Mál nr. 123/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 123/2020
Tvíbýli. Breytt útlit glugga.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 19. október 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 25. nóvember 2020, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. febrúar 2021.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum. Ágreiningur er um hvort gagnaðila hafi við endurnýjun glugga í íbúð sinni verið heimilt að breyta ásýnd þeirra.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að breyta gluggum íbúðar hennar til samræmis við fyrri ásýnd hússins og glugga neðri hæðar.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili eigi íbúð á efri hæð hússins. Hún hafi viljað fara í gluggaskipti í íbúð sinni sem álitsbeiðandi hafi samþykkt. Aftur á móti hafi hann mótmælt því að breyta ásýnd glugganna, svo sem formi þeirra og breyttri staðsetningu lausafaga. Gagnaðili hafi sótt um byggingarleyfi vegna gluggaskiptanna 18. september 2020 þar sem gluggarnir hafi verið illa farnir, lekið og verið fúnir þannig að íbúð efri hæðar hafi legið undir skemmdum.
Með umsókninni hafi fylgt teikningar af útliti þeirra glugga sem hafi átt að endurnýja. Lítilsháttar breyting hafi verið gerð á þeim gluggum og fallist hafi verið á breytta staðsetningu lausafaga sem hafi mátt teljast til bóta.
Fram hafi komið í samtali við byggingarfulltrúa og gagnaðila að álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir við að nýir gluggar gagnaðila væru ekki í fullu samræmi við þáverandi glugga. Byggingarfulltrúa hafi verið ljóst að þáverandi gluggar væru ekki upprunalegir og að skipt hefði verið um glugga áður á líftíma hússins, jafnvel oftar en einu sinni. Ásýnd þáverandi glugga hefði verið með þeim hætti að þeir hefðu líklega verið endurnýjaðir síðast á áttunda áratug síðustu aldar, enda bæru þeir nokkuð svipmót af útliti glugga og póstatýpu þess tíma. Ómögulegt væri því að segja til um hvert upprunalegt útlit glugganna væri, ætti að taka mið af því.
Með vísan til C-liðar í gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 hafi byggingarfulltrúi metið útlitsbreytingar hússins óverulegar og framkvæmdina þar af leiðandi ekki byggingarleyfisskylda. Gagnaðila hafi því verið veitt heimild til að ráðast í hana.
Vísað sé til ákvæða 1. og 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús og þess sem segi í athugasemdum frumvarps þess er hafi orðið að lögum um fjöleignarhús þar sem fram komi að ekki sé mögulegt að hafa reglurnar gleggri eða gefa nákvæmari lýsingar eða viðmiðanir um það hvað sé verulegt og hvað óverulegt og hvað teljist smávægilegt í þessu efni og hver mörkin séu þarna á milli. Ávallt hljóti að koma upp takmarkatilvik og verði að leysa þau þegar þau komi upp með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi.
Vísað sé einnig til álits kærunefndar í máli nr. 42/2005.
Ásýnd hússins hafi verið óbreytt að minnsta kosti frá árinu 1984. Í umsögn byggingarfulltrúa hafi sagt að af útliti að dæma hefðu gluggar líklega verið endurnýjaðir síðast á áttunda áratug síðustu aldar. Með framkvæmdinni væri ljóst að það væri verið að hverfa frá langvarandi útliti glugga sem myndi breyta ásýnd hússins. Þar af leiðandi felist í viðkomandi framkvæmd veruleg breyting á útliti í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús sem krefjist samþykkis allra. Framkvæmdin varði 2.3.4. gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 sem kveði á um breytingar er varði útlit eða form mannvirkis og skýrt komi þar fram að til að breyting á mannvirki geti talist óveruleg megi hún ekki skerða hagsmuni nágranna, til dæmis hvað varði útsýni, skuggavarp eða innsýn, ekki breyta eða hafa áhrif á götumynd, ekki fela í sér stækkun húss á nokkurn hátt, nema stækkunin sé smávægileg og falli innan byggingarreits og breyti ekki eða hafi áhrif á götumynd.
Í greinargerð gagnaðila segir að í byrjun árs 2017 hafi álitsbeiðandi keypt íbúð sína og hafi mikil togstreita myndast á milli aðila vegna slæmrar umgengni, frágangs, dýrahalds og hávaða af hálfu álitsbeiðanda. Hann hafi í nokkur skipti farið í framkvæmdir á sameign án nokkurs samráðs við gagnaðila.
Í janúar 2020 hafi gagnaðili ákveðið að endurnýja glugga í íbúð sinni, enda hafi íbúðin legið undir skemmdum vegna ástands þeirra. Hafi hún þá þegar í janúarmánuði tilkynnt álitsbeiðanda að hún hygðist fara í þessar framkvæmdir um sumarið og að hún myndi taka á sig allan kostnað. Á þessum tímapunkti hafi álitsbeiðandi hundsað hana og ekkert tjáð sig um fyrirhugaðar framkvæmdir.
Nokkrum mánuðum fyrir framkvæmdirnar hafi álitsbeiðandi farið í tvenns konar framkvæmdir án samskipta við gagnaðila. Annars vegar hafi hann látið skipta um glugga hjá sér, bæði að framan- og aftanverðu húsinu, sem hafi falið í sér breytingu á formi og lit fyrri glugga. Breytingin að framanverðu hafi falið í sér tvö lausafög í stað eins og hvíts litar á gluggum í stað brúns/rauðs. Þá hafi breytingin að aftanverðu lotið að setningu lausafags og breytingu litar í hvítan í stað brúns/rauðs. Tveimur mánuðum fyrir gluggaskipti gagnaðila hafi álitsbeiðandi farið í framkvæmdir á þaki, án samráðs við gagnaðila og þrátt fyrir mótmæli hennar, enda ekkert legið fyrir um kostnað vegna þeirrar viðgerðar. Á þeim tímapunkti hafi gagnaðili aftur upplýst álitsbeiðanda um að hún hygðist endurnýja gluggana en án viðbragða af hans hálfu. Sú breyting hafi orðið á ásýnd hússins eftir síðastnefndu framkvæmdina að litur þaksins sé grár í stað rauðs eins og áður hafi verið.
Í september 2020 hafi gagnaðili leitað til byggingarfulltrúa með teikningar af nýju gluggunum og óskað eftir upplýsingum um hvort henni væri heimil uppsetning þeirra þrátt fyrir breytt útlit, enda væri um að ræða lítilsháttar breytingu á gerð þeirra sem fælist aðallega í breyttri staðsetningu lausafaga. Umrædd breyting hafi aðeins verið gerð í því skyni að bæta hagkvæmni og nýtingu glugganna þar sem eldri uppsetning hafi verið til trafala og nýting opnanlegra faga í sumum tilvikum verið engin vegna vindáttar. Byggingarfulltrúi hafi tjáð gagnaðila að svo væri, enda væri enga samþykkta teikningu að finna af húsinu sem sýndi sérstaka gluggasetningu eða sérstakt útlit þeirra. Þá hafi hann talið breytinguna til bóta, enda væri með henni verið að uppfylla öryggiskröfur gildandi byggingarreglugerðar um stærð björgunaropna (opnanlegra lausafaga) á svefnherbergjum sem fyrri gluggar hafi engan veginn uppfyllt.
Í september hafi nýju gluggarnir borist til landsins og þeir staðið fyrir utan húsið í viku fyrir uppsetningu án athugasemda álitsbeiðanda. Fyrstu mótmæli hans hafi borist þegar hann hafi bannað vinnumönnum gagnaðila, sem hafi unnið að uppsetningu glugganna, að vera á lóð hússins. Gagnaðili hafi þá leitað til byggingarfulltrúa og lagt inn umsókn um byggingarleyfi, dags. 18. september 2020, og til sýslumanns vegna framlagningar eignaskiptayfirlýsingar hússins sem kveði skýrt á um að engum eiganda sé heimilt að hindra annan eiganda að nýta viðkomandi lóð.
Í málinu liggi fyrir umsögn byggingarfulltrúa vegna umsóknarinnar, dags. 21. september 2020, þar sem fram komi að með vísan til C-liðar í gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 meti hann útlitsbreytingar óverulegar við gluggaskipti gagnaðila og að framkvæmdin sé þar af leiðandi ekki byggingarleyfisskyld. Gagnaðila væri því heimilt að ráðast í fyrirhugaðar endurbætur.
Eftir að hafa móttekið umsögnina og eignaskiptayfirlýsinguna hafi gagnaðili hafið aftur vinnu við uppsetningu glugganna, þrátt fyrir mikil afskipti álitsbeiðanda sem hafi meðal annars falist í brottnámi verkfæra, rifrildum við gagnaðila og afskiptum lögreglu. Þeirri vinnu sé nú lokið.
Gagnaðili krefjist þess að kröfu álitsbeiðanda verði hafnað og að núverandi gluggar í íbúð hennar fái að standa í óbreyttri mynd. Krafan sé aðallega byggð á því að samþykki allra eigenda hafi legið fyrir endurbótunum, þar á meðal fyrir ásýnd glugganna, í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús, sbr. 30. gr. laganna.
Hér verði að hafa í huga fyrri samskipti aðila, þ.e. mjög erfið samskipti, og þá sérstaklega skeytingarleysi álitsbeiðanda þegar hafi komið að upplýsingagjöf gagnaðila um framkvæmdina og nánari samskipta hvað hana hafi varðað. Álitsbeiðandi hafi haft nokkur tækifæri til að koma sínum skoðunum á framfæri hvað þetta hafi varðað en ekki nýtt þau fyrr en að uppsetningu glugganna hafi komið. Gagnaðili hafi staðið í þeirri trú að sér hefði verið þetta heimilt, enda engra mótmæla gætt af hálfu álitsbeiðanda fram að uppsetningu.
Þá sé vísað til þeirrar hegðunar og þeirra framkvæmda álitsbeiðanda sem hann hafi farið í áður en til umræddra gluggaskipta hafi komið án samráðs við gagnaðila.
Þá sé því mótmælt að um verulega breytingu á sameign sé að ræða. Endurbæturnar hafi falið í sér óverulega breytingu á húsinu í skilningi gr. 2.3.4. í byggingarreglugerð nr. 112/2012, enda hafi álitsbeiðanda ekki tekist að sanna að þær hafi skert hagsmuni hans með þeim hætti sem vikið sé að í umræddri grein. Hér verði að horfa til þeirra endurbóta sem álitsbeiðandi hafi nú þegar gert sjálfur á sínum gluggum útlitslega. Þá sé með umræddri breytingu verið að koma til móts við öryggiskröfu byggingarreglugerðar nr. 112/2012, sjá aðallega gr. 9.5.5. gr., hvað varði stærð björgunaropa (opnanlegra lausafaga) í svefnherbergjum eigna sem eldri gluggar hafi ekki uppfyllt. Hér verði enn fremur að hafa í huga að sífelld þróun eigi sér stað á sviði byggingarmála og hafi átt sér stað frá byggingu hússins, enda liggi fyrir að breytingar hafi í gegnum tíðina átt sér stað á gluggum hússins frá byggingu þess.
Verði ekki fallist á kröfu gagnaðila sé þess krafist að álitsbeiðanda verði jafnframt gert að koma húsinu í þá ásýnd sem það hafi verið í áður en álitsbeiðandi hafi ráðist í fyrrnefndar endurbætur á gluggum hans að framan- og aftanverðu húsinu, enda um að ræða framkvæmd á sameign sem ekki hafi legið viðhlítandi samþykki fyrir í samræmi við ákvæði fjöleignarhúsalaga.
Að lokum sé gerð krafa um að álitsbeiðanda verði gert að fara í aðgerðir vegna framkvæmda hans á sameign er varði uppsetningu spýtu á mitt húsið vegna jólaljósa og viðgerðar hans síðastliðið sumar á þaki sem hafi falið í sér breytingu á lit þess, til samræmis við fyrri ásýnd. Lögð sé því fram beiðni um álit nefndarinnar hvað þau álitaefni varði en gagnaðili telji að hér sé um að ræða framkvæmdir á sameign sem hafi haft í för með sér verulegar breytingar á ásýnd hússins án þess að fullnægjandi samþykki hafi legið fyrir, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Hvorki hafi álitsbeiðandi upplýst gagnaðila um framkvæmdirnar né óskað eftir samþykki hennar fyrir þeim í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús. Umræddar breytingar feli í sér skerðingu á hagsmunum hennar í skilningi 2.3.4. gr. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 og geti því á engan hátt talist óverulegar.
III. Forsendur
Deilt er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að endurnýja glugga í íbúð sinni með breyttu útliti. Breyting varð á staðsetningu opnanlegra faga þar sem þau eru nú á neðri hluta glugganna í stað þess að vera til hliðar á þeim. Þá eru nýju gluggarnir hvítir en fyrri gluggar voru brúnir.
Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki ef um er að ræða verulega breytingu á sameign hússins, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar í för með sér á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Í 3. mgr. segir að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.
Samkvæmt gögnum málsins eru engar samþykktar teikningar til af húsinu sem var byggt árið 1937. Þá sýna engar teikningar útlit glugga aðeins útlínur þeirra. Samkvæmt umsögn byggingarfulltrúa, dags. 21. september 2020, er ómögulegt að segja til um upprunalegt útlit glugganna en ljóst sé að skipt hafi verið um þá frá byggingu hússins og jafnvel nokkrum sinnum.
Kærunefnd telur að við mat á því hvort um verulega breytingu á útliti sé að ræða beri að miða við útlit þeirra áður en gluggaskipti gagnaðila áttu sér stað. Fyrirliggjandi myndir sýna að mikið ósamræmi er nú á gluggum hússins eftir breytingar gagnaðila, bæði hvað opnanleg fög og lit varðar. Þó telur nefndin að um hafi verið að ræða óverulega breytingu á gluggum þannig að samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi til, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Eignarhlutar aðila eru hvor um sig 50% samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins og því ljóst að samþykki beggja þurfi til að koma til þess að ákvörðun um breytt útlit glugganna sé lögmæt.
Í 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri sé ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögum þessum. Kærunefnd telur að þar sem um er að ræða tvíbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi, en allt að einu skuli eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfylli formkröfur laganna að öðru leyti.
Gagnaðili segir að álitsbeiðandi hafi ekki sett sig upp á móti framkvæmd hennar fyrr en eftir að hún hófst. Álitsbeiðandi segir aftur á móti að hann hafi ekki verið mótfallinn útskiptingu glugganna heldur aðeins breyttu útliti þeirra. Í umsögn byggingarfulltrúa er þó sérstaklega tekið fram að álitsbeiðandi geri athugasemd við útlit glugganna svo að gagnaðili getur ekki talist grandlaus þar um. Kærunefnd telur gögn málsins ekki bera með sér að gagnaðili hafi fengið samþykki gagnaðila fyrir breyttu útliti glugganna, þrátt fyrir að hafa fengið samþykki fyrir að skipta þeim út. Að framangreindu virtu telur kærunefnd að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun um breytt útlit glugganna og því beri að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að koma útliti þeirra í fyrra horf.
Að því gefnu að fallist verði á kröfu álitsbeiðanda gerir gagnaðili kröfu um að álitsbeiðanda verði jafnframt gert að koma gluggum þeim sem hann skipti um í íbúð sinni á árinu 2020 í fyrra horf. Breyting á glugga á framanverðu húsinu fól í sér að sett voru tvö lausafög í stað eins. Á glugga sem er á aftanverðu húsinu fólst breytingin í því að sett var lausafag. Þá séu báðir nýju gluggarnir hvítir sem voru áður brúnir. Gagnaðili segir að álitsbeiðandi hafi ráðist í þessar framkvæmdir án samráðs við sig, og hefur álitsbeiðandi ekki mótmælt því en hann gerði engar athugasemdir við þessa kröfu álitsbeiðanda. Verður kærunefnd þannig að leggja frásögn gagnaðila til grundvallar og með hliðsjón af umfjöllun um kröfu álitsbeiðanda verður að fallast á kröfu gagnaðila hér um með sömu rökum.
Gagnaðili gerir einnig kröfu um að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi verið óheimilt að setja spýtu á mitt húsið til þess að geta hengt upp jólaljós og einnig að ráðast í viðgerðir á þaki og breyta lit þess án samráðs við gagnaðila. Álitsbeiðandi hefur ekki mótmælt þessum fullyrðingum gagnaðila eða tjáð sig um þær á annan máta. Byggir álit kærunefndar því á einhliða frásögn og kröfum gagnaðila.
Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé að eigin frumkvæði óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Kærunefnd telur að með hliðsjón af þessu ákvæði hafi álitsbeiðanda verið óheimilt upp á sitt einsdæmi að setja spýtu á utanvert húsið í þeim tilgangi að hengja upp jólaljós og því beri að fallast á með gagnaðila að honum beri að fjarlægja hana.
Þá telur kærunefnd að fallast beri á að álitsbeiðanda beri að koma ásýnd þaksins í fyrra horf, enda getur hann ekki tekið einhliða ákvörðun um að breyta lit þess heldur þarf samþykki á grundvelli framangreindrar 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús að liggja því til grundvallar.
Kærunefnd bendir á að gögn málsins sýna að lítið samræmi hafi verið á útliti hússins áður en aðilar réðust í téðar framkvæmdir. Komi aðilar sér ekki saman um samræmt útlit ber þeim að virða niðurstöðu kærunefndar eins og rakið er.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að breyta gluggum í íbúð sinni til samræmis við fyrri ásýnd.
Kærunefnd fellst á kröfu gagnaðila um að álitsbeiðanda beri að breyta gluggum í íbúð sinni til samræmis við fyrri ásýnd.
Álitsbeiðanda ber að fjarlægja spýtu á hlið hússins sem og að breyta lit á þaki í fyrra horf.
Reykjavík, 15. febrúar 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson