Mál nr. 1/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 1/2004
Tryggingar. Sjálfskuldarábyrgð. Skaðabætur vegna tjóns af völdum riftunar leigusamnings. Endurupptaka.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. janúar 2004, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við erfingja B, en hann var síðast til heimilis að X og C og óskaði endurupptöku á máli 4/2003. B var aðili þess máls en hann lést í desember s.l. og var búi hans skipt einkaskiptum. Hafa því erfingjar tekið við aðild hans að málinu.
Erindið var tekið fyrir á fundi kærunefndar 6. apríl 2004 og var samþykkt að endurupptaka málið þar sem nefndin hafði ekki gefið álitsbeiðanda tækifæri til að koma að andmælum við greinargerð gagnaðila dags. 30. nóvember 2003. Jafnframt var ákveðið að gefa gagnaðilum á ný kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Gögn í máli 4/2003, áðurnefnd beiðni um endurupptöku, greinargerð D hrl., f.h. gagnaðila, dags. 20. apríl 2004, ásamt athugasemdum álitsbeiðanda, dags. 27. apríl 2004, voru lögð fram á fundi nefndarinnar 1. júlí 2004 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með tímabundnum leigusamningi, dags. 2. ágúst 2002, tók B á leigu íbúðarhúsnæði í eigu álitsbeiðanda að Y. Gildistími samningsins var frá 1. júní 2002 til 1. júní 2003. Var leiga ákveðin 58.500 krónur á mánuði. Hið leigða er tveggja herbergja íbúð á fjórðu hæð ásamt sameiginlegu þvottaherbergi. Ágreiningur er um tryggingar, sjálfskuldarábyrgð og bótaskyldu vegna riftunar leigusamnings.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
1. Að gagnaðilar séu bótaskyldir vegna tjóns sem álitsbeiðandi hafi orðið fyrir vegna riftunar leigusamnings ásamt því sem þeir beri in solidum ábyrgð á greiðslu ógreiddra leigugreiðslna.
2. Að sjálfskuldarábyrgð C skv. 2. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 sé ekki fallin úr gildi.
Í upprunalegri álitsbeiðni, dags. 15. október 2003, kemur fram að álitsbeiðandi hafi neyðst til að rifta leigusamningi aðila þann 17. nóvember 2002 vegna vanefnda leigjanda og eindregins vilja hans til að flytja úr hinu leigða. Vegna sérstakra aðstæðna gagnaðila B, sem misst hafi atvinnu og lagst inn á spítala, hafi álitsbeiðandi gefið eftir verulegan hluta af raunkostnaði við frágang, hreinsun og viðgerðir á hinu leigða. Samkvæmt samkomulagi, dags. 24. nóvember 2002, skyldi tryggingarfé ásamt ákveðinni rekstrarfjárhæð, samtals 76.500 krónur ganga til álitsbeiðanda vegna frágangs, hreinsunar og viðgerða á hinu leigða en að öðru leyti skyldi varðandi uppgjör aðila farið eftir 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Með vísan til þessa samkomulags telur álitsbeiðandi gagnaðila skuldbundna til að bæta honum allt annað sannanlegt tjón hans sem hlotist hafi af riftun leigusamningsins þar með talið vangoldna leigu og rekstrarkostnað. Meðal þess tjóns sem álitsbeiðandi hefur orðið fyrir vegna riftunar telur hann hluta auglýsingakostnaðar vegna útleigu á ný, símakostnað, mismun á þeirri leigu sem leigjandi hefði átt að greiða og þeirri sem unnt var að leigja íbúðina á, breytingar á læsingum og kostnað við ferðir. Alls er krafist 169.000 króna. Hluti þeirrar kröfu er krafa um 3.052 krónur vegna dráttarvaxta á leigu. Krafist er dráttarvaxta á heildarfjárhæðina. Þá segir álitsbeiðandi álag það sem fylgt hafi uppgjöri leigusamnings hafa verið verulegt og þar af leiðandi beri honum miskabætur að mati kærunefndar. Endanlegar tölur um tjón hafi ekki legið fyrir innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins þann 25. nóvember 2002. Álitsbeiðandi hafi hins vegar talið sig hafa tryggt sér rétt til þeirra, þrátt fyrir það, með áðurnefndu samkomulagi, dags. 24. nóvember 2002.
Álitsbeiðandi segir gagnaðila hafa mótmælt bótakröfum sínum m.a. á þeim grundvelli að sjálfskuldarábyrgð C væri úr gildi fallin. Þessu mótmælir álitsbeiðandi og krefst viðurkenningar á því að svo sé ekki.
Í greinargerð, dags. 30. nóvember 2003, krefjast gagnaðilar frávísunar málsins á þeim forsendum að ekki virðist gert ráð fyrir að töluleg lausn fáist með áliti nefndarinnar. Þá er krafist frávísunar krafna álitsbeiðanda á hendur gagnaðila C þar sem nefndinni sé að lögum ætlað að skera úr um deilur varðandi gerð og/eða framkvæmd leigusamnings. Hvergi sé að finna ákvæði um að nefndin geti látið sig varða ábyrgðarmann leigusamnings.
Í greinargerðinni kemur fram að leigusamningur aðila hafi verið endurnýjaður árlega af hálfu gagnaðila B og álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi aldrei hreyft athugasemdum varðandi umgengni eða annað. Gagnaðili B hafi veikst í októbermánuði árið 2002 og ekki vitað hvað væri að og hvert framhald veikindanna yrði. Ekki hafi verið liðnir margir dagar af októbermánuði þegar álitsbeiðandi hafi verið farinn að hóta uppsögn og riftun á leigusamningi aðila. Gagnaðili B hafi beðið álitsbeiðanda að bíða átekta en síðar hafi komið í ljós að hann hafi ekki átt afturkvæmt af sjúkrahúsi og ætti stutt eftir ólifað. Þegar það hafi legið fyrir hafi aðilar verið sammála um að ljúka málinu með samkomulagi. Hins vegar hafi álitsbeiðanda snúist hugur og sent greiðsluáskorun vegna greiðslna fyrir október og nóvember og síðan rift leigusamningnum 17. nóvember 2002. Samhliða riftun samningsins hafi álitsbeiðandi gert kröfu um bætur. Aðilar hafi annars vegar gert skriflegt samkomulag, dags. 24. nóvember 2002, og hins vegar munnlegt samkomulag um greiðslu 100.000 króna að auki og hafi gagnaðilar þar með talið málinu lokið. Tilvísun í samkomulagi frá 24. nóvember 2002 til 62. gr. húsaleigulega taki eingöngu til þess sem þá hafi verið ógreitt af leigusamningi aðila, þ.e. leiga fyrir október og nóvember árið 2002. Það hafi ekki verið fyrr en í mars 2003 sem álitsbeiðandi hafi gert frekari kröfur. Með vísan til 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 sé fyrrnefnd sjálfskuldarábyrgð gagnaðila C fallin niður. Í tengslum við dómsmál sem álitsbeiðandi hafi höfðað á hendur þeim en fellt niður sjálfur hafi gagnaðilar boðist til að greiða húsaleigu til 1. febrúar 2003, þrátt fyrir að þeim hafi ekki verið það skylt, en því tilboði hafi verið hafnað. Enn fremur er bent á að álitsbeiðandi hafi ekki gætt að því að takmarka tjón sitt þar sem ljóst hafi verið í október 2002 að gagnaðili B ætti ekki afturkvæmt í húsnæðið en álitsbeiðandi hafi ekki gert ráðstafanir til að endurleigja húsnæðið fyrr en 27. nóvember 2002. Þá er bent á að leiga húsnæðisins hafi verið langt umfram það sem eðlilegt gat talist og álitsbeiðandi því hagnast verulega á leigusamningi aðila. Verði talið að krafa um vangoldna leigu eigi rétt á sér er ekki mótmælt að hún sé að fjárhæð 106.842 en öðrum kröfum er mótmælt.
Í endurupptökubeiðni álitsbeiðanda er því mótmælt sem fram komi í greinargerð gagnaðila að álitsbeiðandi hafi dregið í efa að um veikindi gagnaðila B væri að ræða. Þá er því mótmælt sem fram kemur í álitsgerð nefndarinnar í máli 4/2003, að sjálfskuldarábyrgð hafi verið takmörkuð við fjárhæðina 58.500 krónur. Samið hafi verið um tvo tryggingarkosti af fimm mögulegum, tryggingarfé að upphæð 58.500 krónur og sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila. Sérstaklega hafi verið tekið fram í leigusamningnum að tryggingarfjárhæðin kæmi til viðbótar við sjálfskuldarábyrgðina. Þó ekki hafi verið krossað við reit um tryggingarfé á stöðluðu húsaleigusamningseyðublaði hafi verið merkt við já þar sem spurt væri á eyðublaði hvort leigjandi skyldi setja tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum og augljóst að til þess nægði ekki 58.500 króna trygging. Sjálfskuldarábyrgðin væri vegna alls leigusamningsins en útilokað væri að áætla fyrirfram kostnað vegna hugsanlegs tjóns af völdum leigjanda. Þá bendir álitsbeiðandi á að ekki sé skylt skv. lögum að nota eyðublaðið á bókstaflegan hátt. Sérstaklega er bent á að hvergi komi fram á eyðublaðinu eða í 39. og 40. gr. húsaleigulaga að trygging geti bara verið með einum hætti nema ef leigjandi hafnar því. Óþarfi væri að taka fram um þennan rétt leigjanda ef leigusala væri óheimilt að krefjast fleiri en eins tryggingarkosts. Álitsbeiðandi telur ekki koma skýrt fram í álitsgerð kærunefndar í máli 4/2003 hvort nefndin telji óheimilt að semja um fleiri en einn tryggingarkost eða hvort hún telji að það hafi ekki verið gert með nægilega skýrum hætti í þessu máli og þá vakni spurning um hvernig það skuli gert.
Í greinargerð D hrl. f.h. gagnaðila kemur fram að gagnaðilar líti svo á að málinu hafi lokið með sérstöku samkomulagi sem gert hafi verið við álitsbeiðanda í lok nóvember árið 2002 þar sem tryggingargreiðslur hafi gengið til hans og auk þess 100.000 krónur. Þá hafi álitsbeiðandi fyrirgert rétti sínum til leigugreiðslna eftir nóvember 2002 þar sem honum hafi verið ljóst að leigjandi ætti ekki afturkvæmt í íbúðina og því borið að takmarka tjón sitt. Þá er vakin athygli á því að leigjandi hafi ítrekað boðist til að greiða rúmlega tveggja mánaða leigu til viðbótar við fyrri greiðslur en því boði hafi ekki verið tekið.
Í greinargerðinni er þess sérstaklega óskað að tekið sé á þeim tölulega ágreiningi sem sé í málinu. Í héraðsdómsmáli sem rekið hafi verið vegna þessa ágreinings hafi komið fram að leigjandi hafi greitt húsaleigu til 1. desember 2002 en álitsbeiðandi krefji um fjóra mánuði.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að einungis sé óskað endurskoðunar liðar 1 í álitsgerð nefndarinnar í máli 4/2003. Álitsbeiðandi bendir á varðandi skyldu hans til að endurleigja húsnæðið að honum hafi verið ókunnugt um sjúkdómsgreiningu leigjandans og hafi ekki haft aðgang að húsnæðinu þar sem leigusamningurinn hafi enn verið í gildi. Aðstandendur hafi ekki verið reiðubúnir til að aðstoða fyrr en í lok nóvembermánaðar 2002. Þá er því einnig mótmælt að munnlegt samkomulag hafi verið gert um lyktir málsins.
III. Forsendur
Gagnaðilar krefjast frávísunar málsins frá nefndinni á þeirri forsendu að ekki muni nást töluleg lausn með áliti nefndarinnar. Varðandi gagnaðila C er einnig krafist frávísunar þar sem hann sé ekki aðili leigusamningsins heldur sjálfskuldarábyrgðarmaður. Samkvæmt 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 verður ágreiningi vegna gerðar og/eða framkvæmdar leigusamnings skotið til kærunefndar húsaleigumála. Í málinu liggur fyrir ótvíræður ágreiningur um réttindi og skyldur aðila samkvæmt húsaleigusamningi, dags. 2. ágúst 2002. Í ljósi þessa er umræddri frávísunarkröfu gagnaðila hafnað.
Um riftun leigusamninga er fjallað í XII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. laganna er leigusala rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar skv. V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. laga nr. 36/1994 skal leigjandi samkvæmt 62. gr. laganna bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Samkvæmt 2. mgr. 62. gr. laganna skal leigusali þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum skv. 1 mgr. 62. gr.
Tímabundinn leigusamningur aðila er dagsettur 2. ágúst 2002 og var gildistími samningsins til 1. júní 2003. Í málinu er óumdeilt að gagnaðili sem lagðist á sjúkrahús í október og átti þaðan ekki afturkvæmt, greiddi ekki húsaleigu fyrir október og nóvembermánuð árið 2002. Í málinu liggja greiðsluáskoranir á gagnaðila, dags. 24. október 2002 og 2. nóvember 2002 sem og yfirlýsing um riftun, dags. 17. nóvember 2002. Fær kærunefnd ekki annað séð en að réttilega hafi verið staðið að riftun leigusamningsins.
Samkvæmt samkomulagi aðila, dags. 24. nóvember 2002, um uppgjör vegna viðgerða og hreinsunar hins leigða o.fl. voru aðilar sammála um að uppgjör vegna vangoldinna leigugreiðslna færi eftir 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Með samkomulaginu verður álitsbeiðandi talinn hafa haft uppi áskilnað um bætur varðandi þá þætti sem samkomulagið tekur sérstaklega til þó tölur hafi ekki legið fyrir fyrr en síðar.
Í málinu er óumdeilt að álitsbeiðandi auglýsti hið leigða fyrst til leigu eftir riftun samningsins þann 17. nóvember 2002. Álitsbeiðandi endurleigði húsnæðið með leigusamningi dags. 31. janúar 2003 og var upphaf leigutíma 1. febrúar 2003. Samkvæmt þeim samningi er leigufjárhæðin 3000 krónum lægri en fjárhæð samkvæmt fyrri leigusamningi. Kærunefnd telur að með þessu hafi álitsbeiðandi gripið til nauðsynlegra ráðstafanna til að takmarka tjón sitt. Að þessu virtu liggur fyrir að tjón álitsbeiðanda nemur fjögurra mánaða leigu sem og mismun á leigufjárhæðum til loka tímabundins leigusamnings aðila, eða til 1. júní 2003. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila B hafi borið að greiða álitsbeiðanda skaðabætur sem nemur sannanlegu tjóni hans, þ.e. leigu fyrir tímabilið 1. október 2002 til 31. janúar 2003, ásamt mismun á leigufjárhæðum til 1. júní 2003 að frádregnum þeim 100.000 krónum sem greiddar voru inn á reikning álitsbeiðanda þann 25. nóvember 2002.
Áðurgreint samkomulag, dags. 24. nóvember 2002, tekur einnig til kröfu um að leigjandinn greiði kostnað við breytingar á læsingum sem reynst gætu nauðsynlegar ef ekki er skilað öllum lyklum af húsnæðinu. Gagnaðilar halda því fram að öllum lyklum hafi verið skilað og telst því álitsbeiðandi ekki hafa fært fram sönnur á réttmæti þess hluta kröfunnar. Í samkomulaginu segir einnig að „um þá vanabundnu rekstrarkostnaðarliði, sem fram koma í árlegu uppgjöri milli aðilanna og leigusamningnum, svo sem um hita og rafmagn, o.fl.“ samþykki aðilar að farið sé eftir 62. gr. húsaleigulaga í öllum atriðum. Umræddur rekstrarkostnaður, þ.e. hiti, rafmagn í sameign og þrif á sameign, er alls 24.726 krónur samkvæmt kröfugerð álitsbeiðanda. Gagnaðilar hafa mótmælt þessari kröfu á þeim grundvelli að þeir beri ekki ábyrgð á rekstrarkostnaði eftir að álitsbeiðandi hafi rift leigusamningnum. Kærunefnd getur ekki fallist á þessa málsástæðu enda ber skv. 62. gr. húsaleigulaga að bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans.
Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að gagnaðilar séu ábyrgir in solidum, þ.e. að sjálfskuldarábyrgð gagnaðila C sé enn í gildi. Í 10. kafla leigusamningsins, þar sem fjallað er um tryggingar, er krossað við að leigutaki skuli setja tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi og er skráð að umsamin fjárhæð tryggingar sé 58.500 krónur. Þar er enn fremur eftirfarandi athugasemd: „Tryggingarfé leigutakans frá fyrra leigusamningi milli sömu aðila, sem hann á inni, ásamt vísitölubótum gangi upp í núverandi tryggingarfjárhæð sem sé að upphæð kr. 58.500,-, og gerist upp sérstaklega við undirskrift þessa samnings, ásamt uppgjöri á tryggingarfé frá fyrra tímabili. Komi þessi upphæð til viðbótar við undirskrift sjálfskuldarábyrgðaraðila hér að neðan (þ.e. upphæðin 58.500 kr.).“ Þá er jafnframt krossað við lið 2 og skráð að gagnaðili C sé sjálfskuldarábyrgðarmaður og hefur hann skrifað nafn sitt þar við. Gagnaðili C telst því hafa tekið á sig ábyrgð á því að leigusamningurinn í heild sinni yrði efndur.
Gagnaðili heldur því fram að ógilda beri leigusamning aðila á grundvelli 36. gr. samningalaga nr. 7/1936, þar sem gagnaðili eigi við alvarleg veikindi að stríða og það sé ósanngjarnt að láta hann gilda áfram. Þessi krafa er að mati kærunefndar með öllu haldlaus og kemur hún því ekki til álita.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að greiða álitsbeiðanda skaðabætur in solidum sem nemur leigu fyrir október 2002 til janúar 2003 ásamt rekstrarkostnaði og mismun á leigufjárhæðum til 1. júní 2003 allt að frádregnum 100.000 krónum sem greiddar voru álitsbeiðanda 25. nóvember 2002.
Reykjavík 1. júlí 2004.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur St. Ragnarsson
Karl Axelsson