunefnd bendir í þessu sambandi á 55. gr. laga nr. 26/1994 en þar er fjallað um úrræði húsfélags við vanefndum og brotum eiganda eða afnotahafa húss.

Af hálfu gagnaðila hefur ekkert komið fram í málinu sem styður þá fullyrðingu gagnaðila að umrædd breyting muni leiða til verðrýrnunar á öðrum eignarhlutum.

Fyrirhuguð breyting álitsbeiðenda á hagnýtingu húsnæðisins sætir ekki sérstakri takmörkun hvorki í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum né aðalskipulagi. Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting mun hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir gagnaðila en ráð hafi mátt gera fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins. Ber því að fallast á með álitsbeiðendum að þeim sé heimilt að ráðast í breytingu á eignarhluta sínum í gistiheimili, án samþykkis gagnaðila.

Kærunefnd telur að álitsbeiðendum sé heimilt, án samþykkis annarra eigenda, að breyta hagnýtingu eignarhlutans í gistiheimili.

Reykjavík, 14. desember 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson