Nr. 86/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 86/2019

Hugtakið hús: Eitt hús eða fleiri. Breyting á eignaskiptayfirlýsingu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, móttekinni 26. ágúst 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B 32, C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 9. september 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 19. september 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 30. september 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. október 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið að Eyrargötu 32, Eyrarbakka, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi fjögurra eignarhluta. Ágreiningur er um breytingu á eignaskiptayfirlýsingu hússins.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að nýjar eignaskiptayfirlýsingar verði ógildar og yfirlýsing frá árinu 2014 öðlist aftur gildi sitt.
2. Að viðurkennt verði að ekki verði greitt fyrir gerð nýrra eignaskiptayfirlýsinga og annan kostnað sem hafi hlotist af því úr hússjóði, til dæmis færslu á rafmagnsinntaki.
3. Til vara að viðurkennt verði að ný eignaskiptayfirlýsing verði leiðrétt til samræmis við athugasemdir Þjóðskrár/FME til bæði eignaskiptayfirlýsanda og byggingarfulltrúa sem hafi verið virtar að vettugi. Jafnframt að í báðum eignaskiptayfirlýsingum komi skýrt fram að um eina heildarbyggingu sé að ræða, heildarhlutfallstölur komi fram og að rekið sé eitt húsfélag.
4. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að afhenda henni tiltekin gögn.

Í álitsbeiðni kemur fram að í mars 2018 hafi gagnaðili tekið ákvörðun um að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu. Eignaskiptayfirlýsing hafi einnig verið gerð á árinu 2014 og húsið þá verið gert að einum matshluta en það hafi áður verið tveir. Álitsbeiðandi hafi skrifað undir með fyrirvara um lögmæti og viljað kynna sér betur nauðsyn þess að farið yrði í þessa breytingu og hvaða tilgangi hún ætti að þjóna. Álitsbeiðandi hafi talið eignaskiptayfirlýsinguna frá árinu 2014 duga vel.

Uppgefin ástæða fyrir gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar hafi verið sú að yrði farið í framkvæmdir í eldri hluta, nú matshluta 01, þyrftu aðrir eignarhlutar, nú matshluti 02, ekki að taka þátt í kostnaði. Eftir að hafa ráðfært sig við fagaðila sé skilningur álitsbeiðanda sá að yfirlýsing breytti þar engu og að enn væri um eitt fjölbýli að ræða og þar af leiðandi myndu lög um fjöleignarhús gilda áfram og eingöngu yrði starfrækt eitt húsfélag/hússjóður áfram. Skömmu fyrir húsfund 11. júní hafi þó borist tölvupóstur frá formanni gagnaðila þar sem álitsbeiðanda hafi verið veittur frestur til klukkan 20:00 til að samþykkja nýjar yfirlýsingar, annars yrði litið svo á að hún væri í húsfélagi með matshluta 01.

Álitsbeiðanda skiljist að sameign og geymslur, sem tilheyri nú matshluta 02, geti ekki verið staðsettar í kjallara, nú matshluta 01.

Niðurstaða álitsbeiðanda hafi verið sú að ný yfirlýsing þjónaði ekki þeim tilgangi sem henni væri ætlað og þar að auki væri hún sóun á tíma og peningum úr hússjóði. Álitsbeiðandi hafi mótmælt skriflega með tölvupósti sem hafi borist FMR, byggingarfulltrúa og húsfélagi. Þá hafi álitsbeiðandi skrifað „ósamþykk“ undir þegar ný yfirlýsing hafi verið kynnt á fundi húsfélagsins 11. júní 2019.

Nýju eignaskiptayfirlýsingarnar hafi tekið nokkrum breytingum frá því að byrjað hafi verið að vinna þær en álitsbeiðanda hafi ekki borist þær með breytingum til yfirferðar og undirritunar jafnóðum. Annað dæmi um samskiptaleysi sé að í vor hafi skyndilega orðið rafmagnslaust hjá álitsbeiðanda og hún þurft að bera sig eftir útskýringum sem hafi verið þær að verið væri að færa til rafmagnsinntak í kjallara. Álitsbeiðandi telji að tilkynna ætti slíkt eða bera upp á húsfundi en það hafi ekki verið gert.

Nú sé svo komið að þrátt fyrir ráðleggingar fagaðila, rökstudd andmæli og það að álitsbeiðandi hafi ekki undirritað hafi húsinu verið skipt í tvo matshluta og nýjar eignaskiptayfirlýsingar fyrir hvorn matshluta fyrir sig hafi verið samþykktar af byggingarfulltrúa og þinglýst.

Í nýjum eignaskiptayfirlýsingum komi ekki fram að um eina byggingu sé að ræða. Hlutfallstölur í heild komi ekki fram. Skráningartafla fyrir eignarhluta eigenda í 02 í geymslum og sameign í matshluta 01 vanti með yfirlýsingu fyrir matshluta 02. Birt stærð eignar álitsbeiðanda sé nú 91,9 m2 en hafi verið 91,6 m2. Afnotaréttur álitsbeiðanda af lóð, samanber fyrri yfirlýsingu, hafi verið afnumin auk afnotaréttar 0105 í lóð. Í nýrri yfirlýsingu segi að húsagerð eldri byggingar og viðbygginga sé ólík en á meðfylgjandi mynd megi sjá að í dag sé um eitt heildarútlit að ræða.

Álitsbeiðandi telji að hún hafi ekki fengið haldbærar skýringar á því hvers vegna farið hafi verið út í það að gera nýjar eignaskiptayfirlýsingar fyrir bygginguna.

Í nýju eignaskiptayfirlýsingunum komi ekki fram að um eina byggingu sé að ræða, þrátt fyrir uppskiptingu í tvo matshluta. Í þær vanti hlutfallstölur í heild. Þá vanti skráningartöflu fyrir kjallara með yfirlýsingu fyrir matshluta 02. Eldri hluti sé bárujárnsklæddur í samræmi við viðbyggingar. Árið 2014 hafi birt stærð fyrrum 0106 verið 91,9 m2 en sama eign sé nú 0105 og 91,6 m2. Afnotaréttur í lóð 0105 og 0106 hafi verið afnuminn.

Í greinargerð gagnaðila segir að lóðin sé sameiginleg og óskipt 1.475,4 fermetra leigulóð til 50 ára frá 1. október 1990 að telja.

Með fjöleignarhúsalögum hafi komið ný löggjöf sem hafi leyst af hólmi fjölbýlishúsalögin frá árinu 1976. Hin nýju lög hafi markað þáttaskil og verið mikil réttarbót um flest sem snerti fjöleignarhús og réttarstöðu eigenda og samskipti þeirra. Engu að síður og þrátt fyrir kosti laganna þá komi stundum upp markatilvik.

Úrlausnarefnið fyrir kæruefnd hljóti að vera hvort nauðsynlegt hafi verið að gera nýjar eignaskiptayfirlýsingar fyrir mannvirki á lóðinni Eyrargata 32 og 32 B-F og fá um leið úr því skorið hvort um eitt eða tvö hús á lóðinni sé að ræða. Mikilvæg rök styðji það að undantekningarregla sú, sem fram komi í 1. mgr. 3. gr. laganna um að sambyggð hús megi í ákveðnum tilvikum meta sem tvö hús, eigi við.

Mannvirkin á heildarlóðinni Eyrargata 32 og 32 B-F, með landnr. 165933 séu ákaflega ólík að allri gerð og hönnun. Annað húsið sé þriggja hæða steinhús en hitt timburhús á einni hæð og burðarþol og eðli eignarhlutanna því mjög frábrugðið. Enn fremur séu lagnir húsanna aðskildar og sér mælar fyrir hvort hús og viðhaldsþörfin sé mjög ólík.

Matshluti 01, gamla húsið, upphaflega kaupfélagshúsið á Eyrarbakka, hafi verið byggt úr steinsteypu árið 1917 og sé því orðið ríflega hundrað ára gamalt. Öll mannvirki sem hafi náð 100 ára aldri séu friðuð. Óheimilt sé að raska friðuðum húsum og mannvirkjum, spilla þeim eða breyta, rífa þau eða flytja úr stað nema með leyfi Minjastofnunar Íslands. Miðað sé við að leitað sé leyfis stofnunarinnar áður en ráðist sé í allar byggingarleyfisskyldar framkvæmdir og sömu gögn send Minjastofnun til umsagnar og senda þurfi til byggingarfulltrúa.

Væri um eitt hús að ræða hlyti að fylgja því ákveðið óhagræði að hluti hússins skuli vera friðaður og það styðji ásamt öðru réttmæta kröfu um að líta beri á matshlutana sem tvö hús.

Matshluti 02 sé tiltölulega nýlega byggt timburhús (árið 2004) með fimm íbúðareiningum og fastanúmerum og húsnúmerin 32 B, C, D, E og F hluti, sem sé í eigu álitsbeiðanda.

Eigendur eignarhluta í nýja húsinu (gagnaðilar) hafi aldrei verið upplýstir um þegar þeir hafi keypt íbúðir sínar að þeir gætu þurft að taka þátt í tugmilljóna endurbótum á gamla húsinu innan nokkurra ára en allt bendi til þess að ráðast þurfi í miklar endurbætur á húsinu, endurnýja þak, glugga, gler og lagfæra ytra byrði hússins og fleira sem fylgi sjónarmiðum þessum. Þvert á móti hafi sumum eigendum nýja hússins verið tjáð að gamla húsið kæmi þeim í raun ekki við. Með öðrum orðum, þeir hafi talið sig vera að kaupa nýjar íbúðir í nýju húsi.

Það væri ákaflega ósanngjörn niðurstaða að eigendur nýja hússins þyrftu að taka þátt í himinháum kostnaði vegna nauðsynlegs viðhalds á gamla húsinu.

Í upphafi hafi eignarhlutar á lóðinni verið tveir matshlutar en það hafi fyrst og fremst verið andvaraleysi og vanþekking gagnaðila þessa máls að skrifa undir breytta tilhögun þegar eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð árið 2014 og matshlutarnir sameinaðir. Í þeim samningi hafi stigagangur verið bakatil í framhúsi tilgreindur sem sameign allra. Þessi stigagangur sé ekki aðgengilegur íbúum nýja hússins og sé því núna réttilega í sameign sumra, þ.e. eigenda í framhúsinu á hverjum tíma.

Nú sé búið að þinglýsa skiptayfirlýsingum um matshluta 01 og 02. Þinglýsingarstjóri hafi ritað réttmæta athugasemd við innfærslustimpil sinn. Þinglýsingin hafi ekki verið lögð fyrir héraðsdóm eins og 1. mgr. 3. gr. þinglýsingarlaga, nr. 39/1978, mæli fyrir um.

Allar nauðsynlegar hlutfallstölur komi fram í skiptayfirlýsingum svo sem í matshlutanum, í hitakostnaði, auk hlutdeildar í lóð. Eignaskiptayfirlýsingin sé staðfest af byggingarfulltrúa sem hafi leitað álits Þjóðskrár Íslands í fasteignaskráningu áður en hafist hafi verið handa við gerð hennar og sá sem hafi gert hana hafi ráðfært sig við sömu sérfræðinga á meðan á verkinu hafi staðið.

Af álitsbeiðni megi ráða að talið sé að verði húsin á lóðinni tvö hús að lögum þá eigi lög um fjöleignarhús ekki lengur við. Lögin gildi áfram um þau atriði sem séu sameiginleg, svo sem lóð, enda sé hún sameiginleg, og um útlit og heildarsvip sé því að skipta, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna. Afnotaréttur til bifreiðastæða sem hafi gilt, meðal annars afnotaréttur álitsbeiðanda, haldi áfram gildi sínu en álitsbeiðandi láti í veðri vaka að hann hafi fallið niður með nýju eignaskiptayfirlýsingunni.

Það sé vilji allra eigenda að álitsbeiðanda frátaldri að litið verði á mannvirkin á lóðinni sem tvö hús, þótt „sambyggð“ séu. Það sé skoðun gagnaðila að löggjafinn hafi einmitt haft í huga að tilvik sem þetta mál snúist um þegar undantekningarregla 1. mgr. 3. gr. hafi verið lögfest.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að í nýju eignaskiptayfirlýsingunum sé vitnað í lög um fjöleignarhús sem megi túlka sem svo að enn sé um eina byggingu að ræða og samkvæmt þeim lögum rúmi byggingin eingöngu eitt húsfélag. Þar af leiðandi sé ekki rétt að allar hlutfallstölur komi fram í nýrri yfirýsingu því að þar vanti heildarhlutfallstölur og að enn sé um eina byggingu að ræða.

Í fylgiskjölum gagnaðila megi sjá skrifleg samskipti við Fasteignamat/Þjóðskrá þar sem sérfræðingur segir að enn sé um eina byggingu að ræða og fjöleignarhúsalög gildi enn. Þá sé þar tekið fram að reynt hafi verið að ráða gagnaðila frá því að gera nýjar yfirlýsingar þar sem það hafi ekki þjónað þeim tilgangi sem lagt hafi verið upp með.

Stofnlagnir/inntök vatns, rafmagns og hitaveitu, auk sameignar og geymslua sem tilheyri nú matshluta 02 séu í kjallara, nú matshluta 01.

Eyrarbakki 32 (íbúðir 0104 og 0105) hafi ekki verið byggður 2004. Þar hafi verslun verið byggð árið 1967 sem síðar hafi verið breytt í íbúðir.

Vegna fullyrðinga um að stigagangur í sameign sumra, sem sé inngangur af jarðhæð og sé ekki aðgengileg (nú matshluti 02) til að komast í kjallara, þá sé það rangt, hann sé sameign allra samkvæmt yfirlýsingu.

Þegar álitsbeiðandi tali um afnotarétt á lóð sem komi fram í fyrri yfirlýsingu en ekki þeirri nýju eigi hún ekki við bílastæði heldur lóð sem hún hafi hirt og verið að rækta upp. Álitsbeiðandi átti sig ekki á því við hvað sé átt þegar gagnaðili segi að nýjar yfirlýsingar ekki hafi farið fyrir héraðsdóm.

Þar sem álitsbeiðandi telji ekki tryggt hvort matshluti 01 eigi tilkall til greiðsluþátttöku matshluta 02 og öfugt, þrátt fyrir þann gjörning að fara í gerð nýrra eignaskiptayfilrýsinga, óski hún eftir að fá úr því skorið.

Í athugasemdum gagnaðila segir að enn virðist gæta misskilnings hjá álitsbeiðanda um að verði litið á húsin sem tvo matshluta og tvö hús þá eigi fjöleignarhúsalögin ekki við.

Í nýju eignaskiptayfirlýsingunni sé allt greinilegt og í samræmi við gildandi reglur. Geymslur sem tilheyri íbúðum í matshluta 02 taki hlutfallstölu í matshluta 01 og hlutfallstala allra rýma í lóð og matshlutum komi skýrt fram. Í báðum eignaskiptayfirlýsingum sé skilmerkilega greint frá fyrirkomulagi vegna hita og rafmagns.

Til að leiðrétta misskilning sem gæti hafa orðið til er varði sameignina skuli tekið fram að það sé engin sameign í matshluta 02 nema ytra byrði. Í matshluta 01 sé sameign allra (matshluta 01 og 02) skilgreind en hún sé hjóla- og vagnageymsla og kyndiklefi. Þau rými sem séu merkt 0102, 0202 og 0302 tilheyri aðeins eigendum gamla hússins á hverjum tíma.

Varðandi byggingartíma á eignarhlutum 0104 og 0105 í matshluta 02 skuli upplýst að byggingar þær sem fyrir hafi staðið hafi verið rifnar til grunna og endurbyggðar árið 2004 eins og upplýsingar úr Þjóðskrá sýni.

Aldrei hafi staðið til að fella afnotarétt eigenda eignarhluta 0105 og 0106 af lóðarskikum fyrir framan íbúðirnar. Það hafi líklega verið fyrir vangá að minnast ekki á þetta í nýju eignaskiptayfirlýsingunni. Gagnaðili sé tilbúinn að fá samþykki allra á lóðinni fyrir afnotaréttinum, enda raski afnotin í sjálfu sér ekki hlutfallstölu á lóðinni.

Ákvæði þinglýsingarlaga um að bera megi úrlausn þinglýsingarstjóra fyrir héraðsdómara í lögsagnarumdæmi þinglýsingarstjóra skýri sig sjálft.

III. Forsendur

Verður fyrst vikið að því hvort um sé að ræða eitt hús eða tvö í skilningi laga um fjöleignarhús.

Í 1. gr. laga um sameign fjölbýlishúsa, nr. 19/1959, kom fram að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald á ytra byrði húss væri sameiginlegt. Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga þar sem í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í máli nr. 239/1992.

Með setningu laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má þegar ráða af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhús, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði sem séu eingöngu hugsuð til íbúðar og að einhverju eða öllu leyti til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt.

Í athugasemdum um 1. gr. í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þar sem segir:

Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:

Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir:

Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.

Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem höfðu fest sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði laga um fjöleignarhús, teljist eitt hús í skilningi laganna og lúti reglum þeirra, að minnsta kosti hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þar með talið burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þar með taldir eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga um fjöleignarhús þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða hvert tilvik fyrir sig heildstætt.

Í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og eigi það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig sé ljóst að reglu 9. gr. laganna hljóti að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið sé til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna. Aftur á móti geta útlits- og viðhaldsatriði blandast saman. Sú spurning getur vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að greiða kostnað vegna hennar. Þess beri þó að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignir.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa teljist eitt hús. Því beri að túlka undantekningar frá framangreindri meginreglu þröngt. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Myndist sinn siður í hverju húsi getur það leitt til réttaróvissu og öngþveitis.

Í máli þessu er um að ræða sambyggð hús á sameiginlegri lóð. Samkvæmt gögnum málsins var matshluti 01 byggður árið 1917 úr steinsteypu og matshluti 02 var byggður árið 2004 úr timbri. Útlit hússins er samræmt með bárujárnsklæðningu. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir matshluta 02 segir að geymslur íbúða í þeim hluta séu í matshluta 01. Þá er einnig inntak hita- og neysluvatns og rafmagns í matshluta 01 og þar er jafnframt þvottahús fyrir matshluta 02. Meðal annars með hliðsjón af þessu telur kærunefnd liggja fyrir að um eitt hús sé að ræða í skilningi laga um fjöleignarhús.

Samkvæmt 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal eignaskiptayfirlýsing undirrituð af öllum eigendum felist í henni yfirfærsla á eignarrétti, sérstakar kvaðir, afsal réttinda eða frekari takmarkanir á eignarráðum en leiði af fyrirmælum laga þessara, sbr. ákvæði A-liðar 1. mgr. 41. gr. Hafi eignaskiptayfirlýsing einvörðungu að geyma samantekt, skráningu og lýsingu á húsi og skiptingu þess í samræmi við þinglýstar heimildir og útreikning á hlutfallstölum í samræmi við gildandi reglur þar að lútandi sé nægilegt að hún sé undirrituð af stjórn húsfélagsins þegar eignarhlutar séu sex eða fleiri en ella af meirihluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða hlutfallstölur. Um rétt og heimild eigenda til að vefengja slíka eignaskiptayfirlýsingu fer eftir fyrirmælum 18. gr. laganna.

Samkvæmt 1. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skulu allir eigendur eiga þess kost að vera með í ráðum um breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum. Samþykki allra eigenda, sem hagsmuna eigi að gæta, sé áskilið hafi breytingar í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta eins og um geti í 2. mgr. 16. gr. Skuli þeir þá allir standa að slíkum breytingum og undirrita þau skjöl sem þurfi. Felist í breytingunum aðeins leiðréttingar í samræmi við þinglýstar heimildir um húsið og einstaka eignarhluta og ákvörðun hlutfallstalna samkvæmt gildandi reglum sé nægilegt að stjórn húsfélags í húsi þar sem eignarhlutar séu sex eða fleiri láti gera slíkar breytingar og undirriti skjöl í því skyni.

Ágreiningur er um gerð nýrra eignaskiptayfirlýsinga fyrir húsið. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, sem var innfærð til þinglýsingar 7. febrúar 2014, var húsið einn matshluti. Í lýsingu á matshlutanum segir að íbúðir séu sex á 1. hæð en ein íbúð sé á 2. og 3. hæð. Í kjallara framhússins séu geymslur íbúða, hitaklefi og hjóla- og vagnageymsla ásamt stigagangi en sameign á 1., 2. og 3. hæð sé stigagangur bakatil í framhúsi sameign allra en stigagangur að framanverðu í framhúsi sé sameign íbúða 0101, 0201 og 0301. Þessari yfirlýsingu var breytt með tveimur nýjum eignaskiptayfirlýsingum, innfærðum til þinglýsingar 19. júlí 2019, þar sem húsinu var skipt í tvo matshluta. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir matshluta 01 segir:

Undirritaðir eigendur fasteignarinnar að Eyrargötu 32, Eyrarbakka, Sveitarfélaginu Árborg, ákveða með eignaskiptayfirlýsingu þessari, annars vegar, að skipta húseigninni í tvo matshluta og hins vegar að gerð verði sérstök eignaskiptayfirlýsing fyrir mhl. 01 með 3 séreignum og önnur eignaskiptayfirlýsing fyrir mhl. 02 með 5 séreignum. Samkvæmt gildandi skiptayfirlýsingu er húseignin skilgreind sem einn matshluti en verður framvegis skipt upp í 2. matshluta.

Helstu ástæður þess að gerðir eru tvær eignaskiptayfirlýsingar er að húsin eru mjög ólík að allri gerð og byggð á mismunandi tíma, mhl. 01 er byggt 1917 og því orðið friðað hús þar sem það er orðið meira en 100 ára, en mhl. 02 er byggður 2004.

Í kjallara matshluta 01 eru geymslur sem tilheyra eignum í matshluta 02, auk þess eru tröppur utanhúss niður í kjallarann í sameign allra. Eldri yfirlýsing fellur úr gildi við þinglýsingu þessarar.

Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir matshluta 02 er að finna sama texta að því undanskildu að í síðustu greinarskilum kemur eftirfarandi fram:

Í kjallara matshluta 01 er sameign fyrir báða matshlutana og geymslur sem skiptast á séreignir beggja matshlutanna, auk þess eru tröppur utanhúss niður í kjallarann í sameign allra. Ákveðið hefur verið að staðföng fyrir mhl. 02 verði Eyrargata 32b, 32c, 32d, 32e og 32f.

Samkvæmt fundargerð húsfundar, sem haldinn var 6. mars 2018, var borin upp til atkvæðagreiðslu tillaga um að skipta upp húsfélagi og gera sérsamning um skiptingu kjallara. Ráðið verður að mætt hafi verið fyrir alla eignarhluta á fundinn og að allir fundarmenn hafi samþykkt tillöguna, en að undanskildu atkvæði álitsbeiðanda sem samþykkti með fyrirvara.

Álitsbeiðandi krefst þess að kærunefnd ógildi téða eignaskiptayfirlýsingu á þeim grunni að allir eigendur hafi þurft að rita undir hana til að hún öðlaðist gildi og leiðrétti efni eignaskiptayfirlýsinga. Kærunefnd fær ekki betur séð en að með hinum nýju eignaskiptayfirlýsinum hafi hvorki verið um eignayfirfærslu né kvaðir á eignarhluta að ræða og því nægilegt að meirihluti eigenda samþykkti þær, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd brestur hins vegar heimild til þess að ógilda eða breyta eignaskiptayfirlýsingum og er þegar af þeirri ástæðu ekki fallist á kröfur álitsbeiðanda þar um. Kærunefnd bendir á að samkvæmt 18. gr. laga um fjöleignarhús getur eigandi krafist breytinga og leiðréttinga telji hann að hlutfallstölur séu rangar eða eignarhlutföllin í húsinu séu óeðlileg eða ósanngjörn. Samkvæmt sömu grein getur viðkomandi fengið dómkvadda matsmenn til að endurreikna eða endurákvarða hlutfallstölur í húsinu, fáist aðrir eigendur ekki til að standa að nauðsynlegum breytingum. Náist ekki samkomulag að fengnu mati samkvæmt 4. mgr. getur eigandi, sem breyta vill á grundvelli þess, höfðað mál á hendur öðrum eigendum til ógildingar á gildandi eignarhlutföllum og viðurkenningar á hinum nýju, sbr. 5. mgr. Gangi dómur honum í vil getur hann fengið dómsorðinu þinglýst sem kemur þá og þannig í stað eignaskiptayfirlýsingar.

Álitsbeiðandi óskar einnig viðurkenningar á því að hvorki verði greitt fyrir gerð nýrra eignaskiptayfirlýsinga úr hússjóði né annan kostnað sem hafi hlotist af því, til dæmis færslu á rafmagnsinntaki.

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameigina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó geti stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi séu fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr.

Samkvæmt fundargerð húsfundar frá 6. mars 2018 var rætt um að fá tiltekinn einstakling til að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og tekin ákvörðun um að það yrði gert. Samkvæmt D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölu á löglega boðuðum húsfundi fyrir ákvarðanir sem falla ekki undir A-C liði ákvæðisins. Kærunefnd telur að framangreind ákvörðun húsfundar falli undir D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús og þar með hafi verið tekin ákvörðun um að kostnaður við gerð eignaskiptayfirlýsinganna yrði sameiginlegur. Kærunefnd fær aftur á móti ekki ráðið af gögnum málsins að tekin hafi verið ákvörðun á húsfundi um að færa rafmagnsinntak og því er ekki um sameiginlegan kostnað ræða fyrr en lögmæt ákvörðun þar um liggur fyrir.

Þá gerir álitsbeiðandi kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að afhenda henni gögn. Í 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús segir að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Álitsbeiðandi óskar eftir viðurkenningu á því að gagnaðila beri að afhenda henni gögn frá bókara eða formanni gagnaðila og bókun gagnaðila frá 11. júní, auk tiltekinna samskipta. Með hliðsjón af framangreindu ákvæði telur kærunefnd að gagnaðila beri að veita sóknaraðila upplýsingar og skýringar vegna beiðni hennar og jafnframt heimila henni að skoða gögnin með hæfilegum fyrirvara.

Kærunefnd telur tilefni til að benda á að samkvæmt 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laga þessara, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Hlutverk húsfélaga er fyrst og fremst að sjá um viðhald, endurbætur og rekstur sameignar hússins. Ákvæði 1. mgr. 76. gr. sömu laga kveður á um að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Í 2. mgr. sömu greinar segir að þegar þannig háttar skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Engin ákvæði í lögunum gera aftur á móti ráð fyrir að unnt sé að skipta upp húsfélagi svo sem framangreind ákvörðun húsfundar virðist hafa gert ráð fyrir, að minnsta kosti ekki þannig að bindandi sé fyrir eigendur hússins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að húsið að Eyrargötu 32 sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús.

Það er álit kærunefndar að kostnaður við að færa rafmagnsinntak sé ekki sameiginlegur fyrr en lögmæt ákvörðun hefur verið tekin um það.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að veita álitsbeiðanda aðgengi að gögnum gagnaðila með hæfilegum fyrirvara.

Kröfum um ógildingu á eignaskiptayfirlýsingu og breytingu á efni hennar er vísað frá.

Reykjavík, 23. október 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson