Mál nr. 27/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 27/2000

Hagnýting sameignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. ágúst 2000, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. september 2000. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 19. september 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 27. september sl. Á fundi nefndarinnar 7. nóvember 2000 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. september sl., og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 8. Húsið skiptist í tvo eignarhluta. Ágreiningur er um nýtingu sameignar í kjallara hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að gagnaðila sé óheimilt að nýta hluta sameignar í kjallara sem þvottahús.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili noti hluta sameignar í kjallara sem þvottahús og hafi ekki orðið við kröfum álitsbeiðanda að fjarlægja þvottavél úr sameigninni. Vélina hafi hann flutt niður fyrir u.þ.b. 10 árum í óþökk álitsbeiðanda. Rangt sé að þvottavélin hafi verið flutt í sameignina fyrir 40 árum. Kjallarinn hafi ekki verið grafinn út fyrr en 1969. Álitsbeiðandi hafi búið í húsinu í 29 ár og þar áður systir hennar í 10 ár. Aldrei hafi verið leitað eftir samþykki þeirra fyrir breyttri nýtingu sameignarinnar.

Upphaf málsins megi rekja aftur til ársins 1969 er kjallari hússins var grafinn út og skolpleiðslur lagðar ásamt niðurfallsrörum í vegg (ekki í gólf) vegna nýtingar á sérherbergjum aðila sem einu baðherbergi eignanna. Baðherbergin séu norðanmegin í kjallaranum en þvottavél gagnaðila norðanmegin í sameignarrými gegnt kjallarastiga. Þar séu sameiginleg inntök fyrir húsið og sé sameignin ekki þiljuð af eða skipt upp á annan hátt. Í matsgjörð í máli nr. 94/1972 varðandi skiptingu afnota í kjallara, sé þess sérstaklega getið að sameiginlegan gang og óafþiljaða króka sé ekki unnt að nýta m.a. vegna sameiginlegra inntaka hússins og skuli vera eigendum til jafnra afnota. Hvorki í skiptasamningnum né matsgjörðinni sé kveðið á um afnot hluta sameignar sem þvottahús. Áður en gagnaðili flutti vél sína niður í kjallara, hafi hún verið séreignarrými hans á 1. hæð, þar sem nú sé eldhús.

Álitsbeiðandi telur að nýting sameignar á þennan hátt sé óheimil nema með samþykki hans. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 36. gr. laga nr. 26/1994 og matsgjörðar um jöfn afnot eigenda að sameign í kjallara. Þá telur álitsbeiðandi að staðsetning þvottavélarinnar samræmist ekki ákvæðum byggingarreglugerðar varðandi kröfur um útbúnað þvottahúsa, þ.e. varðandi gólfniðurföll og staðsetningar, en þvottavélin sé staðsett í inntaksrými hússins sem sé óleyfilegt.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á árunum 1963 til 1965 hafi X verið grafinn upp. Þáverandi eigendur hússins hafi nýtt sér þetta ástand og grafið út kjallara hússins sem var moldargólf, sett lagnir, niðurfall og steypt gólf. Í kjölfarið hafi gagnaðili byggt sér baðherbergi í kjallaranum og komið lögnum fyrir í norðurvegg þess fyrir þvottavél í sameiginlegu rými í norðaustur hluta hússins. Framkvæmdum hafi lokið árið 1965. Framkvæmdin hafi verið gerð í fullri sátt við þáverandi íbúa risshæðar, R og S, systur álitsbeiðanda.

Frá árinu 1965 hafi þvottavélin verið á umræddum stað að undanskildum nokkrum mánuðum fyrir um 10 árum þegar vélin bilaði og keypt var ný. Gagnaðili hafi til reynslu sett hana í íbúð sína. Það hafi ekki gengið og því hafi hann sett hana á sama stað. Þvottavélin hafi því verið á umræddum stað þegar álitsbeiðandi flutti í húsið á áttunda áratugnum.

Gagnaðili bendir á að það sé almenn venja að þvottahús eða þvottaaðstaða sé í íbúðarhúsum og algengast að hún sé í sameign í kjallara þar sem vatnsinntök hússins séu. Af þeim sökum megi færa að því líkur að þvottahús hafi verið í kjallaranum alveg frá upphafi.

Gagnaðili bendir á að þegar matsgjörð í máli nr. 94/1972 var gerð hafi þvottavélin verið í norðausturhluta kjallara. Aðilar málsins hljóta að hafa tekið eftir því og hafi þeir viljað mótmæla staðsetningu hennar hafi þeir þá átt að gera við það athugasemdir. Í niðurlagi matsgjörðarinnar segir að til jafnra afnota í kjallara verði: "Gangur, óafþiljaðir krókar í norð-austur horni og suð-austur horni, en virðist ekki unnt að nýta þá, verði þeim skipt og auk þess eru í krikanum í suð-austur horni sameiginlegar leiðslur, sem báðir eigendur þurfa að hafa aðgang að." Þetta hljóti að vera túlkað svo að hvor sameigandi um sig hafi mátt hafa þau afnot af umræddum svæðum, er væru eðlileg og venjuleg í sambýli manna. Fullyrðing álitsbeiðanda, um að staðsetning þvottavélarinnar í norðaustur horni kjallarans brjóti í bága við matsgjörðina, sé því röng. Þá hafi gagnaðili ekki tekið ákvörðun um staðsetningu þvottavélarinnar upp á sitt einsdæmi heldur í sátt og samlyndi við þáverandi eiganda risíbúðar.

Þá telur gagnaðili að fullyrðing álitsbeiðanda um að staðsetning og notkun sameignarinnar sem þvottahús brjóti í bága við byggingarreglugerð eigi ekki við rök að styðjast.

Óumdeilt er í málinu að þvottavél gagnaðila er staðsett í sameiginlegu rými í kjallara hússins.

Í 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

Það er álit kærunefndar að í þessu máli styðji engar þinglýstar heimildir þau sjónarmið gagnaðila að gert sé ráð fyrir þvottahúsi í umræddu rými eða honum sé, gegn andmælum álitsbeiðanda, heimil nýting sameignar með þeim hætti sem hér um ræðir.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að nýta hluta sameignar í kjallara sem þvottahús.

Reykjavík, 7. nóvember 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason