Mál nr. 19/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 19/2000

Skipting kostnaðar: Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. maí 2000, beindu A og B, X nr. 56, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við C og D, X nr. 56, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 16. júní 2000. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 14. júní 2000, var lögð fram á fundi nefndarinnar 11. ágúst sl. og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 56, sem skiptist í tvo eignarhluta. Gagnaðilar eru eigendur íbúðar í kjallara (32,49%) og álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á hæð og í risi (67,51%). Í kjallara er sameiginleg þvottaaðstaða og sameiginlegur inntaksklefi. Ágreiningur er um eignarhald á lögnum.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að greiða 20.096 kr. vegna viðgerða á hitakerfi og taka þátt í kostnaði vegna hreinsunar á hitakerfinu.

Í álitsbeiðni kemur fram síðastliðið haust hafi ekki náðst hiti á ofna hjá álitsbeiðendum í eldhúsi, herbergi á efri hæð fyrir ofan eldhús, forstofuherbergi og á salerni á efri hæð fyrir ofan forstofuherbergi. Þar sem ljóst var að ekki væri allt með felldu við ofnakerfi hússins hafi pípulagningarmeistari verið fenginn til að finna orsökina og lagfæra kerfið í framhaldi af því. Í ljós kom að lagnir frá ofnunum voru stíflaðar og hafi hann hreinsað þær eftir því sem tök voru á. Hann hafi þurft að koma aftur til að hreinsa lagnirnar frá forstofuherberginu. Pípulagningarmeistarinn hafi ráðlagt enn frekari hreinsun ofnakerfisins en réttast væri að gera það yfir sumartímann. Álitsbeiðendur benda á að þörf sé á frekari endurskoðum kerfisins því hiti á ofni í eldhúsi og í herbergi þar fyrir ofan hafi nær alveg dottið niður á ný.

Álitsbeiðendur telja að hreinsun ofnakerfisins, fyrir utan hitanema, pakkdósir og tengistykki, sé sameiginlegur kostnaður sem eigi að greiðast eftir hlutfallstölum eignarhluta. Heildarupphæð reikningsins sé 76.261 kr. Aðf frádregnum framangreindum kostnaði nemi reikningurinn 61.852 kr. og beri gagnaðilum að greiða 32,49% af því, þ.e. 20.096 kr. Þá telja álitsbeiðendur að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna hreinsunar kerfisins nú í sumar en hreinsun sé nauðsynleg til að koma aftur hita á ofnana samkvæmt áliti pípulagningarmeistarans.

Álitsbeiðendur vísa til 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að frá því að þau keyptu íbúðina fyrir 25 árum hafi alltaf verið vandræði með hitann á hæðunum fyrir ofan, ofnar ýmist heitir eða kaldir. Ekkert hafi verið gert í að lagfæra þetta né til að komast að orsökinni. Á sama tíma hafi verið nægur hiti í íbúð í kjallara og í þvottahúsi í kjallara.

Samkvæmt upplýsingum frá pípulagningarmeistaranum sé ekkert að hitakerfinu í kjallara hússins en hins vegar sé hitakerfi á hæð og í risi vægast sagt í miklu ólagi.

Gagnaðilar telja að um séreign álitsbeiðenda sé að ræða, sbr. 4. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 og því sé kostnaðurinn sérkostnaður álitsbeiðenda, sbr. 50. gr. sömu laga.

Þar sem um langtímavandamál sé að ræða velta gagnaðilar fram þeirri spurningu hvort ekki sé um leyndan galla að ræða sem álitsbeiðendum beri að leita til seljanda íbúðarinnar með.

Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á "rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu" svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa.

Kærunefnd telur að því leyti sem ekki er um að ræða ofnana sjálfa eða hluta þeirra sem út úr vegg standa sé hitakerfi hússins að X nr. 56, í sameign og falli því undir framangreinda meginreglu um sameign, sbr. 7. tl. 8. gr. laganna. Í málinu liggur fyrir vottorð R, pípulagningarmeistara, um ástand hússins, dags. 18. janúar 2000. Þar kemur fram að hitakerfið hafi verið í miklu ólagi þegar hann kom að því í nóvember 1999 og lítill hiti verið á 1. og 2. hæð hússins. Ástæðuna megi rekja til þess að lagnir í þessum hluta hússins væru mjög stíflaðar af svörtum úrfellingar salla. R hreinsaði tvisvar sinnum út úr stífluðu lögnunum en telur að enn séu þar óhreinindi í kerfinu og telur skynsamlegt að kerfið verði allt hreinsað næsta sumar. Samkvæmt þessu er ljóst að sameiginlegt hitakerfi hússins þarfnast viðhalds. Ber eigendum að taka sameiginlega þátt í kostnaði vegna þeirra og greiða hann eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Í málinu er óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án þess að þær væru bornar upp á húsfundi en framkvæmdir þessar voru ekki þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess eftir að lekinn hafði verið stöðvaður, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda engin gögn málsins til þess að meðeigandi hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að álitsbeiðendur hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra, sbr. 38. gr. sömu laga. Þegar til þessa er litið er það álit kærunefndar að þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatöku gagnvart gagnaðilum verði að telja að þeim sé rétt að neita greiðslu þeirra framkvæmda sem álitsbeiðendur létu framkvæma við hitakerfið.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé ekki skylt að greiða 20.096 krónur vegna viðgerðar við hitakerfi hússins.

Það er álit kærunefndar að hreinsun/viðgerð á hitakerfi hússins sé sameiginleg.

Reykjavík, 11. ágúst 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson