Mál nr. 68/2012
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 68/2012
Tímabundinn leigusamningur: Leigutími.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 13. desember 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 13. janúar 2013, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. febrúar 2013.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 26. maí 2010, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 2 á Z í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2010 til 1. júní 2011. Ágreiningur er um leigulok.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi skuldi gagnaðila ekki húsaleigu og geti gagnaðili ekki innheimt tryggingarvíxil vegna þess.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi leigt tveggja herbergja íbúð af gagnaðila í eitt ár frá júní 2010 til júní 2011. Hafi álitsbeiðandi greitt 90.000 kr. í leigu sem bundin hafi verið vísitölu og hafi verið orðin um 100.000 kr. á mánuði. Þegar álitsbeiðandi hafi auk þess verið farinn að reka bíl hafi leigan verið orðin of há. Álitsbeiðandi hafi farið á fund með umboðsmanni gagnaðila þar sem rætt var um lækkun leigu. Álitsbeiðanda hafi auk þess fundist mjög ósanngjarnt að nágranni hans hafi greitt 80.000 kr. fyrir sambærilega íbúð. Gagnaðili hafi útskýrt það á þá leið að nágranninn hefði ekki ísskáp og þvottavél en það telur álitsbeiðandi ekki vera rétt.
Eftir að leigusamningur aðila rann út hafi álitsbeiðandi farið fram á lækkaða leigu því hann hafi ekki talið sig geta krafist þess fyrr. Álitsbeiðandi hafi farið til fasteignasala, umboðsmanns gagnaðila, en sá hafi fengið álitsbeiðanda til að skrifa undir plagg sem hafi átt að brúa bilið þangað til samningar næðust um lækkaða leigu. Það skjal hafi verið vitlaust dagsett og ekkert fjallað um fjárhæð leigu. Álitsbeiðandi hafi skrifað undir umrætt plagg án þess að lesa það yfir þar sem hann hafi talið sig geta treyst umboðsmanni gagnaðila. Ekki hafi náðst samningar um lækkaða leigu og því hafi engir samningar náðst og honum hafi verið heimilt að fara úr íbúðinni. Álitsbeiðandi hafi fundið þriggja herbergja íbúð með þremur geymslum á 65.000 kr. á mánuði sem hann hafi talið mjög góð kjör. Álitsbeiðandi hafi því næst talað við umboðsmann gagnaðila og tilkynnt honum að hann hygðist leigja þá íbúð. Álitsbeiðandi hafi spurt hvort ekki skilji allir sáttir og allt sé í góðu sem umboðsmaður gagnaðila hafi jánkað. Síðar hafi umboðsmaðurinn hringt og hótað öllu illu og meðal annars sagt að þriggja mánaða leiga verði dregin af laununum hans. Á sama tíma hafi nágranni álitsbeiðanda farið úr sinni íbúð og fengið tölvupóst frá umboðsmanni gagnaðila þess efnis að hann þurfi að borga en hafi svo síðar ákveðið að hann þyrfti þess ekki. Álitsbeiðandi telur sig ekki skulda gagnaðila og krefst þess að gagnaðili stöðvi lögheimtu þar sem samningur aðila hafi verið útrunninn og því hafi gagnaðila borið að gera nýjan samning en ekki einungis framlengingu á hinum eldri. Auk þess telur álitsbeiðandi umboðsmann gagnaðila hafa platað sig til að skrifa undir téða framlengingu. Jafnframt sé víxillinn orðinn meira en árs gamall og engin krafa hafi verið gerð í hann á sínum tíma. Samningar um lækkun á leigu hafi ekki gengið eftir og því hafi álitsbeiðandi ekki gert nýjan löggiltan samning.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi undirritað leigusamning við gagnaðila þann 26. maí 2010 til tólf mánaða með ákvæði um þriggja mánaða uppsagnarfrest. Þann 20. maí 2011 hafi álitsbeiðandi framlengt leigusamninginn við gagnaðila til tólf mánaða eða til 1. júní 2012 og þar með sama þriggja mánaða uppsagnarfrestinn.
Álitsbeiðandi hafi ekki virt samning aðila heldur hafi hann farið úr íbúðinni þann 14. júní 2011 án þess að greiða nokkuð. Þar með hafi álitsbeiðandi ekki virt uppsagnarfrest leigusamningsins.
Þar sem álitsbeiðandi hafi farið svo fljótt úr íbúðinni hafi ekki náðst að finna nýja leigjendur fyrr en tveimur mánuðum síðar. Því hafi tryggingarvíxill álitsbeiðanda verið settur í innheimtu. Gagnaðili telji sig vera í fullum rétti til að innheimta tryggingarvíxil þann sem álitsbeiðandi hafi afhent gagnaðila. Gagnaðili hafi staðið að öllu leyti við sinn hluta leigusamningsins og geri kröfu um að álitsbeiðandi geri slíkt hið sama.
III. Forsendur
Í máli þessu liggur fyrir tímabundinn húsaleigusamningur, dags. 26. maí 2010, þar sem leigutími er ákveðinn 1. júní 2010 til 1. júní 2011. Leigusamningur þessi var framlengdur til 1. júní 2012 með samkomulagi beggja aðila hans. Álitsbeiðandi er bundinn af samkomulagi þessu enda hefur því ekki verið rift. Í samkomulaginu kemur fram að leigusamningurinn haldist óbreyttur að öðru leyti. Samkvæmt húsaleigusamningi aðila bar álitsbeiðanda að leggja fram bankaábyrgð sem nemur þriggja mánaða leigu eða 285.000 kr. Af gögnum málsins verður hins vegar ráðið að álitsbeiðandi hafi lagt fram tryggingarvíxil.
Af hálfu gagnaðila er því byggt að álitsbeiðandi hafi verið heimilt að segja íbúðinni upp með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Álitsbeiðandi hafi flutt úr íbúðinni 14. júní án þess að greiða húsaleigu. Nýir leigjendur hafi tekið við húsnæðinu tveimur mánuðum eftir að álitsbeiðandi flutti út. Með vísan til þess er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda bar að greiða húsaleigu til þess tíma og að gagnaðila hafi verið heimilt að setja tryggingarvíxilinn í innheimtu fyrir ógreiddri húsaleigu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila hafi verið óheimilt að innheimta tryggingarvíxil samkvæmt húsaleigusamningi þeirra.
Reykjavík, 28. febrúar 2013
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Ásmundur Ásmundsson