Mál nr. 21/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 21/2000

Skaðabótaábyrgð: Lekaskemmdir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. maí 2000, beindi A, f.h. húsfélagsins að X nr. 9, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 9, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 16. júní 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 31. júlí 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 11. ágúst sl. og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 7-9. Húsið skiptist í tvo stigaganga. Í X nr. 7 eru sex íbúðir og í X nr. 9 eru átta íbúðir. Gagnaðili er eigandi íbúðar á 2. hæð í X nr. 9. Ágreiningur er um skaðabótaábyrgð vegna lekaskemmda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðili beri ábyrgð á tjóninu vegna eigin vanrækslu.

Í álitsbeiðni kemur fram að 20. febrúar sl. hafi lekið af svölum gagnaðila inn í íbúð hans og niður í íbúðina á hæðinni fyrir neðan. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili telji orsökina að aðalrör hafi stíflast og vatn því leitað upp um niðurfallsrör og fyllt svalirnar af vatni og eigi húsfélagið að bera ábyrgð á tjóninu, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðandi telur hins vegar að tjónið stafi af vanrækslu gagnaðila við að hreinsa ekki snjó og klaka frá niðurfallsröri á svölum og eigi gagnaðili að bera ábyrgð á tjóninu, sbr. 51. gr. laga nr. 26/1994. Þá beri gagnaðila að sanna að tjónið stafi af stíflu í aðalröri en ekki vegna eigin vanrækslu.

Álitsbeiðandi bendir á að sambærilegt mál hafi aldrei komið upp í húsinu enda hafi allir eigendur þess hugsað vel um að hreinsa frá niðurfallsrörum á svölum. Á þeim tíma sem tjónið varð hafi verið mikill snjór og klaki á svölum sem og annars staðar.

Af hálfu gagnaðila er þess krafist að kærunefnd hafni kröfum og sjónarmiðum álitsbeiðanda og fallist á kröfur gagnaðila. Gagnaðili krefst þess að viðurkennt verði að álitsbeiðandi beri ábyrgð á tjóni því sem gagnaðili hafi orðið fyrir á séreign sinni og að viðurkennt verði að sönnunarbyrðin hvíli á álitsbeiðanda að tjónið hafi stafað af vanrækslu gagnaðila og að slík sönnun hafi ekki tekist.

Gagnaðili bendir á að orsök tjónsins hafi verið sú að innra byrði svala við séreign hans fylltist skyndilega af vatni og hafi hið skyndilega flóð komið upp um niðurfallsrör og niðurfallsrist svalanna. Ástæða flóðsins hafi verið sú að aðalrör sameignarinnar hafi stíflast og því hafi mikið magn af vatni leitað upp um niðurfallsrörið og fyllt svalirnar skyndilega af vatni. Þar sem svo mikið magn af vatni hafi komið upp um niðurfallsrörið hafi svalirnar verið á floti á mjög stuttum tíma og því hafi vatn leitað inn um svalahurð gagnaðila. Gagnaðili hafi reynt að stöðva flóðið með því að setja handklæði fyrir svalahurðina en vatnsmagnið hafi verið það mikið að ekki var hægt að koma í veg fyrir að það leitaði inn í séreign gagnaðila. Afleiðing flóðsins inn í séreign gagnaðila hafi verið að parket á stofu skemmdist og sé tjónið metið á um 206.560 kr., sbr. verðtilboð frá Parketi og Gólfi ehf., dags. 20. mars 2000. Skoðunarmenn frá Sjóvá-Almennum hf. hafi komið á staðinn og skoðað staðhætti á tjónstað, sbr. staðfestingu á tjóni, dags. 29. mars 2000.

Gagnaðili bendir á að þegar tjónið varð 20. febrúar sl. var mikið frost og mikil snjókoma. Meðalhitinn í Reykjavík í febrúar sl. var -1,0 stig sem sé 1,4 stigum undir meðallagi áranna 1961-1990, sbr. veðurfarsyfirlit árið 2000 frá Veðurstofu Íslands. Þar komi fram að úrkoma í Reykjavík hafi verið fimmtung umfram meðallag eða 85 mm. Þessi veðurfarslýsing sýni að mikið álag hafi verið á rennum og niðurfallsrörum í húsum í Reykjavík. Að auki hafi verið mikið frost og rennur ekki haft undan og því stíflast auðveldlega. Samkvæmt veðurfarsvottorði frá Veðurstofu Íslands, dags. 24. júlí 2000, hafi verið um 5 stiga frost 19. febrúar sl. en um 2ja stiga hiti 20. febrúar sl. Þá hafi úrkoma þennan sólarhring mælst um 18,2 mm. Vindáttin hafi verið austur-suðaustur og vindur staðið beint á óvarin rör sameignarinnar sem séu utan á svölunum. Þá vísar gagnaðili til tæknilegrar lýsingar á aðstæðum sem fram koma í matsgerð frá Rannsóknarstofnun Byggingariðnaðarins, dags. 27. júlí 2000.

Gagnaðili telur staðhæfingu álitsbeiðanda um orsök tjónsins ranga. Gagnaðili hafi ávallt haldið séreign sinni vel við og séð um að moka klaka og snjó af svölunum. Af atvikalýsingu í málinu og lýsingum á staðháttum sé ljóst að svo mikið magn af vatni og skyndilegt flóð inn um svalahurð stafi ekki af snjó eða klaka sem legið hafi fyrir niðurfallsröri á svölunum.

Gagnaðili telur það ekkert gildi hafa fyrir málið að aldrei hafi sambærilegt mál komið upp í húsinu og telur að þras um aukaatriði engum tilgangi þjóna og aðeins til þess fallið að torvelda lausn málsins. Gagnaðili telur að aðstæður eins og þær sem voru þann 20. febrúar sl. hafi valdið því að sameiginlegar lagnir í húsinu hafi stíflast og því flætt upp á svalir og inn í séreign gagnaðila. Þá hafi álitsbeiðandi ekki sýnt fram á að gagnaðili hafi valdið tjónitjónu með því að vanrækja að hreinsa snjó og klaka af svölum. Það sé skilyrði fyrir skaðabótaábyrgð samkvæmt 51. gr.gr laga nr. 26/1994 að vanrækslan eða mistökin séu saknæm, þ.e. tjóni valdið af ásetningi eða gáleysi. Engin gögn hafi verið lögð fram um það né hafi álitsbeiðandi gert það á nokkurn hátt líklegt. Þessum staðhæfingum álitsbeiðanda sé því vísað á bug.

Gagnaðili telur að álitsbeiðandi beri skaðabótaábyrgð á tjóninu sem varð á séreign hans í samræmi við reglur laga nr. 26/1994 og að álitsbeiðandi beri sönnunarbyrði fyrir því að tjóninu hafi verið valdið með saknæmum hætti. Máli sínu til stuðnings vísar gagnaðili til 1.-3. tl. 52. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðili telur að um bilun á sameiginlegum lögnum hafi verið að ræða og því sé um hlutlæga ábyrgð álitsbeiðanda að ræða, sbr. 3. tl. 52. gr. laga nr. 26/1994. Fallist nefndin ekki á að um hlutlæga ábyrgð álitsbeiðanda sé að ræða sé til vara að um vanrækslu eða mistök sé að ræða af hálfu álitsbeiðanda á viðhaldi sameiginlegra lagna, sbr. 1. tl. og 2. tl. 52. gr. laga nr. 26/1994. Þá telur gagnaðili að hann hafi lagt fram gögn máli sínu til stuðnings, bæði tæknilega atvikalýsingu frá Rannsóknarstofnun bByggingariðnaðarins, veðurfarslýsingu í febrúar sl. og veðurfarsvottorð frá Veðurstofu Íslands. Gagnaðili hafi því ótvírætt lagt fram sannanir fyrir því að álitsbeiðandi beri ábyrgð á tjóninu í samræmi við ákvæði 52. gr. laga nr. 26/1994.

Séreign gagnaðila varð fyrir vatnstjóni þann 20. febrúar sl. er vatn rann inn á gólf íbúðarinnar af svölum hennar. Málsaðila greinir í verulegum atriðum á um staðreyndir í málinu. Þannig heldur álitsbeiðandi því fram að orsakir þess að lekið hafi inn í íbúðina umrætt sinn megi rekja til þess að gagnaðili hafi ekki hreinsað snjó og klaka frá niðurfallsröri á svölum. Gagnaðili heldur því hins vegar fram að aðal niðurfallsrör sameignarinnar hafi stíflast og vatn leitað upp um rörið inn á svalirnar. Þrátt fyrir að niðurstaða í málinu lúti einvörðungu að sönnun á staðreyndum en ekki túlkun á lögum um fjöleignarhús telur kærunefnd engu að síður rétt að veita álit um réttarstöðu aðila á grundvelli fyrirliggjandi gagna. Kærunefnd bendir hins vegar á að niðurstaða kynni að verða önnur fyrir dómi þar sem hefðbundin sönnunarfærsla fer fram svo sem matsgerðir, aðila- og vitnaleiðslur.

Skoðunarmenn frá Sjóvá-Almennum hf. voru kvaddir á vettvang og skoðuðu aðstæður þegar eftir atvikið eða 20. og 21. febrúar.

Af hálfu gagnaðila hefur verið lögð fram matsgerð Rannsóknarstofnunar byggingariðnaðarins, dags. 27. júlí 2000. Í matsgerð þessari segir m.a:

"Þakniðurfall hússins er 80 mm niðurfallsrör, sem liggur lóðrétt niður í gegnum svalirnar (mynd 2 og 3). 100 mm undir svölum 2. hæðar eru tvö ca. 80° hné á lögninni, sem beina henni að anddyri hússins (mynd 5 og 6). Þar liggur lögnin áfram niður að tengingu við frárennslislögn, eins og sjá má á mynd 7. Afrennsli af svölunum er inn um rauf í niðurfallsrörið, sem felld er niður í svalagólfið (mynd 4). Við svaladyr er 120 mm steyptur kantur undir 50 mm karmstykki. Þessi frágangur regnvatnslagna telst ekki óeðlilegur, þótt frekar óheppilegt sé, að blanda á þennan hátt saman þakniðurfalli og afrennsli af svölum. Stefnubreyting á niðurfallinu ca 200-300 mm undir svalagólfi neðstu svala getur verið afar óheppileg.

Samkvæmt veðurfarsskýrslu Veðurstofu Íslands var SA hvassvirði með mikilli slyddu og rigningu þennan dag, auk þess að allnokkur snjóþekja var fyrir. Slagregnið stóð skáhallt inn á svalirnar og á þakflötinn, sem afvatnast um þetta niðurfallsrör. Þegar krapablandað leysingarvatn bættist við úrkomuvatnið, er líklegt að frárennsliskerfið hafi verið undir álagi, sem er mjög nálægt, jafnvel yfir hönnunarálagi. Vegna langvarandi frosta og umhleypinga vikurnar á undan atvikinu, er ekki hægt að útiloka, að ísmyndun hafi auk þess valdið þrengingum í niðurfallsrörinu. Stefnubreytingin á niðurfallsrörinu undir neðsta svalagólfi, auk þess að nokkrar líkur eru á því að frárennslislög í jörð hafi verið full, getur hafa valdið yfirþrýstingi í neðsta hluta niðurfallsrörsins með þeim afleiðingum, að það annaði ekki aðrennslinu. Vatnið frá þaki og efri svölum hafi því ekki átt aðra leið, en út um innrennslisop neðstu svala og inn á svalagólfið. Þaðan barst það síðan yfir þröskuld svaladyra og inn í íbúðina. Mjög ólíklegt er að eins mikið vatnsmagn og hér um ræðir, stafi einungis frá viðkomandi svölum."

Ljóst er að veðurskilyrði umræddan dag voru all sérstæð þar sem saman fór hvassviðri með slyddu og rigningu sem stóð upp á svalirnar. Þrátt fyrir það ber að leggja til grundvallar þá fullyrðingu matsmanns að mjög ólíklegt sé að þetta mikla vatnsmagn, eins og hér um ræðir, hafi stafað einungis frá viðkomandi svölum.

Í málinu hefur ekkert komið fram sem bendir til þess að gagnaðili hafi vanrækt að hreinsa niðurfall svala sinna og þannig valdið tjóninu. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að öryggisyfirvallafall hafi verið við gólf svala. Því þykir að mati kærunefndar að við ríkjandi aðstæður hafi sameiginleg niðurfallslögn hússins ekki skilað hlutverki sínu. Því hafi vatn þrýst út um niðurfallsop neðstu svala og inn á svalagólfið, eins og í matsgerð greinir, með þeim afleiðingum sem óumdeildar eru í málinu. Samkvæmt þessu telur kærunefnd yfirgnæfandi líkur á að tjónið megi rekja til orsaka sem falla undir 3. tl. 1. mgr. 52. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og fellir bótaábyrgð á húsfélagið.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða tjón það sem varð á séreign gagnaðila vegna vatns af svölum þann 20. febrúar 2000.

Reykjavík, 11. ágúst 2000

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson