Mál nr. 109/2020 -Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 109/2020

Skoðun á bókhaldi húsfélags. Afrit af fundargerðum. Húsreglur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, móttekinni 24. september og 13. október 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 1. nóvember 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. nóvember 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 12. nóvember 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 21. desember 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjölbýlishúsið C. Álitsbeiðandi er eigandi tveggja íbúða í D 20 en í þeim stigagangi eru sex íbúðir. Ágreiningur er um aðgengi að bókhaldi gagnaðila og fundargerðum auk ágreinings um húsreglur, frestun húsfundar og starfsemi gagnaðila.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á að skoða bókhald gagnaðila vegna tímabilsins 30. mars 2017 til 31. ágúst 2020.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðla beri að afhenda afrit af fundargerð og fylgigögnum vegna húsfundar sem haldinn var 3. september 2020.
3. Að viðurkennt verði að húsreglur skuli vera í samræmi við lög.
4. Að viðurkennt verði að ákvörðun um frestun húsfundar sem átti að halda 27. ágúst 2020 hafi verið óheimil.
5. Að viðurkennt verði að forsvarsmanni gagnaðila beri að upplýsa alla eigendur um starfsemi gagnaðila á fundum minnst einu sinni á ári og að óheimilt sé að kaupa á vegum gagnaðila eitthvað sem gagnist aðeins hluta af íbúum stigagangsins.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi í tvö skipti skorað á forsvarsmann gagnaðila að sýna henni bókhald gagnaðila. Einnig hafi lögfræðingur fyrir hennar hönd skorað á hann. Forsvarsmaðurinn hafi upplýst að hann hygðist birta bókhaldið á aðalfundi sem hann hafi ekki tilgreint hvenær verði haldinn. Álitsbeiðandi eigi rétt á að sjá bókhaldið og bókhaldsgögn vegna tímabilsins 30. mars 2017 til 31. ágúst 2020.

Húsfundur hafi verið haldinn 3. september 2020. Í fimm skipti hafi verið óskað eftir afriti af fundargerð og umboðum í tölvupósti. Eftir húsfundinn hafi einnig verið óskað eftir því að fá að taka myndir af fundargerðinni en því verið neitað. Svar hafi borist 19. september 2020 um að fundargerðin hefði verið send. Þá hafi verið óskað eftir því að fá upplýsingar um það hvenær hún hefði verið send. Svar hafi borist 1. október 2020 þar sem fram hafi komið að tvö blöð hefðu verið send á lögheimili álitsbeiðanda en ekki fundargerðin og umbeðin skjöl. Enn og aftur hafi verið fram á að fundargerðin ásamt fylgiskjölum yrði send. Þau skjöl hafi ekki borist. Farið sé fram á að send verði sannanlegt afrit af fundargerðinni sem og afrit af skjali sem hafi verið sýnt á húsfundinum varðandi kött á 1. hæð.

Á húsfundi 3. september 2020 hafi verið samþykktar húsreglur með þremur atkvæðum á móti tveimur. Í 2. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús segi að reglurnar eigi að vera með sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti. Í 7. gr. húsreglna gagnaðila segi: „Kvartanir vegna umgengni eða hegðunar skuli vera bornar fram við formann (gjaldkera) ef ástæða þykir.“ Álitsbeiðandi fer fram á að viðurkennt verði að forsvarsmanninum sé ekki heimilt að safna gögnum um íbúa og að honum verði gert að upplýsa álitsbeiðanda með skriflegum og sannanlegum hætti við hvern eigi að kvarta undan framkomu hans. Í 10. gr. húsreglnanna segi: „Mynda og hljóðupptökur eru með öllu óheimilar í sameign hússins, nema með leyfi viðkomandi.“ Krafa álitsbeiðanda sé sú að mynda- og hljóðupptökur verði leyfilegar í almannarýminu á meðan þær séu ekki birtar öðrum en lögreglu.

Þá geri álitsbeiðandi almenna kröfu um að húsreglunum verið breytt og þær gerðar ítarlegri, til dæmis varðandi kattahald og sameiginlegt þurrkherbergi í kjallara. Einnig bann við röskun á svefnfriði í húsinu að minnsta kosti frá miðnætti til klukkan 7 að morgni og undanþágur frá því banni. Nánari skilgreining óskist á eftirtöldum orðum í húsreglunum: Þrifalega, hljóðlega, sanngjarnt, eðlilega, háreysti og stundarsakir þar sem þau séu öll huglæg.

Boðað hafi verið til húsfundar sem skyldi haldinn 27. ágúst 2020. Þegar fundarmenn frá öllum sex íbúðum höfðu mætt hafi forsvarsmaður gagnaðila borið undir íbúa hvort það ætti að fresta fundinum. Hann hafi borið því við að heyrnarlaust par sem eigi íbúð í húsinu hefðu ekki fengið túlk. Meirihluti fundarmanna hafi samþykkt frestun.

Aðeins hafi verið haldinn einn almennur fundur síðan núverandi forsvarsmaður gagnaðila hafi tekið við 30. mars 2017. Á þessum tíma hafi hann hvorki fengið samþykki álitsbeiðanda né ráðfært sig við hana í neinu er varði gagnaðila þótt hún eigi tvær eignir af sex í stigaganginum. Hann telji að það sé nægilegt að fá samþykki eigenda meirihluta íbúða og skilja álitsbeiðanda eftir sem fái ekkert að vita, sbr. skjöl um kött á 1. hæð sem hafi verið sýnd á húsfundi 3. september 2020. Næturljós hafi verið sett upp í kjallara þar sem barnabarn konu hans hafi dvalið daga og nætur í geymslu. Fjármálastaða gagnaðila sé óþekkt og ekki liggi fyrir hvað hafi verið keypt inn á hans vegum. Álitsbeiðandi hafi margoft spurt um þessi mál bæði í tölvupósti og þegar hún hafi hitt forsvarsmanninn í sameigninni en aldrei fengið nein svör.

Í greinargerð gagnaðila segir að samhliða rekstri gagnaðila sé rekið sameiginlegt húsfélag fyrir alla stigaganga hússins. Íbúar í húsi nr. 20 hafi nýtt heimild í 67. gr. laga um fjöleignarhús um að skipa ekki sérstaka hússtjórn heldur falið einum eiganda verkefni stjórnar. Fyrir tíð núverandi formanns hússtjórnar hafi álitsbeiðandi sinnt því hlutverki.

Þann 3. september 2020 hafi verið haldinn húsfundur. Til fundarins hafi verið boðað með formlegum hætti með því að hengja skriflega boðun upp á sýnilegan stað í stigagangi hússins með viku fyrirvara. Upphaflega hafi verið fyrirhugað að fundurinn færi fram 27. ágúst 2020 en síðar hafi verið ákveðið að fresta þeim fundi. Ástæða þess hafi verið sú að ekki hafi tekist að ná í túlk til að túlka svo að tveimur íbúum hússins sem glími við heyrnarskerðingu væri fært að sitja fundinn. Að tillögu formanns gagnaðila og að undangenginni atkvæðagreiðslu hafi farið svo að fundinum hafi verið frestað.

Á nefndum fundi í september 2020 hafi málefni gagnaðila verið rædd sem tilgreind hafi verið í dagskrá og önnur málefni, svo sem setning nýrra húsreglna og uppsetning þvottasnúra í kjallara. Kosning hafi farið fram um hinar nýju húsreglur að tillögu stjórnar og þær verið samþykktar með meirihluta atkvæða. Í lok fundarins hafi fundargerð verið lesin upp í heyranda hljóði og vottuð af þeim sem hafi verið viðstaddir, þar á meðal álitsbeiðanda.

Farið sé fram á að kröfu álitsbeiðanda um að viðurkenndur verði réttur eiganda til að fá að skoða bókahald gagnaðila verði vísað frá. Krafan sé ekki tæk til efnismeðferðar eins og hún sé orðuð. Gagnaðili mótmæli ekki kröfunni eins og hún sé sett fram. Ágreiningslaust sé að eigendur séreignarhluta í fjöleignarhúsum eigi rétt á að fá aðgang að bókhaldi húsfélags, sbr. 69. gr. laga um fjöleignarhús. Standi því ekki ágreiningur á milli aðila um kröfu álitsbeiðanda. Fyrir framangreindar sakir sé ekki að sjá að raunverulegur ágreiningur sé um kröfuna. Eins og krafan sé orðuð feli krafan fremur í sér lögspurningu en að vera til þess fallin að leysa úr raunverulegum ágreiningi.

Ástæða þess að stjórn gagnaðila hafi ekki getað orðið við beiðni álitsbeiðanda um aðgang að bókhaldinu sé sú að tilteknum viðskiptafræðingi hafi verið falið að sjá um það en henni hafi ekki tekist að ljúka frágangi á því sökum heilsubrests. Sérstaklega sé tekið fram að álitsbeiðanda og öðrum íbúum hússins muni bjóðast að skoða bókhaldið við fyrsta tækifæri og ekki síðar en á næsta boðaða aðalfundi sem ráðgert sé að halda eins og fljótt og kostur sé þegar sóttvarnir leyfi.

Álitsbeiðandi hafi staðhæft að þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir hafi henni ekki verið send fundargerð húsfundar sem haldinn hafi verið 3. september 2020. Þessari fullyrðingu sé mótmælt sem rangri og ósannaðri. Það rétta sé að í kjölfar umleitana álitsbeiðanda um að fá afrit af fundargerðum og fylgigögnum hafi henni sannarlega verið send fundargerðin á rafrænu formi auk fylgigagna. Frumrit fundargerðinnar séu í þar til gerðri fundargerðarbók sem sé varðveitt hjá formanni. Fyrir vikið hafi hússtjórn gripið til þess ráðs að færa fundargerðina í rafrænt form í beinu framhaldi af húsfundinum. Meðfylgjandi sé bæði rafræn fundargerð og afrit úr fundargerðarbók. Með vísan til framangreinds hafi álitsbeiðandi ekki hagsmuni af kröfu hennar hér um, enda hafi gagnaðili þegar orðið við umleitunum hennar um að afhenda umbeðin gögn. Beri því að vísa kröfunni frá.

Gagnaðili geri kröfu um að kröfu álitsbeiðanda í lið III verði vísað frá en til vara hafnað. Á skorti að skýr krafa sé gerð um tiltekna niðurstöðu, líkt og áskilið sé í 3. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála. Kröfur álitsbeiðanda feli í sér óskýrar og óljósar hugmyndir/tillögur um breytingar á húsreglum. Samkvæmt 1. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús komi það í hlut hússtjórnar að semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar húsreglur. Beri hússtjórn við samningu slíkra reglna að hafa þær sem ítarlegastar, allt eftir því sem eðlilegt og haganlegt þyki.

Með kröfugerð sinni fari álitsbeiðandi fram á að nefndin taki sér vald sem hún hafi ekki lögum samkvæmt. Ekki sé til að dreifa heimild til nefndarinnar um að setja eða breyta húsreglum sem hafi verið samþykktar löglega á húsfundi heldur aðeins að veita álit sitt á því hvort húsreglur samræmist lögum.

Heimilt hafi verið að fresta húsfundinum 27. ágúst 2020 með atkvæðum meirihluta. Álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að slíkt hafi verið henni til tjóns eða réttarspjalla. Í þessu samhengi sé bent á að álitsbeiðandi hafi mætt og látið til sín taka á húsfundinum 3. september 2020. Það hafi verið eðlilegt og rétt að fresta fundinum svo að allir íbúar gætu átt þess kost að taka þátt. Frestun fundarins hafi verið til þess fallin að tryggja grundvallarmannréttindi fólks, sbr. Hrd. 155/1999. Þá hafi álitsbeiðandi ekki nýtt sér heimild 2. og 3. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús um að óska eftir húsfundi.

Hvað varði kostnað vegna uppsetningar ljósa í kjallara hússins sé þar ranglega staðhæft af hálfu álitsbeiðanda að formanni gagnaðila hafi borið að ráðfæra sig sérstaklega við alla íbúa hússins áður en þau kaup hafi verið gerð. Samkvæmt 2. mgr. 70. gr. laga um fjöleignarhús sé stjórn húsfélags heimilt upp á eigin spýtur að annast minniháttar viðhald og viðgerðir og gera bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir. Næturljós í kjallara hússins hafi meðal annars verið sett til að koma í veg fyrir slysahættu en aðrir íbúar höfðu kvartað undan ljósleysi í kjallara. Ákveðið hafi verið að koma þar fyrir næturljósi svo að komið yrði í veg fyrir slysahættu og þar með forða tjóni og skaðabótaskyldu gagnaðila. Hafi kostnaður vegna kaupa og uppsetningar ljóssins verið óverulegur. Fyrir vikið sé ekki þörf á sérstöku samþykki húsfundar fyrir þessum kaupum. Beri því að hafna kröfu álitsbeiðanda.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hún hafi fyrst með greinargerð gagnaðila fengið upplýsingar um að þeim sem hafi verið falið að ganga frá bókhaldinu hafi ekki haft heilsu til þess á tímabilinu 30. mars 2017 til 31. ágúst 2020. Sé aðili sem fenginn sé til verks óhæfur, til dæmis vegna veikinda, ætti að fá annan aðila til verksins. Óeðlilega langur tími hafi verið veittur til að ganga frá bókhaldsárunum 2017 og 2018. Því sé ekki hægt að bera þessu við. Þá hafi það ekki verið samþykkt á húsfundi að fá utanaðkomandi aðila til að sjá um bókhaldið.

Álitsbeiðandi hafi ítrekað óskað eftir að fá aðgang að bókhaldi og öllum bókhaldsgögnum. Þann 26. ágúst 2020 hafi hún skorað forsvarsmann gagnaðila að birta allt bókhald á húsfundi 27. ágúst 2020. Umboðsmaður álitsbeiðanda hafi á húsfundi 3. september 2020 óskað eftir því að aðgangur að bókhaldi og bókhaldsgögnum yrði veittur hið fyrsta. Þann 8. september 2020 hafi aftur verið skorað á hann að sýna bókahald og öll bókhaldsgögn fyrir 18. september 2020. Svörin sem hafi fengist hafi verið þau að bókhald og fylgigögn yrðu sýnd á næsta aðalfundi.

Vísað sé til 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús og áréttað mikilvægi þess að álitsbeiðandi fái aðgang að bókhaldi og öllum bókhaldsgögnum.

Lögbundið sé að halda aðalfund árlega. Forsvarsmaður gagnaðila hafi með því að halda húsfund 3. september 2020 sýnt fram á að það væri í lagi að halda fund. Því geti gagnaðili ekki borið fyrir sig að geta ekki haldið aðalfund til að vernda heilsu og velferð íbúa.

Staðhæfing um að álitsbeiðanda hafi þegar verið send fundargerð húsfundar ásamt fylgigögnum sé röng. Álitsbeiðandi fari fram á að gagnaðili sanni fyrir kærunefnd að hann hafi sent gögnin, fundargerð eins og hún hafi verið rituð í fundargerðarbók og fylgigögn, svo sem umboð og leyfisbréf vegna kattar.

Fjallað sé um fundargerðir í 64. gr. laga um fjöleignarhús. Undirrituð fundargerð sé eina gilda fundargerðin eftir húsfundi, eftirritun sé ekki fullgild fundargerð. Misræmi sé á milli fundargerðarinnar sem rituð hafi verið og undirrituð á húsfundi 3. september 2020 og útgáfu formanns gagnaðila af fundargerðinni sem sýni fram á mikilvæg þess að fá frumgögn. Álitsbeiðandi hafi nú fengið frumrit fundargerðar í hendur frá kærunefnd húsamála en ekki fundargögn, svo sem umboð og leyfisbréf vegna kattar. Því sé hér með fallið frá kröfu um að fá frumrit fundargerðar en áfram gerð krafa um að fá fylgigögn fundargerðar, enda teljist þau með fundargerð.

Vegna frestunar húsfundarins, sem hafi átt að halda 27. ágúst 2020, sé tekið fram að álitsbeiðandi hafði tryggt sér aðstoð lögfræðings á fundinum. Beint fjárhagslegt tjón hennar vegna þessa sé 118.571 kr. vegna undirbúnings fundar og mætingar á fund.

Það komi ekki fram í 67. gr. laga um fjöleignarhús að heimilt sé að sleppa aðalfundi. Gagnaðili hafi staðhæft að hann ætli að halda aðalfund þar sem lagt verði fram bókhald og bókhaldsgögn. Því sé þessi röksemd í mótsögn við það sem áður hafi komið fram í greinargerð gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi ítrekað farið fram á að haldinn verði aðalfundur, meðal annars í maí 2018, júní 2019 og júlí 2020.

Þá sé það óumdeilt að forsvarsmanni gagnaðila sé heimilt að sinna minniháttar viðhaldi og viðgerðum á kostnað gagnaðila. Farið sé fram á að haldnir verði árlega fundir um húsfélagið og að ekki verði teknar ákvarðanir sem varði félagið utan þeirra.

Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi eigi ekki kröfu á að bókhald og fjárhagsgögn séu sérstaklega birt á húsfundi, heldur eigi hún eingöngu heimtingu til þess að skoða bækur húsfélagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara, að viðstöddum stjórnarmanni, sbr. 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994. Lögin geri ráð fyrir að sá vettvangur sem sé valinn til að fara yfir fjármál húsfélags sé aðalfundur, sbr. 61. gr. laganna. Gagnaðili muni boða til aðalfundar svo fljótt sem kostur sé og verði þar farið yfir bókhald og reikninga gagnaðila.

Vegna kröfu álitsbeiðanda um afrit af fundargerð og fylgigögnum sé vísað til greinargerðar. Þá sé það ekki gagnaðila að sanna að álitsbeiðanda hafi verið send fundargerð og þá hafi álitsbeiðandi fundargerð undir höndum sem hún hafi staðfest með undirritun sinni. 

Álitsbeiðandi hafi staðhæft að hún hafi orðið fyrir tjóni sem nemi útgefnum reikningi lögmannsstofu vegna ákvörðunar húsfundar um að fresta húsfundi. Þessu sé mótmælt sem röngu og ósönnuðu. Sá sem geri kröfu um skaðabætur verði að sanna að hann hafi orðið fyrir tjóni og að það sé að rekja til hegðunar/háttsemi sem annar aðili beri ábyrgð á. Nái sá sem krefjist skaðabóta ekki að sanna þessi atriði, þ.e. tjón, bótagrundvöll og orsakatengsl, sé útilokað að fallast á greiðslu skaðabóta. Í greinargerð álitsbeiðanda sé ekki vikið að framangreindum atriðum svo sem bótagrundvelli og þá hafi ekki verið gerð krafa um greiðslu bóta.

Almennt gildi sú regla í íslenskum rétti að aðilar beri sjálfir kostnað af rekstri mála sinna, hvort sem um sé að ræða rekstur stjórnsýslumála eða á öðrum vettvangi. Íbúi eigi ekki rétt á greiðslu kostnaðar sem falli til kjósi íbúi að nýta sér aðstoð sérfræðings við setu á húsfundi eða ráðgjöf því tengdu að öðru leyti. Þá geri fjöleignarhúsalög ekki ráð fyrir því að íbúi geti ráðið sérstakan umboðsmann/málsvara til setu á húsfundum, nema íbúi feli umboðsmanni sínum að öllu leyti fyrirsvar fyrir eignarhluta sínum á húsfundi, sbr. 2. mgr. og 3. mgr. 58. gr. laga nr. 26/1994.

Að öðru leyti ítreki gagnaðili fyrri sjónaramið.

III. Forsendur

Deilt er um aðgengi álitsbeiðanda að bókhaldi gagnaðila vegna tímabilsins 30. mars 2017 til 31. ágúst 2020. Í 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni.

Álitsbeiðandi greinir frá því að hún hafi allt frá árinu 2018 óskað eftir að aðgengi að bókhaldi gagnaðila án árangurs. Gagnaðili neitar þessu ekki heldur nefnir að bókhaldið verði sýnt á næsta aðalfundi en það hafi verið vegna veikinda viðskiptafræðings sem færi bókhald gagnaðila sem ekki hafi verið hægt að veita aðgengi fyrr. Samkvæmt framangreindu lagaákvæði ber gagnaðila að leyfa álitsbeiðanda að skoða bókhaldið með hæfilegum fyrirvara. Álitsbeiðandi hefur árangurslaust óskað eftir því að skoða bókhaldið síðan í september 2018 og telur kærunefnd að það sé komið út fyrir það sem geti talist hæfilegur fyrirvari. Þegar af þeirri ástæðu telur nefndin að gagnaðila beri án tafar að heimila álitsbeiðanda að skoða bókhald vegna tímabilsins 30. mars 2017 til 31. ágúst 2020 líkt og hún gerir kröfu um. Þar að auki telur kærunefnd tilefni til að taka fram að skoðun á bókhaldi gagnaðila sé ekki bundið við aðalfundi líkt að gagnaðili nefnir í málatilbúnaði sínum.

Í 3. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús segir að fundargerðir skuli jafnan vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eiga þeir rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra. Gagnaðili segir að álitsbeiðandi hafi þegar fengið afrit af fundargerð og fylgigögnum vegna húsfundar sem haldinn var 3. september 2020 og var fundargerðin þar að auki fylgigagn greinargerðar hans í máli þessu. Álitsbeiðandi kveðst þó ekki hafa fengið afrit af fylgigögnum og telur að gagnaðila beri að sýna fram á að fundargerðin hafi verið send henni með tölvupósti. Að því virtu að fundargerðin liggur fyrir meðal gagna málsins telur kærunefnd engin efni til að fallast á að gagnaðila beri að sýna sérstaklega fram á að fundargerðin hafi verið send á sínum tíma. Gagnaðili segir einnig að fylgigögn fundargerðarinnar hafi verið send álitsbeiðanda en hún neitar því. Stendur þar orð gegn orði. Ekki eru í fundargerð húsfundar tilgreind þau gögn sem lögð voru fram á fundinum og er það aðfinnsluvert. Ber gagnaðila að bæta úr því.

Í 74. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um húsreglur, hvernig þær skuli settar og hvaða fyrirmæli þær skuli hafa að geyma. Í 3. mgr. 74. gr. eru í 7 töluliðum tilgreind atriði sem húsreglur skuli meðal annars fjalla um en ekki er þar um að ræða tæmandi upptalningu.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um húsreglum verði breytt í samræmi við lög en á húsfundinum 3. september 2020 voru samþykktar húsreglur gagnaðila. Annars vegar gerir álitsbeiðandi athugasemdir vegna reglu um að kvartanir vegna umgengni eða hegðunar skuli bornar fram við formann (gjaldkera) þyki ástæða til og hins vegar að mynda- og hljóðupptökur séu með öllu óheimilar í sameign hússins nema með leyfi viðkomandi. Kærunefnd fær ekki ráðið að umræddar reglur fari í bága við ákvæði fjöleignarhúsalaga og fellst því ekki á kröfu álitsbeiðanda um að þessu skuli breytt.

Einnig nefnir álitsbeiðandi nokkur atriði sem hún telur að eigi heima í húsreglunum og fer fram á að þeim verði breytt og þær gerðar ítarlegri. Í þessu tilliti bendir kærunefnd á að það er á höndum stjórnar húsfélaga að semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar húsreglur, sbr. 1. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús.

Í 4. mgr. 62. gr. laga um fjöleignarhús segir að séu allir félagsmenn mættir getur húsfundur samþykkt afbrigði og tekið mál til umfjöllunar og atkvæðagreiðslu þótt þeirra hafi ekki verið getið í fundarboði. Ekki verður annað ráðið en að allir félagsmenn hafi verið mættir á húsfundinn sem boðað var til og átti að halda 27. ágúst 2020. Á þeim fundi var samþykkt að fresta fundinum um viku en kærunefnd telur að með vísan í D-lið 41. gr. laga um fjöleignarhús hafi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur dugað til að samþykkja þá ákvörðun. Álitsbeiðandi segir að meirihluti fundarmanna hafi greitt atkvæði með tillögu um frestun. Kærunefnd telur því að lögmætt samþykki hafi legið til grundvallar því að fresta fundinum.

Í 59. gr. laga um fjöleignarhús segir að aðalfundur húsfélags skuli haldinn ár hvert fyrir lok aprílmánaðar. Í 1. mgr. 76. gr. laga um fjöleignarhús segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Í 2. mgr. sömu greinar segir að þegar þannig hátti til skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem geti hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Þá segir í 3. mgr. að fyrirmæli laga þessara um húsfélög gildi um slíkar húsfélagsdeildir, svo sem um ákvarðanatöku, fundi, stjórn, kostnaðarskiptingu og fleira, eftir því sem við eigi. Um er að ræða fjöleignarhúsið F en gagnaðili er starfandi húsfélagdeild. Kærunefnd telur að gagnaðila sé skylt að halda aðalfund árlega í samræmi við framanritað.

Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Í 2. mgr. sömu greinar segir að í erindi til kærunefndar skuli skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni. Að lokum gerir álitsbeiðandi kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að kaupa á hans vegum muni sem gagnist aðeins hluta íbúa stigagangsins. Kærunefnd telur ekki unnt að taka þessa kröfu til efnismeðferðar, enda krafan almennt orðuð en ekki virðist ágreiningur um tiltekna ákvörðun gagnaðila hér um. Er henni því vísað frá.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að veita álitsbeiðanda aðgang að bókhaldi gagnaðila án tafar.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að fresta húsfundi 27. ágúst 2020.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að halda aðalfund árlega.

Öðrum kröfum er hafnað og vísað frá.

Reykjavík, 21. desember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson