Mál nr. 2/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 2/2004
Lok leigutíma. Skil leiguhúsnæðis. Tryggingavíxill.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 3. janúar 2004, mótteknu 27. janúar 2004, beindi A, f.h. F, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Gagnaðili skilaði greinargerð, dags. 20. mars 2004. Álitsbeiðandi gerði athugasemdir við greinargerð gagnaðila með ódagsettu bréfi, mótteknu 6. maí 2004. Gagnaðili gerði frekari athugasemdir með bréfum, dags. 15. og 17. maí 2004. Þá bárust frekari athugasemdir álitsbeiðanda með bréfi hinn 25. maí 2004. Gögn þessi voru lögð fram á fundi nefndarinnar 1. júlí 2004 og málið tekið til úrlausnar. Fyrir nefndinni liggja enn fremur afrit af tölvupósti milli aðila og ýmis önnur gögn. Aðilar málsins hafi skilað umfangsmiklum greinargerðum og gögnum en í næsta kafla er reynt að fjalla aðeins um það sem tengist kröfum álitsbeiðanda.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 14. ágúst 2002, tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að X, tímabilið 1. september 2002 til 1. apríl 2004. Fasteignasalan D hafði milligöngu um samningsgerð. Ágreiningur er um lok leigutíma, skil leiguhúsnæðis og innheimtu tryggingavíxils.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
1. Að álitsbeiðanda verði ekki talið skylt að greiða frekari húsaleigu en hann þegar hefur greitt.
2. Að álitsbeiðandi þurfi ekki að greiða fyrir uppsetningu eldhússkáps eða annan frágang í íbúð gagnaðila.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi með tölvupósti til álitsbeiðanda 2. mars 2003 farið fram á að álitsbeiðandi rýmdi íbúðina fyrr en samið hefði verið um, þar sem gagnaðili væri á leiðinni til landsins aftur. Álitsbeiðandi hafi fallist á þetta en viljað fá að flytja sem fyrst. Óskaði álitsbeiðandi jafnframt eftir að fá afslátt af leigunni vegna þessa. Að endingu hafi verið samið um að álitsbeiðandi fengi 20 daga leigu gefna eftir en færi úr íbúðinni í síðasta lagi 20. júní 2003. Álitsbeiðandi hafi tekið aðra íbúð á leigu og flutt í hana 1. júní og hafi verið fluttur úr íbúð gagnaðila um mánaðamótin maí/júní.
Þá kemur fram í álitsbeiðni að álitsbeiðandi hafi tekið niður efri skáp i eldhúsi til að koma ísskáp gagnaðila í þar til gert pláss í eldhúsinnréttingu. Eldhússkápurinn hafi verið tekinn í sundur til að koma honum upp á háaloft í geymslu. Þegar gagnaðili hafi tekið við íbúðinni á ný hafi hann óskað eftir því að ísskápurinn og efri skápurinn yrðu settir á fyrri staði. Þegar setja hafi átt efri skápinn upp, daginn áður en gagnaðili flutti í íbúð sína, hafi vantað skrúfur og aðra lömina. Ekki hafi því náðst að setja upp skápinn áður en gagnaðili tók við íbúðinni. Næsta dag hafi það sem til þurfti verið keypt og hringt í gagnaðila en ekki hafi hentað honum að álitsbeiðandi kæmi fyrr en seinna. Þegar hringt hafi verið eftir þetta hafi ekki verið svarað og að lokum hafi gagnaðila verið sent bréf þar sem hann hafi verið beðinn um að hafa samband svo hægt væri að ákveða tíma til að setja skápinn upp og jafnframt nálgast verkfæri sem skilin hafi verið eftir. Gagnaðili hafi aldrei hringt.
Næst hafi það gerst að bréf hafi borist frá fasteignasölunni, f.h. gagnaðila, og var álitsbeiðandi í bréfinu krafinn um 43.000 krónur. Af þeirri fjárhæð væru 23.000 krónur fyrir uppsetningu á skápnum, 9000 krónur fyrir ljós sem sagt var að flísast hefði úr og leigu fyrir síðustu 10 daga í júnímánuði. Ekki hafi tekist að leysa málið friðsamlega þrátt fyrir tilraunir og hafi gagnaðili að lokum fengið tryggingavíxil úr vörslum fasteignasölu. Krefji gagnaðili nú álitsbeiðanda um að fá víxilinn greiddan að fullu.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt skrúfur og lamir fyrir skápinn og greitt fyrir það 1100 krónur. Vinna sem eftir hafi verið við að setja skápin upp hafi í mesta lagi átt að taka hálfa klukkustund og talan 23.000 krónur því óskiljanleg. Kúpullinn á ljósið sem um er deilt kosti 700 krónur í Húsasmiðjunni og 9000 krónu krafa því óskiljanleg. Einnig kemur fram í álitsbeiðni að gagnaðili hafi samþykkt að taka við íbúðinni 20. júní 2003 og því sé álitsbeiðanda óskylt að greiða húsaleigu fyrir síðustu 10 daga júnímánaðar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ekki hafi verið farið fram á það við álitsbeiðanda að hann flytti úr íbúðinni heldur hafi hann verið spurður hvort hann kærði sig um að flytja fyrr en áætlað var eða í september 2003. Hann hafi játað þessu en viljað fara enn fyrr og jafnframt fá afslátt af leigunni. Faðir álitsbeiðanda hafi fyrir hans hönd farið fram á að fá 75.000 króna afslátt. Gagnaðili hafi þann 29. mars gert álitsbeiðanda tilboð um 50.000 – 55.000 króna afslátt ef íbúðin væri laus um mánaðamót júní/júlí en í tölvupósti 30. mars boðið 75.000 krónur ef íbúðin væri laus um mánaðamót júlí/ágúst. Álitsbeiðandi hafi svarað fyrri póstinum þann 23. apríl og rætt um 50.000 til 55.000 króna afslátt ef gagnaðili tæki við íbúðinni í enda júnímánaðar. Seinni póstinum hafi hins vegar aldrei verið svarað. Endanlega hafi samkomulag um 55.000 króna afslátt af húsaleigu ef húsnæðinu væri skilað í lok júní náðst með tölvupósti sem álitsbeiðandi sendi gagnaðila þann 25. apríl 2004 og gagnaðili staðfesti í tölvupósti næsta dag. Þann 11. maí hafi gagnaðili sent tölvupóst og boðist til að taka við íbúðinni um 20. júní og myndu þá dragast frá leigunni 2500 krónur á dag. Þessum pósti hafi hins vegar aldrei verið svarað og hafi gagnaðili því þurft að tryggja sér annað húsnæði til mánaðamóta júní/júlí.
Í greinargerð gagnaðila kemur enn fremur fram að húsnæðið hafi ekki verið í ásættanlegu ásigkomulagi þegar því var skilað. Álitsbeiðandi hafi í óleyfi tekið niður fastan eldhússkáp og þil tengt við hann auk þess sem hann hafi í óleyfi neglt í viðardyrakarm og veggi. Þá sé stór dæld í gluggasyllu og gler í ljósi hafi verið sprungið. Eldhús og bað hafi verið skítugt. Fasteignasalan sem hafði milligöngu um leigusamninginn hafi tekið að sér að tala við álitsbeiðanda um þetta. Þar sem álitsbeiðandi hafi ekki verið búinn að laga skemmdir og þrífa í lok júlí hafi fagfólk verið fengið til þess, enda hafi fasteignasalan sagt að gagnaðila væri stætt á því eins og málum væri háttað. Reikningi hafi, samkvæmt samkomulagi við fasteignasöluna, verið skilað til þeirra og stóð til að innheimta tryggingarvíxil fyrir skuldinni. Það hafi þó aldrei verið gert og reikningurinn fallið í gjalddaga. Gagnaðili mótmælir því að álitsbeiðandi hafi verið krafinn um greiðslu allrar fjárhæðar tryggingavíxilsins. Hann hafi verið krafinn um 45.340 krónur fyrir 26. janúar 2004. Með greinargerð gagnaðila fylgir afrit ábyrgðarbréfs frá Íslandsbanka til álitsbeiðanda þessu til staðfestingar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi fengið áðurnefndan tölvupóst gagnaðila, dags. 11. maí 2003, þar sem boðið var að afhenda íbúðina 20. júní gegn því að tiltekin fjárhæð yrði dregin frá húsaleigunni. Þessum pósti hafi hann svarað u.þ.b. viku seinna og tekið tilboðinu. Þegar búið var að þrífa íbúðina hafi gagnaðila enn fremur verið sendur tölvupóstur um að hún væri tilbúin til afhendingar.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur enn fremur fram að skilið hafi verið eftir hengi fyrir stofuhurð í þeirri trú að það væri gagnaðila í hag. Þá hafi lítill eldhússkápur verið tekinn niður til að koma ísskáp inn í innréttingu í eldhúsi. Álitsbeiðandi hafi staðið í þeirri trú að gagnaðila væri greiði gerður með þessu þar sem hann sagðist hafa reynt að koma ísskáp inn í þar til gert hólf undir skápnum en ekki tekist. Álitsbeiðandi hafi ekkert heyrt frá gagnaðila fyrr en í júlí en þá hafi gagnaðili hringt og beðið um að lyklar væru afhentir til fasteignasölu. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir því að fá að afhenda lykla beint til gagnaðila enda viljað sýna hengið og skápinn. Gagnaðili hafi samþykkt þetta en sérstakur tími ekki verið ákveðinn. Skömmu seinna fái álitsbeiðandi að vita frá fasteignasölunni að gagnaðili hafi kvartað þangað yfir viðskilnaði íbúðarinnar enda haft eigin lykil og því getað komist inn í íbúðina. Kvartanir hafi snúið að rusli í íbúð, sem hafi verið hengið, skápnum sem tekinn var niður ásamt því að bakaraofn væri óhreinn og blettur væri á eldhúsgólfi. Álitsbeiðandi hafi lagfært það sem undan var kvartað að frátöldu því að, eins og áður er fram komið, ekki hafi verið hægt að festa upp skápinn þar sem lamir og skrúfur hafi vantað. Þá hafi bakaraofninn heldur ekki verið þrifinn enda talið að koma þyrfti aftur og festa upp skápinn þegar búið væri að festa kaup á því sem vantaði. Í athugasemdum álitsbeiðanda er svo lýst hvernig reynt hafi verið að hafa samband við gagnaðila til þess að klára verkið en ekki tekist. Þann 21. águst hafi komið bréf frá fasteignasölunni með kröfu um 48.395 krónur, þar af 20.000 krónur í húsaleigu. Reynt hafi verið að ná sáttum en ekki gengið. Álitsbeiðandi er ósáttur við að hafa ekki fengið tækifæri til að bæta sjálfur úr því sem gagnaðili taldi áfátt og telur jafnframt að gagnaðili hafi látið gera fleira en það sem kvartað hafi verið yfir að væri ekki í lagi. Þá sé ekki rétt að íbúðin hafi verið illa þrifin. Rétt sé hins vegar að gleymst hafi að þrífa bakaraofn. Álitsbeiðandi mótmælir því að sprunga hafi komið í ljós í eigu gagnaðila af sínum völdum.
Gagnaðili mótmælir í frekari athugasemdum sínum að samkomulag hafi náðst um afhendingu íbúðar 20. júní. Þá telur gagnaðili af og frá að erfitt hafi verið að ná í sig, aðrir hafi getað það. Samkvæmt upplýsingum frá Landssímanum hafi verið svarað í númer gagnaðila 66 sinnum í júlí. Þá bendir gagnaðili á að starfsmaður fasteignasölu hafi ætlað að upplýsa álitsbeiðanda um allar skemmdir og skort á þrifum enda hafi þessi starfsmaður skoðað íbúðina ásamt gagnaðila 1. júlí 2003.
III. Forsendur
Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða tilgreiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Aðilar eru sammála um að náðst hafi samkomulag með tölvupósti þann 25. apríl 2003 um að húsnæðinu yrði skilað síðast í júní og álitsbeiðandi fengi 55.000 krónur gefnar eftir af húsaleigu. Aðila greinir hins vegar á um hvort síðar hafi náðst samkomulag um að álitsbeiðandi gæti skilað húsnæðinu 20. júní 2003. Fullyrðir gagnaðili að í tölvupósti hafi hann boðist til að taka við íbúðinni um 20. júní og myndu þá dragast frá 25.000 krónur á dag. Bréfi þessu hafi ekki verið svarað áður en gagnaðili hafi orðið að tryggja sér húsnæði til mánaðamóta júní/júlí. Kærunefnd telur því að álitsbeiðanda sé skylt að greiða húsleigu til loka júnímánaðar 2003.
Aðila greinir á um ástand íbúðarinnar við skil hennar. Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994. Í 65. gr. sömu laga segir að komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skuli byggingafulltrúi meta tjónið.
Aðilar eru sammála um að skápur í eldhúsi hafi verið tekinn niður og í sundur. Gagnaðili óskaði eftir því að hann væri settur upp aftur. Álitsbeiðandi setti hann saman en vantaði ákveðna hluti til að geta gengið frá verkinu. Eðlilegt hefði verið að gagnaðili hefði samband við álitsbeiðanda og gæfi honum tækifæri til að ljúka verkinu áður en aðrir voru fengnir til þess. Kærunefnd telur ekki að gagnaðili hafi sannað annað tjón sem álitsbeiðanda er skylt að bæta.
IV. Niðurstaða
Álitsbeiðanda er skylt að greiða húsaleigu til loka júní mánaðar 2003 en ekki er fallist á að álitsbeiðanda beri að greiða frekari kostnað vegna skila húsnæðisins.
Reykjavík 1. júlí 2004.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur St. Ragnarsson
Karl Axelsson