Mál nr. 56/2022- Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 56/2022

Jafnskiptur kostnaður/hlutfallskiptur kostnaður: Framkvæmdir við sorptunnuskýli.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 22. júní 2022, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 7. ágúst 2022, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. október 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls átta eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna byggingar við sameiginlegt sorptunnuskýli skuli greiddur úr jafnskipta- eða hlutfallsskipta hússjóðnum.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður við að byggja utan um sameiginlegt sorptunnuskýli, þ.e. setja á það hurðar að framan og ofan, sé jafnskiptur.

Í álitsbeiðni segir að fyrir framan húsið standi stakt sameiginlegt ruslaskýli. Ákveðið hafi verið að byggja utan um það, þ.e. að setja hurðir að framan og ofan til þess að bæta ásýnd þess.

Í B lið 45. gr. laga um fjöleignarhús sé farið yfir þá kostnaðarliði sem eigi að greiða úr jafnskiptum sjóði. Ruslaskýlið falli bæði undir 4. og 5. lið, sérstaklega í ljósi þess að í 4. lið segi: „og annars búnaðar sem eigendur hafi jöfn afnot og gagn af með líkum hætti.“

Allir noti ruslaskýlið jafn mikið og það standi á lóðinni hjá þeim og því sé það öllum jafn mikilvægt að það líti snyrtilega út.

Í greinargerð gagnaðila segir að samkvæmt skilningi hennar á fjöleignarhúsalögum sé um hlutfallskiptan kostnað að ræða. Einnig hafi hún fengið sömu niðurstöðu frá D og E.

Samkvæmt hlutfallútreikningum fyrir húsið sé skiptarúmmál íbúða 182, 340 til 278, 720 og hlutdeild íbúða í heildarlóð frá 1,83% til 2,80%, sem segi gagnaðila að um hlutfallsskiptan kostnað sé að ræða.

Eigendur hafi allir jafnan aðgang að sorptunnuskýlinu og gagn af en ekki jöfn afnot þar sem íbúðir séu frá tveggja til fjögurra herbergja og eignarhluti frá 9,14% til 13,98%.

III. Forsendur

Um skiptingu sameiginlegs kostnaðar fjöleignarhúss gilda 45. og 46. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Meginreglan kemur fram í A lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B og C liði 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B lið eru taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu og samkvæmt C lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.

Á sameiginlegri lóð hússins stendur sjálfstætt steypt sorptunnuskýli en til stendur að setja á það lok og hurðar. Ágreiningur er um hvort kostnaður vegna þeirrar framkvæmdar sé jafnskiptur eða hlutfallsskiptur. Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærðri til þinglýsingar 4. maí 2016, segir að skyldur og réttindi vegna lóðarinnar fari eftir hlutfallstölum en umhirða og rekstur skiptist jafnt á séreignir.

Samkvæmt 4. tölul. B liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir jafnskiptan kostnað kaupverð og viðhald dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti. Samkvæmt 5. tölul. ákvæðisins greiðist einnig að jöfnu allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirða sameiginlegs húsrýmis og lóðar. Kærunefnd telur að kostnaður vegna viðhalds við sorptunnuskýlið falli undir framangreinda töluliði, enda hafa eigendur jöfn afnot af því og gagn með líkum hætti eins og við á um þá búnaði sem tilgreindir eru í 4. tölul., auk þess sem um hluta af umhirðu lóðar er að ræða. Verður því fallist á kröfu álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 20. október 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                 Eyþór Rafn Þórhallsson