Mál nr. 2/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 2/2015

Kosning endurskoðanda. Fundarboðun. Lagnir. Garðsláttur. Frágangur á þaki bílskúrs.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 19. janúar 2015, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 12. febrúar 2015, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 5. febrúar 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. febrúar 2015, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. apríl 2015.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E og F, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar í risi að F og gagnaðili á alla aðra eignarhluta hússins. Ágreiningur er um kosningu endurskoðenda fyrir húsfélagið, fundarboðun, lagnir, fyrirkomulag á garðslætti og frágang á bílskúrsþaki gagnaðila.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að láta húsfélagið kjósa endurskoðanda.

2. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að boða húsfundi á tímum þegar hann vissi að álitsbeiðendur gátu ekki mætt.

3. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að fjarlægja lagnir sem liggi í gegnum séreign hans að séreign álitsbeiðanda.

4. Að viðurkennt verði að tillögur gagnaðila um garðslátt á húsfundum í apríl og desember 2014 hafi verið ólögmætar.

5. Að gagnaðila beri að ganga frá þakefni á bílskúr sínum þannig að það þeki ekki sameiginlegan glugga og beini vatni ekki að sameiginlegum vegg, og að álitsbeiðendum sé heimilt að laga þakpappann á kostnað gagnaðila þar sem hann hafi ekki sinnt þessari skyldu.

Í álitsbeiðni kemur meðal annars fram um fyrstu kröfu álitsbeiðenda að með tölvupósti 15. maí 2013 hafi annar álitsbeiðenda óskað eftir því við gagnaðila, formann húsfélagsins, að kosning endurskoðanda yrði sett á dagskrá næsta fundar. Þann 15. júní 2013 hafi gagnaðili svarað með tölvupósti og sagt að það þurfi ekki skoðunarmann fyrir húsfélögin. Almennur húsfundur hafi verið boðaður af álitsbeiðendum skv. 3. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og haldinn 25. mars 2014. Á fundinum hafi álitsbeiðendur gert tillögu um ákveðinn einstakling sem endurskoðanda en gagnaðili hafi verið á móti tillögunni. Aðalfundur húsfélagsins hafi verið haldinn 2. apríl 2014. Álitsbeiðendur hafi óskað í tölvupósti 1. mars 2013 og aftur 20. mars eftir að gagnaðili myndi setja á dagskrá aðalfundar kosningu endurskoðanda, en gagnaðili ekki sinnt því. Almennur húsfundur hafi verið haldinn 11. desember 2014. Aftur hafi álitbeiðendur borið upp tillögu um endurskoðanda. Á fundarboð hafi gagnaðili skrifað: „Enginn skoðunarmaður er fyrir reikninga húsfélagsins enda er enginn hússjóður og rekstur húsfélagsins í lágmarki. Lagt til óbreitt [sic] ástand.“ Gagnaðili hafi verið á móti tillögu álitsbeiðenda en tillaga hans um óbreytt ástand hafi verið samþykkt með atkvæðum hans. Áður en gagnaðili hafi keypt í eignir húsinu hafi enginn endurskoðandi verið kosinn fyrir húsfélagið. Þá hafi hins vegar ríkt traust á milli eigenda. Nú sé frekar vantraust innan húsfélagsins.

Um aðra kröfu álitsbeiðenda segir að með tölvupósti til gagnaðila 1. mars 2014 hafi álitsbeiðendur beðið um að haldinn yrði húsfundur og sagt: „Fyrir okkur gengur það best að halda fund annaðhvort þriðjudaga til sunnudaga á milli kl. 21-23, eða miðvikudögum, fimmtudögum og föstudögum milli kr. 9-15 (helst milli 11-14).“ Þann 20. mars 2014 hafi gagnaðili afhent boð um aðalfund miðvikudaginn 2. apríl kl. 18:00. Álitsbeiðendur hafi gert athugasemdir við boðunina sama dag og greint frá því að annar álitsbeiðenda væri erlendis á þessum tíma, fundartími henti illa sem og fundarstaður. Gagnaðili hafi ekki brugðist við þessum athugasemdum. Álitsbeiðendur hafi sent lögmann á fundinn á sinn kostnað. Á fundinum hafi gagnaðili afhent annað boð um almennan fund þriðjudaginn 8. apríl kl. 17:00 á sama stað. Lögmaður hafi gert athugasemdir um tíma fundarins og beðið um að fundinum yrði frestað þar til álitsbeiðandi myndi koma aftur til landsins 10. apríl. Gagnaðili hafi neitað fresta fundinum. Lögmaður hafi aftur mætt fyrir álitsbeiðendur 8. apríl. Nokkrum mánuðum síðar, þann 23. nóvember 2014, hafi álitsbeiðendur óskað eftir að halda almennan húsfund með tölvupósti til gagnaðila og sagt: „Það hentar okkur venjulega að hittast á virkum dögum milli kl. 9 og 15 þegar börnin eru í skóla og leikskóla. Vinsamlegast tala [sic] við okkur fyrst ef þú vilt halda fund á öðrum tíma þegar börnin eru hjá okkur.“ Þann 6. desember hafi gagnaðili afhent boð um húsfund 11. desember kl. 17 á tilteknu kaffihúsi. Þann 7. desember hafi álitsbeiðendur sent tölvupóst til gagnaðila og óskað eftir að hann myndi breyta fundartíma og stað þannig að báðir álitsbeiðendur gætu mætt. Þann 8. desember hafi gagnaðili svarað og sagt að fundurinn sé haldinn á sama stað og á svipuðum tíma og aðrir fundir sem haldnir hafa verið í húsfélaginu. Það sé rétt en álitsbeiðendur hafi að vísu einnig mótmælt þeim tímasetningum. Annar álitsbeiðenda hafi mætt á fundinn. Hann hafi gert fyrirvara við lögmæti fundarboðunar þar sem ekki hafi verið tekið tillit til óska álitsbeiðenda um tímasetningu. Einnig hafi hann nefnt að fundarstaðurinn henti illa vegna hávaða og skorts á stórum borðum og leikhorni fyrir börn. Á fundinum hafi annar álitsbeiðenda reynt að afhenda gagnaðila eintak að tiltekinni grein þar sem fjallað er um stund og stað húsfunda. Fram kemur að um sé að ræða mjög lítið húsfélag. Ekki væri erfitt að finna tímasetningu fyrir alla þrjá umrædda fundi þar sem allir hefðu auðveldlega getað mætt. Álitsbeiðendur telja vísbendingar um að gagnaðili hafi vísvitandi valið tímasetningar sem henti álitsbeiðendum ekki til að torvelda fundarsókn þeirra.

Um þriðju kröfu álitsbeiðenda segir að í fundarboði gagnaðila frá 6. desember 2014 hafi hann nefnt að: „Framkvæmdir eru fyrirhugaðar í eldhúsi á miðhæð og gert er ráð fyrir að vatnslagnir sem ganga þar í gegn og upp í rishæð verði fjarlægðar, enda ekki leyfi fyrir þeim.“ Álitsbeiðendur hafi fengið álit frá lögfræðingi Húseigendafélagsins þar sem segi meðal annars að ef hrófla eigi við lögnum sem séu í sameign, þá verði sá sem það geri, að tryggja að gengið sé þannig frá þeim aftur að það hafi ekki áhrif á sameigendur. Á fundi 11. desember 2014 hafi annar álitsbeiðenda sagt gagnaðila að honum væri óheimilt að fjarlægja lagnirnar og vísað í 26. og 27. gr. laga um fjöleignarhús og álit lögfræðings Húseigendafélagsins. Gagnaðila hafi neitað að þiggja álit Húseigendafélagsins eða lesa það. Umræddar lagnir liggi frá sameiginlegu þvottahúsi að ofni í öðru svefnherbergi álitsbeiðenda. Þær liggi utan veggjar en fari í gegnum skáp í eldhúsi miðhæðar. Þær hafi verið þar í mörg ár. Ofninn sé nauðsynlegur til að hita upp íbúðina. Álit kærunefndar nr. 3/2013 sé skýrt fordæmi um að gagnaðila sé óheimilt að fjarlægja þessar lagnir upp á eigin spýtur.

Um fjórðu kröfu álitsbeiðenda segir að þegar þau hafi keypt íbúð í húsinu 2003 hafi húsfélagið átt bilaða bensínsláttuvél. Á þeim árum hafi garðyrkjumaður komið af og til og slegið grasið. Lóðin sé 621 m² og af því sé gróið svæði um það bil 400 m² og gras þeki um 250 m². Oft hafi verið rætt um milli eigenda að kaupa nýja sláttuvél og byggja garðskúr til að geyma hana í. Húsfélagið hafi þó aldrei náð að byggja skúr. Árið 2008 hafi húsfélagið keypt litla, ódýra handsláttuvél sem tilraun en notkun hennar fljótlega hætt þar sem hún hafi ekki virkað sem skyldi. Þá hafi verið ákveðið að leita annarra lausna. Á tímabili hafi garðyrkjumaður komið aftur og einu sinni hafi þau fengið sláttuvél lánaða frá nágranna. Á árinu 2012 hafi tiltekið fyrirtæki séð um garðslátt á tveggja vikna fresti. Þann 7. apríl 2013 hafi álitsbeiðendur fengið tilboð frá fyrirtæki sem hafi annast garðslátt fyrir húsið á árinu 2013. Í tölvupósti sama dag hafi álitsbeiðendur lagt til að haldið yrði áfram að fá fyrirtækið til að sjá um garðslátt. Gagnaðili hafi með tölvupósti sama dag verið ósammála því og viljað slá á tveggja vikna fresti sumarið 2013, sex sinnum samtals. Hann myndi slá fjórum sinnum en álitsbeiðendur tvisvar. Álitsbeiðendur hafi ekki verið hrifnir af þessari hugmynd en ákveðið að koma til móts við gagnaðila til bráðabirgða. Á aðalfundi húsfélagsins 2. apríl 2014 hafi gagnaðili lagt til nýtt fyrirkomulag. Slegið yrði til skiptis á viku fresti. Álitsbeiðendur hafi gert athugasemdir við tillöguna, töldu hana ekki samrýmast lögum enda ópraktísk regla og sagt að þau hafi þurft að skoða málið betur. Tillagan hafi verið samþykkt með atkvæði gagnaðila gegn atkvæði álitsbeiðenda. Þann 14. maí 2014 hafi gagnaðili hengt upp blað í anddyri hússins með upplýsingum um fyrirkomulag garðsláttsins á tímabilinu 26. maí til 7. september. Álitsbeiðendur hafi haft samband við lögfræðing Húseigendafélagsins sem hafi talið ákvörðun húsfélagsins ólögmæta og bent sérstaklega á að húsfélagið ætti ekki nothæfa sláttuvél. Álitsbeiðendur hafi greint gagnaðila frá þessari skoðun með tölvupósti 20. maí 2014. Einnig hafi þau sagt: „Við teljum að það væri skynsamlegast að stjórn húsfélagsins sjái alfarið um að finna fólk til að slá, að húsfélagið dekki kostnað vinnunnar, og að eigendur skipti kostnaðinum á milli sín með venjulegum hætti.“ Þetta hafi verið ítrekað með tölvupósti 7. júlí 2014. Gagnaðili hafi sent lögfræðingi Húseigendafélagsins tölvupóst 2. júlí og spurt hvað hann ætti að gera til að fá álitsbeiðendur til að taka þátt í sameiginlegum verkum á vegum húsfélagsins. Einnig hafi hann sagt: „Sláttuvél, hrífur og önnur garðáhöld eru til í eigu húsfélagsins og hafa verið notuð til margra ára við umhirðu og slátt garðsins. Garðurinn er ekki óhóflega stór og ekki erfiður í umhirðu enda hafa eigendur séð um þessi mál sjálfir í mörg ár.“ Svar lögfræðingsins hafi verið: „[Við] ráðleggjum húsfélögum almennt að kaupa þessa þjónustu (garðumhirðu og þrif á sameign) þegar ekki gengur upp að skipta verkum á milli eigenda.“ Gagnaðili hafi slegið grasið nokkrum sinnum yfir sumarið 2014 en grasið hafi síðast verið slegið einhvern tímann í júlí. Í lok sumars hafi grasið verið orðið mjög mikið, kerfillinn stór, illgresi víða og garðurinn erfiður í notkun. Á húsfundi 11. desember 2014 hafi álitsbeiðendur lagt til að hússtjórn sjái um að ráða fólk í að slá og gera annað sem þurfi í garðinum og að kostnaður greiðist úr hússjóðnum. Gagnaðili hafi lagt til að garðsláttur yrði með sama hætti og í fyrra og að þeir sem sinni því ekki þurfi að greiða þeim sem húsfélagið fái til verksins. Tillaga álitsbeiðenda var felld og tillaga gagnaðila samþykkt. Álitsbeiðendur telja ákvarðanir húsfélagsins á húsfundum 2. apríl og 11. desember 2014 ólögmætar á tveimur forsendum. Í fyrsta lagi eigi húsfélagið ekki nothæfa sláttuvél. Eins og lögfræðingur Húseigendafélagsins hafi orðað það í tölvupósti: „Ef engar græjur eru til staðar […] þá er […] að mínu mati ekki hægt að ákveða verkaskiptingu og þar með gera þá kröfu til allra eigenda að þeir kaup [sic] sér sláttuvél o.s.frv. – ef húsfélag ákveður að eigendur eigi að slá þá ætti húsfélagið að útvega það sem þarf.“ Í öðru lagi segir að jafnvel þó húsfélagið ætti sláttuvél, virðist ríkja óvissa um hvort það sé heimild í lögum nr. 26/1994 til að skylda eigendur til vinnuframlags fyrir húsfélagið, til dæmis með því að ákveða bindandi verkaskiptingu við garðverk. Það sé skýr heimild til að skylda eigendur til greiðslu sameiginlegs kostnaðar en ekki til að stunda vinnu fyrir húsfélagið. Í 3. mgr. 74. gr. laganna sé kveðið á um að húsreglur skuli fjalla um skyldur eigenda hvað varði þrif og umhirðu lóðar en ekki tiltekið hvað sé valdsvið húsfélags í því efni. Vitaskuld komi eigendur í mörgum húsfélögum sér saman um að skipta þrifum, snjómokstri, umhirðu lóðar og slíku á milli sín en það megi færa rök fyrir því að þeir geri það af frjálsum vilja. Það séu margar eðlilegar ástæður fyrir því að sumir eigendur geti ekki eða vilji ekki leggja fram vinnu til húsfélags á reglulegum fresti. Lögfræðingar Húseigendafélagsins hafi sagt í tölvupósti um verkaskiptingu að „gangi það ekki upp af einhverjum ástæðum (oft t.d. fjarvera eigenda yfir sumarið, eða ef eigendur eru ófærir um að sinna garðverkum sökum elli eða sjúkdóma, og stundum vill fólk einfaldlega ekki sinna þessu – skiptir í raun ekki máli hver ástæðan er) þá ráðleggjum við húsfélögum að kaupa þessa þjónustu af utanaðkomandi aðila, því þá bera allir jafna ábyrgð í gegnum greiðslur. Það er einfaldasta lausnin og sú sanngjarnasta, ef eigendum tekst ekki að koma sér saman um annað fyrirkomulag sem virkar. […] Svo er það bara þannig, að ef einhver getur ekki eða vill ekki slá, þá er enginn að fara að hafa uppi á honum, draga hann út í garð og láta hann slá. Það er ekki hægt. Þá gengur ekki annað upp en að kaupa þjónustuna.“ Tillaga gagnaðila hafi því byggt á forsendum sem séu ekki einhlítar. Álitsbeiðendur geti ekki slegið garðinn sjálf þar sem húsfélagið eigi hvorki sláttuvél né geymslustað fyrir sláttuvél. Jafnvel ef húsfélagið ætti sláttuvél geti álitsbeiðendur ekki alltaf slegið sjálf, þar sem þau séu oft að heiman á sumrin. Þau geti keypt sláttarþjónustu en telja ekki rétt að sameiginlega kostnaði húsfélagsins sé skipt upp milli eigenda á ójafnan hátt. Enda hafi verkaskipting á garðslætti verið erfið í framkvæmd. Sé slegið á vikufresti verði áhrif veðurtafa enn meiri og samræmi á milli verktaka enn erfiðari. Álitsbeiðendur leggja áherslu á að garðurinn sé sameign og það sé skylda stjórnar húsfélags að hafa umsjón um daglegan rekstur sameignarinnar, sbr. 70. gr. laga um fjöleignarhús.

Um fimmtu kröfu álitsbeiðenda segir að bílskúr sé séreign gagnaðila en deili vegg með sameign hússins. Um það bil í október 2013 hafi gagnaðili endurnýjað þakið. Vinnan hafi verið unnin af iðnaðarmönnum á vegum gagnaðila, að hluta til í myrkri með ljósi. Eftir að vinnu lauk hafi álitsbeiðendur tekið eftir tvennu. Í fyrsta lagi að þakpappír væri illa frágengin og þeki glugga í sameigin verulega. Í öðru lagi hafi vatnsskemmdir myndast á veggnum undir glugga í forstofu. Auðvelt sé að færa rök fyrir því að frágangurinn hafi verið orsök skemmdanna. Álitsbeiðendur hafi átt íbúð sína síðan 2003 og aldrei séð vatn eða leka í forstofu áður. Forstofan hafi verið máluð að innan haustið 2008 og verið bæði fyrir og eftir málunina í góðu ástandi. Það sé augljóst að þakpappafliparnir hafi beint vatni að veggnum og hugsanlega inn í steypuna. Mjög erfitt sé að trúa að stór leki hafi myndast á annan hátt svo skyndilega og að tímasetning viðhaldsins hafi verið tilviljun. Vatnsskemmdir hafi orðið stærri og stærri. Einu sinni eftir mikla rigningu hafi vatnsflæðið verið svo mikið að gólfið í forstofunni hafi verið blautt og gefið frá sér hljóð þegar ýtt hafi verið á það. Á húsfundi 25. mars 2014 hafi aðilar rætt um bæði þakpappa og vatnsskemmdir. Álitsbeiðendur hafi krafist þess að gagnaðili myndi ganga frá þakpappa þannig að hann myndi ekki þekja gluggann. Gagnaðili hafi sagt að hann ætlaði að ganga frá þakpappanum í vor. Undir öðrum lið í dagskránni hafi álitsbeiðendur lagt til að uppruna veggjaskemmdanna yrði leitað og gert við sem allra fyrst til að koma í veg fyrir frekara tjón. Gagnaðili hafi haldið því fram að vandamálið sé glugginn en ekki þakpappinn, en hafi þó sagt að hann ætlaði að fara í þetta þegar veður myndi skána. Vatnsskemmdir hafi haldið áfram að stækka. Álitsbeiðendur hafi mælt vegginn með rakamæli. Mælingar hafi sýnt hámarksmettun eftir rigningu og háa mettun eftir þurrt veður á stöðum sem hafi passað við að rakinn stafi frá þakpappaflipum. Álitsbeiðendur hafi farið fram á að málið yrði rætt á húsfundi 11. desember 2014 og gagnaðili hafi skrifað í fundarboð: „Bílskúr er séreign og kemur engum öðrum við. Raki í vegg í forstofu verður ekki rakinn til bílskúrs og verður að skoðast sérstaklega.“ Álitsbeiðendur hafi minnt á ákvæði 51. gr. og 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðendur hafi sent skriflega áskorun og aðvörun til gagnaðila, dags. 19. janúar 2015, skv. 4. mgr. 26. gr. laganna. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé fyrirkomulag um viðhald þessa veggjar sérstakt vegna þess að hann deilist milli sameignar og bílskúrs. Hlutur álitsbeiðenda í veggnum sé því 17,51% og gagnaðila 82,49%. Kröfur álitsbeiðenda séu að viðurkennt verði að gagnaðila beri að ganga frá þakpappa þannig að hann þeki ekki sameiginlegan glugga og beini ekki vatni að sameiginlegum vegg og að þeim sé heimilt að laga þakpappa á kostnað gagnaðila þar sem hann hafi ekki sinnt þessari skyldu.

Í greinargerð gagnaðila segir um fyrstu kröfu álitsbeiðenda að um sé að ræða þrjár íbúðir í húsfélaginu og umfang þess því mjög lítið. Reikningsyfirlit húsfélagsins telji örfáar færslur á ári og því hafi meirihluti þess ákveðið að enginn þörf sé á að kosta skoðunarmann fyrir það. Reikningsyfirlit liggi fyrir á aðalfundi húsfélagsins ár hvert og hver sem er geti séð stöðuna á bankareikningum. Á meðan annar álitsbeiðenda hafi verið formaður húsfélagsins hafi það blásið út að vexti og greidd hafi verið húsgjöld upp á mörg hundruð þúsund á ári. Nokkrir aðilar, meðal annars annar álitsbeiðenda, hafi svo verið á launum hjá húsfélaginu við rekstur þess. Nýir eigendur hafi talið þetta óþarfa umfang á húsfélagi þriggja íbúða og skorið það niður. Í dag séu engin húsgjöld greidd og eigendur sjái um minniháttar viðhald eins og að skipta um peru eða laga bréfalúgu. Ákvarðanir um meiriháttar útgjöld séu teknar á húsfundi.

Um aðra kröfu álitsbeiðenda segir að húsfundir hafi verið og muni verða boðaðir lögum samkvæmt, á löglegum tíma, með löglegum fyrirvara og á löglegum stað.

Um þriðju kröfu álitsbeiðenda segir að um sé að ræða lagnir sem annar álitsbeiðenda hafi látið setja í leyfisleysi í gegnum eldhús miðhæðar og upp í risíbúð til sín. Í fyrirhuguðum framkvæmdum á miðhæð verði þessar óleyfilegu lagnir fjarlægðar og húsfélaginu gert að leysa úr þeim málum.

Um fjórðu kröfu álitsbeiðenda segir að þessi liður beinist að röngum aðila og að sú krafa hefði átt að beinast að húsfélaginu.

Um fimmtu kröfu álitsbeiðenda segir að engin sönnun eða mat liggi fyrir um hvaðan leki í umræddum vegg komi. Veggurinn sé hins vegar sameign og því sé það húsfélagsins að ákveða til hvaða ráðstafana verði gripið til að laga lekann. Það sé því ekki gagnaðila að svara fyrir það.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að á árinu 2013 hafi húsfélagið ráðist í viðgerðir á vatnslögnum hússins sem hafi kostað 2.532.506 kr. sem geti varla talist lítið. Það sé rétt að útgjöld húsfélagsins á árinu 2014 hafi verið mjög lítil, en eðli húsfélaga sé þannig að stundum þurfi að leggja út fyrir viðhaldi eða viðgerðum, með litlum fyrirvara og að ákveðinn kostnaður fylgi því. Einnig segir að það hafi aðeins verið haldinn einn aðalfundur síðan gagnaðili hafi orðið formaður húsfélagsins. Fundurinn hafi verið haldinn 2. apríl 2014. Álitsbeiðendur hafi ekki getað mætt á fundinn en lögmaður mætt fyrir þeirra hönd. Þótt það standi í fundargerð að ársreikningur sé lagður fram muni lögmaður ekki eftir að hafa séð eða fengið þessa ársreikninga. Á húsfundi 11. desember 2014 hafi álitsbeiðendur óskað eftir að fá ársreikninga, bankayfirlit, eða aðrar upplýsingar um fjármál húsfélagsins á árinu 2013 í tölvupósti. Gagnaðili hafi ekki orðið við beiðninni. Þá segir að á meðan álitsbeiðendur sinntu formennsku húsfélagsins hafi eigendur á þeim tíma frekar vilja safna peningum fyrir viðgerðum en þurfa að finna háar fjárhæðir með litlum fyrirvara. Mjög hófleg og takmörkuð laun hafi verið greidd til íbúa og eigenda sem hvatning til þess að leggja vinnu í viðhald og rekstur sameignar. Þá hafi gagnaðili lítið sinnt viðhaldi.

Álitsbeiðendur segja að gagnaðili mótmæli ekki staðreyndum sem hafi komið fram í álitsbeiðni um aðra kröfu þeirra. Hann gefi engar skýringar á því hvers vegna hann hafi ekki tekið tillit til óska álitsbeiðenda og ekki rökstutt af hverju hann telji að hann hafi boðað fundi löglega né tekist efnislega á við kröfu álitsbeiðenda. Að mati álitsbeiðenda sé þetta enn ein vísbending um að hann hafi vísvitandi reynt að torvelda fundarsókn þeirra. Fundarboð sem uppfylli formkröfur 60. gr. laga um fjöleignarhús geti talist ólöglegt skv. 12. gr. sömu laga. Sú grein fjalli um rétt eigenda til að taka þátt í ákvörðunum um sameiginleg málefni. Í þessari kröfu hafi álitsbeiðendur sagt að tími og staður húsfunda hafi verið ólöglegir miðað við óskir þeirra. Þær óskir hafi verið eðlilegar og málefnalegar. Gagnaðili virðist ekki hafa haft málefnalega ástæðu til að neita að taka tillit til þeirra, sérstaklega miðað við stærð húsfélagsins.

Gagnaðili hafi fullyrt að álitsbeiðendur hafi látið setja lagnir í leyfisleysi. Raunin sé að lagnirnar hafi verið til staðar þegar álitsbeiðendur hafi keypt íbúð sína í ársbyrjun 2004. Gagnaðili hafi einungis átt eignir í húsinu síðan 2012 og fyrir það hafði hann aðeins einu sinni komið í húsið. Hann hafi aldrei verið í stöðu til fylgjast með þessum lögnum. Fyrrum eigandi íbúðar álitsbeiðenda hafi sagt að lagnirnar hafi verið þarna þegar hann hafi búið í íbúðinni frá u.þ.b. 1999 til 2004. Mjög óljóst sé hvað gagnaðili eigi við með því að tala um leyfisleysi. Eðli málsins samkvæmt hljóti eigendur ris- og miðhæðar að hafa verið sammála um setningu þessara lagna. Þeir eigendur hafi átt meira en 70% hlutfall.

Gagnaðili hafi ekki svarað efnislega fjórðu kröfu álitsbeiðenda. Álitsbeiðendur fallist ekki á rök gagnaðila þar um. Þau telja kröfuna í samræmi við 80. gr. laga um fjöleignarhús og reglugerð nr. 881/2001. Í tveggja aðila húsfélagi sé einstaklega erfitt að fallast á þessi sjónarmið gagnaðila.

Að lokum segir að gagnaðili hafi virst halda að krafan snúist um vatnsskemmdir á vegg í forstofu. Raunin sé að krafan snúist um þakpappa á bílskúr sem sé séreign gagnaðila. Þakpappi þeki sameiginlegan glugga verulega og sú staðreynd ein nægi til að málið varði 26. og 51. gr. laga um fjöleignarhús. Þakpappinn beini talsverðri úrkomu að veggnum og telja álitsbeiðendur það einnig rökstyðja inngrip.

Í athugasemdum gagnaðila segir um umdeildan vegg í sameign að hann sé búinn að vera lekur í mörg ár og þegar skipt hafi verið um þak á bílskúr nýlega hafi komið í ljós ónýtur gluggi á veggnum. Að öllum líkindum verði skipt um þennan glugga og gengið frá þakinu þegar veður leyfi og þá muni leki í veggnum vonandi hætta svo hægt verði að mála hann. Þetta verði ákveðið á húsfundi.

Um garðslátt segir að garðurinn hafi verið sleginn af eigendum hússins síðastliðin sextíu ár og engin fyrirstaða fyrir því að það fyrirkomulag verði óbreytt áfram ef meiri hluti eigenda kjósi svo. Álitsbeiðendur telji hins vegar að minni hluti eigi að ráða í húsinu, þ.e. þeirra minni hluti, þrátt fyrir að lögfræðingur Húseigendafélagsins hafi bent þeim á annað. Álitsbeiðendum hafi einnig verið bent á að ef þau treysti sér ekki til að slá garðinn eins og aðrir þá geti þau ráðið verktaka á sinn hluta af því á sinn kostnað. Álitsbeiðendur hafi hins vegar kosið að sleppa því algjörlega að slá garðinn síðastliðið sumar og hafi því öll sú vinna lent á öðrum eigendum.

Um bókhald húsfélagsins segir að öll gögn um húsfélagið hafi verið lögð fram á löglega boðuðum fundum húsfélagsins og auðvelt sé að sjá stöðu reikninga. Á reikningsyfirliti sem gagnaðili hafi sent með sem fylgiskjal komi fram að á árinu 2014 hafi verið samtals átta færslur á tveimur reikningum húsfélagsins, þar af fimm vegna vaxta og fjármagnstekjuskatts, hinar þrjár séu vegna trygginga sem húsfélagið sé ekki lengur með og árgjald til Húseigendafélagsins sem einnig sé búið að segja upp áskrift af. Álitsbeiðandi segi að ekki ríki traust í húsfélaginu en hann ætti að líta í eigin barm þegar komi að bókhaldi húsfélagsins.

Um húsfundi segir að þeir hafi verið löglega boðaðir og ekki á óeðlilegum tímum eða stöðum. Álitsbeiðendur hafi hins vegar litið svo á að tímar og staðsetning húsfunda eigi einungis að taka mið af sérþörfum þeirra. Húsfundir á heimili álitsbeiðenda hafi ekki hentað þar sem verið var að sinna börnum þeirra á sama tíma.

Þá segir að lagnir sem ekki séu á samþykktri teikningu séu ólöglegar og verði fjarlægðar.

III. Forsendur

Álitsbeiðendur fara fram á að ráðinn skuli löggildur endurskoðandi til þess að fara yfir bókhald húsfélagsins. Samkvæmt 2. tölul. E-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, getur minni hluti eigenda, sem þó er a.m.k. ¼ hluti annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, krafist þess að endurskoðandi húsfélags sé löggildur endurskoðandi, sbr. 73. gr. laganna. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar segir að komi fram krafa um ofangreint frá tilskildum fjölda eigenda þá sé húsfélaginu, öðrum eigendum og stjórn þess skylt að verða við þeim og framfylgja. Eignarhluti álitsbeiðenda í húsinu er 35,02% og hafa þau farið fram á að endurskoðandi húsfélagsins sé löggildur. Með vísan til 2. tölul. E-liðar 1. mgr. 41. gr. laganna, sbr. einnig 2. mgr. 73. gr. laganna, er það álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðenda þar um.

Álitsbeiðendur greina frá því að gagnaðili hafi boðað til húsfunda 2. apríl 2014, 8. apríl 2014 og 11. desember 2014, á tímum sem álitsbeiðendur höfðu upplýst gagnaðila um að hentuðu þeim ekki. Álitsbeiðendur fara fram á viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið það óheimilt. Í máli þessu er um að ræða lítið húsfélag sem samanstendur aðeins af aðilum þessa máls. Hvorki er vikið sérstaklega að forföllum húseigenda á húsfundi og afleiðingum þeirra í lögum um fjöleignarhús né lögskýringargögnum. Það er mat kærunefndar að í minni húsfélögum með sex íbúðum eða færri, þar sem ekki er nauðsynlegt að skipa sérstaka hússtjórn, sbr. ákvæði 67. gr. laganna, verði að taka tillit til þess ef eigendur boða lögmæt forföll á húsfundi og leitast við að haga tímasetningu þeirra með þeim hætti að sem flestum eigendum sé fært að mæta. Hins vegar liggur fyrir að álitsbeiðendur sendu lögmann í sinn stað á húsfundi 2. apríl 2014 og 8. apríl 2014 og annar álitsbeiðenda mætti á húsfundinn 11. desember 2014 þannig að um lögmæta fundarsókn var að ræða. Þegar af þeirri ástæðu hafa álitsbeiðendur ekki hagsmuni af þessari kröfu sem er því vísað frá nefndinni.

Í fyrsta dagskrárlið húsfundar 11. desember 2014 segir að framkvæmdir séu fyrirhugaðar í íbúð gagnaðila á miðhæð og gert ráð fyrir að vatnslagnir sem gangi þar í gegn og upp í rishæð verði fjarlægðar enda ekki leyfi fyrir þeim. Af fundargerð verður ráðið að álitsbeiðendur hafi verið á móti þeirri tillögu.

Um eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum er fjallað í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga um fjöleignarhús, en þar segir að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skolp, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Kærunefnd komst að þeirri niðurstöðu í áliti nr. 46/2013 að lagnir í F teldust aðeins til sameignar eigenda F. Samkvæmt gögnum málsins liggja umdeildar lagnir frá sameiginlegu þvottahúsi hússins að ofni í séreign álitsbeiðenda en fara í gegnum skáp í eignarhluta gagnaðila. Gagnaðili heldur því fram að lagnirnar hafði verið lagðar í leyfisleysi en álitsbeiðendur hafa neitað því. Gegn neitun álitsbeiðenda telur kærunefnd ekki unnt að fallast á fullyrðingu gagnaðila um að lagnirnar hafi verið lagðar í leyfisleysi enda er hún ekki studd gögnum. Þar að auki verður ekki annað ráðið en að báðir aðilar hafi keypt eignarhluta sína með nefndu fyrirkomulagi á lögnunum. Kærunefnd telur gögn málsins því ekki bera annað með sér en að lagnirnar séu hluti af sameiginlegu lagnakerfi hússins.

Um ákvarðanatöku í fjöleignarhúsum er fjallað í 39. gr. laga um fjöleignarhús. Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan skv. 1. mgr. 39. gr. laganna og skv. 4. mgr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Kærunefnd telur að ákvörðun um að fjarlægja lagnir sem eru hluti af sameiginlegu lagnakerfi hússins þarfnist samþykkis 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. tölul. B-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að ekki liggi fyrir lögmætt samþykki fyrir því að fjarlægja lagnirnar þar sem álitsbeiðendur, eigendur 35,02% hluta F, voru á móti tillögu þar um.

Ágreiningur í máli þessu snýst einnig um lögmæti ákvörðunar á húsfundum um garðslátt. Gagnaðili telur að þeim ágreiningi sé ranglega beint gegn honum enda sé um að ræða mál sem séu á forsjá húsfélagsins. Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús segir að greini eigendum fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einir eða fleiri, leitað til kærunefndar og óskað álits. Í máli þessu er um að ræða húsfélag sem samanstendur aðeins af aðilum þessa máls enda eru þeir einu eigendur hússins og því augljóst að ágreiningur stendur aðeins á milli þeirra. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd ekki tilefni til að fallast á framangreint sjónarmið gagnaðila.

Samkvæmt 74. gr. laga um fjöleignarhús skal stjórn húsfélags semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfa. Í 1. tölul. C-liðar 41. gr. laganna segir að samþykkt og setning húsreglna, sbr. 74. gr., þurfi samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi. Þá eru í 3. mgr. 74. gr. tilgreind atriði sem húsreglur fjölbýlishúsa skuli ná til og segir þar í 4. tölul. að þær skuli fjalla um hvernig þrifum sameignar og umhirðu lóðar skuli háttað og hverjar séu skyldur eigenda í því efni. Samkvæmt gögnum málsins var samþykkt húsfundi 2. apríl 2014 með atkvæðum gagnaðila, sem er eigandi meiri hluta í húsinu miðað við hlutfallstölur, að slegið yrði á vikufresti yfir sumartímann, gagnaðili myndi slá tvisvar en álitsbeiðendur einu sinni. Á húsfundi 11. desember 2014 var samþykkt með atkvæðum gagnaðila að sama fyrirkomulagi á garðslætti yrði haldið áfram og einnig að eigendur sem ekki sinni því þurfi að greiða þeim sem húsfélagið fái þá til verksins. Álitsbeiðendur telja framangreindar tillögur ólögmætar á þeim forsendum að húsfélagið eigi ekki sláttuvél og ekki sé unnt að skylda eigendur til vinnuframlags fyrir húsfélagið. Kærunefnd telur að samþykkt tillaga um garðslátt rúmist innan 4. tölul. 3. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús enda segir þar að fjalla skuli um skyldur eigenda í tengslum við umhirðu lóðar. Þar að auki hafi tillagan fengið tilskilinn meiri hluta atkvæða á húsfundi. Með hliðsjón af framangreindu fellst kærunefnd ekki á að ákvörðun um fyrirkomulag garðsláttar hafi verið ólögmæt enda hafi húsfélagið yfir að ráða fullnægjandi slátturbúnaði.

Að lokum deila aðilar um skyldu gagnaðila til að lagfæra frágang eftir framkvæmdir á þaki bílskúrs hans. Samkvæmt 2. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús er allt ytra byrði hússins, þ.m.t. bílskúrs, sameign. Í máli þessu telur kærunefnd hins vegar að líta beri til 10. tölul. 5. gr. sömu laga þar sem segir að til séreignar teljist meðal annars bílskúr á lóð húss sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljist það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það skv. 9. gr. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, dags. 28. janúar 2004, innfærð til þinglýsingar 2. febrúar 2004, kemur fram að bílageymsla hússins sé séreign fyrstu hæðar, eignarhluta gagnaðila, og segir nánar tiltekið að: „rekstur og viðhald bílgeymslu kostar eigandi hennar að öllu leyti, að undanskildu viðhaldi á vegg sem er sameign mhl. 01 og mhl. 02, en kostnaður við viðhald skiptist að jöfnu á milli matshlutanna.“ Að þessu virtu telur kærunefnd að ytra byrði bílskúrsins, að hinum sameiginlega vegg frátöldum, teljist til séreignar gagnaðila.

Í 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús segir að sinni eigandi ekki nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar sinnar, þannig að sameign hússins eða einstakir séreignarhlutar líði fyrir vanræksluna og liggi undir skemmdum, eða viðhaldsleysið veldur verulegum ama eða rýrnun á verðmæti annarra eigna, geta aðrir eigendur (húsfélagið) eftir a.m.k. eina skriflega áskorun og aðvörun látið framkvæma viðhald og viðgerðir og aðrar ráðstafanir á kostnað hans. Álitsbeiðendur greina frá því að þakpappi á bílskúrsþaki hafi verið illa frágenginn og þeki glugga sem sé á hinum sameiginlega vegg. Álitsbeiðendur telja augljóst að þakpappinn hafi beint vatni að veggnum og hugsanlega inn í steypuna. Á húsfundi 25. mars 2014 fóru álitsbeiðendur fram á við gagnaðila að hann myndi ganga frá þakpappanum þannig að hann myndi ekki þekja glugga í sameign. Ekki verður ráðið að gagnaðili hafi orðið við því. Í gögnum málsins liggur fyrir mynd sem sýnir að þakpappi er ófrágenginn við steyptan vegg án nokkurra þéttinga. Jafnframt sést að það vantar að ganga frá flasningu frá bárustáli á þaki að steyptum vegg hússins ásamt nauðsynlegri þéttingu. Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að gengið verði frá þakinu þegar veður leyfi. Þar sem langt er um liðið frá framkvæmdinni og að það var á húsfundi 25. mars 2014 sem skorað var á gagnaðila að ganga frá þakpappanum, er unnt að fallast á með álitsbeiðendum að hætta sé á að viðhaldsleysi gagnaðila sé að valda skemmdum á sameign hússins og þar að auki að valda álitsbeiðendum verulegum ama. Þar sem gagnaðili hefur ekki sinnt skriflegum áskorunum álitsbeiðenda telur kærunefnd að þeim sé heimilt að lagfæra þakpappann og tilheyrandi þéttingar við vegg á kostnað gagnaðila.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðenda um löggildan endurskoðanda.

Það er álit kærunefndar að vísa beri kröfu álitsbeiðanda um fundarboðanir frá.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að fjarlægja sameiginlegar lagnir án samþykkis 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta.

Það er álit kærunefndar að tillögur gagnaðila um garðslátt á húsfundum í apríl og desember 2014 hafi verið lögmætar.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendum sé heimilt að lagfæra þakpappa á bílskúrsþaki ásamt tilheyrandi þéttingu við vegg á kostnað gagnaðila.

Reykjavík, 9. apríl 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson