Mál nr. 106/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 106/2023
Ákvörðunartaka. Útlit sameignar. Nýbygging.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 22. september 2023, beindu A, B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, E, F, G, H og I, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 23. febrúar 2024, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. júlí 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið J í K, alls fjóra eignarhluta. Fjöleignarhúsið er ófullgert en skráð byggingarár þess er 2021. Álitsbeiðendur eru eigendur húshluta nr. 7 en gagnaðilar eru eigendur húshluta nr. 1, 3 og 5.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að fjarlægja steypta veggi á lóðarmörkum milli J 1, 3 og 5 og sameiginlegs bílastæðis J 1-7 og koma svæðinu í sama horf og áður.
Álitsbeiðendur kveðast hafa orðið þess varir um miðjan nóvember 2021 að byrjað hafi verið að stilla upp steypumótum á lóðamörkum en ómögulegt hafi reynst að fá upplýsingar um verkið frá verktakanum, sem hafi jafnframt verið seljandi og afsalshafi allra eignarhluta hússins. Álitsbeiðendur hafi síðan neitað að verða við kröfu um að færa bifreiðar sínar til þess að unnt yrði að hefja steypivinnu enda um að ræða framkvæmd á sameign og ekki hafi legið fyrir á grundvelli hvaða teikninga hún væri fyrirhuguð. Í framhaldi af þessu sendi einn gagnaðila eigendum öllum tölvupóst 8. desember 2021 með teikningu hans af útliti veggjanna sem allir samþykktu að álitsbeiðendum undanskildum. Næsta dag átti uppsteypan sér stað en téður seljandi og verktaki töldu fullnægjandi samþykki eigenda þá liggja fyrir, sbr. b liður 41. gr. laga um fjöleignarhús.
Álitsbeiðendur byggja á því að samkvæmt gildandi byggingarteikningum eigi veggirnir að vera hlaðnir en umfang og útfærsla þeirra sé langt frá því sem ráða megi af þeim útlitsteikningum sem hafi legið fyrir við kaupsamningsgerð og í skilalýsingu sem og tölvuteiknaðra mynda arkitekts. Í öllu falli hafi átt að virða rétt álitsbeiðenda til aðkomu að umræðum og ákvörðunartöku um framkvæmdirnar enda hafi þær áhrif á útlit og heildarmynd hússins. Ákvörðun um hönnun og efnisval veggjanna hafi ekki verið tekin á löglega boðuðum húsfundi, en gagnaðilar hafi eingöngu veitt skriflegt og skilyrt samþykki með tölvupóstum. Það hafi ekki vægi án staðfestingar þess á lögmætum húsfundi. Samþykki eigenda allra hafi þurft, en þess utan liggi ekki fyrir samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta enda álitsbeiðendur eigendur meira en 1/3 hluta hússins.
Gagnaðilar kveða téðan seljanda hafa séð um og borið ábyrgð á öllum teikningum sem og öllum þeim breytingum sem hafi orðið á þeim. Haustið 2022 hafi hann upplýst að hann hygðist reisa hina umdeildu veggi. Í samtali við gagnaðila, sem eru eigendur húshluta nr. 5, hafi hann spurt hvernig þau vildu hafa hæð veggjanna þar sem hana hafi vantað inn á stimplaðar teikningar. Honum hafi verið svarað með einfaldri skissu og tillögu að hæð. Í framhaldinu hafi verktakinn beðið þau um að spyrja aðra eigendur hvernig þeim litist á skissuna. Eftir að allir eigendur höfðu svarað tölvupóstinum frá 8. desember 2022 hafi verktakinn verið upplýstur um að samþykki ¾ hluta eigenda lægi fyrir. Þar með hafi aðkomu gagnaðila lokið að málinu enda hafi þeir litið svo á að það væri á ábyrgð seljanda að upplýsa aðra kaupendur um fyrirhugaðar breytingar á teikningum, skyldu þær ganga eftir, líkt og kveðið sé á um í lögum um fasteignakaup.
Þær teikningar sem álitsbeiðendur vísi til hafi verið birtar af seljanda og fasteignasölunni með fyrirvara um að ekki væri um að ræða endanlegar teikningar heldur aðeins hugmynd að útliti hússins. Samkvæmt rétt stimpluðum teikningum af lóð hússins sé gert ráð fyrir hinum umdeildu veggjum en þó tekið fram að hæð þeirra skuli ákvörðuð í samráði við aðra eigendur. Fallist nefndin á kröfu álitsbeiðenda sé ábyrgðin þó að öllu leyti á seljanda en honum beri að fylgja eftir breytingum á teikningum og sjá til þess að kaupendur séu upplýstir.
III. Forsendur
Um er að ræða hús sem selt var í byggingu en seljandi, sem jafnframt er verktaki hússins, annaðist um að steypa upp hina umdeildu veggi. Við kaup álitsbeiðenda á íbúð þeirra gerði aðaluppdráttur af lóðinni, dags. 25. janúar 2021, ráð fyrir að veggirnir yrðu hlaðnir en við frágang verktaka á lóðinni var horfið frá því, af ástæðu sem aðilum eru ókunnugar, og þeir steyptir. Af gögnum málsins má ráða að ákvörðun um breytinguna hafi verið tekin eftir að aðilar málsins höfðu keypt íbúðir sínar og að frumkvæði verktakans, en þó að höfðu samráði við eigendur, að minnsta kosti um hæð veggjanna.
Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Einnig ber að líta til 1. mgr. 67. gr. sömu laga þar sem segir að ekki sé þörf á sérstakri stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum. Með hliðsjón af þessu ákvæði telur kærunefnd að slaka megi á formkröfum þegar um lítil fjölbýli er að ræða þannig að það, eitt og sér, að ekki hafi verið fjallað um framkvæmdir á formlegum húsfundi valdi því ekki að þær séu ólögmætar en allt að einu skuli eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfyllir formkröfur laganna að öðru leyti. Þessi túlkun sækir einnig stoð sína í athugasemdir með 39. gr. frumvarps þess er varð að lögum um fjöleignarhús þar sem fram kemur að eigendur geti verið skuldbundnir samkvæmt almennum reglum um skuldbindingargildi loforða og samninga, jafnvel þótt ekki séu teknar ákvarðanir á húsfundum. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að það eitt valdi ekki ógildi ákvörðunar þótt hún hafi ekki verið tekin til umfjöllunar á formlegum húsfundi.
Þá telur nefndin að um sé að ræða ákvörðun sem varðar smávægilega breytingu á sameiginlegri lóð hússins þannig að samþykki einfalds meiri hluta miðað við eignarhluta nægi, sbr. 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, en fyrir liggur að eigendur ¾ af eignarhlutum hússins hafi verið samþykkir ákvörðun um að steypa veggina í stað þess að hafa þá hlaðna. Að framangreindu virtu verður þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda.
Reykjavík, 1. júlí 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Sigurlaug Helga Pétursdóttir Eyþór Rafn Þórhallsson