Mál nr. 51/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 51/2023

Ákvörðunartaka: Bann gegn notkun nagladekkja í sameiginlegri bílageymslu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 6. júní 2023, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. júní 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. júní 2023, og athugasemdir gagnaðila, dags. 21. júní 2023, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. september 2023.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls 42 eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum í C 1B. Ágreiningur er um lögmæti ákvörðunar aðalfundar um bann gegn notkun nagladekkja í sameiginlegri bílageymslu hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að ákvörðun aðalfundar sem haldinn var 16. mars 2023 um bann gegn notkun nagladekkja í bílageymslu hússins sé ólögmæt.

Í álitsbeiðni segir að forsaga málsins sé sú að vorið 2022 hafi epoxy efni verið lagt á allt gólfið í bílageymslu hússins þar sem séu stæði fyrir 42 bíla og þvottastæði. Mánaðarmótin október/nóvember hafi þrír eigendur verið búnir að setja nagladekk undir bíla sína. Álitsbeiðandi, sem sé formaður stjórnar, hafi þá í umboði stjórnar reynt að ná samkomulagi við þessa þrjá eigendur. Samkomulag hafi náðst og þeir skipt út nagladekkjunum.

Allar upplýsingar sem álitsbeiðandi hafi aflað sér hafi verið á þá leið að bann gegn notkun nagladekkja í bílageymslunni væri ólöglegt nema til kæmi samþykki frá öllum eigendum. Þrátt fyrir að fullkomin sátt hafi virst vera meðal eigenda um að aka ekki á nagladekkjum inn á gólfið í bílageymslunni hafi gagnaðili lagt fram eftirfarandi tillögu um algjört bann gegn notkun nagladekkja eða snjókeðja í bílageymslunni á aðalfundi 16. mars 2023 og að bannið yrði sett í húsreglur. Einnig að sett yrðu tvö varanleg skilti við innkeyrsludyr með áletrun um bannið.

Sett hafi verið epoxy efni á gólfefni bílageymslunnar í júní 2022 og kostnaður vegna þess numið átta milljónum. Ástæða þessarar framkvæmdar hafi verið sú að gólfið hafi allt verið krosssprungið, ótal viðgerðir verið gerðar með floti, steypu og fylltun. Hefði þetta ekki verið gert hefði vatn og salt farið í sprungurnar og steypujárn orðið ryðgað og tærst upp. Um þessa framkvæmd hafi verið algjör sátt og samstaða.

Téð tillaga hafi verið samþykkt með 32 atkvæðum en tveir hafi verið á móti.

Í greinargerð gagnaðila segir að óskað sé eftir að málinu verði vísað frá þar sem enginn ágreiningur sé um nagladekk. Staðreyndin sé sú að hann hafi lagt fram tillögu um að breyta huglægum reglum í formlega staðfestar reglur, sem yrðu öllum ljósar og skýrar.

Ákvörðun fundarins hafi staðfest skoðun hans en stjórn húsfélagsins hafi greitt kostnað þriggja eigenda við að skipta út nagladekkjum fyrir heilsársdekk. Þessar eigendur hefðu ekki getað vitað af þessum huglægu reglum í haust.

Á fyrsta fundi í nóvember 2022 sem hafi verið haldinn um epoxy í gólfið hafi fulltrúi efnissala upplýst að notkun nagladekkja gengi ekki. Í þessa framkvæmd hafi verið farið af illri nauðsyn þar sem frágangur gólfsins hafi verið ófullnægjandi af hálfu seljanda.

III. Forsendur

Á aðalfundi húsfélagsins haldinn 16. mars 2023 var borin upp til atkvæðagreiðslu tillaga um „algjört bann við notkun nagladekkja í bílageymslu hússins“. Á fundinn var mætt fyrir 34 eignarhluta af 42 og hlaut tillagan samþykki 32 eigenda en tveir voru á móti. Gagnaðili hefur haldið því fram að vísa beri málinu frá kærunefnd þar sem enginn ágreiningur sé um að nagladekk verði ekki notuð í bílageymslu hússins. Þótt aðilar málsins séu sammála um að sátt ríki um að nagladekk verði ekki notuð er deilt um hvort lögmætt sé fyrir húsfélagið að taka ákvörðun um bann við nagladekkjum án samþykkis allra eigenda. Kröfu gagnaðila um frávísun er því hafnað.

Ætla má út frá málatilbúnaði gagnaðila að tilgangur þess að banna notkun nagladekkja í bílageymslu hússins sé til að verja gólfið eftir að epoxy efni var lagt á það árið 2022.

Samkvæmt 7. tölul. 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þarf við ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum samþykki allra eigenda vegna verulegra breytinga á hagnýtingu og afnotum sameignar, sbr. 31. gr. Samkvæmt 10. tölul. sömu greinar þarf samþykki allra eigenda um meiri og víðtækari takmarkanir á rástöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr.

Í bílageymslunni eru 42 bílastæði. Kærunefnd telur að ekki sé unnt með ákvörðun húsfundar að banna notkun nagladekkja í bílageymslunni nema samþykki allra eigenda komi til, sbr. framangreind ákvæði, og að slíkri kvöð verði þinglýst sem sérstakri húsfélagssamþykkt á grundvelli 75. gr. sömu laga. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 18. september 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                 Eyþór Rafn Þórhallsson