Mál nr. 67/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 67/2021

Lögmæti húsfunda. Kosning nýrrar stjórnar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 25. júní 2021, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. júlí 2021, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 31. ágúst 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. október 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 33 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um lögmæti húsfunda sem voru haldnir 4. og 24. júní 2021 sem boðað var til vegna kosningar nýrrar stjórnar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að húsfundur sem haldinn var 4. júní 2021 hafi verið lögmætur.
2. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að boða til aðalfundar með fjögurra daga fyrirvara.
3. Að viðurkennt verði að dagskrá aðalfundar hafi ekki verið í samræmi við lög.

Í álitsbeiðni kemur fram að boðað hafi verið til húsfundur með einu máli á dagskrá, þ.e. að kjósa nýjan mann í stjórn vegna brotthvarfs tveggja stjórnarmanna. Fundurinn hafi verið boðaður með tíu daga fyrirvara. Fimm eigendur hafi mætt á fundinn og þrír gefið aðila umboð til að mæta fyrir sína hönd. Áður en gengið hafi verið til dagskrár hafi verið bent á að fundurinn væri ólögmætur vegna ónógrar fundarsóknar. Það hafi verið borið undir fundinn og verið samþykkt. Álitsbeiðandi hafi sagt af sér formennsku, enda vandséð hvernig samstarfi yrði háttað eftir samþykkt fundarins.

Vísað sé 5. tölul. C-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem segi að við kosningu stjórnar húsfélags og til annarra trúnaðarstarfa á vegum þess þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi. Hafi fundurinn því ekki verið ólögmætur á þeim grunni að fundarsókn hafi verið eins og hún var.

Þá sé deilt um lögmæti boðaðs aðalfundar, þ.e. hann hafi verið boðaður með fjögurra daga fyrirvara og dagskrá hans ekki í samræmi við lög. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús þurfi að kjósa stjórn með formlegum hætti á aðalfundi. Óskað sé álits á umboðshæfi fundarboðenda. Álitsbeiðandi telji að umboðslaus stjórn geti ekki boðað til húsfundar og kosið nýja stjórn þegar ákvæði um tómlæti eigi ekki við.

Þá fari álitsbeiðandi fram á miska- og málsbætur að fjárhæð 1.000.000 kr. en í öllu þessu ferli hafi hann orðið fyrir álitshnekki og kostnaði vegna málatilbúnaðar.

Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi boðað til húsfundar 4. júní 2021 og honum verið bent á að fundurinn væri boðaður á óheppilegum tíma og hafi það sýnt sig að aðeins fimm eigendur hafi mætt að álitsbeiðanda meðtöldum. Fundarmenn hafi talið þetta vera of litla mætingu til þess að hægt væri að taka mark á gerðum fundarins. Eftir bókun sem álitsbeiðandi hafi látið gera um lögmæti fundarins hafi hann sagt sig úr stjórn gagnaðila og slitið fundi.

Vegna húsfundar sem hafi verið boðað til 24. júní 2021 hafi legið fyrir hjá gagnaðila áríðandi mál eins og viðhald fasteignarinnar og aðild að Eignaumsjón ehf. ásamt fleiru sem hafi ekki þolað frekari töf. Fráfarandi stjórnendur hafi því ákveðið að boða til húsfundar eða neyðarfundar með ígildi aukaaðalfundar þar sem kjósa skyldi í stjórn og afgreiða þau mál sem höfðu tafist úr hófi.

Til fundarins hafi verið boðað 24. júní 2021 með bréfi til eigenda og fundarboð einnig verið sent rafrænt á facebooksíðu gagnaðila. Einnig hafi verið hengd upp tilkynning á tilkynningarspjald í anddyri hússins. Þetta hafi verið gert 19. júní. Mæting á fundinn hafi verið góð en 81,31% eigenda hafi ýmist verið á fundinum eða sent skriflegt umboð. Gengið hafi verið til auglýstrar dagskrár og fundurinn gengið vel að undanskildum mörgum athugasemdum álitsbeiðanda.

Stjórn gagnaðila telji að framkvæmd ofangreindra funda sé að öllu leyti innan laga um fjöleignarhús og leggi áherslu á nauðsyn þess að fundur hafi verið haldinn til að forða frekara tjóni sem hafi komið til vegna vanrækslu fráfarandi stjórnarmanns.

Kröfu álitsbeiðanda um bætur sé alfarið hafnað, enda sé það ekki hlutverk kærunefndar að skera úr um slíkt.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að lög um fjöleignarhús segi ekkert til um hvað sé heppilegur fundartími, enda megi deila  um slíkt. Til fundarins 4. júní 2021 hafi verið boðað samkvæmt lögum og enginn fundarmanna hafi gert athugasemd í upphafi fundar.

Vegna fundarins 24. júní 2021 hafi verið gerð mistök í fundarboði og fyrirvari aðeins verið fjórir dagar. Tólf hafi mætt á fundinn samkvæmt fundargerð sem sé innan við helmingur eigenda. Ekki hafi verið lögð fram gögn um umboð fjarverandi eigenda lögum samkvæmt.

III. Forsendur

Samkvæmt fundargerð stjórnarfundar sem haldinn var 25. maí 2021 ákvað stjórn gagnaðila að boða til húsfundar þar sem stjórnin segði af sér og Eignaumsjón ehf. yrði fengin til að halda kynningarfund. Álitsbeiðandi var formaður gagnaðila á þessum tíma og var bókað í fundargerðina að hann samþykkti þetta ekki. Einnig var bókað að boðað yrði til húsfundar og bráðabirgðastjórn kjörin á næstu dögum eða sem fyrst. Tekið var fram að ágreiningur væri innan stjórnarinnar um ýmis mál og því yrði boðað til húsfundar.

Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal stjórn boða til almenns fundar með minnst 4 og mest 20 daga fyrirvara. Með fundarboði, dagsettu 25. júní 2021, sem ætla má að hafi átt að vera dagsett 25. maí 2021, var boðað til húsfundar 4. júní 2021 vegna kosningar á bráðabirgðastjórn húsfélagsins. Tekið var fram í fundarboðinu að þar sem breytingar væru á stjórnarfyrirkomulagi vegna samnings við Eignaumsjón ehf. um húsfélagaþjónustu og fækkun stjórnarmanna þyrfti að kjósa nýja stjórn.

Samkvæmt 1. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús getur húsfundur tekið ákvarðanir samkvæmt C-, D- og E-liðum 41. gr. án tillits til fundarsóknar, enda sé hann löglega boðaður og haldinn.

Í fundargerð húsfundarins, sem haldinn var 4. júní 2021, var tekið fram að boðað hefði verið til fundar til að kjósa nýja stjórn. Fram kom að á fundinn væru mættir eigendur fimm íbúða og þá lágu fyrir þrjú umboð. Álitsbeiðandi segir að áður en gengið hafi verið til dagskrár hafi verið lögð fram bókun um að fundurinn væri ólögmætur vegna dræmrar fundarsóknar og það verið samþykkt.

Kærunefnd telur að húsfélagi sé heimilt að boða til húsfundar í tilvikum sem þessum þar sem bregðast þarf við og kjósa nýja stjórn áður en skipunartími hennar rennur út, þrátt fyrir að lögin geri almennt ráð fyrir kosningu stjórnar á aðalfundi. Til kosningar stjórnar þarf samkvæmt 5. tölul. C liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús samþykki einfalds meirihluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi. Að því virtu er það niðurstaða kærunefndar að fundurinn 4. júní 2021 hafi verið bær til þessarar ákvörðunartöku án tillits til fundarsóknar, sbr. 1. mgr. 42. gr. sömu laga. Kærunefnd fellst því á kröfu álitsbeiðanda hér um.

Með fundarboði, sendu 19. júní 2021, var boðað til húsfundar  24. júní 2021. Á dagskrá fundarins samkvæmt fundarboðinu var meðal annars kosning formanns og tveggja meðstjórnenda. Álitsbeiðandi telur þennan fund ólögmætan þar sem boða þurfi til aðalfundar þar sem kjósa eigi stjórn húsfélags með minnst átta daga fyrirvara.

Með vísan til framangreindrar niðurstöðu kærunefndar um að húsfélagi sé heimilt að endurnýja stjórn húsfélags á almennum húsfundi fellst kærunefnd hvorki á kröfu álitsbeiðanda í lið II né III, enda ganga þær út frá því að um aðalfund hafi verið að ræða.

Þá hefur kærunefnd ekki heimild til að úrskurða um miska- og málsbætur líkt og álitsbeiðandi fer fram. Er þessari kröfu því hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að húsfundurinn 4. júní 2021 hafi verið bær til ákvörðunartöku um kosningu nýrrar stjórnar.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

Reykjavík, 11. október 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson