Mál nr. 12/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. september 2020

í enduruppteknu máli nr. 12/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Lögmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B. Lögmaður varnaraðila er D.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að aðilar hafi komist að samkomulagi um greiðslu leigu að fjárhæð 150.000 kr. og að skuld sóknaraðila við varnaraðila sé eigi hærri en 621.000 kr. 

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Til vara krefst hann þess að honum sé heimilt að krefja sóknaraðila um vangreidda leigu að fjárhæð 931.000 kr. ásamt dráttarvöxtum. Til þrautavara krefst varnaraðili þess að málinu verði vísað frá kærunefnd og til þrautaþrautavara að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, dags. 2. febrúar 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. febrúar 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 28. febrúar 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 2. mars 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 10. mars 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. mars 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 18. mars 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. mars 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi kærunefndar, dags. 17. apríl 2020, var því beint til sóknaraðila að leggja fram yfirlit yfir leigugreiðslur sem hafa verið greiddar inn á reikning varnaraðila. Umbeðnar upplýsingar bárust frá sóknaraðila ásamt viðbótarathugasemdum, dags. 24. apríl 2020. Athugasemdirnar ásamt gögnum sóknaraðila voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 29. apríl 2020. Athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi varnaraðila, dags. 11. júní 2020, barst kærunefnd beiðni um endurupptöku málsins með vísan til 1. tölul. 1. mgr. 24. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Fram kom að í ljós hefði komið að nefndinni hefði ekki borist viðbótarathugasemdir varnaraðila, dags. 29. apríl 2020, en í þeim væri meðal annars að finna mikilsverð mótmæli við málatilbúnað sóknaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 30. júní 2020, var fallist á endurupptökubeiðnina með hliðsjón af því að um var að ræða athugasemdir sem voru póstlagðar 29. apríl 2020 sem var innan þess frests sem varnaraðili hafði til að skila athugasemdum til nefndarinnar. Sóknaraðili var upplýstur um að fallist hefði verið á endurupptökubeiðnina með bréfi, dags. 30. júní 2020, og fékk hann einnig sent afrit af fyrrnefndum athugasemdum varnaraðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan, ótímabundinn leigusamning frá 1. maí 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Leigutíma lauk 31. desember 2019. Ágreiningur er um kröfu varnaraðila á hendur sóknaraðila vegna vangoldinnar leigu á leigutímabilinu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi útbúið íbúð á jarðhæð þar sem áður hafi verið hjólageymsla og geymslugangur. Vegna seinagangs stjórnar gagnaðila hafi íbúðin hvorki verið samþykkt né fengið fastanúmer á hana. Foreldrar sóknaraðila, sem séu búsett í húsinu, hafi heyrt af íbúðinni og óskað eftir því að hún fengi hana leigða. Það hafi verið samþykkt og sóknaraðili fengið lykla afhenta í mars 2018 án þess að hafa séð íbúðina. Samið hafi verið um leigu að fjárhæð 150.000 kr. sem síðar hafi verið hækkuð í 180.000 kr. Sóknaraðili hafi samþykkt það gegn loforði um að fastanúmer yrði fengið á íbúðina svo að hún gæti sótt um húsaleigubætur. Það ferli hafi átt á að taka 2-3 mánuði. Enginn leigusamningur hafi verið gerður en sóknaraðili hafi löngu síðar verið látin hripa niður nafn og kennitölu á blað, sem hafi þó ekki verið leigusamningur.

Eftir að hafa greitt 150.000 kr. fyrstu tvo mánuðina hafi varnaraðili farið fram á að hún greiddi 180.000 kr. þar sem það væri alveg að koma að fastanúmeri, að hans sögn.

Sóknaraðili hafi fengið gesti í gistingu. Hún hafi farið til vinnu og þau verið sofandi í íbúðinni þegar þau hafi heyrt hurðina opnast með lykli og umgang. Þá hafi einn stjórnarmaður varnaraðila komið inn í íbúðina með konu með sér, án þess að hafa fengið til þess leyfi. Hann hafi gargað á gestina og spurt hvað þau væru að gera þarna og sagt þeim að hypja sig út. Annar gestanna hafi sagt að þau væri þarna í fullum rétti en hann ekki. Þegar sóknaraðili hafi komist að þessu hafi hún farið til stjórnarmannsins og spurt hvað honum hefði gengið til. Hann hafi þá sagt að hann ætti fullan rétt á því að ganga inn þegar honum hentaði.

Sóknaraðili hafi óskað eftir lagfæringum á íbúðinni, án árangurs. Sóknaraðili hafi greitt 180.000 kr. á mánuði frá maí 2018 til þess að halda íbúðinni. Eftir að hafa greitt 180.000 kr. í þrjá mánuði og hún búin að búa í íbúðinni í fimm mánuði án þess að nokkuð hafi verið gert, hvorki lagfæringar né íbúðin verið samþykkt, hafi hún rætt við einn stjórnarmanna varnaraðila og upplýst að fjárhæð leigunnar væri erfið þar sem hún fengi engar bætur og ekki væri búið að standa við nein loforð. Þau hafi komist að samkomulagi um að hún greiddi 150.000 kr. Hún hafi greitt þá fjárhæð athugasemdalaust fram til desember 2019.

Pöddur hafi verið í íbúðinni og sóknaraðili upplýst um það. Ekkert hafi verið gert í því og ástandið orðið svo slæmt að þær hafi verið farnar að skríða um rúm, veggi, matvæli og húsgögn. Hún hafi þurft að fá meindýraeyði sem hafi komið í þrjú skipti. Hann hafi fundið út að pöddurnar væru að koma inn um gat á vegg á bak við eldhúsinnréttingu. Varnaraðili hafi ekki greitt kostnað vegna þessa. Þá hafi kviknað á ljósum án þess að sóknaraðili kveikti á þeim og hún kvartað undan því í tvo mánuði þegar loksins hafi verið sendir menn til að lagfæra þetta. Ástæða þessa hafi verið sú að rafmagn íbúðarinnar væri tengt við brunastiga hússins og þegar kveikt hafi verið á ljósum þá hafi á sama tíma kviknað ljós hjá sóknaraðila. Þegar viðgerðarmennirnir hafi staðið í lagfæringum hafi þeir steypt um koll 300 ára gamalli standklukku sem faðir sóknaraðila hafi átt og sé erfðagripur í ætt þeirra. Klukkan hafi verið mölbrotin og tjónið ólýsanlegt. Þegar sóknaraðili hafi spurt út í þetta og hvernig þeir hygðust bæta tjónið hafi henni verið sagt að þetta væri ekki þeirra mál. Síðan hafi komið að vetri og í ljós komið að útidyrahurðin væri ónýt og undin og blásið hafi og ýlfrað í henni allan veturinn ásamt því að útveggur, sem liggi frá svefnherbergi, hafi byrjað að leka og mikil mygla myndast þar. Vegna kvörtunar sóknaraðila hafi stjórnarmaður varnaraðila komið og sagt að þetta yrði lagfært hið snarasta. Ekkert hafi þó verið gert og lekinn og myglan aukist með tímanum. Sóknaraðili og átta ára gömul dóttir hennar hafi fengið kláðaeinkenni og hósta vegna þessa. Hún hafi ítrekað farið með dóttur sína til læknis.

Þar sem aðilar búi í sama húsi hafi þeir alltaf átt samskipti augliti til auglitis. Það hafi komið fyrir í þrjú skipti að hún hafi ekki átt fyrir leigu en í eitt skipti hafi hún greitt hærri fjárhæð til að greiða niður skuld sína. Í desember 2019 hafi varnaraðili kallað hana á fund og sett út á að hún greiddi 150.000 kr. en ekki 180.000 kr. Á þessum tíma hafi staðið yfir framkvæmdir á húsinu. Varnaraðili hafi sagt að hún skuldaði 1.300.000 kr. aftur í tímann. Sóknaraðili hafi fengið áfall og sagt að það væri ekki rétt þar sem hann hefði samþykkt annað og ekki staðið við loforð sín um viðhald og fastanúmer. Varnaraðili hafi sagt að fastanúmerið væri komið og leigan yrði hækkuð í 220.000 kr., sóknaraðili þyrfti að skrifa undir leigusamning og greiða 600.000 kr. í tryggingu ásamt því að greiða framangreinda skuld. Sóknaraðili hafi rift samningnum þar sem ekkert hefði verið gert á leigutímanum nema það sem hún hafi greitt úr eigin vasa.

Sóknaraðili hafi fjarlægt dótið sitt úr íbúðinni, þrifið hana og skilað lyklum 31. desember 2019. Hún og dóttir hennar hafi hvorug fundið fyrir einkennum frá því að þær hafi flutt út. Íbúðin standi enn auð þar sem hún sé í raun óíbúðarhæf.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi tekið íbúðina á leigu 1. maí 2018 með ótímabundnum, munnlegum leigusamningi. Í upphafi hafi ekki verið komið endanlegt samkomulag um leiguverð en með munnlegu samkomulagi 22. maí 2018 hafi leiguverðið verið ákveðið 220.000 kr. á mánuði. Þar sem íbúðin hafi ekki verið með fastanúmer hafi ekki verið unnt að þinglýsa leigusamningi. Þar með hafi sóknaraðili ekki átt rétt á húsnæðisbótum. Af þeim sökum hafi varnaraðili samþykkt að lækka leiguna í 180.000 kr. Úr hafi orðið að sóknaraðili hafi greitt 180.000 kr. inn á reikning varnaraðila 23. maí 2018 sem hafi verið leiga vegna maí 2018.

Þann 2. maí 2018 hafi varnaraðili sagt að sæi sóknaraðili eitthvað sem þyrfti að laga skyldi hún láta vita og hann fengi einhvern til þess að laga það. Varnaraðili myndi greiða kostnað ef sóknaraðili lagaði eitthvað.

Þann 18. janúar 2019 hafi sóknaraðili fengið rafvirkja til þess að laga ljós í stofu, ljósarofa sem hafi smellt í og handahófskennda lýsingu á ljósum í geymslu. Sama dag hafi borist skilaboð frá sóknaraðila með þremur álitamálum. Í fyrsta lagi hafi hún kvartað undan því að hafa ekki fastanúmer. Svar varnaraðila hafi verið að hann hefði staðið í miklu stappi við að fá þær undirskriftir sem hafi þurft en þær væru allar komnar að einni undanskilinni og ekki hefði náðst í þann mann í 3-4 mánuði. Sóknaraðili hafi tekið við skilaboðunum. Í öðru lagi hafi sóknaraðili látið vita að hún hefði fengið meindýraeyði í þrjú skipti til að losna við pöddur en að það væri ekki vandamál lengur. Þetta hafi verið í fyrsta skipti sem varnaraðili hafi fengið vitneskju um pöddur í íbúðinni. Í þriðja lagi hafi sóknaraðili viðurkennt skuld sína við varnaraðila og lofað greiðslu. Þremur dögum síðar 21. janúar 2019 hafi sóknaraðili sagt að þegar hún hefði tekið við íbúðinni hefðu veggirnir verið „ógeðslegir með slettum út um allt“ og að hún hefði reynt að þrífa það en að það sæti fast. Af því tilefni hafi sóknaraðili spurt hvort hún mætti mála hið leigða. Varnaraðili hafi sagt að henni væri það heimilt og að það væri nóg af málningu í hvítum lit en ef hún vildi mála í öðrum lit þyrfti hún að greiða fyrir það. Sóknaraðili hafi ákveðið að mála íbúðina með hvíta litnum að undanskildum einum vegg sem hún hafi ákveðið að mála í öðrum lit sem hún hafi sagst ætla að greiða sjálf fyrir.

Þann 12. febrúar 2019 hafi eignaskiptayfirlýsingin, sem veitti hinu leigða fastanúmer, verið móttekin til þinglýsingar. Þann 26. febrúar 2019 hafi sóknaraðili verið látin vita að eignaskiptayfirlýsingin væri komin til sýslumanns og í vinnslu. Þegar vinnu sýslumanns væri lokið væri hægt að gera leigusamning og þinglýsa honum. Sóknaraðili hafi sagt að það væri flott, að henni litist vel á og þakkað fyrir. Varnaraðili hafi vakið athygli hennar á því að þrátt fyrir að yfirlýsingin væri móttekin hjá sýslumanni tæki það langan tíma að fá henni þinglýst og hafi sóknaraðili meðtekið það. Yfirlýsingin hafi verið innfærð 27. ágúst 2019. Seinagangurinn hafi verið sýslumanns, líkt og sóknaraðili hafi vitað.

Aðilar hafi ítrekað rætt skuld sóknaraðila, sbr. til dæmis 3. mars 2019 og 23. apríl 2019 þegar hún hafi viðurkennt skuld sína. Varnaraðili hafi þó upplýst að þrátt fyrir vanefndirnar yrði hún ekki rekin úr íbúðinni svo lengi sem greiðslurnar myndu á endanum skila sér. Þann 25. maí 2019 hafi varnaraðili látið sóknaraðila vita að setja þyrfti upp greiðsluáætlun fyrir hina ógreiddu skuld.

Þann 1. október 2019 hafi varnaraðili tilkynnt sóknaraðila að komið væri fastanúmer á íbúðina. Gera þyrfti leigusamning og að leigan myndi hækka úr 180.000 kr. í 220.000 kr. þegar hinn nýi leigusamningur tæki gildi.

Sóknaraðili hafi sent skriflega kvörtun 28. nóvember 2019 þar sem hún hafi tekið fram að hún væri ósátt við að greiða 180.000 kr. í ljósi ástands íbúðarinnar. Af þeim sökum hafi hún vegna ætlaðs ástands, sem hún hafi haft fulla vitneskju um, tekið einhliða ákvörðun um að greiða 150.000 kr. á mánuði í stað 180.000 kr .

Þann 31. desember 2019 hafi sóknaraðili rift leigusamningnum á þeirri forsendu að margt af því sem hún hefði beðið um að yrði lagfært í tæp tvö ár hefði ekki verið lagfært, án þess þó að vísa til þess hvað hafi þurft að lagfæra. Varnaraðili hafi heimilað henni að segja leigusamningnum upp án uppsagnarfrests og hafi þannig munnlegur leigusamningur verið í gildi frá 1. maí 2018 til 31. desember 2019.

Kröfum, röksemdum og málsástæðum sóknaraðila sé í heild sinni mótmælt sem röngum og ósönnuðum.

Sóknaraðili hafi lagt fram kæru án þess að vísa til þess hvers sé krafist og án nokkurs rökstuðnings, að undanskildum ósönnuðum fullyrðingum um ástand hins leigða. Af kærunni verði því ekki ráðið hvaða kröfur séu gerðar. Umfjöllunin sé öll ómarkviss og óljós þannig að ómögulegt sé fyrir varnaraðila að átta sig á hvaða kröfum sóknaraðili tefli raunverulega fram. Kæran í heild sé þannig uppbyggð að ómögulegt sé að koma vörnum í málinu. Að sama skapi verði að teljast ómögulegt fyrir kærunefndina að kveða upp úrskurð í málinu.

Með hliðsjón af framangreindu sé ljóst að verulegur skortur sé á upplýsingum um grundvallaratriði ágreiningsins. Þá hafi ekki verið skilmerkilega greint frá ágreiningsefni, kröfum eða rökstuðningi sóknaraðila. Að öllu framangreindu virtu séu skilyrði 2. mgr. 85. gr. húsaleigulaga um að í erindi til kærunefndar skuli skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni, sbr. einnig 2. mgr. 5. gr. og 3. og 4. tölul. 2. mgr. 6. gr. reglugerðar nr. 1355/2019, ekki uppfyllt. Með vísan til þessa telur varnaraðili óhjákvæmilegt að málinu verði vísað frá kærunefndinni.

Eftir því sem næst verði komist fari sóknaraðili fram á að kærunefndin „aðstoði“ sig við kröfu varnaraðila um greiðslu að fjárhæð 1.300.000 kr.

Greiðsluskylda sóknaraðila sé ótvíræð. Hún hafi samþykkt að fullt leiguverð væri 220.000 kr. en þar sem hún hafi ekki átt rétt á húsnæðisbótum hafi varnaraðili samþykkt að lækka leiguna í 180.000 kr. Leigutímabil hafi verið frá 1. maí 2018 til 31. desember 2019. Sóknaraðili beri ótvíræða greiðsluskyldu á því tímabili. Heildarkrafa vegna leigu á tímabilinu hafi verið 3.600.000 kr. Heildargreiðslur sóknaraðila hafi verið 2.159.000 kr. Eftir standi 1.441.000 kr. sem sóknaraðila beri að greiða ásamt dráttarvöxtum. Hún hafi ekki sýnt fram á neinar vanefndir varnaraðila að undanskildum tilhæfulausum fullyrðingum um ætlaðar vanefndir án nokkurra sannana. Með vísan til framangreinds beri að hafna kröfu sóknaraðila.

Jafnvel þótt talið yrði að ástand hins leigða væri ekki í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og þrátt fyrir engar sannanir þar um, liggi í augum uppi að sóknaraðili hafi samþykkt 28. nóvember 2019 að greiða 150.000 kr. á mánuði vegna ástands hins leigða. Yrði á það fallist, þrátt fyrir engar sannanir þar um, myndi varnaraðili því í það minnsta eiga rétt á kröfu vegna leiguverðs að 150.000 kr. á mánuði frá og með ágúst 2018 og færi heildarkrafa leigu þá niður í 3.090.000 kr. og eftirstöðvar væru þá 931.000 kr., auk dráttarvaxta.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún sé tilbúin til að falla frá kröfum sínum, geri varnaraðili slíkt hið sama. Hún fari fram á að stjórnarmaður varnaraðila verði sóttur til saka fyrir að brjótast inn á heimili hennar án leyfis. Einnig sé farið fram á viðurkenningu á því að varnaraðila beri að greiða skaðabætur vegna standklukku sem hafi brotnað. Fjölskylda sóknaraðila, sem séu meistarar í klukku- og úrasmíði […], meti klukkuna sem tjón að fjárhæð 2.000.000 kr. og verði varnaraðili krafinn um skaðabætur vegna þessa.

Þegar sóknaraðili hafi tekið íbúðina á leigu 1. maí 2018 án leigusamnings, hafi leiguverð verið á reiki. Það sé rétt að sóknaraðili hafi rætt við einn stjórnarmanna um lækkun leigunnar í 150.000 kr. sem hafi verið samþykkt munnlega. Nánast öll samskipti aðila hafi verið munnleg en í einstaka skipti hafi þau verið skrifleg. Sóknaraðili hafi byrjað að greiða 180.000 kr. sem síðar hafi breyst vegna munnlegs samkomulags og hún greitt þá fjárhæð í tæp tvö ár án þess að varnaraðili hafi gert athugasemd þar um fyrr en nú. Þau samtöl sem varnaraðili hafi lagt fram séu eingöngu hálfur partur af því sem fram hafi farið. Sóknaraðili hafi ekki verið í felum með að að hún hafi ekki greitt leigu í örfá skipti. En hún hafi ítrekað kvartað munnlega undan slæmri lykt, pöddum og myglu.

Sóknaraðili hafi greitt 45.000 kr. vegna meindýraeyðis. Hún hafi fengið samþykki fyrir gluggatjöldum sem hún hafi greitt tæpar 25.000 kr. fyrir en aldrei fengið endurgreitt. Íbúðin hafi ekki enn verið leigð út á ný. Gólfefni hafi öll verið tekin af í svefnherbergi þar sem myglan hafi verið.

Sóknaraðila hafi ekki verið tilkynnt um það í október 2019 að komið væri fastanúmer á íbúðina heldur hafi henni verið tilkynnt um það í desember 2019 þegar hún hafi mætt á fund með stjórn varnaraðila. Það sé rangt að ætla að sóknaraðili hafi ákveðið sjálf upp á sitt eindæmi að leiguverðið væri annað. 

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir vegna kröfu sóknaraðila um að stjórnarmaður varnaraðila „sæti saka“ sé til þess vísað að slík krafa falli bersýnilega utan hlutverks og valdsviðs nefndarinnar og beri því að vísa kröfunni frá á grundvelli 12. gr. reglugerðar nr. 1355/2019.

Af þeim skriflegu gögnum sem til séu hljóti að vera ljóst að umsamið leiguverð hafi verið 180.000 kr. Þessu til stuðnings sé vísað til greinargerðar varnaraðila og 37. gr. húsaleigulaga.

Þá hljóti niðurstaða í málinu að velta á því hvort talið verði að sóknaraðili hafi annars vegar tilkynnt varnaraðila með fullnægjandi hætti um ætlað ástand húsnæðis og hins vegar hvort sannað sé að ástand þess hafi verið slíkt að sóknaraðili hafi átt rétt á lækkun leigunnar í 150.000 kr. frá og með 1. ágúst 2018 á grundvelli 4. og 5. mgr. 17. gr. eða 4. og 5. mgr. 20. gr. húsaleigulaga gegn eindreginni neitun fyrirsvarsmanna varnaraðila, þáverandi og núverandi.

Fullyrðingar sóknaraðila um ástand húsnæðisins séu einfaldlega með öllu ósannaðar. Engin úttekt hafi farið fram eða eftir henni verið óskað. Sóknaraðili vísi til þess að húsnæðið hafi ekki verið í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi og það frá upphafi leigutíma. Þetta sé ekki stutt gögnum og þaðan af síður haldbærum samtímagögnum. Ætluð mygla og skemmdir séu með öllu ósannaðar, auk þess sem sóknaraðili hafi ekki tilkynnt varnaraðila um þessar athugasemdir sínar í samræmi við 1. mgr. 17. gr. og 1. mgr. 20. gr. húsaleigulaga. Lækkun leiguverðs sé hafnað og alls ótækt sé að krefjast lækkunar á leiguverði nú á þeim grundvelli að ástand húsnæðisins hafi ekki verið fullnægjandi þar sem honum hafi einfaldlega aldrei verið gefið tækifæri til að bæta úr hinum ætluðu annmörkum.

Vegna kröfu sóknaraðila um kostnað vegna meindýraeyðis og gardína sé almennt viðurkennt að leigutaki geti alla jafna ekki, án vitundar leigusala, ráðist í viðgerðir eða framkvæmdir á kostnað hans nema í algerum undantekningartilvikum, til að mynda þegar brýn vá standi yfir. Greiðsluskyldu varnaraðila sé mótmælt þar sem ekkert samráð hafi verið haft áður en stofnað hafi verið til þessa kostnaðar. Þá hafi ekki verið sýnt fram á nauðsyn þess að fá meindýraeyði þannig að varnaraðila beri að greiða fyrir það.

VI. Viðbótarathugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili segir að íbúðin hafi verið tekin á leigu 1. mars 2018 og munnlegt samkomulag verið um að mánaðarleg leiga væri 150.000 kr. Skömmu síðar hafi verið ákveðið og á það fallist af hálfu beggja aðila að leiguverð skyldi verða 180.000 kr. með hliðsjón af því að stutt væri í samþykkt íbúðarhúsnæðis og gæti sóknaraðili því sótt um húsaleigubætur. Áætlaður tími í frágang skjalagerðar í því skyni að fá íbúðina samþykkta og öðlast fastanúmer hafi verið 2-3 mánuðir.

Áætlun varnaraðila um frágang á samþykkt íbúðarhúsnæðis hafi ekki staðist. Þá hafi frágangur og ástand íbúðarinnar verið með öllu óviðunandi. Af þeirri ástæðu, og þá sérstaklega með hliðsjón af því að húsaleigubætur hafi verið ótækar, hafi sóknaraðili óskað eftir því að leiguverð yrði lækkað að nýju í 150.000 kr. þar til íbúðin yrði samþykkt og skriflegur húsaleigusamningur gerður. Á framangreinda tilhögun hafi verið fallist og sóknaraðili greitt varnaraðila 150.000 kr. þaðan í frá. Í desember 2019 hafi sóknaraðili verið boðuð á fund stjórnar varnaraðila og þau mótmæli fram borin að sóknaraðili greiddi 150.000 kr. í stað 180.000 kr. og krafa gerð um að sóknaraðili greiddi 1.300.000 kr. vegna vangoldinna leigugreiðslna.

Sóknaraðili hafi greitt leigu að fjárhæð 150.000 kr. á tímabilinu 1. ágúst 2018 til 1. desember 2019, án þess að mótmæli hafi verið höfð uppi af hálfu varnaraðila um hlutfallslega vanefnd. Það sé alkunn regla innan kröfuréttar að telji kröfuhafi vanefnd vera fyrir hendi og vilji hann bera fyrir sig vanefndarúrræði í þeim efnum, sé það ófrávíkjanleg krafa að tilkynning þess efnis berist gagnaðila, í þessu tilviki sóknaraðila, um hina meintu vanefnd, innan hæfilegs tíma. Hér hvíli að baki þeir mikilverðu hagsmunir skuldara að fá að vita hið fyrsta hvort kröfuhafi telji efndir ófullnægjandi svo að unnt sé að bregðast við. Slíkt hafi ekki verið gert af hálfu varnaraðila. Ljóst sé að venja sem jafna megi við samning, eða ígildis samnings, hafi komist á um leiguverð íbúðarinnar. Ótækt og fráleitt sé að hafa uppi kröfu um vangoldinn leigukostnað gegn sóknaraðila tæpu einu og hálfu ári síðar. Óhjákvæmilegt sé að líta svo á að varnaraðili hafi með tómlæti sínu og skeytingarleysi glatað rétti sínum til hinna meintu vangoldinna leigugreiðslna. Þá vísist enn fremur til 2. mgr. 10. gr. húsaleigulaga en þar sé svo kveðið á um að í þeim tilvikum sem vanrækt hafi verið að gera skriflegan leigusamning sé upphæð leigu sú fjárhæð sem leigusali, í þessu tilviki varnaraðili, geti sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt. Slíkt sé ekki fyrir hendi í þessu máli.

Jafnvel þó að vanefnd hafi að sönnu orðið, sé ljóst að varnaraðili hafi látið hjá líða að beita neinum vanefndarúrræðum í kjölfar hennar. Varnaraðila sé ekki kleift á síðara tímamarki að beita vanefndarúrræðum og krefja um greiðslur vegna umræddra vanefnda gagnvart sóknarðila svo að lögmætt sé. Í máli þessu sé ljóst að varnaraðili hafi látið það viðgangast í fjölmörg skipti að sóknaraðili greiddi 150.000 kr. og sé því annað óhjákvæmilegt en að líta svo á að venja hafi skapast í lögskiptum aðila um greiðslu téðrar fjárhæðar, sem þær afleiðingar hafi að varnaraðila sé óheimilt á síðari stigum, gegn andmælum sóknaraðila, að beita vanefndarúrræðum og krefjast viðbótargreiðslna, enda sé sá réttur varnaraðila fallinn niður með vísan til þess sem gert hafi verið grein fyrir.

Leigutími hafi alls verið 20 mánuðir, þar af hafi verið þrír mánuðir sem sóknaraðili greiddi 180.000 kr., þ.e. áður en samkomulag hafi komist á um lægri fjárhæð. Af því leiði að heildarfjárhæð leigugreiðslna framangreint tímabil sé 3.090.000 kr. og sóknaraðili hafi samtals greitt 2.469.000 kr.

Sóknaraðili hafi ekki farið dult með þá skuld sem sé fyrir hendi gagnvart varnaraðila. Alla tíð hafi fyrirætlan hennar verið sú að greiða upp skuldina og hafi af þeirri ástæðu verið mótuð greiðsluáætlun. Aftur á móti sé því með öllu hafnað að fjárhæð skuldarinnar sé sú sem varnaraðili hafi haft uppi.

Ásamt framangreindu mótmæli sóknaraðili málatilbúnaði og atvikalýsingu varnaraðila sem fram komi í greinargerð hans. Í greinargerðinni sé vísað til tveggja fylgiskjala sem sönnun um leiguverð. Því sé alfarið hafnað, enda hafi umrædd orðaskipti ekki falið í sér annað en hugmyndir um leigugerð sem kæmi að samþykkt íbúðar og húsaleigubætur yrðu tækar. Jafnvel þótt svo hafi verið hefði varnaraðila verið í lófa lagið að hafa uppi athugasemdir um hina meintu vanefnd á leigutíma. Slíkt hafi ekki verið gert.

VII. Viðbótarathugasemdir varnaraðila  

Í viðbótarathugasemdum varnaraðila segir að hann hafni fullyrðingu sóknaraðila um að upprunalegt leiguverð hafi verið 150.000 kr. sem rangri og ósannaðri sem og fullyrðingu hennar um að varnaraðili hafi lofað henni því að áætlaður tími í frágang skjalagerðar til að fá íbúðina samþykkta og öðlast fasteignanúmer tæki tvo til þrjá mánuði.

Kjarni málsins og niðurstaða ágreinings aðila lúti fyrst og fremst að tveimur atriðum.

Í fyrsta lagi hvort sóknaraðili hafi greitt 150.000 kr. þann 1. desember 2018 og 10.000 kr. þann 6. ágúst 2019. Varnaraðila, þ.e. enginn á hans vegum, kannist við að hafa móttekið neinar greiðslur með reiðufé á leigutímabilinu 1. maí 2018 til 31. desember 2019. Af þeim sökum geti þær fjárhæðir ekki komið til frádráttar heildarfjárhæð leigugreiðslna sóknaraðila. Þessu til stuðnings sé vísað til fylgiskjals, dags. 19. janúar 2019, þar sem sóknaraðili lýsi því yfir að hafa ekki greitt desembermánuðinn.

Í öðru lagi hvort sóknaraðila hafi tekist að sanna að varnaraðili hafi samþykkt að leiguverð yrði lækkað niður í 150.000 kr. Fulljóst sé að umsamið leiguverð hafi í upphafi verið 220.000 kr., sem sé sama leiguverð og fyrri leigjandi hafi greitt. Aftur á móti hafi samist svo um á milli aðila að það skyldi lækkað í 180.000 kr. af tilliti til aðstæðna sóknaraðila, í ljósi þess að hún gæti ekki fengið húsnæðisbætur. Sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á með neinum gögnum með hvaða hætti umsamin leiga hafi lækkað úr 180.000 kr. í 150.000 kr., enda hafi aldrei samist svo um.

Um þá athugasemd sóknaraðila að varnaraðili hafi með tómlæti sínu glatað rétti sínum til að krefjast mismunar þess sem sóknaraðila hafi borið að greiða í leigu og þess sem hún hafi þegar greitt sé vísað til fylgiskjals sem sýni samskipti aðila vegna vangoldinna greiðslna. Líkt og þar komi fram hafi varnaraðili veitt sóknaraðila greiðslufrest í kjölfar beiðni sóknaraðila þar um í janúar 2019 þar sem hún kvaðst þurfa að koma fjármálum sínum í betra horf.

Miðað við að umsamið leiguverð hafi verið 180.000 kr. út leigutíma hafi vanefndir sóknaraðila byrjað 1. ágúst 2018 en sé miðað við að umsamið leiguverð hafi verið 150.000 kr. frá og með 1. ágúst 2018 hafi vanefndir sóknaraðila byrjað 1. desember 2018.

Miðað við að umsamið leiguverð hafi verið 180.000 kr. út leigutímann sé þess aðallega krafist að sóknaraðili greiði varnaraðila 3.060.000 kr. ásamt dráttarvöxtum að frádregnum innborgunum sóknaraðila. Verði aftur á móti fallist á að leiguverð hafi verið 150.000 kr. frá og með 1. ágúst 2018 sé þess krafist til vara að sóknaraðili greiði varnaraðila 1.950.000 kr. ásamt dráttarvöxtum að frádregnum innborgunum sóknaraðila. Samandregið krefjist varnaraðili þannig að sóknaraðili greiði 1.291.000 kr. ásamt dráttarvöxtum en til vara 781.000 kr. ásamt dráttarvöxtum.

VIII. Niðurstaða        

Í 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gildi öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Í 2. mgr. sömu greinar segir að upphæð leigunnar ákveðist þá sú fjárhæð sem leigusali geti sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt.

Samkvæmt 37. gr. húsaleigulaga er aðilum frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.

Sóknaraðili segir að hún hafi fengið íbúðina afhenta í mars 2018 og greitt leigu að fjárhæð 150.000 kr. fyrir fyrstu tvo mánuðina. Þá hafi varnaraðili tekið ákvörðun um að hækka leiguna í 180.000 kr. frá maí 2018. Eftir að hafa greitt þá leigufjárhæð í þrjá mánuði hafi sóknaraðili óskað eftir því við varnaraðila að leigan yrði lækkuð í 150.000 kr. á þeirri forsendu að enn hefði ekki verið ráðist í lofaðar lagfæringar á íbúðinni og að hún fengi ekki húsaleigubætur þar sem íbúðin væri ekki komin með fasteignaanúmer. Varnaraðili hafi samþykkt það og hún því athugasemdalaust greitt leigu að fjárhæð 150.000 kr. fram til desember 2019, en þá hafi varnaraðila gert kröfu afturvirkt vegna vangoldinnar leigu og byggt á því að leigan hefði verið 180.000 kr. allt leigutímabilið.

Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila 22. maí 2018 sagði varnaraðili að leiguverðið væri 220.000 kr. en hann féllist á að lækka það í 180.000 kr. þar sem íbúðin hefði ekki fastanúmer.  Þá  vísar hann til þess að samkvæmt rafrænum samskiptum aðila, dags. 5. mars og 23. apríl 2018, hafi sóknaraðili viðurkennt skuld sína. Með rafrænum skilaboðum sóknaraðila frá 5. mars 2019 sagðist hún hafa verið að leggja inn 80.000 kr. og viti að hún skuldi meira og að 23. apríl 2019 muni hún greiða eitthvað inn á skuld og þetta muni skila sér á endanum. Kærunefnd telur að ekki verði ráðið af þessum samskiptum svo ótvírætt sé að með skilaboðunum felist viðurkenning sóknaraðila á því að umsamið leiguverð hafi verið 180.000 kr., en fram kemur að hún hafi ekki náð að greiða leigu um hver mánaðamót og telur nefndin gögn málsins fremur benda til þess að tilvísuð samskipti aðila snúist um það.

Engin gögn liggja fyrir sem styðja það að varnaraðili hafi gert athugasemdir við það á leigutíma að sóknaraðili greiddi leigu að fjárhæð 150.000 kr. fyrr en krafa hans þar um var lögð fram í desember 2019. Þá bera gögn málsins með sér að krafa um þá leigufjárhæð hafi komið sóknaraðila í opna skjöldu. Að öllu því virtu, sem að framan er rakið, er það niðurstaða kærunefndar að varnaraðili verði að bera hallann af því að þessu leyti að skriflegur leigusamningur hafi ekki verið gerður og verður því lagt til grundvallar að leigugjald hafi verið 150.000 kr. á mánuði frá 1. ágúst 2018, enda hafi varnaraðila ekki tekist að sýna fram á annað, sbr. framangreind 2. mgr. 10. gr. húsaleigulaga.

Með hliðsjón af framangreindri niðurstöðu kærunefndar um leiguverð liggur fyrir að heildarleigugreiðslur vegna tímabilsins 1. maí 2018 til 31. desember 2019 hafi átt að vera 3.090.000 kr. Samkvæmt yfirliti sem sóknaraðili lagði fram yfir greiðslur inn á reikning varnaraðila hefur hún greitt samtals 2.469.000 kr. Varnaraðili mótmælir því að hafa móttekið leigugreiðslur frá sóknaraðila með reiðufé að fjárhæð 150.000 kr. þann 1. desember 2018 sem og 10.000 kr. þann 6. ágúst 2019. Sóknaraðili hefur ekki lagt fram gögn til stuðnings því að hún hafi afhent varnaraðila téðar greiðslur og í rafrænum skilaboðum hennar til varnaraðila kemur fram að hún hafi ekki greitt fyrir desembermánuð en muni gera það síðar. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að sóknaraðila hafi ekki tekist sönnun þess að hún hafi greitt 160.000 kr. í reiðufé. Er það því niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila beri að greiða varnaraðila vangoldna leigu að fjárhæð 781.000 kr. Ákvæði 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga kveður á um að leigusala sé rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af leigu frá gjalddaga hennar, hafi leigjandi ekki gert skil á henni innan sjö sólarhringa frá gjalddaga. Þar sem krafa varnaraðila er ekki sundurliðuð eftir gjalddögum getur kærunefnd ekki tekið dráttarvaxtakröfu hans til úrskurðar. Aftur á móti telur kærunefnd að ljóst sé að sóknaraðila beri að minnsta kosti að greiða dráttarvexti af 781.000 kr. frá 1. desember 2019 en þá var öll skuldin í gjalddaga fallin.

Í 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga segir að greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings geti þeir, einn eða fleiri, leitað atbeina kærunefndar húsamála sem kveður upp skriflegan úrskurð. Sóknaraðili vísar til þess að stjórnarmaður varnaraðila hafi farið í íbúðina í heimildarleysi og þar með brotið friðhelgi einkalífs hennar. Krefst hún bóta vegna þessa. Kærunefndin er ekki bær til að taka afstöðu til skaðabótakröfu aðila af þessum toga, sbr. hlutverk nefndarinnar samkvæmt 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, heldur ber að leggja slíka kröfu undir almenna dómstóla.

Sóknaraðili segir að hún hafi greitt kostnað að fjárhæð 45.000 kr. vegna meindýraeyðis og 25.000 kr. vegna gardína og varnaraðila beri að endurgreiða henni þann kostnað. Samkvæmt 19. gr. húsaleigulaga ber leigusala að annast viðhald á hinu leigða húsnæði. Ekki verður ráðið að sóknaraðili hafi haft samráð við varnaraðila áður en hún tók ákvörðun um að kalla til meindýraeyði eða kaupa gardínurnar. Kærunefnd telur að um hafi verið að ræða viðhald sem almennt sé á ábyrgð leigusala að sinna, sbr. 19. gr. húsaleigulaga, en leigjandi verði þá að upplýsa leigusala um þörfina fyrir viðhaldið til þess að gefa honum kost á því að bregðast við. Leigjandi geti almennt ekki ráðist í viðhald á kostnað leigusala, án vitundar hans. Kröfu sóknaraðila um bætur vegna þessa er því hafnað.

Á leigutíma var þörf á lagfæringum á rafmagni í íbúðinni sem var ráðist í fyrir tilstuðlan varnaraðila. Sóknaraðili greinir frá því að þegar á framkvæmdum rafvirkja stóð hafi standklukka í hennar eigu brotnað en um hafi verið að ræða verðmætan erfðagrip. Hún fari fram á að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna þessa. Þar sem bótaábyrgð varnaraðila á þessu tjóni sóknaraðila á sér ekki stoð í húsaleigulögum, er ekki unnt að fallast á kröfu hennar þar um.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar húsamála aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila um að leiga hafi verið 150.000 kr. tímabilið 1. ágúst 2018 til 31. desember 2019.

Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

Sóknaraðila ber að greiða varnaraðila vangreidda leigu að fjárhæð 781.000 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 1. desember 2019 til greiðsludags.

Reykjavík, 18. september 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson