Mál nr. 94/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 94/2020

Hundahald á sameiginlegri lóð. Uppsetning girðingar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 23. ágúst 2020, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. september 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. september 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 28. september 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. desember 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Gagnaðili er eigandi íbúðar á neðri hæð hússins. Ágreiningur er um hundahald gagnaðila á sameiginlegri lóð og girðingu sem hún setti upp við íbúð sína.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að vera með hundaá sameiginlegri lóð hússins.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að afmarka sér tiltekið svæði á sameiginlegri lóð með girðingu, sem þjóni sem gerði fyrir hunda hennar, og vera með lausafjármuni svo sem blómapotta og blómaker innan girðingarinnar. Farið sé fram á að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja girðinguna.

Í álitsbeiðni kemur fram að sumarið 2019 hafi gagnaðili flutt í íbúð sína sem sé með sérinngangi. Fljótlega eftir það hafi hún sett upp fremur óhrjálega plastnetsgirðingu sem hafi náð yfir all stórt svæði og út fyrir svalir íbúðarinnar fyrir ofan. Þetta svæði sé fyrir framan svalahurð gagnaðila og á sameiginlegri, óskiptri lóð. Þetta hafi hún gert án samráðs við aðra eigendur og í þeirra óþökk, en hún hafi meðal annars sett blómapotta, blómaker og fleira innan girðingarinnar. Fljótlega hafi verið gerðar athugasemdir við þessa tilhögun sem gagnaðili hafi haft að engu. Gagnaðili hafi þó fallist á að færa girðinguna svo að hún næði ekki út fyrir svalir efri hæðar. Hún hafi þó ekki fallist á að minnka að ráði það svæði sem hún hefði markað sér og nái girðingin út fyrir horn hússins sem hafi ekki bætt ásýndina. Gagnaðili hafi sagt að hún hygðist byggja pall til samræmis við þann pall sem sé við hlið íbúðar hennar, en ekkert liggi fyrir um hvort af því verði.

Gagnaðili haldi tvo hunda í íbúðinni sem hafi gert íbúum lífið leitt, sér í lagi íbúa í íbúðinni á hæðinni fyrir ofan. Það sé óumdeilt að gagnaðili hafi rétt til þess að halda hunda en álitsbeiðandi telji að hún hafi ekki heimild til að sleppa þeim lausum á baklóðinni þar sem þeir valdi miklu ónæði með gelti. Þess megi geta að aðalíverustaður íbúa á hæðinni fyrir ofan sé fyrir ofan hundagerðið og sé það með öllu óþolandi að þurfa að búa við þann ófrið sem geltið í hundunum sé. Aðrir íbúar verði einnig greinilega varir við þennan ófrið. Það sem sé alvarlegast sé að einn íbúi efri hæðar sé hreyfihamlaður eldri borgari sem glími einnig við hjarta- og æðasjúkdóm sem sé kallaður illkynja háþrýstingur. Gelt hundanna sé mikið áreiti fyrir viðkomandi og hafi læknir hvatt hann til að koma sér úr þessum aðstæðum, líf hans gæti legið við að öðrum kosti. Gagnaðila hafi verið gert þetta ljóst en hún látið sér fátt um finnast og hafi ekki tekið tillit til óska íbúa hússins um bætur. Mál þessi hafi verið rædd að gagnaðila viðstaddri á húsfundi 8. maí 2020 en hún hafi talið að allur réttur væri sín megin og engan vilja sýnt til að fara að óskum sambýlinga sinna. Hún hafi aðeins minnkað umfang girðingarinnar þannig að hún nái ekki út fyrir horn hússins, en allt annað sé óbreytt og hundarnir gelti ennþá og valdi áreiti. Á húsfundi sem haldinn hafi verið 19. ágúst 2020 hafi allt farið á sama veg. Þann 23. júní 2020 hafi aðrir eigendur sent gagnaðila persónulega ábyrgðarbréf þar sem farið hafi verið fram á að hún gerði umbætur og þess farið á leit að hún svaraði bréfinu eigi síðar en 1. ágúst 2020. Hún hafi ekki svarað og sagt á húsfundinum að hún myndi haga sér að eigin vild, án tillits til annarra íbúa.

Vegna kröfu álitsbeiðanda í lið I sé vísað til a, b og c liða í 33. gr. laga um fjöleignarhús og 33. gr. c í samþykktar Heilbrigðiseftirlits D. Einnig sé vísað til álits kærunefndar frá 30. september 2013. Vegna kröfu í lið II sé vísað til 35. og 36. gr. laga um fjöleignarhús og fyrrnefnds álits kærunefndar. Einnig megi færa rök fyrir því að umrætt ástandi geti rýrt sölumöguleika íbúða í húsinu.

Í greinargerð gagnaðila segir að það sé rétt að hún hafi gert þau mistök að biðja ekki um leyfi fyrir hundagirðingunni. Girðingin hafi reynst stærri en sá pallur sem sé við íbúð 0102. Gagnaðili hafi beðist velvirðingar á þessu á fyrsta húsfundinum sem hún hafi setið.

Gagnaðili vilji hafa girðinguna þar sem hún sé svo að enginn geti stolið grilli hennar. Öll blóm séu í pottum en ekki gróðursett. Gagnaðila þyki fallegt í garðinum. Ekki sé um að ræða sameign heldur séreign en samkvæmt eignaskiptasamningi fylgi séreign íbúðinni sem sé eins og svalirnar á íbúðinni fyrir ofan en fermetrastærð sé ekki nefnd. Gagnaðili sé sammála því að húsið muni fá fallegra yfirbragð þegar báðar íbúðirnar séu komnar með palla.

Álitsbeiðandi segi að gagnaðili hafi hundana sína lausa á baklóðinni þar sem þeir valdi miklu ónæði með gelti. Það sé ósatt og óréttlátt að halda því fram. Staðreyndin sé sú að hundarnir séu aldrei einir úti. Gagnaðili sé alltaf með þeim en skjótist í mesta lagi inn eftir kaffibolla. Hún passi vel upp á að þeir gelti ekki og stöðvi geltið um leið og það byrji. Hundar eigi það til að gelta og sé það eðlilegt. Þeir gelti þó hvorki mikið né lengi. Ekki stafi ónæði af hundunum umfram það sem eðlilegt geti talist og það litla sem heyrist standi ekki yfir lengur en í mínútu með örfáum undantekningnum.

Gagnaðili hafi keypt íbúð með sérinngangi til að geta haldið hunda og velti hún því upp hvað nefndin telji eðlilegt að heyrist mikið í hundum.

Gagnaðila hafi ofboðið framkoma eiganda íbúðar efri hæðar á húsfundinum. Hún hafi sagt á fundinum að henni þætti leitt ef hundarnir væru að valda ónæði og að hún skyldi passa upp á að það yrði ekki þannig framvegis. Þá lýsir gagnaðili nánar erfiðum samskiptum þeirra á fundinum og utan hans.

Það veki furðu gagnaðila að álitsbeiðandi fari út í heilsufar eiganda íbúðar á efri hæð og ýi að því að hann sé í lífshættu vegna ónæðis af hundunum. Í reglugerð segi að eigandi eigi almennt ekki lögvarða kröfu á því að nágrannar taki tillit til veikleika hans eða viðkvæmni við hagnýtingu eigna sinna.

Það sé rangt að gagnaðili reyni ekki að koma til móts við aðra íbúa. Hún láti alla í friði og æsi sig aðeins þegar hún fari í sjálfsvörn. Þá lýsir gagnaðili því hvernig aðrir eigendur hafi hæðst að henni á húsfundum.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að ófriður hundanna vegi þyngra í huga annarra eigenda og séu þeir færir um að gelta svo að eftir sé tekið. Því hafi ekki verið haldið fram að þeir gelti allan liðlangan daginn en þeir valdi miklum ófriði þegar þeir séu úti og gagnaðili sé ekki alltaf rösk við að þagga niður í þeim, þrátt fyrir staðhæfingar um annað. Álitsbeiðandi hafi aldrei verið mótfallinn því að gagnaðili héldi hunda sína innan íbúðar.

Í athugasemdum gagnaðila segir að hún muni á næstu dögum teikna upp pall og leggja fram fyrir aðra eigendur þannig að allir verði sáttir og að hægt verði að ganga til verks. Tréverk pallsins muni dempa hljóðið í gelti hundanna. Þá sé ekki um að ræða hús sem sé ætlað 60 ára og eldri og því gildi engar sérstakar hljóðreglur umfram önnur hús. Gagnaðili búi ein og það veiti henni öryggistilfinningu að hafa hunda.

III. Forsendur

Deilt er um hvort gagnaðila sé heimilt að setja upp girðingu fyrir framan svalahurð sína og hleypa hundum sínum út á afgirta svæðið sem er á sameiginlegri lóð hússins.

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærðri til þinglýsingar 10. júlí 2001, er lóð hússins í hlutfallslegri en óskiptri sameign. Þá kemur fram að kvaðir séu á eignum vegna umgengnisréttar um sérafnotafleti sem séu verandir íbúða 0108 og 0109 á fyrstu hæð. Samkvæmt teikningu sem fylgir eignaskiptayfirlýsingunni fylgja íbúðum neðri hæðar afmarkaðir sérafnotafletir á lóðinni.

Í lögum nr. 26/1994 eða greinargerð með frumvarpi sem síðar varð að fjöleignarhúsalögum er ekki vikið sérstaklega að sérafnotaflötum. Að mati kærunefndar felur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar, sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í séreignarrétt, samkvæmt skilningi 4. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétti sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn,- viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn.

Eins og að framan hefur verið rakið fylgir íbúð gagnaðila sérafnotaflötur á lóð hússins og telur kærunefnd að henni sé heimilt að afmarka sér það svæði sem sérafnotafletinum nemi, enda sé samráð um útlit og gerð. Nái afmörkun gagnaðila út fyrir sérafnotaflötinn ber henni þó að fjarlægja hana og takmarka hana við hann. Álitsbeiðandi vísar jafnframt til þess að lýti stafi af þeirri girðingu sem gagnaðili hafi sett upp og lausafjármunum sem hún hefur komið fyrir innan girðingarinnar. Gagnaðili hefur aftur á móti greint frá því að þegar sé hafin vinna við pallasmíði og að hún muni leggja fram teikningar af honum fyrir eigendur á næstu dögum. Að því virtu telur kærunefnd að ekki séu efni til að fjalla frekar um þennan þátt málsins að svo stöddu.

Í 1. mgr. 33. gr. f. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þegar hvorki sé um sameiginlegan inngang né stigagang að ræða sé samþykkis annarra eigenda ekki þörf fyrir hunda- og kattahaldi í húsinu. Óumdeilt er að gagnaðila er heimilt að halda hunda í íbúð sinni á grundvelli þess ákvæðis. Í 3. mgr. sömu greinar segir að húsfélag geti með reglum og ákvörðunum á húsfundi, með einföldum meiri hluta, sett hunda- og kattahaldi í slíku húsi skorður, enda séu þær eðlilegar, málefnalegar og á jafnræði reistar. Í 4. mgr. sömu greinar segir að húsfélagið geti með sama hætti lagt bann við dýrahaldi valdi það öðrum íbúum verulegum ama, ónæði og truflunum og eigandi dýrsins neiti að gera bót þar á.

Samkvæmt 2. mgr. 33. gr. g. mega hundar og kettir ekki vera í sameign eða á sameiginlegri lóð nema þegar verið sé að færa dýrin að og frá séreign. Skuli þau ávallt vera í taumi og í umsjá manns sem hafi fulla stjórn á þeim. Í 3. mgr. sömu greinar segi að þess skuli gætt að dýrin valdi öðrum íbúum hússins ekki ama, ónæði eða óþægindum og lausaganga hunda í sameign eða á sameiginlegri lóð teljist alvarlegt brot, sbr. 4. mgr.

Kærunefnd telur að ágreiningur aðila snúi að því hvort gagnaðila sé heimilt að hleypa hundum sínum út á afgirtan sérafnotaflöt sinn en óumdeilt sé að hún megi ekki hleypa þeim lausum á sameiginlega lóð hússins. Telur kærunefnd að gagnaðila sé heimilt að nýta sérafnotaflöt sinn líkt og um séreign væri að ræða, þannig að henni sé í sjálfvald sett hvort hún hleypi dýrum sínum út á hann. Gagnaðila ber þó að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra íbúa í húsinu við hagnýtingu séreignar sinnar og séreignarflatar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að afmarka sérafnotaflöt sinn.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að hleypa hundum sínum út á afgirtan sérafnotaflöt.

Reykjavík, 3. desember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                              Eyþór Rafn Þórhallsson