Mál nr. 3/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 3/2015

Aðgangur að bókhaldi húsfélags. Tré. Sameiginlegur kostnaður.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. febrúar 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, mótt. 5. mars 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. mars 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 20. mars 2015, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. apríl 2015.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi einnar íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um rekstur húsfélagsins, dýrahald, tré í sameiginlegum garði, flísalögn og greiðslu vegna leigu á körfubifreið.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt verði að sameigendur láti af öllu einelti og yfirgangi.

2. Að viðurkennt verði að gagnaðili fari eftir lögum um fjöleignarhús.

3. Að viðurkennt verði að gjaldkeri húsfélagsins skuli láta af störfum.

4. Að viðurkennt verði að umsjón húsfélagsins skuli falin fyrirtæki sem annist slíka þjónustu.

5. Að viðurkennt verði að fylgja skuli eftir samþykkt húsfundar í mars 2013 um dýrahald.

6. Að viðurkennt verði að samþykkt á húsfundi um að fjarlægja tré úr sameiginlegum garði hafi verið ólögmæt og að gagnaðila beri að bæta álitsbeiðanda fjárhagslegt tjón vegna þessa.

7. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að veita álitsbeiðanda aðgang að bókhaldi og fundargerðum húsfélagsins.

8. Að viðurkennt verði að gagnaðili verði lagður af enda verði stjórn húsfélagsins falin fyrirtæki sem annist slíka þjónustu, sbr. kröfu fjögur.

9.  Að viðurkennt verði að gagnaðili skuli greiða fyrir körfubíl sem hafi verið leigður til að setja upp jólaseríu.

10. Að viðurkennt verði að rífa skuli upp flísar í tröppum og láta fagmann annast nýja flísalögn á kostnað gagnaðila.

11. Að viðurkennt verði að í hússjóð skuli aðeins greiða því sem nemi sameiginlegum föstum útgjöldum en annað skuli greitt samkvæmt reikningi og ákvörðun húsfundar.

Í álitsbeiðni kemur fram að aðeins einn löglega boðaður fundur hafi verið haldinn síðan álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn í húsinu 2002. Álitsbeiðandi fer fram á að farið verði að fjöleignarhúsalögum í einu og öllu. Gagnaðili vilji fara sínu fram í tengslum við sameign hússins og virði ekki þinglýstan eignaskiptasamning. Einn daginn hafi tveir úr stjórn húsfélagsins skyndilega verið byrjaðir að flísaleggja. Álitsbeiðandi hafi farið út og sagt þeim að það væri ekki í samræmi við lög að ráðast í þetta án samþykkis löglega boðaðs húsfundar. Álitsbeiðandi hafi einnig upplýst þá um aðferð þeirra við flísalögnina hafi ekki verið til fyrirmyndar og síst eins og fagmaður myndi gera. Það hafi síðan komið á daginn að flísalögnin var hornskökk. Álitsbeiðandi hafi þekkingu á þessu þar sem hann hafi lagt nokkur hundruð fermetra af flísum undir umsjón múrarameistara. Þeim hafi mislíkað athugasemdir álitsbeiðanda og því hafi hann bent þeim á að lesa fjöleignarhúsalögin en þeir hafi ekki viljað það. Þá segir álitsbeiðandi að gjaldkeri húsfélagsins hafi staðið fyrir einelti.

Álitsbeiðandi segir að krafa hans sé sú að gagnaðili láti af öllu einelti og yfirgangi svo friður geti skapast og þeim verði fært að búa saman. Álitsbeiðandi sé tilbúinn að fyrirgefa án skilyrða og biðjast afsökunar þar sem það eigi við. Einnig segir að til þess að þeir tveir úr stjórn húsfélagsins gætu bjargað sér frá afglöpum við áðurnefnda flísalögn hafi þeir logið upp á álitsbeiðanda og konu hans að þau bæru ábyrgð á því að þær hafi losnað upp ein af annarri. Þá telur álitsbeiðandi að gagnaðila sé ekki kunnugt um að lóðin sé sameign samkvæmt eignaskiptasamningi en samþykkt hafi verið á húsfundi, undir stjórn fulltrúa frá Húseigendafélaginu, að fjarlægja skyldi öll tré af lóðinni. Um hafi verið að ræða fimm tré sem álitsbeiðandi hafi sett niður í góðri trú þar sem gagnaðili hafði áður gróðursett tré og gert runna og blómabeð undir suðurhlið hússins. Auk þess hafi gagnaðili sett niður skreytingar. Þeirra tré hafi verið sett niður með leyfi „fyrri eigenda“. Þá telur álitsbeiðandi að formaður húsfélagsins sé ekki fær um að sinna starfinu og ekki gjaldkeri húsfélagsins heldur þar sem hann hafi ekki getað sýnt honum bókhaldið. 

Í greinargerð gagnaðila segir að um fyrstu kröfu álitsbeiðanda að hvorki hafi ríkt einelti né hafi verið logið upp á álitsbeiðanda og konu hans. Aðra kröfu álitsbeiðanda telur gagnaðili byggjast á ósannindum. Um þriðju og fjórðu kröfu álitsbeiðanda segir að um lóðina sé vitnað í fundarboð og samþykkta fundargerð. Þá skuli tekið fram að garðyrkjustjóri hafi verið fenginn samkvæmt tillögu húsfélagsins um að mæta og gera úttekt á trjánum sem álitsbeiðandi hafi verið búinn að gróðursetja og hafi þau verið fleiri en fimm talsins. Að sögn garðyrkjustjóra hafi trén verið of mörg og ekki átt heima á lóðinni. Enn og aftur hafi ekki verið um einelti að ræða heldur hafi verið farið eftir lögum um gróðursetningu án samþykkis og einnig tekið tillit til orða og ráðlegginga garðyrkjustjóra. Einnig skuli tekið fram að á sameiginlegum fundi Húseigendafélagsins með öllum íbúum hússins hafi þeim verið ráðlagt að leita til garðyrkjustjórans um úttekt. Um fimmtu kröfu segir að stjórn húsfélagsins verði óbreytt og að það hafi aldrei staðið á gjaldkera að gefa upplýsingar um stöðu hússjóðs. Þá er öllum kröfum álitsbeiðanda hafnað.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að hann hafi rætt við garðyrkjustjóra og hann nefnt að trén væru hvorki of stór né mörg. Hann hafi látið taka þrjú tré sem álitsbeiðandi hafi sett niður innan við bílskúr til að fela missmíð á veggnum og setja þau niður í hrauni. Álitsbeiðandi hafi beðið hann um það.

Álitsbeiðandi ítrekar allar kröfur sínar fyrir kærunefnd. Álitsbeiðandi greinir frá því að einum eiganda hússins sé greinilega illa við sig og hafi kallað til lögreglu, ekki vegna framkomu hans eða konu hans, heldur vegna hennar eigin sjálfsköpuðu vanlíðunar. Þá hafi viðkomandi leitað til Húseigendafélagsins. Húsfélagið hafi gengið í Húseigendafélagið án þess að álitsbeiðandi og kona hans hafi vitað um það en hann hafði áður sjálfur farið fram á að gengið yrði í félagið en fengið neitun.

Álitsbeiðandi neitar því að hann og kona hans hafi staðið fyrir einelti. Það hafi verið álitsbeiðandi sem hafi beðið um fund undir stjórn Húseigendafélagsins. Þegar hann hafi flutt í húsið hafi ekki við starfandi húsfélag en einn eigandi hafi séð um hússjóð. Álitsbeiðandi hafi farið fram á að stofnað yrði húsfélag sem var gert.

Álitsbeiðandi hafi reynt að koma fram af kurteisi og vinni jafn mikið og aðrir. Þá segir að dóttir álitsbeiðanda hafi flutt inn til hans með hund og kött. Álitsbeiðandi hafi vitað að samkvæmt lögum um fjöleignarhús þyrfti ekki að spyrja aðra húseigendur um leyfi. Gagnaðil hafi haldið fund til að banna allt dýrahald. Álitsbeiðandi hafi ekki getað mætt á fundinn svo hann hafi sent son sinn með umboð. Hann hafi getað komið fundarmönnum í skilning um að þau gætu ekki bannað dýrahald hjá öðrum en sjálfum sér. Þetta sé ekki í fundargerðinni frá 14. apríl 2013, enda hafi hún verið löguð til með kroti. Sonur álitsbeiðanda hafi á síðustu stundu getað komið því að að það væri einn á móti þremur en ekki einn á móti fimm. Hver íbúð hafi eitt atkvæði. Það sé einnig eftirtektarvert að greinilega sé ekki farið að lögum um fundarsköp þegar fundargerðir tveggja aðalfunda séu skoðaðar.

Í athugasemdum gagnaðila segir um bílastæði hússins er greint frá miklum samskiptaörðugleikum milli aðila vegna byggingar bílskúrs. Þá segir um girðingu í eigu álitsbeiðanda að þrátt fyrir mótmæli hans hafi hann kastað girðingunni í einn stjórnarmeðlim eftir að hún hafði staðið upprúlluð við bílskúr hans í nokkra daga. 

Að lokum segir að einn stjórnarmeðlimur hafi meðal annars leitað til Húseigendafélagsins í þeim tilgangi að leita leiða til að geta búið í húsinu í sátt og samlyndi. Hann hafi í upphafi leitað til félagsins á eigin vegum enda hafi áreiti álitsbeiðanda staðið yfir í langan tíma. 

III. Forsendur

Í upphafi þessa máls tekur kærunefnd fram að skv. 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geta eigendur fjöleignarhúsa sem greinir á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum leitað álits kærunefndar húsamála. Hlutverk kærunefndar vegna ágreinings í fjöleignarhúsum er því bundið við að leysa úr málum á grundvelli laganna. Í 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, kemur fram að gera skuli skýrar kröfur um tiltekna niðurstöðu fyrir nefndinni og rökstyðja skuli kröfurnar með eins ítarlegum hætti og unnt er. Kærunefnd telur að kröfugerð álitsbeiðanda í máli þessu lúti að fleiri atriðum en ágreiningi á grundvelli laga um fjöleignarhús. Fyrstu þrjár kröfur álitsbeiðanda snúa að því að kærunefnd viðurkenni að sameigendur skuli láta af einelti og yfirgangi, gjaldkeri hússins skuli láta af störfum og gagnaðili skuli fara eftir lögum um fjöleignarhús. Kærunefnd telur að kröfurnar falli ekki undir ágreining skv. 1. mgr. 80. gr. laganna og er þeim því vísað frá.

Þá segir í 1. málsl. 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála að áður en kærunefnd tekur mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Álitsbeiðandi hefur gert þær kröfur fyrir kærunefnd að umsjón húsfélagsins skuli falin fyrirtæki sem annist slíka þjónustu, gjöld í hússjóð skuli greidd í samræmi við föst útgjöld en annað skuli greitt samkvæmt reikningi og ákvörðun húsfundar og að flísalögn á sameiginlegri lóð hússins skuli lagfærð. Hvorki verður ráðið af gögnum málsins að fjallað hafi verið um þessar tillögur á húsfundi né að gagnaðili hafi neitað að setja tillögur um þessi atriði á dagskrá funda samkvæmt beiðni álitsbeiðanda. Í greinargerð gagnaðila kemur hins vegar fram að þessum kröfum sé hafnað. Engu að síður er um að ræða málefni sem fjalla ber um á húsfundi komi fram beiðni frá álitsbeiðanda þess efnis, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús. Að framangreindu virtu er þessum kröfum því vísað frá kærunefnd, sbr. 1. málsl. 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála.

Kærunefnd fær ráðið af því sem segir í álitsbeiðni að ákveðið hafi verið á húsfundi í mars 2013 að banna dýrahald í húsinu. Gagnaðili hefur mótmælt þessari staðhæfingu. Þá segir álitsbeiðandi í athugasemdum að syni hans hafi tekist að koma gagnaðila í skilning um að óheimilt væri að banna dýrahald í húsinu. Að þessu virtu fær kærunefnd ekki ráðið að ágreiningur sé fyrir hendi um þetta atriði og kröfu álitsbeiðanda þar um því vísað frá.

Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að hann eigi rétt á skaðabótum þar sem gagnaðili hafi fjarlægt tré sem hann hafði gróðursett. Samkvæmt gögnum málsins hafði gróðursetning þeirra trjáa ekki komið til umfjöllunar/samþykktar á húsfundi. Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús er eiganda óheimilt á eigin spýtur að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá segir í 4. mgr. 39. gr. laganna að sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en að í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., hafi eigendur rétt til að gera ráðstafanir sem séu bindandi fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær. Þessar undantekningarheimildir eiga þó ekki við í máli þessu. Kærunefnd telur að álitsbeiðanda hafi verið óheimilt að gróðursetja trén á sameiginlegri lóð hússins án samþykkis löglega boðaðs húsfundar. Kærunefnd fellst því ekki á kröfu álitsbeiðanda um skaðabætur af þessu tilefni. 

Í 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Álitsbeiðandi greinir frá því að honum hafi verið synjað um aðgang að bókhaldi og fundargerðum húsfélagsins en gagnaðili mótmælir þeirri staðhæfingu og greinir frá því að aldrei hafi staðið á því að veita álitsbeiðanda aðgang að bókhaldi og fundargerðum. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að ekki sé um skýran ágreining að ræða og vísar þessari kröfu álitsbeiðanda því frá. 

Álitsbeiðandi telur að honum beri ekki að greiða hlutdeild í reikningi vegna leigu á körfubíl í þeim tilgangi að setja upp jólaseríu. Í 1. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn húsfélagsins fari með sameiginleg málefni á milli funda og sjái um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laga þessara, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda. Um er að ræða kostnað sem tengist uppsetningu jólaljósa á húsið en gögn málsins sýnast bera það með sér að tekin hafi verið ákvörðun um jólaskreytingarnar á húsfundi. Kærunefnd telur því að gagnaðili hafi haft heimild til að leigja körfubíl til að setja upp jólaseríuna, sbr. 1. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús. Um sameiginlegan kostnað er að ræða, sbr. 40. gr. laganna, og ber álitsbeiðanda því að greiða hlutdeild í honum.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi ekki rétt á skaðabótum vegna trjáa sem gagnaðili fjarlægði.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi skuli greiða hlutdeild í reikningi vegna leigu á körfubíl.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 9. apríl 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson