Mál nr. 37/2013.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 12. febrúar 2014 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 37/2013:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 14. ágúst 2013, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 14. maí 2013, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila. Á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála miðvikudaginn 14. september 2011 var kveðinn upp úrskurður í málinu og var ákvörðun Íbúðalánasjóðs staðfest. Eftir samskipti við umboðsmann Alþingis taldi úrskurðarnefndin rétt að endurupptaka málið þar sem aðeins hafði verið tekið tillit til hluta þeirra lána sem hvíldu á aðfararhæfum eignum foreldra kæranda. Á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála miðvikudaginn 24. október 2012 var því kveðinn upp nýr úrskurður í málinu þar sem synjun Íbúðalánasjóðs var staðfest að öðru leyti en því að áhvílandi lán á öðrum eignum kæranda og foreldra hennar skyldu leiðrétt hjá Íbúðalánasjóði. Eftir samskipti við umboðsmann Alþingis taldi úrskurðarnefndin rétt að endurupptaka málið þar sem nefndin taldi að rétt hefði verið að setja úrskurðarorð fram með skýrara hætti svo ótvírætt væri að Íbúðalánasjóði bæri að taka nýja ákvörðun í máli kæranda á grundvelli endurútreiknings frá 4. apríl 2011 en leiðrétta bæri lánaupplýsingar. Á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála miðvikudaginn 24. október 2012 var því kveðinn upp nýr úrskurður í málinu og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka nýja ákvörðun í málinu.
Íbúðalánasjóður tók nýja ákvörðun í máli kæranda sem tilkynnt var henni með bréfi, dags. 14. maí 2013, þar sem umsókn kæranda var synjað. Kærandi lagði fram kæru á framangreindri ákvörðun Íbúðalánasjóðs með bréfi, dags. 14. ágúst 2013.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 13. maí 2013, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 10.950.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 12.045.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 13.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 14.300.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 18.672.546 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 4.372.546 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að aðrar eignir kæranda voru þrjár bifreiðar, C, sem metin var á 574.000 kr., D sem metin var á 180 kr. og E sem metin var á 1.840.360 kr. en á henni hvíldi lán að fjárhæð 1.340.372 kr. og veðrými þeirrar bifreiðar því 499.988 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána komu einnig tvær fasteignir, annars vegar fasteign að F sem metin var á 15.450.000 kr. en áhvílandi lán námu 11.515.000 kr. og veðrými því 3.935.000 kr. Hins vegar fasteign að G sem metin var á 283.500 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 5.292.668 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 19. ágúst 2013, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 27. ágúst 2013. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 29. ágúst 2013, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kveðst hafa sótt um lækkun húsnæðislána sem tekin hafi verið til kaupa á íbúð að B. Íbúðin sé að hálfu í eign kæranda og að hálfu eign foreldra hennar. Kærandi hafi einungis sótt um niðurfærslu á láni er hún tók með veði í íbúðinni og sé greiðandi af samkvæmt hennar eignarhluta. Ekki hafi verið sótt um lækkun annarra lána. Kæranda hafi borist bréf Íbúðalánasjóðs, dags. 14. maí 2013, um synjun á niðurfærslu lána. Synjunin hafi byggst á því að veðrými væri á öðrum aðfararhæfum eignum. Með öðrum aðfararhæfum eignum í þessu tilviki hafi verið átt við aðrar eignir en eignir kæranda, þ.e. eignir foreldra hennar. Líkt og margsinnis hafi komið fram í umsóknum kæranda hafi ekki verið óskað eftir lækkun lána þeirra hjá Íbúðalánasjóði heldur einungis hennar. Kærandi gerir enn og aftur alvarlegar athugasemdir við að Íbúðalánasjóður synji beiðni hennar um niðurfærslu lána á þeim forsendum að foreldrar hennar eigi eignir sem metnar hafi verið aðfararhæfar. Kærandi vísar til samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila dagsettu 15. janúar 2011 en þar segi: „Heimilum, þar sem áhvílandi veðskuldir eru umfram 110% af verðmæti fasteignar, býðst að færa veðskuldir sínar niður að 110% verðmæti eignar. Niðurfærsla skal eiga sér stað hjá þeim kröfuhafa/-höfum sem eru á veðréttum umfram 110% af verðmæti eignar.“ Jafnframt segi í samkomulaginu: „Skuldir sem færa má niður samkvæmt þessum reglum eru þær skuldir sem stofnað hefur verið til vegna fasteignakaupa umsækjanda fyrir árið 2009 og hvíla með veði á eign sem ætluð er til heimilishalds lántaka. Um er að ræða skuldir sem uppfylla skilyrði til vaxtabóta, sbr. lög nr. 90/2003 um tekjuskatt og eru að fjárhæð umfram þau veðmörk sem tilgreind eru í gr. 1.1.“ Í samkomulaginu segi jafnframt: „Lántakar sem eru með veðsetningu umfram 110% af verðmæti fasteignar geta sótt um niðurfellingu um allt að 4 m.kr. fyrir einstaklinga og 7 m.kr. fyrir einstæða foreldra, sambýlisfólk og hjón,“ að uppfylltum skilyrðum samkomulagsins. Meðal þeirra skilyrða sem sett séu fyrir lækkun lána sé að „niðurfellingar skulda skv. reglum þessum, að lántaki og/eða maki hans, eftir því sem við á, séu eigendur hinna veðsettu eigna og greiðendur áhvílandi lána og að eignin sé notuð til heimilishalds lántaka.“ Lántaki skuli sömuleiðis samkvæmt samkomulaginu „upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir skv. lögum um aðför nr. 90/1989. Sé um engar slíkar eignir að ræða skal lántaki lýsa því yfir skriflega. Ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur.“ Kærandi bendir á að samkvæmt samkomulaginu séu skilyrði niðurfellingar lána þessi:
a) að áhvílandi skuldir séu umfram 110% af verðmæti fasteignar sem veðskuldin er á,
b) að til skuldanna hafi verið stofnað til fasteignakaupa umsækjanda,
c) að skuldirnar uppfylli skilyrði til vaxtabóta,
d) að lántaki og/eða maki hans séu eigendur hinna veðsettu eignar og greiðendur lána,
e) að eignin sé notuð til heimilishalds lántaka,
f) að aðrar aðfararhæfar eignir lántakanda geti lækkað niðurfærslu skulda.
Í samkomulaginu komi fram að „lántaki sem er með veðsetningu umfram 110% af verðmæti fasteignar og greiðslubyrði hans af lánum sem samkomulagið tekur til er umfram 20% af tekjum, þrátt fyrir lækkun veðskulda skv. gr. 1.5.1, stendur til boða frekari aðlögun skulda. Niðurfellingin getur í heild numið allt að 15 m.kr. fyrir einstaklinga og 30 m.kr. fyrir einstæða foreldra, sambýlisfólk og hjón, en mörk niðurfellingar ráðast af 110% veðmarki og nánari skilmálum skv. 2. gr.“ Kærandi heldur því fram að umsókn hennar um lækkun lána uppfylli öll skilyrði samkomulagsins. Það sé þó ljóst að hún muni ekki eiga möguleika á að nýta sér ákvæði samkomulagsins um frekari lækkun skulda vegna mikillar greiðslubyrði af lánum, þrátt fyrir lækkun að 110% verðmæti fasteignar, nema hafa fyrst fengið samþykki fyrir 110% leiðinni. Í skýrslu eftirlitsnefndar til efnahags- og viðskiptaráðherra um aðgerðir í þágu einstaklinga, heimila og fyrirtækja vegna banka- og gjaldeyrishrunsins, dagsettri í september 2011, sé meðal annars fjallað um aðfararhæfar eignir samkvæmt samkomulaginu. Um það segi meðal annars: „Samkvæmt grein 2.2. í samkomulaginu frá 15. janúar 2011 um 110% úrræðið, skal lántaki upplýsa um svokallaðar aðfararhæfar eignir, þ.e.a.s. eignir aðrar en fasteignir sem geta verið andlag fjárnáms eða annarra lögbundinna fjárhagslegra þvingunarúrræða. Algengustu eignir sem undir þetta falla eru sumarhús, bifreiðar, hlutabréfaeign og bankainnistæður. Ef veðrými er á þeim eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur samkvæmt samkomulaginu.“ Kærandi bendir á að hvorki í samkomulaginu frá 15. janúar 2011 né í skýrslu eftirlitsnefndarinnar frá því í september 2011 komi nokkuð sem fram né sé gefið í skyn að aðfararhæfar eignir geti verið eignir annarra en lántakanda. Þvert á móti komi skýrt fram í samkomulaginu að til að uppfylla skilyrði fyrir lækkun skulda sé að lán hvíli á eign umsækjanda, heimili hans og að aðrar aðfararhæfar eignir lántakanda geti komið til frádráttar niðurfærslu veðlána. Í skýrslu eftirlitshópsins komi sömuleiðis fram að um geti verið að ræða aðrar eignir umsækjanda og tilgreint sérstaklega hvað um geti verið að ræða, svo sem sumarhús, bifreiðar, hlutabréfaeign og bankainnstæður. Í tilfelli kæranda sé ekki um að ræða neinar slíkar eignir, utan bifreiðar, sem hún hafi samviskusamlega gert grein fyrir í umsókn sinni. Kærandi mótmælir því að Íbúðalánasjóður hafi synjað umsókn hennar um niðurfærslu veðlána á þeim forsendum að eignir foreldra hennar séu aðfararhæfar og komi til frádráttar niðurfærslu lána hennar við sjóðinn. Kærandi heldur því fram að slík afgreiðsla gangi gegn samkomulaginu frá 15. janúar 2011 auk þess sem það stríði gegn réttindum hennar og sjálfstæði. Því til viðbótar feli niðurstaða Íbúðalánasjóðs það í sér að skuldastaða kæranda við sjóðinn geti ógnað fjárhagslegu sjálfstæði annarra, þ.e. foreldra hennar. Þau hafi þó hvorki ábyrgst greiðslur lána hennar né undirgengist nein ákvæði eða skilmála af hálfu lánveitanda hennar, sem réttlæti það að þau séu ábyrg fyrir greiðslum lána hennar hjá sjóðnum. Það sé því með engu móti hægt að færa haldbær sanngjörn rök fyrir því að eignir þeirra, hverjar sem þær kunni að vera, séu aðfararhæfar vegna skuldbindingar hennar við sjóðinn. Kærandi fer því fram á það að úrskurðarnefndin snúi niðurstöðu Íbúðalánasjóðs og úrskurði um að hún uppfylli öll skilyrði samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði fyrir lækkun lána.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að kærandi og foreldrar hennar séu öll skuldarar á lánum sjóðsins vegna kaupa þeirra á íbúðinni að A og ábyrgð þeirra á lánum sjóðsins sé óskipt. Óskipt ábyrgð þýði að hvert um sig ábyrgist fulla greiðslu lánanna en ekki hluta þeirra og þess vegna hafi aðfararhæfar eignir þeirra verið taldar lækka niðurfærslu veðkröfu skv. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Íbúðalánasjóður bendir á að í úrskurði úrskurðarnefndarinnar frá 14. september 2011 um sama kæruefni og liggi hér fyrir komi eftirfarandi fram: „Þau teljast öll lántakendur í skilningi 1. gr. laga nr. 29/2011 en ekki kærandi einn. Af því leiðir að líta verður svo á að umsækjandi um niðurfærslu þegar svo háttar til teljist vera þeir sem eru skuldarar á veðkröfum Íbúðalánasjóðs.“
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í málinu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi verið heimilt að lækka niðurfærslu veðlána kæranda sem nam veðrými á aðfararhæfum eignum foreldra hennar sem áttu hluta fasteignarinnar.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til þess að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum sem uppfylla þau skilyrði sem fram koma í 1. gr. laganna enda væri uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans, sbr. 1. mgr. 1. gr. laganna. Reyndist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum lántaka eða maka hans, sbr. lög um aðför nr. 90/1989, skyldi niðurfærsla skulda lækka sem því næmi, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Úrskurðarnefndin hefur komist að þeirri niðurstöðu í úrskurði í máli nr. 52/2011 frá 14. september 2011 að kærandi og foreldrar hennar teljist öll lántakendur í skilningi 1. gr. laga nr. 29/2011 en ekki kærandi ein. Af skýru ákvæði 2. málsl. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 leiðir að lækka ber niðurfærslu veðskulda sem nemur veðrými á aðfararhæfum eignum þeirra allra. Úrskurðarnefndin fellst því ekki á röksemdir kæranda um að eignir foreldra hennar komi ekki til lækkunar niðurfærslu veðlána hjá Íbúðalánasjóði. Hin kærða ákvörðun verður því staðfest.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 14. maí 2013, um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B, er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal