Mál nr. 9/2010
Fimmtudaginn 11. nóvember 2010 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 9/2010:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 27. maí 2010, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs frá 19. maí 2010 um að aflétta tveimur veðlánum sem eigendur íbúðarhússins í E, hafa fengið þinglýst á húsið ásamt 5000 fermetra lóð umhverfis það. Lóðin er í landi jarðarinnar E, en kærandi er eigandi 50% jarðarinnar. Lánið var veitt B, bróður kæranda, sem á 50% jarðarinnar.
Kærandi krefst þess að Íbúðalánasjóði verði gert að aflýsa umræddum veðlánum af eign sinni. Af hálfu Íbúðalánasjóðs kemur fram að hann telji að eigninni E fylgi leigulóð og að ekki sé ástæða til að aflétta láni af húseigninni.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
D seldi þann 5. júní 1978 Skipstjóra- og stýrimannafélaginu F íbúðarhúsið í E ásamt útihúsum. Tekið var fram í kaupsamningnum að í kaupunum fælist leiga á 5.000 fermetra lóð umhverfis húsið og að um lóðamörk skyldi gera nánari samning síðar. Slíkur samningur var aldrei gerður.
Þann 9. janúar 1984 gaf D börnum sínum, þeim kæranda og B jörðina E. Var gert um það sérstakt gjafaafsal sem lagt hefur verið fram í málinu. Þann 3. febrúar 1995 keyptu B og C íbúðarhúsið í E ásamt útihúsum af Skipstjóra- og stýrimannafélaginu F. Varðandi lóðarréttindi hússins kom fram í kaupsamningi að í kaupunum fælist leiga á 5.000 fermetra lóð umhverfis húsið og að um lóðamörk skuli gera nánari samning síðar. Var það efnislega samhljóða ákvæði því sem fram kom í kaupsamningi, dags. 5. júní 1978. Samkvæmt gögnum málsins var ekki aflað samþykkis kæranda vegna þessara kaupa og þá hafði ekki verið gerður samningur um lóðamörkin eins og kveðið var á um í kaupsamningnum frá 5. júní 1978.
Í bréfi sýslumannsins á G-stað, dags. 13. júlí 2009, kemur fram að eigandi fasteignarinnar E, hefði haft samband við embættið og bent á að engin lóðaréttindi fylgdu fasteigninni þó hún stæði á 5.000 fermetra leigulóð. Hafi embættið brugðist við með því að senda beiðni til Fasteignamats ríkisins, dags. 8. nóvember 2006, þar sem fram hafi komið að nefnd fasteign ásamt 5.000 fermetra lóð væri í veðmálabókum skráð eign B og C. Í sama bréfi kemur einnig fram að kæranda hafi ekki verið sent afrit af beiðninni til Fasteignamats ríkisins, enda hafi væntanlega verið litið þannig á að verið væri að leiðrétta augljósa villu í skráningu þegar viðkomandi fasteign hafi verið færð úr veðmálabók yfir í hið nýja rafræna þinglýsingarkerfi, án þess að lóðarréttinda hennar væri getið. Hafði kærandi því enga vitneskju um þessa skráningu.
Þann 12. janúar 2007 og 14. janúar 2008 voru innfærð í þinglýsingarbók sýslumannsins á G-stað tvö veðbréf Íbúðalánasjóðs með 1. veðrétti í E ásamt lóð. Hefur kærandi með kæru sinni kært synjun Íbúðalánasjóðs um að aflétta fyrrgreindum veðlánum af jörð kæranda og krefst þess jafnframt að Íbúðalánasjóði verði gert að aflýsa umræddum lánum af eign sinni tafarlaust.
II. Sjónarmið kæranda
Af hálfu kæranda er meðal annars bent á að í bréfi sýslumannsins á G-stað, dags. 13. júlí 2009, komi skýrt fram að B hafi ekki talið nein lóðarréttindi fylgja íbúðarhúsinu, og sé það álit B í samræmi við álit kæranda. Hafa verði í huga að B og kærandi hafi samþykkt kaupsamninginn þann 5. júní 1978 með sérstakri áritun á hann, og ættu því að vita hvað hann innihélt. Enn fremur gerir kærandi eftirfarandi athugasemdir við greinargerð Íbúðalánasjóðs, dags. 9. júní 2010:
„a. Í atriði 1 segir að kærandi hafi samþykkt að 5000 fm. leigulóð fylgdi með íbúðarhúsinu í kaupsamningnum dags. 5. júní 1978 og að engir fyrirvarar hafi verið þar á gerðir. Þessi fullyrðing er röng og bendir kærandi á að hann samþykkt kaupsamning um húseign sem seld var án þinglýstra lóðarréttinda vegna þess, að lóðareigandi vildi ekki gera tímabundinn afnota- eða leigusamning um lóðina þegar hann seldi umrædda húseign þann 5. júní 1978.
b. Varðandi atriði 2. Hér vil ég ítreka að fram kemur í kærunni að dregin er í efa réttmæti þessarar framleigu lóðarinnar. Það hafði t.d. enginn samningur verið gerður um lóðamörk þessarar 5000 fermetra lóðar eins og kveðið var á um í kaupsamningnum frá 5. júní 1978.
c. Varðandi atriði 3. Skal bent á að tæpum tveimur mánuðum áður en fyrri samningnum var þinglýst lét sýslumannsembættið, hið sama og þinglýsti báðum samningunum stofna lóð í fasteignaskrá undir íbúðarhúsið, en lét ógert að skilgreina lóðamörk eða láta gera og þinglýsa tímabundnum leigusamningi um þá lóð. Umræddar þinglýsingar eru í meiralagi vafasamar útfrá lóðaréttindum fasteignarinnar, en það kemur þó ekki á óvart að lánasamningunum hafi verið þinglýst án athugasemda hjá þessu embætti þegar skoðuð er aðkoma þess að málinu þar sem það hafði rétt kæranda að engu við stofnun og skráningu lóðarinnar.
d. Varðandi atriði 4. Þá er E á landnúmeri X, en sú lóð var stofnuð í fasteignaskrá í nóvember 2006 og húsið fært yfir af landnr. X að beiðni sýslumanns G-stað eftir að B hafði leitað til embættisins og bent á að engin lóðaréttindi fylgdu fasteign sinni. Þetta staðfesti sýslumaður í fylgiskjali nr. 1.13 með kæru þessari. Einnig vil ég benda á fylgiskjal nr. 1.8 þar sem fram kemur hverjir eru skráðir eigendur lóðar nr. X og ítreka að enginn þinglýstur leigulóðasamningur er til um lóðina og hvergi að finna skilgreind lóðamörk.
III. Sjónarmið kærða
Af hálfu Íbúðalánasjóðs kemur fram að eftir að gögn málsins hafi verið könnuð síðastliðið sumar sé það álit sjóðsins að eigninni E fylgdi leigulóð og að ekki sé ástæða til að aflétta láni af húseigninni og að gjaldfella lánið á lántakandann. Þá kemur eftirfarandi fram í bréfi Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 9. júní 2010:
„1. A samþykkti að 5.000 fm leigulóð fylgdi íbúðarhúsinu að E með kaupsamningi F dags. 5. júní 1978 og engir fyrirvarar þar á gerðir.
2. B og C kaupa eignina af F með leigulóðarréttindunum.
3. Lánasamningum er þinglýst án athugasemda.
4. Lóðarhlutamat einbýlishússins er skráð hjá Fasteignaskrá Íslands.“
IV. Niðurstaða
Málskotsheimild kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, sbr. lög nr. 77/2001 og lög nr. 66/2010. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Mál þetta varðar þá ákvörðun Íbúðalánasjóðs að synja kæranda um að aflétta tveimur veðlánum af íbúðarhúsinu E. Ágreiningur er uppi milli kæranda og eiganda íbúðarhússins um heimild lántakanda til þess að setja að veði íbúðarhúsið ásamt 5.000 fermetra lóð úr landi jarðarinnar E, en kærandi og lántakandi eiga hvort sinn helming jarðarinnar. Hefur kærandi krafist þess að kærunefndin geri Íbúðalánasjóði skylt að aflýsa umræddum lánum af eigninni.
Samkvæmt IX. kafla laga nr. 44/1998 getur málsaðili skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndarinnar. Hefur verið sett reglugerð nr. 459/1999 um störf og starfshætti úrskurðarnefndar húsnæðismála, sem sameinuð var úrskurðarnefnd um félagsþjónustu með lögum nr. 66/2010. Í 3. gr. reglugerðarinnar nr. 459/1999 eru talin upp þau ágreiningsmál sem upp geta sprottið vegna lánveitinga Íbúðalánasjóðs. Í öllum tilvikum er þar um að ræða ákvörðun sem lýtur að lánasamningi Íbúðalánasjóðs og lántakanda og ákvarðanir þar að lútandi.
Í máli þessu er ekki deilt um að hinu veðsetta íbúðarhúsnæði fylgi 5.000 fermetra leigulóð. Deilur hafa hins vegar staðið milli lántakanda og kæranda um mörk lóðarinnar og þess hvort afla hefði átt samþykkis kæranda við veðsetningu lóðarinnar. Þá er óumdeilt að sýslumaðurinn á G-stað stofnaði sérstaka lóð um íbúðarhúsið og hina umþrættu 5.000 fermetra lóð áður en Íbúðalánasjóður lét þinglýsa veðskuldabréfum sínum sem kærandi hefur krafist aflýsingar á.
Við lausn þessa ágreinings þarf í fyrsta lagi að leysa úr því hvort embætti sýslumannsins á G-stað hefði verið rétt að stofna hina umþrættu lóð án athugasemda og án þess að upplýsa kæranda um þá ákvörðun sína, og í öðru lagi hvort lántakandi hafi gegn betri vitund, veitt Íbúðalánasjóði rangar upplýsingar um heimild hans til veðsetningar. Hvorugt ágreiningsefna verður borið undir úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála, auk þess sem úrskurðarnefndin er þess ekki bær að krefjast aflýsingar veðskjala úr þinglýsingabókum.
Þar sem ágreiningur þessi fellur utan við valdsvið úrskurðarnefndarinnar, er málinu vísað frá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð :
Máli A er vísað frá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála.
Ása Ólafsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal