Mál nr. 10/2000

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

Mál nr. 10/2000

Skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. febrúar 2000, beindi A f.h. B og C, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 64, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. febrúar 2000. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 28. mars 2000, viðbótargögn frá gagnaðila, dags. 10. apríl 2000, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. maí 2000, og athugasemdir gagnaðila, dags. 6. júní 2000, voru lögð fram á fundi nefndarinnar 16. júní sl. og málið tekið til úrlausnar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 64. Húsið skiptist í níu eignarhluta, þ.e. íbúð á 1. hæð (101), verslun á 1. hæð (102), verslun á 1. hæð (103), íbúð á 2. hæð (201), íbúð á 2. hæð (202), íbúð á 3.ju hæð (301), íbúð á 3.ju hæð (302), íbúð á 4. hæð (401) og íbúð á 4. hæð (402). Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta 101, 102 og 103. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar á árinu 1997.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að afnotahafar að stigagangi Y-megin greiði einir kostnað vegna viðhalds og viðgerða á stigaganginum á árinu 1997.

2. Að álitsbeiðandi eigi ekki að taka þátt í að greiða kostnað vegna launa gjaldkera.

3. Að gólfefni ofan á gólfplötu sé sameiginlegur kostnaður sem og afnotamissir.

Verður nú gerð grein fyrir helstu sjónarmiðum aðila í hverjum kröfulið fyrir sig.

1. Í álitsbeiðni kemur fram að greitt hafi verið úr hússjóði vegna framkvæmda á stigagangi Y-megin og hafi kostnaði verið skipt á alla eigendur hússins eftir hlutfallstölum eignarhluta. Um sé að ræða kostnað að fjárhæð 310.122 kr. sem sundurliðast: Vegna teppakaupa 140.556 kr., vegna gifslofts 38.559 kr., málaraverk v/stigagangs 106.323 kr., vegna stigagangs 20.482 kr., vegna spartlvinnu 4.202 kr. og vegna dyrasíma 20.520 kr..

Álitsbeiðandi hafi ekki aðgang að stigaganginum en hann sé einungis notaður af eigendum þriggja eignarhluta og beri þeim að greiða kostnaðinn, sbr. 7. gr. og 44. gr. laga nr. 26/1994.

Álitsbeiðandi bendir á að eignaskiptasamningurinn sé frá árinu 1998 en ágreiningur sé um framkvæmdir unnar fyrir þann tíma. Í samningnum komi þó fram að rými 0302 hafi sérafnotarétt af skáp sem fastur sé á hurð álitsbeiðanda út á ganginn og loki hann aðgengi álitsbeiðanda út á ganginn. Álitsbeiðandi bendir á að þó hann eigi 12% þá hafi hann ekkert aðgengi og til að fá það þyrfti að teikna rýmið upp og fá samþykki byggingarfulltrúa til að nota hurðina út á ganginn.

2. Álitsbeiðandi telur að greiðsla til gjaldkera á árinu 1997 hafi verið bundinn því skilyrði að vinnuframlag kæmi á móti. Gjaldkerinn hafi einungis átt að annast uppgjör hússjóðsins, þ.e. ársreikninginn, því banki sjái um innheimtuna. Það hafi hins vegar þurft að fela endurskoðanda verk gjaldkera að gera ársreikning fyrir árið 1997 og hafi kostnaður numið 60.000 kr. Þar sem gjaldkerinn hafi ekki innt neina vinnu af hendi beri honum að endurgreiða fjárhæðina ásamt vöxtum. Meginreglan sé sú að menn vinni ólaunað fyrir sameignina.

3. Álitsbeiðandi bendir á að gert hafi verið við gólfplötu hússins sem liggi undir eignarhluta hans. Í ljós hafi komið að gólfplatan var ónýt á um 10 m² svæði. Terrassogólfefnið hafi hrunið, þ.e. efsta lagið, því gólfplatan undir því var ónýt. Terrassogólfið sé í raun efsta lagið á gólfplötunni. Hefði gólfplatan ekki verið ónýt þá hefði ekki þurft að gera við terrassogólfið. Meirihluti húsfélagsins vilji taka þátt í kostnaði vegna gólfplötunnar en telji að efsta lagið, þ.e. gólfefnið, sé kostnaður álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi telur hins vegar að kostnaður vegna gólfefnis ofan á gólfplötunni sé sameiginlegur sem og afnotamissir. Þar sem ekkert gólf hafi verið á hluta rýmisins hafi rýmið verið ónothæft. Bætur vegna afnotamissis eigi sér fulla stoð í 3. mgr. 43. gr. og lögjöfnun frá 51. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðandi vísar einnig máli sínu til stuðnings til 8., 38., 43. og 52. gr. laga nr. 26/1994 og bendir á að með bréfi hafi verið ítrekað við stjórn húsfélagsins að hefjast handa og kanna hver kostnaðurinn yrði.

1. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að samkvæmt eignaskiptasamningi, dags. 5. maí 1998, sé umræddur stigagangur í sameign sumra, þ.e. íbúða 103, 202, 302 og 402. Álitsbeiðandi sé þinglýstur eigandi að eignarhluta 103 og því sé umræddur stigagangur í sameign hans. Um sé að ræða þinglýsta heimild, sbr. 1. tl. 7. gr. laga nr. 26/1994, sem álitsbeiðandi hafi undirritað ásamt öðrum eigendum hússins. Með því hafi hann samþykkt það sem þar komi fram um skiptingu eignarinnar og afnotarétt eigenda. Álitsbeiðandi eigi því að taka þátt í kostnaði við endurbætur og viðhald á stigaganginum.

2. Gagnaðili bendir á að á húsfundi 21. júlí 1997 hafi verið samþykkt að greiða gjaldkera 50.000 kr. í laun fyrir tvö ár. Það geri um 2.000 kr. á mánuði. Álitsbeiðandi hafi verið á fundinum og ekki gert athugasemdir. Ekki sé um óeðlilegar greiðslur að ræða með tilliti til þeirra starfa sem gjaldkeri þurfti að inna af hendi. Samkvæmt 43. gr. laga nr. 26/1994 sé kostnaður vegna hússtjórnar sameiginlegur og telja verði að laun gjaldkera falli þar undir. Ekki verði deilt um löglega ákvörðun eftir að hún hafi komið til framkvæmda.

3. Gagnaðili bendir á að gólfefni innan séreignar geti aldrei talist til sameiginlegs kostnaðar. Gagnaðili vísar máli sínu til stuðnings til 5. gr. laga nr. 26/1994, sérstaklega 2. tl. Um sé að ræða kostnað sem álitsbeiðanda, eins og öðrum eigendum hússins, beri einum að greiða. Ekkert þeirra ákvæða sem álitsbeiðandi vísi til taki til afnotamissis eiganda vegna framkvæmda við húsið. Hafi álitsbeiðandi orðið fyrir einhverjum afnotamissi verði hann að bera hallann af því. Framkvæmdir hljóta ætíð að leiða til einhverrar skerðingar á afnotum húsnæðis og verði álitsbeiðandi að sætta sig við slíkt eins og aðrir húseigendur. Álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á sök gagnaðila. Þá telur gagnaðili að reikningur álitsbeiðandi álitsbeiðanda vegna afnotamissis eigi ekki við nein rök að styðjast.

1. Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o. fl. án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd. Í 2. tl. 1. mgr. 7. gr. segir að þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim, sem hafi aðgang að henni og afnotamöguleika, sé um að ræða sameign sumra. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að eins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað, eins og segir í greininni.

Ágreiningur er í málinu um framkvæmdir sem áttu sér stað á árinu 1997. Í málinu liggur fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing fyrir X nr. 64, dags. 5. maí 1998. Þar kemur fram að stigagangur merktur Y1, þ.e. Y-megin sé í sameign sumra, þ.e. eignarhluta 103, 202, 302 og 402. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta 103 og er eignarhlutfall hans í stigaganginum 18,19% samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni. Skilja verður málatilbúnað álitsbeiðanda svo að hann telji að fyrir gerð eignarskiptayfirlýsingarinnar hafi réttarstaða hans hins vegar verið með þeim hætti sem krafa hans byggir á enda er því ekki borið við að eignarskiptayfirlýsingin sé ekki gild að lögum.

Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra íbúðareigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu. Það að hurð skildi að stigaganginn og eignarhluta álitsbeiðanda taldist ekki nægjanlegt til að uppfylla skilyrði laganna svo sem álitsbeiðandi heldur fram. Ber honum því að taka þátt í kostnaði vegna viðhalds og viðgerða á stigaganginum

Samkvæmt A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er meginregla um skiptingu sameiginlegs kostnaðar sú, að hann skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta. Undantekningar koma fram í B- og C-liðum greinarinnar og ber að skýra þær undantekningar þröngri lögskýringu. Með vísan til þess er ljóst að álitsbeiðanda ber að taka þátt í umræddum kostnaði enda hafi ákvörðun um framkvæmdir verið tekin með lögmætum hætti. Allur umræddur kostnaður skiptist á milli eigendaur eignarhluta 103, 202, 302 og 402 eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laganna, nema kaupverð og viðhald dyrasíma skiptist að jöfnu, sbr. B-lið sömu greinar.

2. Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar sem haldinn var 21. júlí 1997. Í fundargerðinni kemur fram að samþykkt var að greiða gjaldkera 50.000 kr.ónur fyrir tvö ár. Álitsbeiðandi var á fundinum og gerði ekki athugasemdir við ákvörðunina. Þá kemur ekki fram í fundargerðinni að um skilyrta greiðslu hafi verið að ræða eða að vinnuframlag gjaldkera hafi verið skilgreint sérstaklega. Með vísan til þess telur kærunefnd að álitsbeiðandi sé bundinn af ákvörðuninni og beri að taka þátt í kostnaðinum.

3. Samkvæmt 2. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allt burðarvirki húss, grunnur, grunnplata o.fl. undir sameign fjöleignarhúss. Allt innra byrði gólfa fellur hins vegar undir séreign fjöleignarhúss, sbr. 2. tl. 5. gr. Eigandi skal sjálfur sjá um allan kostnað af séreign sinni, sbr. 50. gr. laganna. Af gögnum málsins verður ekki með vissu ráðið að gólfefni hafi skemmst vegna skemmda/viðhaldsskorts í gólfplötu. Kostnaður vegna gólfefna er því sérkostnaður eiganda. Hitt skal áréttað að húsfélagið ber skaðabótaábyrgð gagnvart einstökum eigendum húss og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af sameign, sbr. 52. gr. laganna.

Það er álit kærunefndar:

Að álitsbeiðanda beri taka þátt í kostnaði vegna viðhalds og viðgerða á stigaganginum árið 1997.

Að álitsbeiðandi eigi að taka þátt í að greiða kostnað vegna launa gjaldkera.

Að gólfefni ofan á gólfplötu í séreignarhluta álitsbeiðanda sé kostnaður hans. Hafnað er kröfu álitsbeiðanda um bætur vegna afnotamissis.

Reykjavík, 10. júlí 2000.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson