Mál nr. 122/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 122/2020

Kostnaðarskipting: Gjald vegna húsfélagsþjónustu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 26. október 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. nóvember 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. nóvember 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. febrúar 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 10 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna kaupa gagnaðila á þjónustu Rekstrarumsjónar ehf.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaði vegna húsfélagsþjónustu skuli skipt samkvæmt 5. mgr. 46. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt lögum um fjöleignarhús sé meginreglan sú að sameiginlegur kostnaður í fjöleignarhúsum skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. Frá þessari meginreglu séu undantekningarákvæði í B- og C- liðum sem skýra beri þröngri lögskýringu. Þjónusta félaga eins og Rekstrarumsjónar ehf. sé ekki nefnd í þeim liðum og falli því ekki undir undantekninguna.

Eðli þjónustunnar falli svo til öll undir meginreglu 45. gr. eða 5. mgr. 46. gr., ekki undantekningar 45. gr. Eðli þjónustunnar falli að mjög litlu leyti undir undantekningar, þ.e. aðeins að því er varði kostnað við hússtjórn og endurskoðun eins og tilgreint sé í 6. tölul. 45. gr. Á vef stjórnarráðsins segi að telja verði að undir þennan lið falli til dæmis laun og aðrar greiðslur vegna húsvarðar, gjaldkera og/eða annarra stjórnarmanna, greiðsla til endurskoðanda og gjöld vegna húsfélagsþjónustu bankanna. Þetta séu ekki háir kostnaðarliðir. Eins og í litlum húsfélögum sé ekki húsvörður í húsinu og gjaldkeri og aðrar stjórnarmenn og endurskoðendur séu ekki á launum og þjónusta bankanna við útsendingu kosti lítið. Greiðsla fyrir þjónustu Rekstrarumsjónar ehf. hvað þetta varði sé því mjög lág. Greiðsla til hennar sé að megninu til fyrir vinnu sem falli undir meginregluna um hlutfallsskiptingu kostnaðar. Liðirnir séu þessir:

• Sótt um endurgreiðslu virðisaukaskatta vegna framkvæmda.
• Öflun tilboða í daglegan rekstur, s.s. tryggingar, þrif, sorp, garðslátt og snjómokstur.
• Ráðgjöf varðandi framkvæmdir og viðhald.
• Öflun verktilboða og aðstoð við mat á þeim. Aðstoð við samningagerð. Ráðgjöf varðandi fjármögnun. Umsjón með framkvæmdasjóði.
• Almenn ráðgjöf varðandi húsreglur og ágreiningsmál.
• Grunn lögfræðiráðgjöf.

Þessir liðir gagnist stærri eigendum mest og falli undir meginregluna um hlutfallsskiptingu.

Þóknunin sé há miðað við gjöld gagnaðila og eigi ekki að skiptast jafnt. Í húsinu séu 10 íbúðir. Álitsbeiðandi eigi minnstu íbúðina, eða 6,03% af heildareigninni. Önnur íbúð eigi 6,27%, sjö íbúðir eigi um 10,5% hver og ein eigi 14,12%. Venjulegur rekstrarkostnaður gagnaðila felist aðallega í kostnaði vegna hita, húseigendatryggingar og ræstingar sameignar. Rekstraráætlun fyrir árið 2020 sé 1.859.088 kr. en að auki eigi að stofna framkvæmdasjóð að fjárhæð 500.000 kr. Þjónustukostnaður Rekstrarumsjónar ehf. fyrir árið 2020 sé 344.923 kr. sem sé 18,55% af áætluðum rekstrarkostnaði ársins. Þessi kostnaður sé það hár að ekki sé réttlætanlegt að honum sé jafnskipt þegar litið sé til hlutfalls hans í kostnaði gagnaðila og eðlis þjónustunnar.

Jafnskipting kostnaðar sé ósanngjörn svo og hlutfallsskipting hans. Jafnskipting leiði til þess að greiðsla álitsbeiðanda til Rekstrarumsjónar ehf. sé 22,74% af húsfélagsgjaldi hans þegar gjald í framkvæmdasjóð sé tekið frá. Hjá stærsta eigandanum sé greiðslan 15,39% af húsgjaldinu. Breyting frá hlutfallsskiptingu gangi á rétt álitsbeiðanda því að meiri en fimmtungur húsgjalds hans fari í þessa þjónustu, þjónustu sem gagnist stærri eigendum miklu meir.

Óskað sé eftir áliti nefndarinnar á því hvort álitsbeiðandi eigi að greiða minna en 6,04% af þóknun til Rekstrarumsjónar ehf. með tilliti til þess sem á undan sé rakið og með vísan til ákvæða 5. mgr. 46. gr. um sanngjarna skiptingu. Álitsbeiðandi hafi ítrekað óskað eftir því að hann greiði samkvæmt meginreglunni um hlutfallsskiptingu, en sennilega sé réttara að hann greiði enn minna með vísan til allra framangreindra raka og þegar dýpra sé kafað í málið.

Í greinargerð gagnaðila segir að það sé rétt að meginreglan um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi samkvæmt lögum um fjöleignarhús skuli skiptast á milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laganna. Frá þeirri meginreglu séu aftur á móti taldir upp sjö töluliðir til undantekninga, sbr. B-lið sama ákvæðis, og byggi þeir á sanngirnissjónarmiðum og því að afnot/gagn eigenda séu í þessum tilvikum með þeim hætti að jöfn skipting kostnaðar sé almennt réttlátari og sanngjarnari en skipting eftir hlutfallstölum. Álitsbeiðandi fari þá einnig rétt með að undantekningar samkvæmt B-lið á meginreglunni samkvæmt A-lið skuli skýra þröngt og í vafatilvikum séu að jafnaði líkur á því að meginreglan eigi við.

Samkvæmt 6. tölul. B-liðar 45. gr. skuli skipta kostnaði við hússtjórn og endurskoðun jafnt og hafi að jafnaði verið talið að þar undir falli kostnaðarliðir sem snúi að launum og öðrum greiðslum vegna húsvarðar, gjaldkera og/eða annarra stjórnarmanna, greiðslur til endurskoðanda og gjöld vegna húsfélagaþjónustu banka. Þá segi í 7. tölul. B-lið 45. gr. að skipta skuli kostnaði vegna afnotar og aðildargjalda jafnt og í dæmaskyni séu tiltekin félagsgjöld til Húseigendafélagsins.

Þjónusta Rekstrarumsjónar ehf. snúi að mestu leyti að bókhaldi, fjármögnun gagnaðila fyrir helstu rekstrarliðum þess, eftirliti með ógreiddum kröfum gagnaðila, umsóknum um endurgreiðslu á virðisaukaskatti vegna vinnu á verkstað, gerð ársreiknings, gerð húsfélagsyfirlýsinga vegna fasteignaviðskipta við húsnæðið, utanumhaldi með aðalfundum, undirbúningi þeirra,  gerð rekstraráætlana og skiptingu þeirra í hússjóð með lögmætum hætti og svo mætti lengi telja. Öll verkefnin snúi að því að létta undir með störfum stjórnar gagnaðila og séu verkefni félagsins í öllum tilvikum annars verkefni sem lendi á stjórninni.

Hvað varði sérstaka upptalningu álitsbeiðanda á verkefnum félagsins sem liðir sem gagnist sérstaklega stærri eigendum mest, þyki ekki þörf á að svara þeim liðum öðruvísi en með framangreindum hætti.

Hvað varði röksemdir álitsbeiðanda þar sem vísað sé til sanngjarnar kostnaðarskiptingar með hliðsjón af 5. mgr. 46. gr. laganna sé rétt að vísa til þeirra skilyrða fyrir beitingu ákvæða 46. gr. sem komi fram í 1. og 2. mgr. Ákvæði 1. mgr. krefjist þess að hagnýting séreignar eða breytt hagnýting hennar eða búnaður tengdur henni hafi í för með sér sérstök eða aukin útgjöld og 2. mgr. krefjist þess að um sé að ræða atvinnuhúsnæði eingöngu eða blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði. Eingöngu sé um að ræða íbúðarhúsnæði og eigi ákvæðin þar af leiðandi ekki við um það þar sem ekki sé að sjá að 1. mgr. eigi annars við í þessari álitsbeiðni.

Að öllu framangreindu virtu sé ljóst að þjónustugjöld frá verktaka, líkt og Rekstrarumsjón ehf. sem sinni í raun aðeins verkefnum sem annars myndu lenda á stjórn gagnaðila, skuli skipt niður jafnt á milli allra eigenda samkvæmt 6. og 7. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús þar sem þau þjónustukaup nýtist eigendum öllum með jöfnum hætti, burtséð frá eignarhlutdeild viðkomandi.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að mótmælt sé hinni frjálsu túlkun gagnaðila á undantekningarákvæðum laganna, en ánægjulegt sé að hann hafi sömu sýn á hvernig beri að skýra þau, þ.e. skýra þau þröngt.   

Þeir liðir, sem lögin og venja hafi fellt undir undantekningarákvæðin í 45. gr., kosti almennt lítið og séu fjarri þeim 344.923 kr. sem þjónustan kosti á ári fyrir þetta 10 íbúða fjölbýlishús hjá Rekstrarumsjón ehf. Húsfélagaþjónusta Landsbankans fyrir svona hús kosti til dæmis alls um 28.800 kr. á ári og ársreikninga megi draga út úr fyrirtækjabankanum. Ítrekað sé að aðstoð við ýmsar verkframkvæmdir og atriði tengd þeim falli utan undantekninganna og þau gagnist stærri eigendum mest.  

Kostnaði Rekstrarumsjónar ehf. megi auðveldlega skipta upp eftir því hvort um hann gildi almenna reglan eða undantekningar. Þótt þjónustufyrirtækið vilji fella allt undir einn lið sem húsfélagsþjónustu, passi það ekki við ákvæði laganna og ákvæði laganna gildi, en ekki tölvuforrit þjónustufyrirtækisins. Séu reikningar þjónustunnar í samræmi við lagaákvæðin, sé ekki grunnur fyrir ágreining og þá geti eigendur auðveldlega séð hvað hver þjónustuliður kosti, hvernig skipta eigi honum og borið saman við þjónustu annarra aðila sem selji svipaða þjónustu, enda verði tilgreint á hverjum reikningi hvaða þjónusta sé veitt og hve mikið sé reikningsfært fyrir hana. Það væri upplýsandi fyrir húsfélög almennt að sundurgreint væri í áliti nefndarinnar hvað félli undir undantekningar lagaákvæðisins og hvað ekki, en eðlilegast væri að þessi verktaka Rekstrarumsjónar ehf. félli alfarið undir meginregluna þar sem þeir liðir, sem falli undir undantekningarnar, vegi lítið kostnaðarlega séð í heildargjaldi félagsins.

Tilvísun álitsbeiðanda í 46. gr. sé gerð með það sjónarmið í huga að hugsanlega ætti að taka tillit til þeirra nota sem eigendur hafi af þessari þjónustu líkt og gert sé í þeirri grein þegar reglur 45. gr. eigi illa við. 

III. Forsendur

Deilt er um hvernig kostnaði vegna starfa Rekstrarumsjónar ehf. í þágu gagnaðila skuli skipt á milli eigenda. Um er að ræða þjónustu sem felur það í sér að hafa umsjón með rekstri gagnaðila.

Í A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að allur sameiginlegur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði, skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Meginreglan um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi er þannig skipting eftir hlutfallstölum eignarhluta en í B- og C-liðum er að finna undantekningar frá þessari meginreglu. Samkvæmt B-lið 45. gr. skiptist tiltekinn kostnaður sem þar er talinn upp að jöfnu, en þar á meðal er kostnaður vegna hússtjórnar og endurskoðunar, sbr. 6. tölulið ákvæðisins.

Kærunefnd telur að kostnaður vegna húsfélagsþjónustu Rekstrarumsjónar ehf. skuli felldur undir 6. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús, enda um að ræða þjónustu sem felst í því að sinna verkefnum hússtjórnar.

Sérstaklega er fjallað um heimild til frávika frá reglum um kostnaðarskiptingu í 46. gr. laga um fjöleignarhús. Segir í 1. mgr. að hafi hagnýting séreignar eða breytt hagnýting eða búnaður í henni í för með sér sérstök eða aukin útgjöld geti húsfundur ákveðið að eigandi hennar skuli greiða sem því nemi stærri hlut í sameiginlegum kostnaði en leiði af reglum 45. gr. Í 2. mgr. segir meðal annars að heimilt sé að víkja frá reglum laganna um skiptingu sameiginlegs kostnaðar þegar um er að ræða hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, svo sem blandað íbúða- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði eingöngu. Af ákvæðinu er ljóst að frávik frá skiptingu kostnaðar geta einungis komið til greina í framangreidum tveimur tilvikum.

Álitsbeiðandi segir að vinna Rekstrarumsjónar ehf. gagnist stærri eignarhlutum hússins mest með vísan til þeirra verkefna sem fyrirtækið sjái um. Í þessu tilliti bendir álitsbeiðandi á að hann eigi minnstu íbúðina í húsinu og einnig nefnir hann að um sé að ræða háan kostnað fyrir svo lítið húsfélag. Kærunefnd húsamála fellst ekki á að hagnýting annarra séreigna í húsinu hafi í för með sérstök eða aukin útgjöld þannig að fallið geti undir 1. mgr. Þá er ekki um atvinnuhúsnæði að ræða eða blandað húsnæði. Kostnaður vegna Rekstrarumsjónar ehf. fellur þannig ekki undir þau undantekningartilvik sem nefnd eru í 1. og 2. mgr. 46. gr. laga um fjöleignarhús.

Að öllu því virtu sem að framan er rakið er kröfu álitsbeiðanda hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 1. febrúar 2021

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður