Mál nr. 77/2013

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 77/2013

Kostnaðarskipting: Gluggar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. nóvember 2013, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, mótt. 5. desember 2013, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. febrúar 2014.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið að E 181-187, alls fjóra eignarhluta. Aðilar eru eigendur einnar íbúðar hver og er annar álitsbeiðanda einnig gjaldkeri húsfélagsins. Ágreiningur er um hvernig skipta eigi kostnaði vegna framkvæmda við glugga.    

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:

Að viðurkennt verði að í ákvörðun húsfundar frá 13. nóvember 2012 um kostnaðarskiptingu felist að hússjóður greiði efniskostnað vegna nýrra glerja.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur varði kostnaðarskiptingu við gluggaframkvæmdir í húsinu en ákveðið hafi verið á húsfundi að öll framkvæmdin skyldi greidd af húsfélaginu. Álitsbeiðendur vilji að ákvörðun um gluggaframkvæmdir sem samþykkt hafi verið á húsfundi þann 13. nóvember 2012 með undirskrift allra eignarhluta standi. Gagnaðilar vilja fá ákvörðun húsfundar breytt.

Saga framkvæmda og viðhalds í húsinu sé sú að staðið hafi verið sameiginlega að öllum framkvæmdum, þ.e. hússjóður hafi greitt framkvæmdir og viðhald burtséð frá hlutfalli eignarhluta og/eða hvort um sé að ræða séreign eins og glugga. Búið sé að skipta um nánast alla glugga í 181 og 185 og hafi þær framkvæmdir verið greiddar að fullu úr hússjóði.

Á húsfundi þann 13. apríl 2011 hafi hússjóðsgjöld verið hækkuð til að safna fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum á gluggum en farið hafi verið að leka í sumum íbúðum og móði á milli í fjölda glerja. Á húsfundi þann 13. október 2012 hafi verið ákveðið að leita tilboða. Á húsfundi þann 13. nóvember 2012 hafi verið valið úr tilboðum, gagnaðilar hafi tekið að sér að hafa samband við verktaka og hefja verkið. Eigendur allra eignarhluta hafi verið mættir á húsfund og samþykkt með undirskrift sinni að hússjóður skyldi greiða heildarfjárhæð viðgerðar.

Seinna hafi gagnaðilar skipt um skoðun og viljað láta hvern og einn íbúa greiða fyrir sína glugga. Aldrei hafi verið farið fram á húsfund til að ræða þessa breyttu skoðun heldur hafi verið hringt í verktaka og reynt að stöðva framkvæmdir.

Engin stjórn og/eða formaður sé í húsfélaginu og boðun húsfundar þar af leiðandi á ábyrgð hvers og eins eiganda. Fenginn hafi verið álitsgerð frá Húseigandafélaginu þar sem bent sé á að þetta sé á gráu svæði. Álitsbeiðendur vilja að staðið verði við sameiginlegar ákvarðanir sem teknar hafi verið á húsfundi, þ.e. að hússjóður greiði alla framkvæmdina.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þau hafi þegar gert grein fyrir afstöðu sinni vegna meintar samþykktar á húsfundi og fært rök fyrir henni. Hún sé einfaldlega sú að á umræddum húsfundi hafi verið, samkvæmt fundargerð, ákveðið að hússjóður greiddi heildarfjárhæð viðgerðar. Hér sé ekki átt við kostnað við glerkaup, enda glerið í húsinu misjafnlega á sig komið og ekki þörf á algjörum skiptum í öllum íbúðum. Það sé enda kveðið á um það í lögum að gler sé séreign hverrar íbúðar.

Reyndar segi í áliti Húseigendafélagsins að það sé niðurstaða þess að rétt sé að hver eignarhluti greiði efniskostnaðinn við sitt gler, eins og lögin geri ráð fyrir, og Húseigendafélagið mæli því með því að kostnaðinum sé skipt þannig. Krafa gagnaðila sé því að kostnaður við glerkaupin verði greiddur til baka í hússjóð

III. Forsendur

Af gögnum málsins virðist einungis deilt um hver skuli bera kostnað vegna kaupa á nýjum glerjum. Álitsbeiðendur byggja á því að á húsfundi hafi verið samþykkt að hússjóður skyldi greiða fyrir alla framkvæmdina auk þess sem hússjóður hafi áður greitt kostnað vegna glerja í öðrum séreignarhlutum. Gagnaðilar byggja á því að framangreind samþykkt húsfundar hafi tekið til framkvæmdakostnaðar en ekki efniskostnaðar vegna glerja. 

Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers. Allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss er sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.

Hins vegar telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, vera séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994. Kostnaður vegna framkvæmda á þessum hluta gluggaumbúnaðar fellur því á viðkomandi eigendur.

Það er því álit kærunefndar að kostnaður vegna nýrra glerja teljist til sérkostnaðar viðkomandi íbúðareiganda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna nýrra glerja teljist til sérkostnaðar viðkomandi íbúðareiganda.

Reykjavík, 17. febrúar 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Eyþór Rafn Þórhallsson