Mál nr. 23/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 23/2000

Breyting á sameign. Breyting á hagnýtingu séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. maí 2000, beindi A, X nr. 96, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 94, C, X nr. 96 og D, X nr. 96, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 16. júní 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðilum og húsfélaginu X nr. 94-96 kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð B og D, dags. 1. ágúst 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 22. ágúst sl. og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 94-96. Húsið skiptist í 21 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta nr. 01-00-01 sem er 93,4 m² geymslurými í norðurenda hússins.

Ágreiningur er tvíþættur. Annars vegar er hugmynd álitsbeiðanda um breytingar á sameign með þeim hætti að lækka glugga í geymslurýminu og hins vegar er um að ræða fyrirhugaða breytingu á hagnýtingu geymslurýmisins.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að fyrirhuguð stækkun glugga í geymslurými teljist ekki veruleg breyting og því nægi samþykki 2/3 hluta eigenda fyrir þeirri breytingu.

2. Að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu geymslurýmisins sé ekki veruleg og því nægi samþykki einfalds meirihluta fyrir henni.

Í álitsbeiðni kemur fram að frá upphafi hafi umrætt rými verið notað sem rammagerð, lager og standsetningarverkstæði fyrir húsgagnaverslun við mismikinn fögnuð íbúa enda engin kvöð á um hvernig húsnæðið skuli nýtt. Frá því í ágúst 1996 hafi eignarhlutinn hins vegar verið nýttur sem íbúð.

Álitsbeiðandi fyrirhugi síkkun á gluggum um 20 cm á norðurhlið og 80 cm á vesturhlið. Af 21 eiganda hafi 18 skrifað undir samþykki. Tveir eigendur hafi neitað en sagst ekki ætla að setja sig á móti breytingunum. Aðeins einn eigandi sé mótfallinn breytingum sem miði að því að húsnæðinu verði breytt í íbúð. Álitsbeiðandi telur að nægilegt sé að 2/3 hlutar eigenda samþykki breytingarnar.

Þá séu fyrirhugaðar breytingar á hagnýtingu séreignar úr geymslu (skráð iðnaður hjá Fasteignamati ríkisins) í íbúð og telur álitsbeiðandi að samþykki einfalds meirihluta eigenda sé nægilegt eins og samþykkt var á aðalfundi 1997. Þá bendir álitsbeiðandi á að húsið sé fjölbýlishús og því ætti enginn ágreiningur að vera um þessa breytingu.

Að hálfu gagnaðila er á það bent að fyrirliggjandi gögn frá byggingarfulltrúanum í Hafnarfirði og útprentun frá Fasteignamati ríkisinsríksins séu fullnægjandi til þess að stöðva þær aðgerðir sem álitsbeiðandi fyrirhugar. Álitsbeiðandi hafi þrátt fyrir synjun um að geymsluhúsnæðinu verði breytt í íbúð haldið áfram að breyta því. Gagnaðilar telja að framkvæmdirnar falli undir 1. mgr. 27. gr.

1. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að haldinn hafi verið húsfundur um málið. Hins vegar liggur fyrir undirskriftarlisti, dags. 24. apríl 2000, með nöfnum 21 eiganda þar sem umræddar breytingar á gluggum eru samþykktar.

Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús gildir sú meginregla að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sá háttur að ganga milli eigenda með yfirlýsingu um sameiginleg málefni, sem þeim er hverjum í sínu lagi ætlað að samþykkja með undirritun sinni eða synja, er ekki í samræmi við áðurnefnda meginreglu. Þetta sjónarmið kemur fram í athugasemdum við 39. gr. laganna. Kærunefnd telur því að undirskriftarlisti þessi komi ekki í stað fundarsamþykktar húsfundar. Lögmæt ákvörðunartaka innan húsfélagins um þetta mál hefur því ekki farið fram.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á. m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Að mati kærunefndar fellst í fyrirhugaðri framkvæmd álitsbeiðanda, sem aðeins er ráðgerð á öðrum enda hússins, breyting á heildarsamræmi þess. Telst það því veruleg breyting á útliti hússins og útheimtir þar af leiðandi samþykki allra eigenda þess, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994.

2. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fyrir X nr. 94-96, dags. 9. október 1995, er eign 01-00-01 skráð sem geymsla í kjallara í norðurenda. Í skrám Fasteignamats ríkisins er eignarhlutinn skráður sem iðnaður.

Í málinu liggur fyrir yfirlýsing byggingarfulltrúans í R, dags. 31. júlí 2000, þar sem fram kemur að umrædd eign sé skráð sem geymsla á teikningum og sem iðnaður í skráningu Fasteignamats ríkisinsríkisns. Enn fremur segir: "Ekki hefur fengið samþykkt íbúð í rýminu þrátt fyrir umsóknir þar um."

Álitsbeiðandi krefst þess að samþykki einfalds meirihluta sé nægilegt til þess að fá húsnæðið samþykkt sem íbúð og vísar í því sambandi til húsfundar sem haldinn var 22. apríl 1997 og 3. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Í fundargerð húsfélagsins sem haldinn var 22. apríl 1997 kemur fram að greidd voru atkvæði um málið. Niðurstaða atkvæðagreiðslunnar var sú að átta voru með breytingunni, sjö á móti og tvö atkvæði voru ógild (auð). Álitsbeiðandi tók þátt í atkvæðagreiðslunni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. sömu greinar segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg nægir að samþykki einfalds meirihluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki, þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. 27. greinar. Í greinargerð með þessu ákvæði í frumvarpinu segir m.a.: "Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum, sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði, sem ætlað er til íbúðar. Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar (grenndarreglna)."

Kærunefnd telur að formleg breyting á geymslurými í íbúð útheimti breytingu á fyrirliggjandi eignaskiptasamningi enda ljóst að slíkri einingu verða að fylgja öll þau sjálfstæðu réttindi sem slíkum séreignarhluta fylgja lögum samkvæmt. Slík breyting á eignaskiptum húss útheimtir samþykki allra eigenda þess. Kærunefnd bendir enn fremur á að mat á því hvort húsnæðið uppfylli þau skilyrði sem til íbúðar þarf á undir byggingaryfirvöld.

Það er álit kærunefndar að fyrirhuguð stækkun glugga í geymslurými álitsbeiðanda sé veruleg breyting á sameign sem samþykki allra eigenda þurfi fyrir.

Það er álit kærunefndar að fyrirhuguð breyting álitsbeiðanda á hagnýtingu geymslurýmisins í íbúð sé veruleg og þurfi samþykki allra eigenda fyrir henni.

Reykjavík, 22. ágúst 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson