Mál nr. 75/2013
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 75/2013
Kostnaðarskipting: Gluggar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 28. október 2013, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 7. nóvember 2013, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. febrúar 2014.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið að C, alls 13 eignarhluta. Aðilar eru eigendur einnar íbúðar hvor og er gagnaðili einnig gjaldkeri húsfélagsins. Ágreiningur er um hvernig skipta eigi kostnaði vegna glerskipta í gluggum.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að kostnaður vegna fjarlægingar á gleri og ísetningu nýs glers greiðist af hverjum og einum eiganda þar sem um sé að ræða séreign.
Í álitsbeiðni kemur fram að tveimur til þremur árum eftir húsið hafi verið byggt hafi farið að bera á því að sum gler íbúða hafi farið að gulna. Svo hafi virst vera að í flestum ef ekki öllum tilvikum sé um að ræða svokölluð öryggisgler. Framleiðandi glerjanna sé D sem hafi samþykkt að bæta glerin með því að framleiða ný gler en ætli ekki að taka þátt í kostnaði er snúi að því að fjarlægja gömlu glerin og setja ný gler í. Misjafnt sé hversu mörg gul gler séu í hverri íbúð, allt frá einu og upp í tólf. Glerin hafi bæði áhrif á útlit hússins og séu truflandi fyrir þá íbúa er hafi glerin þegar horft er út um gluggana.
Ágreiningur sé um hvernig skipta eigi kostnaði vegna þeirrar framkvæmdar að skipta út glerjum. Aðilar séu sammála því og skilji að skv. 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, falli allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Aðilum sé einnig kunnugt um að nefndin hafi í fyrri álitsgerðum talið að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggi utan glers og að kostnaður við viðhald á ytri gluggaumbúnaði sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem sé inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, falli hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum sé með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994.
Gagnaðili líti svo á að kostnaður vegna þess hluta glugga sem sé í sameign teljist sameiginlegur skv. 43. gr., sbr. 44. gr. laga nr. 26/1994, og um skiptingu hans eigi að fara samkvæmt meginreglu A-liðar 1. mgr. 45. gr. laganna um skiptingu samkvæmt eignarhlutföllum.
Á það skuli bent að sá sem fenginn hafi verið til að skipta um glerin segi að mögulega þurfi að skipta um gúmmílista sem sé á milli glers og lista en það geti gerst að gúmmílistinn rifni frá þegar listinn sé fjarlægður utan frá.
Á húsfundi sem haldinn hafi verið þann 15. ágúst 2013 hafi flestir fundarmenn verið sammála því að glerið teldist til séreignar og því bæri hverjum og einum að greiða vinnu við að fjarlægja og setja ný gler í í samræmi við þann fjölda glerja sem skipt væri um í íbúð.
Á stjórnarfundi sem haldinn hafi verið þann 23. október 2013 hafi verið uppi ágreiningur milli stjórnarmanna um þetta mál.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili líti svo á að um sameiginlegan kostnað sé að ræða vegna þess að skýrt sé kveðið á í lögum nr. 26/1994 að kostnaður vegna viðgerða og endurbóta á ytri gluggaumbúnaði sé sameiginlegur og skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum en kostnaður vegna glers og innri umbúnaðar glugga sé hins vegar sérkostnaður viðkomandi eiganda.
Líkur séu fyrir því að framkvæmdakostnaður í fjöleignarhúsi sé sameiginlegur en ekki sérkostnaður, þannig að í vafatilvikum beri fremur að heimfæra kostnað undir sameiginlegan kostnað en sérkostnað. Þetta sé grundvallarreglan og hana verði að skýra og túlka í samræmi við þau sjónarmið sem að ofan geti um að sameign og sameiginlegur kostnaður sé meginregla en séreign og sérkostnaður sé eins konar undantekning og því beri jafnan að fella vafakostnað undir sameiginlegan kostnað.
Þrátt fyrir að ný gler fáist endurgjaldslaust sé ljóst að til að koma þeim í þurfi að fjarlægja gulu glerin með því að reisa vinnupalla, fjarlægja utanáliggjandi lista til að fjarlægja gulu glerin, setja ný gler í og setja svo að lokum utanáliggjandi listana aftur á. Ákvæði 3. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 sé skýrt um að allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign falli undir sameign fjöleignarhúss. Þótt ekki sé verið að skipta út þessum listum sé ljóst að það þurfi að eiga við þá til að ljúka verkinu, öðruvísi gangi það ekki.
Hefði D neitað að framleiða glerin en hússtjórn tekið meirihlutaákvörðun um að láta skipta um glerin sé ljóst að hver og ein séreign hefði þurft að greiða fyrir þann fjölda glerja sem skipta þyrfti um í hverri séreign. Lögin séu skýr um þetta. Staðreynd málsins í þessu tilviki sé hins vegar sú að glerin verði afhent gjaldfrjálst til húsfélagsins í stað þess að eigandi séreignar þurfi að greiða fyrir þann fjölda sem hann þurfi. Hefði hver og einn eigandi þurft að greiða fyrir glerin væru án efa allir sammála þeirri niðurstöðu en einungis vegna þess að í þessu tilfelli þurfi að fjarlægja og setja aftur á lista til að setja ókeypis gler í sé kominn upp ágreiningur eða vafi. Hér sé því klárlega um vafakostnað að ræða sökum þess að glerin séu afhent ókeypis og því beri að fara eftir meginreglunni um sameiginlegan kostnað.
Taka verði tillit til þess að heildarútlit hússins hafi beðið skaða af því að glerin hafi gulnað. Hér sé því ekki verið að skipta út glerjum vegna þess að móða hafi komist á milli glerja eða þau séu komin til ára sinna heldur hafi þau áhrif á heildarútlit hússins. Mögulega geti það haft áhrif á verð og eftirspurn íbúða. Hér sé því klárlega um hagsmunamál heildarinnar að ræða. Þar af leiðandi sé ósanngjarnt að íbúi með aðeins eitt gler sem skipta þurfi um njóti góðs af því að önnur íbúð sem hafi tólf gul gler sem skipta þurfi um greiði meira en aðrir fyrir að lagfæra útlit hússins.
III. Forsendur
Deilt er um kostnaðarskiptingu vegna ísetningar nýrra glerja. Vegna galla í glerjum þarf að skipta um gler í gluggum hússins en glerin eru mismörg eftir íbúðum, allt frá einu og upp í tólf gler. Álitsbeiðandi telur að um sérkostnað hvers og eins íbúðareiganda sé að ræða, með vísan til þess að gler séu séreign, en gagnaðili lítur svo á að kostnaður vegna ísetningar hljóti að vera sameiginlegur, með vísan til þess að fjarlægja þurfi lista sem teljist til sameignar auk þess sem galli glerjanna hafi áhrif á heildarútlit hússins.
Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers. Allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss er sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.
Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, vera séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994. Kostnaður vegna framkvæmda á þessum hluta gluggaumbúnaðar fellur því á viðkomandi eigendur, þar á meðal kostnaður við ísetningu nýrra glerja. Í þessu sambandi hefur ekki áhrif þó að gler hafi verið gölluð, að galli glerjanna hafi áhrif á útlit hússins eða að mismörg gler hafi verið gölluð.
Það er því álit kærunefndar að allur kostnaður vegna ísetningar nýrra glerja teljist til sérkostnaðar viðkomandi íbúðareiganda, þar á meðal kostnaður vegna gúmmílista.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að allur kostnaður vegna ísetningar nýrra glerja teljist til sérkostnaðar viðkomandi íbúðareiganda, þar á meðal kostnaður vegna gúmmílista.
Reykjavík, 17. febrúar 2014
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Eyþór Rafn Þórhallsson