Nr. 84/2018 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 84/2018
Skaðabótaábyrgð húsfélags.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 19. ágúst 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B húsfélag, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerðir gagnaðila, dags. 12. september 2018 og 14. september 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. september 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 6. október 2018, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. nóvember 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 24 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð í húsi nr. X. Ágreiningur er um skaðabótaábyrgð gagnaðila vegna tjóns af völdum leka í baðherbergi álitsbeiðanda.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að allt tjón sem hann hafi orðið fyrir vegna endurnýjunar stofnlagna á baðherbergi verði greitt af gagnaðila, þar á meðal uppbygging á vegg baðherbergis sem nauðsynlegt hafi verið að rífa niður til að skipta um lagnir, nýjar flísar á vegginn og uppsetningu á þeim, og aðrar skemmdir sem urðu á baðherbergi vegna þessa.
Í álitsbeiðni kemur fram að á árinu 2016 hafi orðið vart við leka í útvegg baðherbergis á 1. hæð í húsi X þegar vinna við endurnýjun hafi átt sér stað. Tryggingafélag hafi haft aðkomu að því að finna út hvaðan lekinn kæmi og athugað hvort hann væri frá leiðslum. Niðurstaðan hafi verið sú að ekki væri unnt að ákvarða hvers vegna lekinn væri eða hvaðan hann kæmi.
Baðherbergi allra íbúða vinstra megin í stigaganginum liggi hvert upp af öðru en í kjallara þar undir sé geymsla. Í útvegg baðherbergjanna séu tvær stofnlagnir, annars vegar fyrir eldhús og bað og hins vegar fyrir affall af þaki.
Bent hafi verið á ýmis atriði. Í fyrsta lagi að gluggar á baðherbergjum allra íbúða væru gamlir og hugsanlega lekir. Í öðru lagi að í veggjum baðherbergjanna væru tvær stofnlagnir, önnur fyrir niðurfall frá vöskum fyrir baðherbergin og hin fyrir klósett og baðker. Þá færu niðurföll frá þakrennum inn í þær báðar upp undir þaki. Stofnlagnirnar væru upprunalegar, gerðar úr járni og samskeyti lóðuð. Þessi samskeyti gætu orðið lek, til dæmis gæti hafa myndast stífla í stofnlögnum út frá drasli frá þakinu og þar með flætt út um óþétt samskeyti. Í þriðja lagi gæti leki verið utan frá í gegnum vegg eða þar sem þakrennur komi inn í vegg. Í fjórða lagi hafi aðrar leiðslur getað verið lekar, en tryggingafélagið hafi ekki fundið ummerki um slíkt. Þar sem ekki hafi fundist ákveðin vísbending um hvaðan þessi leki kæmi hafi tryggingafélagið talið að um væri að ræða utanaðkomandi vatn.
Gagnaðili hafi farið í aðgerðir þar sem skipt hafi verið um þrjá glugga af fimm í baðherbergjum. Búið sé að skipta um einn glugga og einn sé eftir. Þakrennur, sem hafi gengið inn í stofnlagnir, hafi verið settar utan á húsið. Stofnlagnir hafi verið hreinsaðar þannig að ekki væri stífla í þeim. Við þetta hafi leki minnkað en ekki horfið. Samkvæmt ráðleggingum fagaðila hafi verið ákveðið að skipta um stofnlagnir frá kjallara upp að þriðju hæð og að því loknu að opna veggina og sjá hvort nauðsynlegt væri að fara ofar. Þessi ákvörðun hafi verið tekin þar sem baðherbergi á þriðju og fjórðu hæð höfðu nýlega verið endurnýjuð og því ekki átt að fara í niðurbrot á þeim nema nauðsyn bæri til. Við niðurbrot á 2. hæð hafi mikil bleyta komið í ljós í lagnastokk upp á 3. hæð og því hafi verið skipt um stofnlagnir alveg upp.
Á stjórnarfundi 9. ágúst 2018 hafi niðurstaða stjórnarinnar um kostnaðarskiptingu verið eftirfarandi: „Bráðabirgðaniðurstaða stjórnar er sú að niðurrif og langir skuli vera metið sem sameign en uppbygging á vegg teljist af hálfu leyti séreign og að hálfu leyti sameign, rétt eins og gluggar. Eitthvað eru málin óljós og [álitsbeiðandi] tók að sér að kanna þetta nánar áður en húsfundur verður haldinn.“ Niðurstaða um sameiginlegan kostnað byggi á því að kostnaður vegna lagna sé almennt talinn sameiginlegur þótt hlutar þeirra séu eingöngu notaðir af fáum íbúðum. Affall af þaki fari niður í þær stofnlagnir sem um sé að ræða. Hvað varði uppbyggingu á vegg, einangrun, veggi, endurnýjun flísa og málun og annað rask sé hins vegar spurning hvernig fara eigi með. Bráðabirgðaniðurstaða stjórnar hafi verið sú að nota sömu formúlu og við endurnýjun glugga.
Í greinargerð gagnaðila segir að stofnlagnir séu sameign, sbr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Hins vegar geti gagnaðili ekki talið eðlilegt að uppbygging eftir niðurrif, þ.m.t. flísar, einangrun og innveggir, teljist sameign. Jafnframt þyki einstökum stjórnarmeðlimum það bundið vafa hvort nauðsynlegt niðurrif á innveggjum til þess að komast að lögnum geti fallið undir sameign. Bráðabirgðaniðurstaða stjórnar hafi verið sú að helmingaskipti væru eðlileg í fyrstu skrefum þessa máls.
Krafa gagnaðila sé því sú að einungis stofnlagnir teljist til sameignar og kostnaður þeim tengdum skuli greiðast af öllum íbúum, en annar kostnaður skuli falla á alla eigendur hverrar séreignar, enda teljist allt innra byrði séreign, sbr. 5. gr. laga um fjöleignarhús.
Ákvæði 51. gr. laganna um skaðabótaábyrgð húsfélags eigi ekki við í máli þessu þar sem gagnaðili hafi þegar byrjað framkvæmdir vegna lekans og sé meðal annars vísað til greinargerðar íbúðareigenda í máli þessu.
Til vara sé þess krafist að auk stofnlagna teljist veggur til helmingaeignar líkt og um glugga væri að ræða, þ.e. gagnaðili eigi aðeins að taka á sig kostnað vegna niðurrifs þess hluta veggjar sem þurfi til að geta komist að stofnlögnum.
Allir eigendur hafi verið sammála um að þessi viðgerð yrði að fara fram og unnin af fagaðilum sem og hafi verið gert. Mikill aukakostnaður hafi hlotist af þessari viðgerð sem sé að öllu leyti vegna viðgerðar á sameiginlegu kerfi/lögnum alls hússins þótt það hafi verið á takmörkuðu svæði.
Ljóst sé að hvorki hafi verið hægt að tefja lagfæringar né takmarka við hluta af íbúðum þar sem leki hafi verið ljós og mikil bleyta í öllum útveggjum allra baðherbergjanna og geymslu í kjallara. Hefði verið beðið með lagfæringar sé augljóst að tjón vegna lekans hefði margfaldast fyrir allt húsið og sé þá helst verið að tala um auknar steypuskemmdir á útvegg, skemmdir á gluggum og jafnvel hættu á myglu sem gæti dreift sér um allt húsið. Metið hafi verið sem svo að ekki hafi verið hægt að framkvæma viðgerð á annan máta en gert hafi verið og reynt eftir fremsta megni að velja hagkvæmustu leiðina í hverju tilfelli. Augljóslega hafi þurft að brjóta upp og fjarlægja töluvert umfram af múr/púsningu af útvegg til að gera við lekann. Einnig hafi verið ljóst að taka hafi þurft upp hluta af eldra gólfefni og veggklæðningum sem hafi þýtt að ekki hafi verið mögulegt að setja aftur sömu gerð af flísum þar sem þær hafi ekki fengist lengur. Því hafi þurft að fjarlægja töluvert meira af þessum flísum en bara sem hafi numið viðgerð. Þetta sé mikill aukakostnaður sem óvissa sé um hver eigi að greiða.
Þá hafi verið afráðið að klæða vegginn með plötum í stað múrs en ekki hafi verið mögulegt að takmarka niðurrif á veggjum einungis við það sem hafi numið lagnaleiðum heldur hafi þurft að taka allan útvegg í herbergjunum. Þarna sé einnig óvissa um skiptingu þótt klárlega hafi þurft að fjarlægja alla einangrun og þar með klæðningu til að koma í veg fyrir frekari skemmdir vegna vatns sem hafi safnast inni í veggjunum.
Óvissa um skiptingu á greiðslu fyrir viðgerð sé helst varðandi uppgerð herbergi og því að koma því í samt lag eftir viðgerð.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að málið snúist um viðgerð á stofnlögnum sem hafi lekið og valdið skemmdum á íbúð á 1. hæð. Hér hafi verið um bráðaviðgerð að ræða vegna bilunar. Ekki sé deilt um að þessar stofnlagnir séu sameign, þótt þær séu í húshlutanum í húsi nr. X, þá taki báðar við vatni af þaki. Vegna þessara viðgerða hafi verið nauðsynlegt að brjóta upp útvegg í baðherbergi álitsbeiðanda, eins og einnig í öðrum íbúðum. Þar sem um sé að ræða viðgerð á leka í lögnum vísi álitsbeiðandi til 26. gr. laga um fjöleignarhús. Með vísan til þeirrar greinar telji álitsbeiðandi að hann þurfi ekki að taka á sig séreignarkostnað vegna þessara viðgerða heldur eingöngu sinn hluta í sameignarkostnaði.
Í athugasemdum gagnaðila segir að hann skorist ekki undan þeim skyldum sem settur séu í 26. gr. laga um fjöleignarhús. Hins vegar sé áréttað að það hafi einungis átt við um þær skuldbindingar að koma séreign í sama eða sambærilegt ástand og áður, þ.e.a.s. uppsetningu á þeim búnaði sem hafi þurft að taka niður og í einhverjum tilvikum endurnýja, til dæmis flísar og málningu. Hins vegar geti gagnaðili ekki að því gert að í einhverjum tilvikum hafi ekki fengist nákvæmlega sömu vörur og fyrir voru.
Það sé sjónarmið gagnaðila að það beri einungis að greiða fyrir viðgerð á þeim hlutum sem sannanlega hafi orðið fyrir tjóni við viðhaldsframkvæmdir. Ekki geti talist eðlilegt að gagnaðili taki á sig kostnað sem sé umfram það afmarkaða verk við lagnaskipti, til dæmis að skipt sé um flísar í heild þó að einhver lita- eða áferðarmunur séu á þeim nýju og þeim sem fyrir hafi verið. Eins telji gagnaðili að hafi verktaki ekki staðið sig sem skyldi við að koma hlutunum í samt lag, til dæmis við fúgun, flísalögn eða annað, verði séreignarhafi að krefjast að svo sé gert.
Óski gagnaðili eftir því að kærunefnd skeri úr um hvort og þá hvernig skuli metið, einnig hvað myndi teljast til viðbótarframkvæmda séreignar og hvað myndi teljast til eðlilegrar framkvæmdar vegna viðgerðar á sameign. Einnig árétti gagnaðili að þessar viðgerðir geti ekki talist svo alvarlegar að greiða þurfi bætur, jafnvel þótt eigendur eða aðrir á þeirra vegum (leigjendur) hafi haft takmarkaðan aðgang að baðherberginu.
III. Forsendur
Deilt er um kostnaðarþátttöku vegna viðgerða í baðherbergi álitsbeiðanda. Skipta þurfti um stofnlagnir vegna leka og við þá framkvæmd þurfti að brjóta niður vegg í baðherbergi álitsbeiðanda. Óumdeilt er að kostnaður vegna lagna sé sameiginlegur. Ágreiningur snýr að því hvort gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna uppbyggingar veggsins og í kostnaði við að koma baðherbergi í það horf sem það var fyrir framkvæmd, til að mynda kostnaði vegna málunar, flísa og einangrunar.
Í 5. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að bili lagnir, sem liggja um séreignarhluta, sé eigandi hans skyldugur til að veita aðgang að séreign sinni og leyfa nauðsynlegar viðgerðir. Gildi það bæði um sameiginlegar lagnir og sérlagnir annarra. Skuli eiganda tilkynnt um viðgerðir með hæfilegum fyrirvara og skuli þær framkvæmdar með hæfilegum hraða og lokið svo fljótt sem auðið sé. Skuli allri séreigninni komið í samt horf og áður og eiganda að kostnaðarlausu.
Ljóst er samkvæmt gögnum málsins að gera þurfti við sameiginlega lögn vegna leka og til þess að það væri mögulegt þurfti að rífa niður vegg í baðherbergi álitsbeiðanda. Vegna þessa varð tjón í baðherberginu þar sem til að mynda þurfti að fjarlægja gólfefni og veggklæðningu. Kærunefnd telur að gagnaðila beri að greiða kostnað við að koma baðherberginu í samt horf og áður álitsbeiðanda að kostnaðarlausu, sbr. framangreind 5. mgr. 26. gr. Í þessu tilliti telur kærunefnd engu breyta um skyldu gagnaðila til að koma baðherberginu í samt horf að þær flísar sem hafi verið á baðherberginu séu ekki lengur fáanlegar.
Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið telur kærunefnd að um sé að ræða sameiginlegan kostnað og fellst því á kröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðili skuli greiða kostnað við að koma baðherbergi álitsbeiðanda í sama horf og það var fyrir viðgerðir á sameiginlegri lögn.
Reykjavík, 15. nóvember 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson