Mál nr. 37/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 37/2007
Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 14. september 2007, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D og E, hér eftir nefndir gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
F hdl., f.h. gagnaðila, fékk viðbótarfrest til að skila greinargerð til 5. nóvember, en auk álitsbeiðni voru greinargerð F, f.h. gagnaðila, dags. 1. nóvember 2007, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 12. nóvember 2007, lagðar fyrir nefndina. Lögmaður gagnaðila óskaði eftir fresti til að gera athugasemdir en engar athugasemdir bárust að loknum fresti 5. desember 2007. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 11. desember 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða raðhúsið við X nr. 1–17, alls níu eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur að X nr. 9 en gagnaðilar að X nr. 1, 11 og 13. Ágreiningur er um bílastæði.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
- Að opin bílastæði við X nr. 1–17 verði skilgreind sem sameign.
- Að merkingar verði teknar niður.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi keypt sína eign árið 1997 og séu þeir með afsal sem fjalli um hús, bílskúr og því sem fylgja beri. Þar sé ekki getið um sérmerkt bílastæði til eignar. Á lóðarleigusamningnum og í úthlutunarskilmálum standi að lóðin X nr. 1–17 sé ein lóð og síðan sé lóðunum skipt í níu einingar, hús, bílskúra, sameiginlega lóð, bílaplan, opin bílastæði og lóðarfélag.
Þegar álitsbeiðendur fluttu að X nr. 9 hafi þeim verið tjáð af nágranna að íbúar raðhússins hafi alltaf haft það þannig að bílastæðin gegnt bílskúrunum séu ætluð þeim eigendum, en það væri í lagi þótt lagt væri tímabundið í stæðin. Þetta hafi gengið ágætlega og engir árekstrar orðið. Þegar hús nr. 13 hafi verið selt í kringum 1998–1999 hafi nýi eigandinn viljað fá staura til að merka stæðin með hverju húsnúmeri, aðallega til að verjast nágrönnum í nærliggjandi húsum og vísaði í eldra samkomulag. Álitsbeiðendur hafi verið á móti þessu og héldu því fram að ekki mætti merkja sameiginleg bílastæði á þennan hátt. Álitsbeiðendur muni ekki eftir húsfundi um þetta en annar álitsbeiðanda hafi gefið sitt álit á því þegar gengið var milli húsa. Álitsbeiðendur hafi ekki séð neitt skriflegt um þessa ákvörðun né heldur um samkomulag frá því að húsin voru byggð. Staurarnir hafi verið settir upp, en við það hafi upphafist ágreiningur og sumir eigendur farið að líta á stæðin sem sína séreign, sérstaklega gagnaðilar. Síðan þá hafi skipt um eigendur þriggja húsa, fyrst nr. 13, síðan nr. 15 og nú síðast nr. 5. Hinir nýju eigendur nr. 13 og 15 telji sig hafa keypt sérmerkt bílastæði í viðbót við stæðið fyrir framan bílskúrana. En sá sem hafi keypt nr. 5 árið 2006 hafi fengið þær upplýsingar frá seljanda að bílastæðin væru sameiginleg og skiltið tekið niður sem var merkt húsi nr. 5.
Benda álitsbeiðendur á að gagnaðilar taki ekki rökum, vilji ekki skoða málið en álitsbeiðendur hafi bent þeim á að skoða kaupsamninga, afsal og skráningu hjá sýslumanninum í Z. Eigandi húss nr. 15 hafi talið sig hafa fengið munnleg skilaboð frá seljanda um bílastæðið, þ.e. að það tilheyrði húsi nr. 15 þegar hann keypti húsið fyrir um tveimur árum, en í samtali við þann eiganda sagðist hann mundu taka þeirri niðurstöðu sem kærunefndin kæmist að.
Fara álitsbeiðendur fram á að úrskurðað verði að opnu bílastæðin við X nr. 1–17 sem eru gegnt bílskúrunum séu sameign þar sem ekki sé til eignaskiptasamningur eða þinglýstar heimildir fyrir því að þessi opnu bílastæði séu séreign hvers og eins. Þá fara álitsbeiðendur fram á að merkingar verði teknar niður þar sem samþykki allra liggi ekki fyrir og vísa til 33. gr. laga um fjöleignarhús.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á lóð hússins séu níu eignarhlutar (raðhús), níu bílskúrar og níu bílastæði. Í byggingarskilmálum komi fram að hverri íbúð skuli fylgja tvö bílastæði. Frá upphafi hafi það verið með þeim hætti að sérhver eignarhluti hafi bílastæði fyrir framan sinn bílskúr og eitt stæði af þeim níu sem séu á lóðinni, þ.e. beint á móti viðkomandi bílskúr. Að sögn gagnaðila hafi þetta fyrirkomulag um skiptingu stæðanna og merkingu þeirra verið ákveðið svo allir hefðu stæði og til að koma í veg fyrir að utanaðkomandi aðilar legðu í stæðin, til dæmis úr næsta nágrenni. Hafi þessi skipting og sérmerking stæðanna verið samþykkt af öllum eigendum á húsfundi fyrir allmörgum árum. Hins vegar sé fundargerðin týnd og skiptingu ekki þinglýst. Telji gagnaðilar að ef merkingar verði fjarlægðar muni aðilar úr næstu húsum leggja í stæðin sem sé ekki til hagsbóta fyrir eigendur.
Þá benda gagnaðilar á að álitsbeiðendur hafi til langs tíma látið bifreið standa í stæðinu sem ætlað hafi verið álitsbeiðendum en leggi til skiptist í þau stæði sem gagnaðilar eiga og noti því oft þrjú af þessum níu bílastæðum. Ef álitsbeiðendur myndu ekki geyma bifreið í stæðinu, sem ekki sé í notkun til langframa, hefðu allir eitt stæði.
Gagnaðilar benda á að ágreiningur í málinu hafi aldrei verið tekinn fyrir á húsfundi sem þeir telja grundvallaratriði til að nefndin geti fjallað um málið enda séu gagnaðilar ekki réttir aðilar til að fjarlægja merkingarnar eins og krafa álitsbeiðenda hljóði upp á heldur ætti það að vera krafa á hendur lóðarfélaginu/stjórn þess enda hljóti það að vera lóðarfélagið sem fari í slíkar framkvæmdir en ekki einstakir eigendur. Telja gagnaðilar að vísa eigi málinu frá nefndinni af þeim sökum. Gagnaðilar telja að fyrsta skrefið í málinu sé að haldinn verði húsfundur þar sem ákvörðun verði tekin um það hvort allir eigendur séu samþykkir því að bílastæðunum sé skipt þannig að hver eignarhluti hafi eitt stæði sem þinglýst yrði á hvern eignarhluta fyrir sig. Ef samkomulag náist ekki sé næsta skrefið í málinu að fjarlægja merkingarnar og sé það hlutverk stjórnarinnar að framkvæma slíkt.
Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að í byggingarskilmála þar sem fjallað sé um raðhús við Y og X standi orðrétt: „Tvö bílastæði fylgja hverri íbúð, þar af er annað þeirra framan við bílskúr.“ Umræddir byggingarskilmálar séu hins vegar hvorki stimplaðir né undirritaðir.
Að því er taki til merkingar á stæðunum eftir að álitsbeiðendur fluttu inn megi benda á að staurarnir hafi verið settir upp, en ekki með samþykki allra.
Taka álitsbeiðendur fram að vandamál séu með bílastæði við X nr. og telja eðlilegt að íbúar eða gestir þeirra megi leggja í laust stæði.
Varðandi það að ágreiningur þeirra hafi aldrei verið ræddur á húsfundi segja álitsbeiðendur að sé rétt en hann hafi hins vegar verið ræddur við þessa eigendur en án árangurs. Álitsbeiðendur hafi margsinnis bent á að það þyrfti að þinglýsa stæðunum á hvern og einn til afnota sem séreign. Álitsbeiðendur hafi engar undirtektir fengið. Álitsbeiðendur hafi ekki boðað húsfund þar sem þeim hafi fundist afstaða gagnaðila til bílastæðanna vera þannig að samkomulag myndi ekki nást.
Þá mótmæla álitsbeiðendur því sem röngu að stjórn sé til staðar í húsinu, aðeins sé gjaldkeri sem sjái um að greiða rafmagn og hita fyrir bílskúrana. Ef sett hafi verið saman stjórn áður en svarbréfið frá gagnaðilum hafi verið sent þá hafi álitsbeiðendum ekki verið tilkynnt um það, en auðvitað hljóti allir eigendur að hafa tillögurétt um slíka stjórn. Haldnir hafi verið einn til tveir formlegir húsfundir á þessum tíu árum sem álitsbeiðendur hafa búið þarna, en aldrei hafi þeir séð til dæmis uppgjör frá gjaldkera eða verið boðað til aðalfundar. Ef gagnaðilar hefðu áhuga á að leysa ágreining, til dæmis á húsfundi, hvers vegna hafi þeir þá ekki boðað til fundar því nægur hafi tíminn verið.
Að lokum kemur fram í athugasemdum að álitsbeiðendur telji það vera öllum eigendum til hagsbóta að málið sé tekið fyrir hjá kærunefndinni til þess að taka af allan vafa um hvort það megi eigna sér ákveðin stæði og merkja eða hvort stæðin séu sameign.
III. Forsendur
Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, er ekki gert að ótvíræðu skilyrði að mál sé afgreitt á húsfundi áður en það kemur til kasta kærunefndar fjöleignarhúsamála. Að mati kærunefndar liggur fyrir í málinu skýr ágreiningur milli aðila um hagnýtingu þeirra bílastæða sem hér um ræðir. Af þeim sökum telur kærunefnd það á verksviði nefndarinnar að taka málið til efnisumfjöllunar á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Kröfum gagnaðila um frávísun er því hafnað.
Í málinu liggur fyrir afsal eignarinnar X nr. 9, en í því kemur meðal annars fram í lýsingu umræddrar eignar að hún sé „ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindi.“ Einnig liggur fyrir í málinu lóðarleigusamningur um X nr. 9 þar sem fram kemur meðal annars að kvöð sé um opin bílastæði á heildarlóðinni.
Í 36. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Í athugasemdum við þetta ákvæði í greinargerð með frumvarpi til laganna kemur fram að þetta sé í samræmi við það sem talið var gildandi ólögfestur réttur fyrir setningu laganna.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar, sbr. einnig 8. tölul. A-liðar 41. gr.
Lóð við húsið nr. 1–17 við X er hluti af óskiptri heildarlóð fyrir húsin. Engin gögn styðja það að gagnaðilum hafi verið heimilt að sérmerkja umrædd bílastæði. Teljast bílastæði á lóðinni, önnur en þau sem eru fyrir framan bílskúra, sameign allra. Þar af leiðandi var einstökum eigendum óheimilt að sérmerkja stæði og ber þeim að fjarlægja slíkar merkingar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að bílastæði á lóðinni, önnur en þau sem eru fyrir framan bílskúra, teljist sameign allra.
Fjarlægja ber merkingar um sérgreiningu bílastæða á lóðinni.
Reykjavík, 11. desember 2007
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason