Mál nr. 62/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. september 2020

í máli nr. 62/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja sóknaraðila um leigu vegna febrúar og mars 2020.

Varnaraðili krefst þess að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1. febrúar 2020 til 24. mars 2020, samtals að fjárhæð 486.205 kr. Varnaraðili krefst einnig viðurkenningar á því að sóknaraðila beri að greiða kostnað vegna hita fyrir sama tímabil að fjárhæð 18.287 kr.

Með rafrænni kæru, sendri 29. maí 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 3. júní 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 15. júní 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 18. júní 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 18. júní 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 22. júní 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 23. júní 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 24. júní 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. júní 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Sóknaraðili flutti úr hinu leigða í janúar 2020. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1. febrúar 2020 til 24. mars 2020.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að 1. febrúar 2020 hafi hann flutt í íbúð sem hann hafi keypt. Varnaraðili hafi verið upplýst um það 29. nóvember 2019 að hann hygðist flytja úr hinu leigða mánaðamótin janúar/febrúar. Sóknaraðili hafi boðist til að aðstoða við að finna nýja leigjendur en varnaraðili sé búsett í útlöndum. Hún hafi þakkað fyrir það og ekkert tal hafi átt sér stað um uppsagnarfrest. Leit að nýjum leigjanda hafi byrjað í desember 2019. Margir hafi verið áhugasamir og íbúðin oft verið sýnd í febrúar og mars. Loks hafi fundist leigjandi í lok mars og hluta sögunnar hjá sóknaraðila þá verið lokið. Lyklar hafi verið afhentir nýjum leigjendum.

Í maí 2020 hafi eiginkona sóknaraðila fengið kröfu að fjárhæð 550.000 kr. í heimabanka sinn. Þau hafi haft samband við varnaraðila sem hafi sagt að um væri að ræða leigu fyrir febrúar og mars. Hún hafi sagt að þau hefðu aldrei sagt upp leigusamningnum opinberlega og fyrst nýir leigjendur hefðu ekki fundist fyrr en í lok mars hafi hún engar tekjur haft í tvo mánuði. Hún hafi einnig sagt að þau hefðu ekki virt uppsagnarfrest.

Þá gerir sóknaraðili ýmsar athugasemdir við ástand íbúðarinnar. Leigan hafi verið há eða 255.000 kr. fyrir utan hita, rafmagn og internet. Full fjárhæð hafi alltaf verið greidd, þó ekki tímanlega í öll skiptin. Vegna faraldursins hafi leiguverð í D verið að falla en varnaraðili neitað að lækka leiguna til þess að auðvelda leitina að nýjum leigjendum. Það hafi verið heppni að loks hafi fundist nýir leigjendur í lok mars sem hafi verið tilbúnir til að greiða 255.000 kr. í leigu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í leigusamningi aðila hafi skýrlega verið kveðið á um sex mánaða uppsögn. Á leigutíma hafi varnaraðili upplýst sóknaraðila og eiginkonu hans að ef þau myndu vilja segja samningnum upp myndi hún falla frá sex mánaða uppsagnarfresti ef þau fyndu nýja leigjendur í staðinn.

Með skilaboðum, dags. 29. nóvember 2019, hafi fyrst komið fram að sóknaraðili gerði ráð fyrir því að flytja úr íbúðinni í janúar 2020. Varnaraðili hafi óskað eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila 6. desember 2019, en þá hafi sóknaraðili ætlað að aðstoða hana við að finna nýja leigjendur. Sóknaraðili hafi aldrei auglýst íbúðina og þegar varnaraðili hafi gefið áhugasömum leigjendum símanúmer hans til að fá að skoða íbúðina hafi oft enginn svarað og fólk hætt við. Sóknaraðili hafi aftur á móti sagst hafa sýnt íbúðina í nokkur skipti en varnaraðili hafi ekki fengið neina fyrirspurn frá neinum þar um.

Þann 4. febrúar 2020 hafi varnaraðili fengið skilaboð frá sóknaraðila þar sem hann hafi sagt að hann væri fluttur út og búið væri að þrífa íbúðina. Varnaraðili hafi ekki vitað við hvaða dagsetningu uppsagnarfrestur ætti að miðast, enda hafi engin skrifleg uppsögn borist frá sóknaraðila. Ekki sé hægt að túlka skilaboð sóknaraðila, dags. 29. nóvember 2019, sem skriflega uppsögn með tilliti til þess að þar hafi hann fullyrt að hann ætli „pottþétt“ að flytja út í janúar. Hann hafi þó ekki flutt út fyrr en í byrjun febrúar 2020. Hið sama gildi um skilaboð sóknaraðila í byrjun janúar þar sem fullyrt hafi verið að hann ætli að flytja út 15.-16. janúar 2020. Með hliðsjón af málsatvikum skuli miða upphaf uppsagnarfrests við fyrsta dag næsta mánaðar eftir skilaboð sóknaraðila, dags. 4. febrúar 2020, þ.e.a.s. í mars 2020. Jafnvel þótt fallist yrði á að uppsagnarfrest ætti að miða við skilaboð sóknaraðila, dags. 29. nóvember 2019, hafi sóknaraðila borið skylda til að greiða húsaleigu út sex mánaða uppsagnarfrestinn, eða þar til nýr leigjandi fyndist. Sóknaraðili hafi greitt 230.000 kr. upp í leigu vegna janúar 2020. Upphæðin hefði átt að vera 255.000 kr., auk vísitöluhækkunar. Ógreiddar séu 28.167 kr. vegna janúar 2020.

Varnaraðili geri einnig kröfu um að sóknaraðili greiði kostnað vegna hita að fjárhæð 18.287 kr. Enginn hafi verið í íbúðinni frá því að sóknaraðili hafi flutt út og þar til 25. mars 2020. Sóknaraðili hafi sent álestur í lok mars sem hann hafi dagsett í febrúar en hann hafi líklega lesið af röngum mæli. Samkvæmt Veitum hafi verið ógreiddar 18.287 kr. sem varnaraðili hafi þurft að endurgreiða núverandi leigjanda en sóknaraðila beri að greiða þann kostnað.

Að auki sé ljóst að sóknaraðili hafi ekki fundið nýjan leigjanda í sinn stað. Að endingu hafi varnaraðili fundið leigjendur. Séu þannig ekki forsendur til að falla frá sex mánaða uppsagnarfresti leigusamningsins samkvæmt ofangreindu samkomulagi aðila.

Varnaraðili mótmælir lýsingu sóknaraðila á íbúðinni sem röngum og ósönnuðum. Sóknaraðili hafi samþykkt að ástand íbúðarinnar væri fullnægjandi með undirritun sinni á leigusamning aðila. Ástand íbúðarinnar ætti því ekki að hafa áhrif á umsamið leiguverð á umsömdum tíma. Þannig geti sóknaraðili ekki vikið sér undan samningsbundnum greiðslum og umsömdum uppsagnarfresti með slíkum mótbárum.

IV. Niðurstaða            

Uppsögn leigusamnings skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti, sbr. 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðarhúsnæði. Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. sömu laga telst uppsagnarfrestur hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send.

Í rafrænum skilaboðum sóknaraðila 29. nóvember 2019 segir að hann sé að kaupa íbúð og ætli „pottþétt“ að flytja út í janúar. Með skilaboðum varnaraðila 6. desember 2019 spurði hún hvenær í janúar sóknaraðili ætlaði að flytja og hvort hann gæti hjálpað til við að finna nýja leigjendur. Sóknaraðili svaraði sama dag og sagði að ef allt gengi vel yrði það í byrjun janúar. Í skilaboðum sóknaraðila 4. janúar 2020 kemur fram að hann verði fluttur út 15.-16. janúar 2020. Varnaraðili svaraði að ef einhver flytti inn um leið og sóknaraðili flytti út gæti viðkomandi greitt honum það sem eftir væri af janúar. Í framhaldi af þessu ræddu aðilar nánar saman, meðal annars um það hvor þeirra myndi sjá um að auglýsa íbúðina.

Leigusamningur aðila var ótímabundinn og var uppsagnarfrestur því sex mánuðir af beggja hálfu, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Ekki eru gerðar sérstakar form- eða efniskröfur til uppsagnar í húsaleigulögum en þó augljóst skilyrði að viðtakandi geti áttað sig á því að um uppsögn sé að ræða. Kærunefnd telur að með skilaboðum sóknaraðila 29. nóvember 2019 hafi hann sagt leigusamningnum upp, enda ljóst af þeim að hann hygðist flytja úr hinu leigða þar sem hann hefði keypt sér íbúð. Uppsögnin tók því gildi frá 1. desember 2019, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga.

Fyrir liggur að sóknaraðili flutti úr hinu leigða mánaðamótin janúar/febrúar 2020 og greiddi ekki leigu frá 1. febrúar 2020. Óumdeilt er að íbúðin var leigð út að nýju frá 25. mars 2020. Ósannað er að varnaraðili hafi samþykkt að falla frá uppsagnarfresti, nema að því leyti að sóknaraðili gæti losnað undan samningnum er nýr leigjandi tæki við eigninni á uppsagnarfresti. Kærunefnd telur að á grundvelli ótímabundins leigusamnings aðila sem og fyrrnefndum ákvæðum húsaleigulaga um uppsagnarfrest beri sóknaraðila að greiða leigu vegna tímabilsins 1. febrúar 2020 til 24. mars 2020.

Samkvæmt leigusamningi aðila var mánaðarleg fjárhæð leigunnar 255.000 kr. og var tekið fram að leigan breytist í samræmi við vísitölu neysluverðs tvisvar á ári. Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi greitt 230.000 kr. vegna janúar 2020 og fer fram á viðurkenningu á því að honum beri að greiða eftirstöðvar leigunnar fyrir þann mánuð að fjárhæð 28.167 kr. Fyrir liggja gögn sem sýna að millifærðar voru 230.000 kr. inn á reikning varnaraðila 31. desember 2019 auk þess sem sóknaraðili hefur ekki mótmælt þessari kröfu. Kærunefnd telur því að fallast beri á kröfu varnaraðila hér um.

Í greinargerð varnaraðila kemur fram að heildarfjárhæð ógreiddrar leigu vegna tímabilsins 1. febrúar 2020 til 24. mars 2020, auk eftirstöðva ógreiddrar leigu vegna janúar, sé samtals 486.205 kr. Þessari fjárhæð hefur ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila.

Samkvæmt 23. gr. a. greiðir leigjandi hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði og á leigjanda hvílir sú skylda að tilkynna viðeigandi veitustofnun að hann sé nýr notandi. Varnaraðili gerir kröfu um að sóknaraðila beri að greiða kostnað vegna hita að fjárhæð 18.287 kr. Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi sent inn álestur í lok mars sem hafi verið dagsettur í febrúar, en hann hafi líklega lesið af röngum mæli. Samkvæmt veitustofnun hafi verið ógreiddar 18.287 kr. er nýr leigjandi tók við. Þar sem sóknaraðili hefur hvorki mótmælt kröfunni né fjárhæð hennar telur kærunefnd að fallast beri á hana.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir, án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að greiða leigu að fjárhæð 458.038 kr. vegna tímabilsins 1. febrúar til 24. mars 2020.

Sóknaraðila ber að greiða eftirstöðvar leigu vegna janúar 2020 að fjárhæð 28.167 kr.

Sóknaraðila ber að greiða kostnað vegna hita að fjárhæð 18.287 kr.

Reykjavík, 18. september 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson