Mál nr. 38/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 38/2007
Aðgangsréttur: Lagnir, hita- og vatnsinntök.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með ódagsettu bréfi, mótt. 18. september 2007, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð C hdl., f.h. gagnaðila, dags. 2. nóvember 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. nóvember 2007, athugasemdir C hdl., f.h. gagnaðila, dags. 29. nóvember 2007, og viðbótarathugasemdir D hrl., f.h. álitsbeiðanda, dags. 7. desember 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. desember 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða tvíbýlishúsið X nr. 69, alls tvo eignarhluta, sem byggt var árið 1950. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar en gagnaðili er eigandi neðri hæðar. Ágreiningur er um aðgengi að hita- og vatnsinntökum.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að álitsbeiðandi hafi aðgang að hita- og vatnsinntökum.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um aðgengi að hita- og vatnsinntökum í þvottahúsi að utanverðu húsi. Samkvæmt samningi undirrituðum 26. nóvember 1999 og eignaskiptayfirlýsingu frá desember 2001 eigi eigandi efri hæðar óskertan aðgang að þessum lögnum.
Bendir álitsbeiðandi á að eftir að hann seldi hlut sinn að þvottahúsi á neðri hæð sé búið að loka fyrir hurð sem sé norðanmegin á húsinu og álitsbeiðandi hafi átt að hafa aðgang að samkvæmt fyrrnefndum samningi. Ef upp kæmu vandamál, til dæmis vegna leka, hafi álitsbeiðandi ekki aðgang að vatnsinntökum.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi keypt neðri hæðina árið 2004. Við sölu á eigninni hafi legið fyrir samningur fyrri eiganda við álitsbeiðanda um kaup á hlutdeild hans í þvottahúsi frá árinu 1999 og samkomulag um aðgang að hita- og vatnsinntökum. Fyrirliggjandi sé einnig eignaskiptayfirlýsing frá árinu 2001 þar sem sé gerð grein fyrir kvöð um aðkomurétt um norðurinngang. Gagnaðili fullyrðir hann hafi aldrei meinað álitsbeiðanda um aðgang að hita- og vatnsinntökum og fái því ekki séð í hverju meintur ágreiningur aðila ætti að felast. Hurð norðanmegin á húsinu sé lokuð, enda um að ræða svefnherbergi gagnaðila, en álitsbeiðandi hafi haft aðgengi að miðstöðvarherberginu hvenær sem hann hafi þurft á að halda vegna viðgerða, bilana eða annarra vandamála sem upp hafa komið í húsinu. Gagnaðili telur sig því hafa uppfyllt og virt efni samningsins frá 26. nóvember 1999 í hvívetna.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er bent á að upp hafi komið sú staða að hann hafi fengið til sín pípulagningarmann til að gera við í hitaveitugrind, en sá hafi orðið frá að hverfa vegna þess að enginn var heima á neðri hæð. Ef upp kæmi óvæntur leki og loka þyrfti fyrir vatnið væri ófullnægjandi að gagnaðili þurfi að hleypa viðgerðarmanni inn til að komast að vatns- og hitainntaki. Álitsbeiðandi eigi að geta komist að vatns- og hitainntaki um dyr að norðanverðu, samanber samninginn.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hann líti svo á að álitsbeiðandi hafi aðgang að hita- og vatnsinntökum í miðstöðvarherbergi í íbúð gagnaðila. Samkvæmt nefndri eignaskiptayfirlýsingu og teikningu, sem sé hluti yfirlýsingarinnar, séu ekki dyr á norðanverðum inngangi í kjallaraíbúðinni. Aðkoma að miðstöðvarherberginu sé frá gangi inn í svefnherbergi og þaðan í miðstöðvarherbergið. Þennan samning, ásamt fylgiskjölum, hafi álitsbeiðandi samþykkt athugasemdalaust. Því sé ómöguleiki fyrir hendi hvað varðar aðkomu um dyr norðanmegin og hafi álitsbeiðandi samþykkt það, svo og ekki haft neinar athugasemdir uppi við fyrirkomulag á aðkomu, hvorki við fyrri eigendur, né gagnaðila fyrr en nú. Gagnaðili kannast ekki við að pípulagningarmaður á vegum álitsbeiðanda hafi þurft frá að hverfa vegna þess að gagnaðili hafi ekki verið heima. Gagnaðili bendir á að hann sé með farsíma á sér og engum vandkvæðum bundið að ná til hans ef á þurfi að halda.
Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að aðgangur álitsbeiðanda sé ótvíræður um dyr á norðurhlið neðri hæðar samkvæmt þinglýstu samkomulagi, dags. 26. nóvember 1999, og gildandi þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu frá 2001. Þessari aðkomuleið hafi gagnaðili hins vegar lokað og álitsbeiðandi eigi ekki önnur úrræði en að biðja gagnaðila um aðgang í hvert eitt sinn sem hann þurfi á að halda sem sé þó háð því að gagnaðili sé heima.
Þá mótmælir álitsbeiðandi þessari síðari túlkun gagnaðila á nefndu samkomulagi álitsbeiðanda og fyrri eiganda. Álitsbeiðandi telur að það ákvæði í samningnum sem hljóði svo: „Samkomulag er um að eigandi efri hæðar eigi óskertan rétt til aðgangs að hita- og vatnsinntökum í þvottahúsinu að utanverðu“ verði vart skilið öðruvísi en samkvæmt orðanna hljóðan. Það þurfi einbeittan vilja til að leggja þann skilning í ákvæðið að átt sé við aðgang að inntaki hita- og vatnslagna um gang í íbúðinni, inn í svefnherbergi og þaðan inn í miðstöðvarherbergi.
Að því er taki til fullyrðingar gagnaðila að engar dyr séu á húsinu að norðanverðu lýsir álitsbeiðandi furðu sinni á því. Þessar dyr hafi verið utan frá séð á neðri hæð hússins síðast þegar álitsbeiðandi hafi vitað til. Hafi gagnaðili lokað þessum aðgangi að innanverðu þá hafi það verið gert án samþykkis álitsbeiðanda og gagnaðila því óheimilt með öllu. Álitsbeiðandi hafi ítrekað krafist þess að fá afhentan lykil að norðurdyrunum en án árangurs.
III. Forsendur
Ágreiningslaust er í málinu að á íbúð gagnaðila hvíli kvöð samkvæmt samningi, dags. 26. nóvember 1999, þess efnis að eigandi efri hæðar, þ.e. álitsbeiðandi, eigi óskertan rétt til aðgangs að hita- og vatnsinntökum í þvottahúsinu að utanverðu.
Í málinu liggur fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing sem er frá desember 2001. Þar kemur meðal annars fram um íbúð gagnaðila, þ.e. 00.01: „Kvöð er um aðkomurétt að miðstöð gegnum inngang að norðan verðu fyrir 1. hæð (eign 0101).“ Þar segir einnig um íbúð álitsbeiðanda, þ.e. eign 0101: „Eignin hefur rétt á aðgengi að miðstöðvarherbergi gegnum norðurinngang í kjallara.“
Kærunefnd bendir á að samkvæmt samningnum og eignaskiptayfirlýsingu sé aðgangur álitsbeiðanda að hita- og vatnsinntökum fyrir íbúð sína tryggður að utanverðu frá, þ.e. um norðurinngang í kjallara. Óumdeilt sýnist vera að þeirri leið hafi nú verið tryggilega lokað að innanverðu. Telji álitsbeiðandi sig eiga lögvarðan rétt um aðgang að inntakinu eingöngu um þá leið eins og lýst er í áðurnefndum samningum ber honum að hafa uppi kröfu þar að lútandi sem þá yrði tekin til efnismeðferðar, eftir atvikum hjá kærunefnd eða dómstólum.
Kröfur og rökstuðningur þessa máls lúta hins vegar almennt að inntaki aðgangsréttar álitsbeiðanda að vatnsinntaki fyrir íbúð sína en hann kýs að túlka rétt sinn á þann veg að hann eigi að hafa lykla að séreign gagnaðila þannig að álitsbeiðandi geti komist að inntakinu þegar hann telur þess þörf. Þessu hefur gagnaðili mótmælt og bent á að krafa álitsbeiðanda feli í sér að hann geti þannig óhindrað farið inn í íbúð sína, nánar tiltekið svefnherbergi sitt, til að komast að inntakinu. Þá kveðst hann aldrei hafa hindrað álitsbeiðanda í að komast að inntakinu og bendir á að unnt sé að ná í sig í farsíma og því geti hann brugðist við með skjótum hætti gerist þess þörf.
Kærunefnd telur að í máli þessu beri að túlka aðgangsrétt álitsbeiðanda um íbúð gagnaðila á þann veg að hann sé ekki víðtækari en nauðsynlegt er til að hann geti komist að inntakinu þegar þess gerist þörf. Kvaðir af þessu tagi á séreign verða almennt að sæta þröngri túlkun. Það að álitsbeiðandi hefði lykil að íbúð gagnaðila, og þar með ótakmarkaðan aðgang að eign hans, telst slík takmörkun á hagnýtingar- og ráðstöfunarrétti gagnaðila yfir séreign sinni sem honum verði ekki gert að sæta. Er þetta í samræmi við fyrri álit kærunefndar um slík tilvik, sbr. til dæmis álitsgerðir nr. 56/1996 og 57/1999.
Gagnaðili telur sig geta komið málum þannig fyrir að álitsbeiðandi geti hvenær sem er og með stuttum fyrirvara fengið aðgang að inntakinu. Telur kærunefnd að gagnaðila beri að sjá til þess með öruggum hætti, eftir atvikum í samráði við álitsbeiðanda, að rétti álitsbeiðanda til aðgangs sé fullnægt þegar þess gerist þörf.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi rétt að aðgangi að hita- og vatnsinntökum séreignar sinnar sem staðsettir eru í séreign gagnaðila, að höfðu samráði við hann, en án þess að hafa lykil að séreigninni.
Reykjavík, 19. desember 2007
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason