Mál nr. 16/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 16/2000

Ákvörðunartaka. : Sameiginlegur kostnaður.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 27. mars 2000, beindi stjórn húsfélagsins að X nr. 1-15, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A og B, X nr. 10a, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 16. júní 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 19. júní 2000, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 29. júní 2000, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 27. september sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1-15. Húsið skiptist í 32 eignarhluta. Ágreiningur er um nokkur atriði.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu eftirfarandi:

1. Að gagnaðilum hafi verið óheimilt að breyta út frá samþykktu plöntuvali húsfélagsins og beri að greiða sameiginlegan kostnað vegna gróðursetningar á forlóðum.
2. Að gagnaðilum hafi verið óheimilt að breyta raflögnum ljóss yfir bílastæði í bílageymslu og húsfélaginu sé heimilt að láta breyta því til fyrra horfs á kostnað gagnaðila. Að húsfélaginu sé heimilt að innheimta kostnað vegna ljósa í bílageymslu á sameiginlegum mæli jafnt af öllum eigendum bílastæðanna.
3. Að fyrri stjórn húsfélagsins hafi verið óheimilt að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu án þess að bera það undir húsfund og hefðu allir eigendur hússins þurft að undirrita hana. Að umrædd stjórn beri fjárhagslega ábyrgð á kostnaðinum.
4. Að húsfélagið eigi endurkröfurétt vegna kostnaðar sem álitsbeiðandi greiddi úr hússjóði vegna lagfæringar á hurð íbúðarinnar og ytra byrði timburklæðningar. Að gagnaðilar hafi ekki heimild til að snúa við hurðinni þannig hún opnist út en ekki inn og breyta þannig útliti hússins.
5. Að gagnaðili hafi ekki heimild til sjálftöku kostnaðar vegna útgjalda án samþykkis húsfélags.
6. Að gagnaðili geti ekki látið húsfélagið greiða fyrir sig lögmannskostnað.

Verður nú gerð grein fyrir helstu sjónarmiðum aðila í hverjum kröfulið fyrir sig.

1. Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi ekki virt ákvörðun húsfundar um plöntuval. Á húsfundi 20. júní 1996 hafi verið samþykkt með 18 atkvæðum gegn engu gróðursetning á forlóðum á grundvelli tilboða. Gagnaðili hafi verið á fundinum og hvorki mótmælt né greitt atkvæði gegn henni. Í kjölfarið hafi verið gengið að föstu tilboði í gerð gróðurbeða og tilboði í plöntur. Áður en framkvæmdir hófust hafi gagnaðili á eigin spýtur ráðist í gerð gróðurbeða á sinni forlóð. Það breytti engu um tilkostnað húsfélagsins þar sem samið hafði verið við verktaka á föstu verði fyrir alla framkvæmdina og plönturnar sem átti að gróðursetja, þ.m.t. á lóð gagnaðila komnar á staðinn. Álitsbeiðandi vísar máli sínu til stuðnings til 3. og 39. gr. laga nr. 26/1994.

Álitsbeiðandi bendir á að reikningar vegna framkvæmdanna hafi samtals verið 342.150 kr. og voru þeir bókfærðir í ársreikning húsfélagsins fyrir árið 1996. Kostnaður hverrar íbúðar var 10.692 kr. Gagnaðili hafi krafið húsfélagið um endurgreiðslu á hlutdeild sinni í kostnaði vegna gróðursetningar á forlóðum með vísan til þess að hann hafi kostað gróðursetninguna sjálfur. Álitsbeiðandi hafi hafnað kröfu um endurgreiðslu á þeirri forsendu að eigendum sé skylt að taka þátt í sameiginlegum kostnaði og hlíta löglegum ákvörðunum húsfunda.

Álitsbeiðandi bendir á að forlóðir séu ekki tilgreindar sem séreign í þinglýstum eignaskiptasamningi, dags. 17. maí 1993, sem hafi verið í gildi þegar framkvæmdirnar áttu sér stað.

Álitsbeiðandi bendir á að eignaskiptayfirlýsing frá 1986 hafi verið gerð miðað við 27 íbúða hús með sameiginlegu gufubaði, búningsklefum og yfirbyggðum garði. Sú skilgreining á eigninni sé algjörlega á skjön við húsið eins og það sé byggt. Því hafi húsbyggjandi gert nýjan samning fyrir húsið áður en nokkur íbúð í húsinu var seld. Gagnaðilar hafi keypt íbúðina, eins og aðrir eigendur hússins, eftir að samningurinn frá 1993 var unninn. Því verði ekki séð að gengið hafi verið á réttindi hans með breyttum samningi.

2. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi tengt ljós yfir sínu bílastæði inn á rafmagnsmæli íbúðir sinnar án þess að bera það undir húsfund. Ljósin í bílageymslu séu á rafmagnsmæli sameignar hússins en ekki í inngangi íbúðar hans. Á þeim mæli sé einnig rafdrifin hurð á bílageymslu, blásarar loftræstikerfis, dælur snjóbræðslulagna, útiljós í garði og innkeyrslu bílageymslu, sameiginlegar geymslur o.fl.

Gagnaðili hafi framkvæmt þessa breytingu árið 1997 þegar hann var gjaldkeri húsfélagsins. Hafi hann lækkað álögð gjöld íbúðarinnar um upphæð sem hann taldi vera rafmagnskostnað vegna þessa ljóss. Næsta hússtjórn hækkaði aftur húsgjöld gagnaðila vegna rafmagnskostnaðar sameignar en hann hafi krafist lækkunar þeirra að nýju. Ekki var um neina samþykkt húsfélagsins varðandi breytingu á rekstarkostnaði að ræða í þessu tilliti.

Á húsfundi 26. nóvember 1997 hafi verið samþykkt að gera engar breytingar á rafkerfi bílageymslu. Óski eigandi eftir breytingu á rekstrarfyrirkomulagi eigi að bera það undir húsfund. Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi ekki haft heimild til þessara breytinga án heimildar húsfundar og vísar til 6. og 8. gr. laga nr. 26/1994 máli sínu til stuðnings.

3. Álitsbeiðandi bendir á að sumarið 1998 hafi þáverandi stjórn húsfélagsins látið gera nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið. Undirrituðu þrír stjórnarmenn hana f.h. eigenda upp á sitt einsdæmi og án vitundar þeirra og án nokkurs umboðs frá þeim. Gagnaðili hafi verið einn þeirra. Það hafi komið eigendum í opna skjöldu þegar það uppgötvaðist að búið væri að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingunni, en aldrei hafi verið rætt um á húsfundi að til stæði að gera hana né að hún hafi verið borin undir eða kynnt eigendum. Þau skilyrði sem fram koma í 2. mgr. 16. gr. og 1. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994 um heimild stjórnar til að undirrita eignaskiptayfirlýsingu séu ekki fyrir hendi því um stórvægilegar breytingar sé að ræða frá fyrri samningi. Þrátt fyrir að búið væri að þinglýsa eignaskiptayfirlýsingunni hafi henni verið breytt og nýjum blaðsíðum stungið inn í staðinn fyrir þær sem voru rangar án þess að það hafi verið borið undir eigendur.

Þá hafi einnig verið gerð umtalsverð breyting á skiptingu rekstrarkostnaðar sameignar. Sameign íbúða sé nær eingöngu bílageymsla þar sem hver íbúð á eitt stæði og sameiginlegar geymslur með jöfnum afnotarétti og því skiptist sameign hússins jafnt á milli íbúða. Samkvæmt nýrri eignaskiptayfirlýsingu eigi að skipta rekstrarkostnaði sameignar eftir hlutfallstölum íbúða sem þýði að eigandi bílastæðis greiði jafnvel tvöfaldan rekstrarkostnað á við eiganda jafnstórs stæðis vegna stærðarmunar íbúða. Álitsbeiðandi vísar til 2. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994. Í nýrri eignaskiptayfirlýsingu séu einnig ákvæði um sérafnotarétt ákveðinna íbúða af lóðum sem ekki hafi verið í eldri eignaskiptasamningi, en það sé afsal réttinda.

Álitsbeiðandi bendir á að með bréfi, dags. 30. september 1997, hafi tilskilinn fjöldi eigenda óskað eftir því að þáverandi stjórn boðaði til húsfundar þar sem fjallað yrði "...um breytingar á tryggingum húsfélagsins og framkvæmdir á vegum stjórnarinnar." Stjórnin hafi boðað til fundar 19. nóvember 1997 þar sem þessi málefni voru til umfjöllunar. Gerð eignaskiptayfirlýsingar hafi ekki verið auglýst í fundarboðinu né hafi verið fjallað um gerð hennar á fundinum utan ummæla eins stjórnarmanns sem færð voru til bókar. Engin samþykkt liggi fyrir í húsfélaginu um gerð eignaskiptayfirlýsingar.

Þáverandi stjórn hafi neitað að greiða reikning vegna eignaskiptayfirlýsingarinnar á þeim grundvelli að hún hafi ekki verið gerð með samþykki eigenda og í yfirlýsingunni væri ekki gert ráð fyrir því að allir eigendur undirrituðu hana þrátt fyrir að í henni fælist yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum en leiðir af fyrirmælum laganna, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994. Einnig hafi aðrir verulegir annmarkar verið á yfirlýsingunni og sá aðili sem hana gerði talinn hafa brugðist skyldum sínum og greiðslu hafnað á þeim forsendum. Þá gerði fjárhagur húsfélagsins ekki ráð fyrir kostnaðinum.

4. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi meðan hann var gjaldkeri húsfélagsins snúið við útidyrahurð íbúðar sinnar (sérinngangur) svo hún opnist nú út í stað inn áður og gert við ytra byrði timburklæðningar undir glugga. Þessi framkvæmd hafi ekki verið borin undir húsfund og ekki verði séð af fundargerðarbókum húsfélagsins að rætt hafi verið um hana í stjórn. Gagnaðili hafi greitt kostnaðinn af reikningi húsfélagsins sem gjaldkeri þess þrátt fyrir að hann hafi fengið bætur frá seljanda íbúðarinnar vegna framangreindra galla og þannig firrt húsfélagið bótarétti frá húsbyggjanda. Í bréfi frá seljanda íbúðarinnar segir að gallar á hinu selda séu vegna leka við útidyrahurð og að klæðning og vindvarnarlag útveggjar á suðausturhlið væri ófullnægjandi. Álitsbeiðandi telur samkvæmt þessu að ekki sé um leynda galla innanhúss að ræða.

5. Álitsbeiðandi bendir á að stjórnarárið 1996-1997 þegar gagnaðili var gjaldkeri hafi legið fyrir samþykkt húsfundar um að greiða hverjum stjórnarmanni 12.000 kr. vegna stjórnarstarfa og voru greiðslurnar inntar af hendi í lok starfsárs. Þessu til viðbótar hafi gagnaðili, án þess að bera það undir húsfund, tekið sér 15.000 kr. greiðslu vegna snúninga, bensín- og símakostnaðar. Þá hafi gagnaðili keypt áskrift að Lögbirtingarblaðinu án þess að séð verði að húsfélagið hafi haft fyrir það nokkra þörf.

Álitsbeiðandi bendir á að enginn hefð sé fyrir sjálftöku greiðslna í húsfélaginu. Telji stjórnarmenn að þeim beri greiðsla fyrir vinnu í þágu húsfélagsins eiga þeir að bera það upp til samþykktar á húsfundi.

6. Álitsbeiðandi óskar eftir áliti kærunefndar á því hvort stjórnarmaður og gjaldkeri húsfélags sem standi í deilumáli við aðra eigendur hússins geti ráðið sér lögmann til aðstoðar og greitt fyrir þann kostnað úr sjóðum húsfélagsins. Sem dæmi megi nefna að þegar eigendur hússins sendu inn skriflega ósk um að stjórn húsfélagsins boðaði til framhaldsaðalfundar, eftir að sá tími var kominn að fund skyldi halda samkvæmt samþykkt aðalfundar, lét gagnaðili lögmann sinn senda eigendum bréf á kostnað húsfélagsins.

1. Gagnaðili bendir á að rangt sé farið með staðreyndir málsins. Við hönnun hússins hafi verið gerðir tveir eignaskiptasamningar og þeim þinglýst árið 1986. Annar taki til lóðarinnar en hinn til hússins. Í eignaskiptasamningnum um lóðina komi skýrt fram að forlóðir í úthring hússins og verandir í innhring séu í séreign. Eftir að tveir byggingarverktakar höfðu orðið gjaldþrota við byggingu hússins hafi skipulagi þess verið breytt og gerður nýr eignaskiptasamningur fyrir húsið sem ekki náði til lóðarinnar. Þá hafi verið gert uppkast að nýjum eignaskiptasamningi fyrir lóðina sem aldrei var lokið að ganga frá. Hinn þinglýsti eignaskiptasamningur um lóðina sé í samræmi við lóðarleigusamninginn við R.

Við þinglýsingu nýs eignaskiptasamnings á árinu 1993 hafi eldri samningur um lóð fallið út af veðbókarvottorði fyrir mistök þinglýsingastjóra. Það hafi verið leiðrétt og komi fram á öllum veðbókarvottorðum frá árinu 1996 að tveir eignaskiptasamningar séu þinglýstir fyrir húsið, þ.e. fram að þinglýsingu nýs samnings. Því til staðfestingar sé bent á veðbókarvottorð fyrir eignarhluta gagnaðila, dags. 13. júní 1996.

Gagnaðilar telja að þeir geti á eigin kostnað gróðursett á forlóð, sem sé þinglýst eign þeirra, enda sé tekið tillit til óska húsfélagsins um samræmt útlit. Hins vegar sé ljóst að eitthvað frávik verði að leyfa þannig að ekki sé ástæða til heildarsamræmingar plöntu fyrir plöntu. Vandamálið hafi hins vegar verið það sama í mörg ár eða það að hluti eigenda og þar með talið þeir sem nú sitji í stjórn líti svo á að eignaskiptasamningurinn frá árinu 1986 hafi ekkert gildi án þess að það sé rökstutt nánar. Þá liggi fyrir að stjórnin hafi áður vísað ágreiningi um framkvæmdir á veröndum til kærunefndar en því máli verið vísað frá nefndinni. Hvað lóðina varði að öðru leyti eða þann hluta sem ekki falli undir þinglýsta séreign hafi gagnaðilar ekki dregið í efa heimildir húsfélagsins til að ákvarða um framkvæmdir þar né neitað að taka þátt í þeim kostnaði.

2. Gagnaðilar benda á að ágreiningur lúti að ljósaperu í kjallara við bílastæði sem sé í séreign gagnaðila og inngang inn í íbúðina. Fyrir liggi sú staðreynd að ljós við bílastæði gagnaðila sé tengt inn á hans mæli og óumdeilt að gagnaðilar hafi greitt þann hlutfallslega kostnað af sínum rafmagnsreikningi á því tímabili sem um sé deilt en tekið að öðru leyti þátt í sameiginlegum kostnaði. Vilji húsfélagið breyta því hljóti að vera eðlilegt að ljósaperan verði tengd inn á sameiginlegt kerfi hússins en ekki að gagnaðilar verði tvíkrafðir um greiðslu. Þá liggi fyrir að ekki hafi verið gerð athugasemd við þetta fyrr en á síðari stigum vegna ágreinings innan hússins. Þá telja gagnaðilar að eðlilegra sé að hver einstakur eigandi annist lýsingu á séreignarhlutum sínum en sameiginlegu rafmagni sé skipt.

3. Gagnaðilar benda á að rangt sé að fyrri stjórn húsfélagsins hafi gert eignaskiptayfirlýsingu upp á sitt eindæmi. Gagnaðilar vísa í því sambandi til fundargerðar húsfundar sem haldinn var á árinu 1997 en þar sé bókað í 19. lið svohljóðandi athugasemd: "Kvartað var undan því að nýr eignaskiptasamningur hefur ekki verið gerður fyrir húsið þrátt fyrir samþykktir þar að lútandi. Ítrekað að þessi vinna fari fram." Fjöldi fyrri bókana sé um þetta í gögnum húsfélagsins eins og af þessu sjáist. Í ljósi þess sé ámælisvert að halda því fram að ekki hafi legið fyrir umboð húsfundar til að láta gera eignaskiptayfirlýsinguna.

Eignaskiptayfirlýsingin hafi verið gerð í samræmi við lög og hafi eignarumráðum ekki verið breytt eins og fram komi í ákvörðun þinglýsingastjóra. Eignaskiptayfirlýsingin hafi verið gerð vegna brýnnar þarfar þar sem ekki var tekið tillit til ólíkra hlutfalla í mismunandi kostnaði við innheimtu húsfélagsins. Með vísan til þess að ekki sé eftir henni farið við innheimtu kostnaðar af stjórn húsfélagsins óskast að tekin verði afstaða til þess hvort húsfélaginu sé skylt að leggja hana til grundvallar við innheimtu gjalda og hvort gagnaðilar geti neitað að greiða ranglega reiknaða hlutdeild þar sem ekki sé farið eftir eignaskiptayfirlýsingunni né lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þannig liggi fyrir að sameiginlegu rafmagni í stigagöngum sem séu sameign sumra sé enn og þrátt fyrir áskoranir um breytingu skipt niður á alla eigendur hússins.

Þá liggi fyrir að núverandi stjórn neitaði að greiða reikning vegna eignaskiptayfirlýsingarinnar fyrr en hún hafði verið afhent lögmanni til innheimtu og var kostnaður við gerð hennar samkvæmt reikningi þá greiddur með lögmannskostnaði. Óskað er eftir að tekin verði afstaða til þess hvort sá kostnaður sé á ábyrgð stjórnar eða hvort honum verði deilt út á eigendur.

4. Gagnaðilar benda á að sá reikningur sem hér um ræðir, þ.e. viðgerð á ytra byrði og hurð séreignar, hafi verið samþykktur af stjórn með vísan til þess að ytra byrði hússins sé í sameign allra eigenda og viðgerðin gerð til að koma í veg fyrir skemmdir en íbúðin hafi legið undir skemmdum vegna þessa. Hurðinni hafi verið snúið að ráðleggingum fagmanns, útlitið sé hið sama þó svo að hurðin opnist inn en ekki út. Þá benda gagnaðilar á að umræddar bætur voru vegna leyndra galla sem komu fram innan íbúðarinnar og hafi ekkert með þennan kostnað að gera. Fráleitt sé að gagnaðilar hafi firrt húsfélagið bótarétti. Fyrir liggi að húsfélagið hafi ekkert aðhafst gagnvart byggjendum hússins vegna galla sem komnir séu fram á sameign þrátt fyrir bókanir þess efnis.

5. Gagnaðilar benda á að greiðslur vegna bensín- og símakostnaðar hafi verið samþykktar af stjórn húsfélagsins.

6. Gagnaðilar benda á að lögmanni þeirra hafi verið greitt fyrir ráðgjafarvinnu við stjórn sem sé minni háttar kostnaður og falið í sér fleiri þætti en það bréf sem vikið sé að. Reikningurinn hafi verið sé samþykktur af stjórn og því óljóst hvernig hann geti varðað gagnaðila persónulega. Væntanlega eigi það sama við um núverandi stjórn.

III. Forsendur

1. Samkvæmt 5. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, undir sameign fjöleignarhúss, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.

Ágreiningur er í málinu um framkvæmdir sem áttu sér stað á árinu 1996. Í fundargerð húsfundar sem haldinn var 20. júní 1996 kemur fram að eigendur 19 eignarhluta af 32 voru á fundinum. Samþykktu 18 þeirra tilboð í trjáplöntur kringum húsið að utanverðu. Í fundargerðinni er eftirfarandi bókun: "Formanni húsfélagsins barst bréf (sjá meðfylgjandi fylgiskjal) fyrir fundinn sem hann lagði ekki fram og var því efni bréfsins ekki rætt. Undirritaður ritari stjórnar spurðist fyrir um bréfið en formaður svaraði engu." Umrætt bréf er frá lögmanni gagnaðila og skrifað í tilefni fundarins. Í því kemur fram að sýslumaðurinn í T hafi að beiðni gagnaðila "leiðrétt veðbókarvottorð (með. afrit) þar sem fram kemur að eignaskiptayfirlýsing frá 03.07.1986 er enn í gildi enda var henni aldrei aflýst eða felld úr gildi og féll af vottorði fyrir mistök sýslumanns. Skv. eignaskiptayfirlýsingunni (meðf. afrit) er lóð sameiginleg að undanskildum forlóðum og veröndum." Enn fremur segir: "Með vísan til ofanritaðs telur umbjóðandi minn sig í fullum rétti til að hefja framkvæmdir við trévirki á verönd í samræmi við samþykkta teikningu þegar henni hentar án athugasemda húsfélags. Á sama hátt telur umbjóðandi minn að hún ráði gróðursetningu á forlóð sem hún óskar að framkvæma á sinn kostnað en eðlilegt sé að taka tillit til óska húsfélags um útlit (innan eðlilegra marka) þ.a. heildarsvipur verði á forgörðum."

Í málatilbúnaði álitsbeiðandi er á það bent að þegar framkvæmdirnar áttu sér stað hafi verið í gildi eignaskiptasamningur, dags. 17. maí 1993, en í honum séu forlóðir ekki tilgreindar sem séreign. Gagnaðilar telja hins vegar að í gildi hafi verið eignaskiptayfirlýsing, dags. 3. júlí 1986, en þar segir: "Yfirbyggður garður er sameiginlegur ásamt öllu er honum tilheyrir að undanskilinni sér verönd er fylgir hverri íbúð á 1. hæð. Lóð húsanna nr. 1-15 við X, telst vera 7055 fermetrar að flatarmáli og er hún óskipt og sameiginleg að undanskildum veröndum og forgörðum er tilheyra íbúðum á 1. hæð."

Í málinu liggur fyrir veðbókarvottorð fyrir eignarhluta gagnaðila, dags. 13. júní 1993. Á veðbókarvottorðinu kemur fram að báðir ofangreindir eignaskiptasamningar séu þinglýstir á eignina. Með vísan til þess telur kærunefnd að verönd og forgarður hafi tilheyrt eignarhluta gagnaðila þegar ákvörðunin var tekin. Er sú niðurstaða í samræmi við núgildandi eignaskiptayfirlýsingu fyrir X nr. 1-15, dags. í júní 1998, en þar segir: "Íbúðir á 1. hæð hafa sérafnot af forgörðum framan við sínar íbúðir samkvæmt því sem fram kemur á meðfylgjandi afstöðumynd. Verandir fylgja þessum íbúðum í innri hring og eru séreignir þeirra." Enn fremur segir: "Kostnaður vegna umhirðu lóðar skiptist jafnt á íbúðir að undanskildum kostnaði við sérnotafleti. Kostnað af þeim greiða þeir sem hafa sérnotin, bæði framkvæmdakostnað og umhirðu."

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið telur kærunefnd að gagnaðilum hafi verið heimilt að breyta út frá samþykktu plöntuvali húsfundar og beri honum ekki að greiða kostnað vegna tilboðs hússtjórnar í plöntur á forlóðir hússins.

2. Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar sem haldinn var 26. nóvember 1997. Þar segir: "Samþykkt var að gera engar breytingar á rafkerfi í bílageymslu að svo stöddu." Þar sem rafkerfi bílageymslunnar er sameiginlegt verður að telja að gagnaðilum hafi verið óheimilt að breyta rafkerfinu upp á sitt eindæmi. Um töku ákvarðana um breytingar á rafkerfi húss fer eftir ákvæðum 41. gr., sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt því er álitsbeiðanda heimilt að færa rafkerfi í bílageymslu í upprunalegt horf á kostnað gagnaðila.

Samkvæmt 5. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 skal allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign, svo og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar, skiptast jafnt. Með vísan til þessa er ljóst að allur kostnaður þar með talinn kostnaður vegna rafmagns í bílskýli skiptist jafnt á milli eigenda bílskýlisins.

3. Kærunefnd telur að eins og krafa þessi er sett fram sé málið ekki tækt til efnismeðferðar enda er því beint að gagnaðila einum en ekki að öðrum þeim sem stóðu að undirritun eignaskiptayfirlýsingarinnar. Með vísan til þess er þessum kröfulið vísað frá nefndinni.

4. Í málinu liggur fyrir bréf R f.h. S til húsfélagsins, dags. 20. febrúar 1996. Í því kemur fram að gagnaðili hafi lagt fram kvartanir vegna galla á hinu selda, m.a. vegna leka við útidyrahurð og vegna þess að klæðning og vindvarnarlag útveggjar á suðausturhlið væri ófullnægjandi og blési inn um rafmagnsinnstungur í roki og hafi gagnaðilar látið Rannsóknarstofnun byggingariðnaðarins skoða þessi atriði. Í kjölfar kvartananna hafi verið gert samkomulag við gagnaðila um afslátt af kaupverði sem fullnaðarbætur vegna þessara galla.

Samkvæmt 6. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 falla hurðir sem skilja séreign frá sameign undir séreign, en húsfélagið hefur ákvörðunarvald um gerð og útlit. Að hálfu gagnaðila er því haldið fram að umræddur reikningur hafi verið samþykktur af stjórn. Í málinu liggur hins vegar ekki fyrir stjórnarsamþykkt þess efnis. Því var gagnaðila óheimilt að snúa hurðinni við svo sem hann gerði og enn fremur að endurgreiða sér úr hússjóði kostnað vegna framkvæmdanna.

5. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 skulu sameiginlegar ákvarðanir teknar á húsfundi en þó getur stjórn húsfélagsins tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi eru fyrir þá., sbr. 69. og 70. gr. Gagnaðilar benda á að umræddar greiðslur hafi verið samþykktar af stjórn húsfélagsins. Í málinu liggur hins vegar ekki fyrir stjórnarsamþykkt þess efnis. Var honum því óheimilt að greiða sér úr hússjóði umræddan kostnað.

6. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 skulu sameiginlegar ákvarðanir teknar á húsfundi en þó getur stjórn húsfélagsins tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi eru fyrir þá., sbr. 69. og 70. gr.

Að hálfu gagnaðila er á það bent að lögmannskostnaður hafi verið greiddur fyrir ráðgjafarvinnu fyrir stjórn og samþykktur af henni og því óljóst hvernig hann geti varðað gagnaðila persónulega.

Kærunefnd telur að almennt geti hússtjórn innan ákveðinna marka keypt utanaðkomandi þjónustu vegna reksturs húsfélagsins. Þessi heimild sætir þó þröngri skýringu og ætíð verður að liggja ljóst fyrir vegna hvers slík þjónusta sé keypt.

Í máli þessu hefur gagnaðili ekki gert nægilega grein fyrir þörf þess að kaupa umrædda lögmannsþjónustu. Þá liggur engin stjórnarsamþykkt fyrir í málinu. Hefur því ekki verið sýnt fram á að heimild hafi verið til að greiða kostnað þennan úr hússjóði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar:

1. Að gagnaðilum hafi verið heimilt að breyta út frá samþykktu plöntuvali húsfélagsins og beri ekki að greiða sameiginlegan kostnað vegna gróðursetningar á forlóðum.
2. Að gagnaðilum hafi verið óheimilt að breyta raflögnum ljóss yfir bílastæði í bílageymslu og húsfélaginu sé heimilt að láta breyta því til fyrra horfs á kostnað gagnaðila.
3. Kröfunni er vísað frá kærunefnd.
4. Að gagnaðilar hafi verið óheimil breyting á útidyrahurð íbúðar sinnar og greiða sér úr hússjóði kostnað vegna þessa.
5. Að gagnaðilai hafi verið óheimilt að greiða úr hússjóði eigin útgjöalda án samþykkis húsfélags.
6. Að gagnaðili gagnaðila hafi verið óheimilt að greiða úr hússjóði lögmannskostnað.

Reykjavík, 27. október 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson