Mál nr. 92/2022 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 28. apríl 2023

í máli nr. 92/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Þorvaldur Hauksson lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að fá greiddar 305.000 krónur úr tryggingu varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá nefndinni en til vara að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Til þrautavara krefst varnaraðili þess að kröfur sóknaraðila verði lækkaðar verulega. Þá krefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði gert að greiða málskostnað.

Með kæru, móttekinni 26. september 2022, beindi sóknaraðili erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við varnaraðila en gagnaðili var þá tilgreindur C ehf. Að beiðni kærunefndar 8. nóvember sama ár lagfærði sóknaraðili kæruna að þessu leyti. Uppfærð kæra var móttekin 17. sama mánaðar. Með bréfi 21. nóvember 2022 var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar og barst greinargerð hans 9. janúar 2023. Athugasemdir sóknaraðila við hana bárust kærunefnd 13. febrúar 2023 og í framhaldinu bárust athugasemdir frá varnaraðila 9. mars sama ár. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Hinn 22. júlí 2021 gerðu aðilar tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst þess árs til 31. júlí 2022 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila í fjöleignarhúsi að D. Um ástand íbúðarinnar sagði meðal annars að hún væri öll nýlega máluð og nýtt parket væri í stofu og eldhúsi. Samið var um að varnaraðili skyldi setja tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi að fjárhæð 510.000 kr. í formi ábyrgðaryfirlýsingar banka eða samsvarandi aðila. Í samræmi við leigusamning aðila liggur fyrir í málinu útgefin húsaleiguábyrgð E banka hf. 28. júní 2021 að fjárhæð 510.000 kr.

Ágreiningur aðila lýtur að því hvort sóknaraðili eigi rétt á greiðslu úr tryggingu varnaraðila vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili vísar til þess að í leigusamningi aðila hafi sérstaklega verið tekið fram að íbúðin væri öll nýlega máluð og nýtt parket í stofu og eldhúsi. Við lok leigutíma hafi ástand íbúðarinnar verið verulega slæmt eins og lýst hafi verið í tölvupósti til varnaraðila 2. ágúst 2022. Maki varnaraðila hafi viðurkennt slæmt ástand íbúðarinnar í smáskilaboðum næsta dag og boðist til að senda tvo einstaklinga til að þrífa hana almennilega. Það hafi verið samþykkt en þrifin reynst svo gott sem árangurslaus. Með tölvupósti 10. ágúst 2022 hafi varnaraðili verið upplýstur um það og að mála þyrfti íbúðina. Stungið hafi verið upp á að leysa málið með samkomulagi en að öðrum kosti færi það til C ehf. Krafa hafi verið send því félagi 19. ágúst 2022 og hafi henni verið hafnað 31. sama mánaðar að fenginni þeirri afstöðu varnaraðila. Þann 22. ágúst 2022 hafi maki varnaraðila spurt hvort sóknaraðili gæti ekki tekið fjármunina úr tryggingunni en hún hafi verið upplýst um að hún þyrfti að samþykkja greiðsluna og hafi það verið ítrekað 30. sama mánaðar.

Sóknaraðili kveður kröfufjárhæðina sundurliðast þannig að farið sé fram á 95.000 kr. vegna afsláttar sem nýjum leigjanda íbúðarinnar hafi verið veittur af leigufjárhæð gegn því að hann myndi sjá um að mála íbúðina; 190.000 kr. vegna tapaðra leigutekna þar sem ekki hafi tekist að leigja íbúðina út í þáverandi ástandi frá 1. ágúst 2022 heldur fyrst frá 1. september þess árs og 20.000 kr. vegna viðgerðar á gluggakistu.

Um síðastnefndan kröfulið er vísað til þess að varnaraðili hafi 5. mars 2022 beðið sambýlismann sóknaraðila um að líta við í íbúðinni þar sem hann hefði áhyggjur af því að mygla væri að myndast í henni. Varnaraðili hafi sýnt honum blett í stofuhorni sem hafi reynst vera vegna raka sem kæmi inn í íbúðina að utan. Sambýlismaður sóknaraðila hafi upplýst að það væri mál húsfélagsins. Varnaraðili hafi einnig sýnt sambýlismanni sóknaraðila glugga í svefnherbergi þar sem móða væri á gleri og blettir í gluggakistu. Varnaraðili hafi talið að glugginn læki. Sambýlismaður sóknaraðila hafi aftur á móti talið að ástæðuna væri að rekja til þess að ekki væri loftað út nægilega í íbúðinni. Ódagsettar myndir fylgdu erindi sóknaraðila sem kveður þær vera af umræddri gluggakistu, annars vegar 5. mars 2022 og hins vegar eftir lok leigutímans. Í erindi sóknaraðila er einnig fjallað um að nýleg rakamæling sýni verulega hátt rakastig í íbúðinni sem bendi til þess að ekki hafi verið loftað út nægilega.

III. Sjónarmið varnaraðila

Í greinargerð varnaraðila kemur fram að hann hafi gert athugasemdir við ástand á parketi í íbúðinni þegar hann skoðaði hana við upphaf leigutímabíls og hafi sambýlismaður sóknaraðila þá greint frá því að það hafi skemmst í tíð fyrri leigjanda. Varnaraðili telur að nægilega hafi verið loftað út í íbúðinni. Hann hafi tekið eftir rakaskemmdum og myglusvepp í stofu og svefnherbergi um veturinn. Maki sóknaraðila hafi því skoðað íbúðina 5. mars 2022. Miðað við frásögn hans sé óumdeilt að við þá skoðun hafi komið í ljós rakaskemmdir í horni í stofu, töluverð móða á glugga og blettir í gluggakistu sem hafi gefið til kynna að hann læki. Maki sóknaraðila hafi skoðað íbúðina í þrjú til fjögur skipti á leigutímanum en lítið sem ekkert hafi verið gert af hennar hálfu til að bæta úr ástandinu.

Óumdeilt sé að veggir í eldhúsi hafi verið óhreinir við lok leigutíma og varnaraðili því fengið tvo vini sína, sem vinni við hreingerningar, til að þrífa eldhúsið í byrjun ágúst 2022. Þetta hafi verið gert í kjölfar kvartana sóknaraðila en auk þess hafi sambýliskona hans beðist afsökunar á blettunum. Um hafi verið að ræða afleiðingar eðlilegrar notkunar á íbúðinni, enda hafi veggirnir verið hvítir og blettina að rekja til matreiðslu og neyslu matar.

Aðalkrafa varnaraðila um frávísun sé einkum á því byggð að kæra sóknaraðila 17. nóvember 2022 hafi borist of seint, eða rúmum ellefu vikum eftir að varnaraðili hafi hafnað kröfu í tryggingu með skriflegum hætti 31. ágúst þess árs. Kæran hafi því borist nefndinni um það bil sjö vikum eftir að frestur til að skila henni til nefndarinnar hafi runnið út, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Hún hafi því borist of seint og því bersýnilega tilefnislaus. Fyrri kæra sóknaraðila vegna sömu málsatvika en gegn C ehf. hafi ekki verið til þess fallin að rjúfa kærufrestinn gagnvart varnaraðila, enda hafi hann verið í góðri trú og haft réttmætar væntingar til þess þegar kærufrestur hafi runnið út 28. september 2022, án þess að kæra gegn honum hafi verið send nefndinni, að málið hefði verið leitt til lykta og færi ekki fyrir nefndina. Í þessu samhengi vísar varnaraðili einnig til 11., 12. og 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þá sé aðalkrafan að auki byggð á því að kröfugerð sóknaraðila sé vanreifuð og að ágreiningur sé um atvik sem aðeins verði leyst úr fyrir dómstólum.

Varakrafa og þrautavarakrafa varnaraðila séu á því byggðar að kröfur sóknaraðila séu ósannaðar, enda liggi engin gögn fyrir um hvert hið ætlaða tjón sé, hvernig það sé á ábyrgð varnaraðila né heldur hvað kosti að bæta úr því. Varakrafan sé einnig byggð á vondri trú sóknaraðila. Ætlað tjón megi rekja til leka í glugga, til skemmda af hálfu fyrri leigjanda og stafi því af atvikum sem hafi verið varnaraðila óviðkomandi eða sé afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 63. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili verði að bera hallann af fyrrgreindum sönnunarskorti verði ekki fallist á frávísun málsins. Ætlað tjón á eldhúsinu sé afleiðing eðlilegrar eða umsaminnar notkunar á íbúðinni í skilningi 63. gr. húsaleigulaga.

Málskostnaðarkrafa varnaraðila sé á því byggð að kæra sóknaraðila sé bersýnilega tilefnislaus og því geti nefndin gert henni að greiða málskostnað varnaraðila, sbr. ákvæði 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Kæran hafi borist of seint, kröfugerð sóknaraðila sé óljós, órökstudd og vanreifuð og skortur sé á gögnum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið og krafa sóknaraðila ítrekuð. Til vara er krafist lægri fjárhæðar að mati kærunefndar og að viðurkennt verði að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila.

Sóknaraðili kveður maka varnaraðila hafa staðfest að íbúðinni hafi verið skilað í slæmu ástandi og annar þeirra einstaklinga sem varnaraðili hafi fengið til að þrífa betur hafi upplýst að það væri ekki hægt þar sem það þyrfti að mála íbúðina.

Aðild í kærunni hafi verið leiðrétt og lagfærð kæra verið afhent nefndinni 17. nóvember 2022. Samkvæmt upplýsingum á vefsíðu kærunefndar sé enginn kærufrestur nema að því er lúti að frístundahúsamálum. Þá er því hafnað með öllu að krafan sé vanreifuð og óskýr.

Tjónið í gluggakistunni hafi hlotist af vanrækslu og aðgerðaleysi varnaraðila vegna skorts á loftun og þrifum á umræddum glugga. Það hafi myndast móða innan á rúðu í svefnherbergi vegna raka þar sem ekki hafi verið loftað út, raka sem hafi þést og lekið niður sem vatn og myndað bletti í gluggakistu. Því hafi ekki verið haldið fram að hann hafi vísvitandi valdið þessum skemmdum heldur aðgerðaleysi hans og hunsun á leiðbeiningum.

Þá sé málskostnaðarkröfu varnaraðila mótmælt en ljóst sé að sóknaraðili hafi orðið fyrir töluverðu fjárhagslegu tjóni vegna háttsemi varnaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir meðal annars að gerð sé alvarleg athugasemd við að sóknaraðili hafi gert varakröfu í athugasemdum sínum sem ekki hafi verið að finna í kæru. Varakrafan hafi ekki komið fram í kærunni og sé því of seint fram komin.

Maki varnaraðila hafi ekki staðfest að íbúðinni hafi verið skilað í slæmu ástandi heldur hafi hún verið leið yfir því að eldhúsið hafi enn verið óhreint við skilin. Hún hafi sent smáskilaboð þess efnis en vegna tungumálaerfiðleika hafi hugsanlega verið hægt að lesa annað út úr skilaboðunum.

Einhliða frásögn maka sóknaraðila þess efnis að annar þeirra sem hafi þrifið íbúðina fyrir varnaraðila hafi tjáð honum að þeir gætu ekki þrifið íbúðina sé hafnað sem ósannri og ósannaðri. Engin leið sé til að sannreyna þessa frásögn nema með vitnaskýrslum.

Sóknaraðili hafi ekki gert neina tilraun til að sýna fram á að þörf hafi verið á að mála íbúðina. Leigusamningur við nýjan leigjanda sem hafi nú verið lagður fram hafi einungis sönnunargildi um að samið hafi verið um afslátt af leigu. Lýsingar í samningnum á meintu ástandi íbúðarinnar og ástæðu þess að afsláttur hafi verið veittur hafi hér ekkert sönnunargildi, enda hafi þær verið handritaðar inn í samninginn af sóknaraðila og séu því lítið annað en einhliða frásögn hennar. Jafnframt hafi yfirlýsing sóknaraðila og nýs leigjanda hennar ekkert sönnunargildi, enda um að ræða annars vegar einhliða yfirlýsingu sóknaraðila og hins vegar yfirlýsingu leigjanda sem sé eðli máls samkvæmt háður sóknaraðila um húsnæði. Ekkert liggi fyrir um að sóknaraðili hafi verið tilneydd að veita afslátt, hvað þá vegna þessa að mála hafi þurft íbúðina vegna skemmda sem rekja megi til varnaraðila.

Þurrkur á þvotti innan íbúðarinnar falli undir eðlilega notkun á henni í skilningi húsaleigulaga. Ekkert í málsgögnum bendi til þess að raki vegna þessa hafi valdið tjóni á íbúðinni. Varnaraðili hafi gert sitt besta til að lofta út á leigutíma með því að hafa annan tveggja glugga íbúðarinnar nær ávallt með rifu. Þegar þvottur hafi þurrkaður á þvottagrind hafi þó báðir gluggar verið opnir.

VI. Niðurstaða            

Kæra sóknaraðila barst kærunefnd húsamála innan fjögurra vikna frá því að kröfu hennar í húsaleiguábyrgð varnaraðila hafði verið hafnað. Þótt C ehf. hafi verið tilgreindur gagnaðili í stöðluðu eyðublaði sem nefndin leggur til fór ekki á milli mála að ágreiningsefnið sem var borið undir nefndina laut að því hvort varnaraðili bæri bótaábyrgð vegna ástands hinnar leigðu íbúðar þegar henni var skilað við lok leigutíma og sóknaraðili ætti af þeim sökum rétt samkvæmt umræddri ábyrgð. Varnaraðili var enda sérstaklega nafngreindur í kærunni sem leigjandi. Þá lá fyrir að C ehf. hafði haft milligöngu um að útvega húsaleiguábyrgðina fyrir hönd varnaraðila og hafna kröfu sóknaraðila í hana. Sóknaraðili vísaði því ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til kærunefndar innan fjögurra vikna frests samkvæmt 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og hefur ekki áhrif á þá niðurstöðu þótt uppfærð kæra hafi borist að þeim fresti liðnum. Þá uppfyllir erindi sóknaraðila kröfur sem gerðar eru samkvæmt 4. mgr. 85. gr. húsaleigulaga og 5. og 6. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála til að unnt sé að taka málið til efnismeðferðar, sbr. 5. mgr. 12. gr. reglugerðarinnar. Verður því ekki fallist á aðalkröfu varnaraðila um að máli þessu verði vísað frá nefndinni.

Um skil leiguhúsnæðis er fjallað í XIII. kafla húsaleigulaga. Í 63. gr. laganna kemur fram að við lok leigutíma skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 1. mgr. 64. gr. laganna verður leigusali að lýsa skriflega bótakröfu sinni á hendur leigjanda, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins.

Samkvæmt gögnum málsins var fallist á af hálfu varnaraðila að íbúðin hefði ekki verið nægilega vel þrifin þegar henni var skilað við lok leigutíma og munu tveir menn á vegum varnaraðila því hafa þrifið íbúðina. Að þessu frágengnu deila aðilar um ástand íbúðarinnar, bæði við upphaf og lok leigutíma, en þó munu aðilar vera sammála um að meðan á leigutíma stóð hafi að nokkru leyti verið rætt um að í íbúðinni kynnu að vera ummerki um skemmdir vegna raka. Um orsakir þess og samskiptin að öðru leyti er þó einnig deilt í málinu.

Í málinu liggur ekki fyrir að aðilar hafi gert sameiginlega úttekt á ástandi íbúðarinnar við upphaf eða lok leigutíma þrátt fyrir fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga. Í 12. kafla í stöðluðum leigusamningi aðila var fjallað um slíka úttekt en ekki kveðið á um hvort hún skyldi fara fram eða ekki. Í 1. mgr. lagagreinarinnar segir að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skuli annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu á milli þeirra.

Þar sem varnaraðili hefur neitað því að hafa valdið skemmdum á hinu leigða og með hliðsjón af því að úttekta samkvæmt 69. gr. húsaleigulaga var ekki aflað svo og þeim gögnum sem liggja fyrir í málinu telur kærunefnd ekki unnt að fallast á að varnaraðili sé bótaskyldur.

Með hliðsjón af framangreindu er kröfum sóknaraðila hafnað.

Þótt kærunefnd hafi komist að þeirri niðurstöðu verður ekki litið svo á að kæra sóknaraðila hafi verið bersýnilega tilefnislaus þannig að skilyrði séu fyrir hendi til að fallast á kröfu varnaraðila um málskostnað á grundvelli 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Aðalkröfu varnaraðila er hafnað.

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Málskostnaðarkröfu varnaraðila er hafnað.

Reykjavík, 28. apríl 2023

Þorvaldur Hauksson

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson