Mál nr. 110/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 110/2021

Frávísun.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 5. nóvember 2021, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. október 2021, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 12. desember 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 24. janúar 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjátíu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 5. hæð hússins en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna gluggaskipta, raka í vegg og svalaglugga.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að kærunefnd reikni út þann kostnað sem gagnaðila beri að greiða vegna gluggaskipta í íbúð hennar.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að laga raka í vegg álitsbeiðanda eins fljótt og hægt sé. Einnig að viðurkennt verði að gagnaðila beri að bæta tjón sem hafi orðið í íbúð hennar vegna raka.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að koma með lausn fyrir svalaglugga í íbúð álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi sem haldinn hafi verið sumarið 2021 hafi verið ákveðið að gagnaðili tæki þátt í kostnaði við gluggaskipti í íbúð álitsbeiðanda en ekki hafi náðst sátt um fjárhæðina. Áður hafi því verið lofað að gagnaðili greiddi 50% af heildarverði gluggaskiptanna en nú vilji hann aðeins greiða 300.000 kr. Fjöleignir ehf. hafi pantað gluggaskiptin með samþykki formanns gagnaðila og álitsbeiðanda. Stjórn gagnaðila hafi beðið álitsbeiðanda um að panta ástandsskoðun sem sé þó á ábyrgð gagnaðila. Fjöleignir ehf. hafi beðið fyrirtækið, sem hafi séð um gluggaframkvæmdirnar, um að senda helming reikningsins til gagnaðila sem hann hafi ekki enn greitt. Rúmlega sex mánuðum eftir útgáfu reikningsins hafi formaður gagnaðila beðið álitsbeiðanda að greiða fyrst allan reikninginn og krefja síðan gagnaðila um helminginn. Gagnaðili hafi ekki heldur greitt fyrir ástandsskoðanir sem hann hafi farið fram á. Lekinn hafi komið frá römmum/listum sem gagnaðili beri ábyrgð á. Gagnaðili hafi greitt viðgerðarkostnað fyrir aðrar íbúðir. Um hafi verið að ræða brýnar gluggaviðgerðir.

Á fyrrnefndum húsfundi hafi verið ákveðið að gagnaðili myndi laga raka í vegg álitsbeiðanda. Málning hafi losnað af veggnum og álitsbeiðandi sé orðin veik vegna myglu og raka. Stjórn gagnaðila hafi aðeins komið með bráðabirgðalausn frá árinu 2017 en það þurfi að skipta um ramma/lista á hurð á sameiginlegum svölum til að leysa vandann.

Þetta tengist því hversu brýnt það hafi verið að skipta um gluggakarma í íbúð álitsbeiðanda. Vegna glugga í svölum hennar sé hægt að stinga hendi milli rammanna og veggjarins sem losni næstum því þegar það sé stormur. Það þurfi að skipta um gluggana.

Í greinargerð gagnaðila segir að húsfundur hafi fjallað um málið og komist að niðurstöðu um að bjóða álitsbeiðanda 300.000 kr. eingreiðslu vegna gluggaviðgerða.

Gagnaðili hafi framkvæmt tvær viðgerðar á rakavandamáli í íbúð álitsbeiðanda. Húsverði hafi verið falið að sjá um framkvæmdir og eftirfylgni sem hann hafi gert með rakamælingu og séð um samskipti við verktaka. Farið hafi verið í viðgerðir samkvæmt áliti þar sem fram hafi komið að leki/raki virtist koma frá sameignarsvölum frá steypuskemmd bak við niðurfallsrör við svalagólf. Meðal annars hafi verið settur nippill. Þá hafi verið farið í viðgerðir samkvæmt annarri úttekt sem gerð hafi verið þar sem fyrri framkvæmd hafi ekki leyst málið. Í lok febrúar 2021 hafi verið upplýst að síðari viðgerðin hafi að öllum líkindum tekist og búið væri að koma í veg fyrir lekann. Jafnframt hafi allar sameignarhurðar verið yfirfarnar og þéttar á öðrum hæðum þar sem það hafi verið metið svo að þess þyrfti. Stjórn húsfélagsins hafi jafnframt litið svo á að um tímabundnar aðgerðir væri að ræða og næsta skref væri að endurnýja hurðir og skilfleti á sameignarsvölum á öllum hæðum. Álitsbeiðandi hafi verið upplýst um það.

Hvað varði það að tryggingafélag hafi mælt raka og að húsvörður hússins hafi verið viðstaddur, hafi ekki verið hægt að fá það staðfest hvaða mæling hafi farið fram þar sem tryggingafélagið hafi verið að mæla raka vegna leka frá baðherbergi í íbúðinni fyrir ofan íbúð álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi megi gjarnan leggja þessar mælingar fram með staðfestingu um að þær séu frá sameignargangi og með staðfestingu frá húsverðinum sem hafi verið viðstaddur og einnig upplýsingum um hvert rakastigið hafi verið. Krafa álitsbeiðanda virðist lúta að því að farið verði í þessar framkvæmdir.

Krafa álitsbeiðanda í lið III sé óskýr. Hönnun á svölum geri ráð fyrir að það sé loftgat á milli eins og sé á öllum svölum íbúa og hannað á þennan hátt. Þetta þurfi að ræða á húsfundi og hvort íbúar vilji fara í endurnýjun.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili hafi ekki rökstutt hvers vegna boðnar hafi verið 300.000 kr. Stjórn gagnaðila hafi verið fullkunnugt um fyrirætlanir álitsbeiðanda. Þá hafi stjórnin haft áhrif á það hvaða tegund af glugga hafi verið valin og hafi haft alla möguleika til að standa rétt að þessari framkvæmd. Hefði verið rétt að henni staðið hefði gagnaðili samið við verktaka um gluggaskiptin. Með því að hafa gert þetta með þessum hætti megi líta svo á að stjórnin hafi talið þessa viðgerð falla undir 38. gr. laga um fjöleignarhús. Skilyrði þess ákvæðis virðast uppfyllt. Séreign liggi undir skemmdum vegna skorts á viðhaldi á sameign. Ljóst sé að stjórn gagnaðila hafi verið fullkunnugt um að úrbóta væri þörf og hlutaðist hún til um efnisval. Stjórnin hafi ekki getað sýnt fram á að hún væri samþykk viðgerðartilboðinu frekar en því tilboði sem hafi falið í sér endurnýjun glugga. Það sem staðfesti enn frekar þessa túlkun sé að í stað þess að gagnaðili færi í þessa framkvæmd eins og eðlilegt gæti talist, hafi gagnaðili látið álitsbeiðanda sjá um framkvæmdina. Því megi færa fyrir því rök að kostnaður vegna endurnýjunar glugga verði alfarið greiddur af gagnaðila.

Þá hafi álitsbeiðandi þurft að standa straum af öllum öðrum kostnaði sem af þessu hafi skapast, þ.e. laga skemmdir á séreign hennar vegna leka frá gluggum. Þar megi telja frágang í kringum glugga að innan, málun, parket sem hafi skemmst út af leka frá glugganum sem hafi þurft að skipta um.

Raki frá hurð í sameign sem leiði inn í íbúð hennar sé búinn að vera viðvarandi í að minnsta kosti fjögur ár. Í stað þess að efast um rakamælingu tryggingafélagsins hefðu verið hæg heimatökin að fá húsvörðinn til að framkvæma rakamælingu. Þá geti það ekki skipt máli í hvaða erindagjörðum tryggingafélagið hafi verið á staðnum.

Að tilstuðlan og með eftirfylgni álitsbeiðanda hafi húsvörðurinn mætt til að rakamæla kringum sameignarhurð og inni í íbúðinni 10. desember 2021. Við þá mælingu hafi komið í ljós að enn væri raki til staðar í veggnum. Allt að 78% inni hjá álitsbeiðanda og 89% á sameignarhlið veggjarins. Rakinn komi frá sameignarhurð sem  hafi verið reynt að gera við nokkrum sinnum. Telji stjórn gagnaðila að raki komi frá einhverju öðru en þessari hurð, þurfi að koma með rökstuddar athugasemdir þar um. Eins og málið snúi að álitsbeiðanda bendi allt til þess að uppruni rakans sé sá sami og sé búinn að vera til staðar í að minnsta kosti fjögur ár.

Formaður gagnaðila vilji fá enn einn aðila til að mæla raka í veggnum. Óháður aðili hafi mælt raka og húsvörðurinn einnig. Treysti formaðurinn ekki þessum tveimur mælingum sé það krafa álitsbeiðanda að þriðja mælingin verði gerð af viðurkenndri verkfræðistofu sem hún sætti sig við og að um leið verði mælt hvort myglu sé að finna í íbúð hennar í tengslum við þennan viðvarandi raka.

Gerð sé krafa um að þegar verði ráðist í fullnaðarviðgerð á hurð í sameign á 5. hæð. Gagnaðili standi straum af kostnaði vegna úttektar á skemmdum á íbúð álitsbeiðanda og þar með talið myglumælingu og standi straum af öllum kostnaði sem kunni að hljótast af þessum leka á séreign álitsbeiðanda. Það þurfi einnig að mála inni hjá álitsbeiðanda og það ætti sérfræðingur að gera eftir að búið verði að koma fyrir lekann og laga mögulegar skemmdir vegna myglu.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Í 2. mgr. sömu greinar segir að erindi til kærunefndar skuli vera skriflegt og í því skuli skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni. Þá segir í 4. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, að nefndin veiti ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur taki afstöðu til krafna aðila. Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að áður en nefndin taki mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags.

Kærunefnd komst að þeirri niðurstöðu í máli nr. 52/2020 að ekki lægi fyrir ákvörðun húsfundar um gluggaskipti í íbúð álitsbeiðanda og þar með var ekki fallist á að kostnaður vegna þeirra væri sameiginlegur. Til úrlausnar í máli þessu er ákvörðun húsfundar, sem haldinn var 1. júní 2021, þar sem fallist var á að gagnaðili greiði álitsbeiðanda 300.000 kr. vegna gluggaskiptanna, eða sem nemi helmingi af lægra tilboði sem borist hafði í verkið. Álitsbeiðandi gerir kröfu um að kærunefnd ákveði sanngjarna kostnaðarskiptingu vegna gluggaskiptanna og nefnir í því tilliti að hún telji að gagnaðila beri að greiða helming kostnaðarins, eða rúmlega 800.000 kr.

Samkvæmt fyrrnefndu lagaákvæði felst hlutverk kærunefndar í því að taka afstöðu til krafna aðila. Ekki er deilt um lögmæti ákvörðunartökunnar sem slíkrar heldur snýst ágreiningur einungis um fjárhæðina. Fellur sá ágreiningur ekki undir ákvæði laga um fjöleignarhús og þar með fellur það utan valdsviðs kærunefndar að taka afstöðu til þessarar kröfu. Er henni því vísað frá.

Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að gagnaðila beri að laga raka í einum vegg íbúðar hennar og að honum beri að greiða kostnað vegna tjóns sem hafi orðið í íbúðinni vegna rakans. Hún nefnir að húsvörður og tryggingafélag hafi mælt raka í veggnum. Þá koma fram í athugasemdum álitsbeiðanda upplýsingar um að formaður gagnaðila hafi upplýst að gerð verði rakamæling á veggnum. Telur kærunefnd því ekki tilefni til að taka kröfu álitsbeiðanda hér um til úrlausnar að svo stöddu, enda verði ekki annað ráðið en að þetta mál sé til úrlausnar innan gagnaðila. Gagnaðili nefnir þar að auki að um skammtímaviðgerð hafi verið að ræða en næsta skref sé að endurnýja hurðir og skilfleti á sameignarsvölum á öllum hæðum.

Þá gerir álitsbeiðandi kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að koma með lausn fyrir svalaglugga í íbúð hennar. Gögn málsins bera með sér að þessi krafa hafi ekki komið til úrlausnar innan húsfélagsins en skilyrði þess að mál komi til úrlausnar af hálfu nefndarinnar er að ágreiningur sé til staðar á milli eigenda. Ekki liggur fyrir hver ágreiningur aðila er hér um. Er þessari kröfu því vísað frá.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að vísa beri kröfum álitsbeiðanda frá.

Reykjavík, 24. janúar 2022

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður