Mál nr. 4/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
Mál nr. 4/2004
Skil leiguhúsnæðis. Endurgreiðsla fyrirframgreiddrar leigu.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 25. mars 2004, mótteknu 29. mars 2004, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. apríl 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. apríl 2004, athugasemdir gagnaðila, dags 29. apríl 2004 og frekari athugasemdir álitsbeiðanda, ódags., mótteknar 10. maí, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. júlí 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 10. nóvember 2003, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X. Um var að ræða leigusamning fyrir tímabilið 11. nóvember 2003 til 6. janúar 2005 með þriggja mánaða uppsagnarfyrirvara kæmi í ljós að reykt væri í íbúðinni, illa farið með innanstokksmuni eða húsbúnað eða endurtekið kvartað undan leigjanda af öðrum íbúum hússins. Fjárhæð leigu, 80.000 krónur skyldi greiða mánaðarlega fyrir fram og var gjalddagi leigunnar fyrsti dagur hvers mánaðar. Álitsbeiðandi greiddi við undirritun samningsins 80.000 krónur fyrir nóvembermánuð og auk þess einn mánuð fyrirfram, eða samtals 160.000 krónur. Þá var reiddur fram tryggingarvíxill að fjárhæð 480.000 krónur til tryggingar réttum efndum á leigusamningi. Ágreiningur er um ástand húsnæðisins við skil þess og rétt álitsbeiðanda til endurgreiðslu fyrirframgreiðslu.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðanda 80.000 króna fyrirframgreiðslu ásamt vöxtum frá 24. febrúar 2004.
Í gögnum með álitsbeiðni kemur fram að gagnaðli hafi sagt leigusamningnum upp bréflega þann 9. febrúar s.l. á þeim forsendum að um samskiptaörðugleika hafi verið að ræða á milli sín og álitsbeiðanda og að leigugjaldið hafi ítrekað verið greitt of seint. Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji sig hafa orðið fyrir dónaskap og ofríki af hálfu gagnaðila sem m.a. hafi falist í því að hann hafi tvívegis ráðist inn í íbúðina fyrirvaralaust og því hafi álitsbeiðandi ákveðið að standa ekki á rétti sínum og samþykkt þessa uppsögn. Álitsbeiðandi hafi skilað húsnæðinu 24. febrúar s.l. og hafi þá verið búinn að greiða leigu fyrir febrúarmánuð. Gagnaðili, álitsbeiðandi og þriðji maður hafi við þetta tækifæri skoðað íbúðina hátt og lágt og gagnaðili hafi ekki gert neinar athugasemdir við ástand hennar. Viku seinna hafi álitsbeiðandi krafist skila á tryggingarvíxli og fyrirframgreiðslu en þá hafi leigusali haldið því fram að unnar hafi verið skemmdir á rafmagni og parketi og að rúða hefði verið brotin og hygðist hann því halda fyrirframgreiðslunni eftir. Álitsbeiðandi kannast ekki við að hafa valdið þessum skemmdum. Þá tekur álitsbeiðandi fram að húsaleiga hafi ætið verið greidd á umsömdum tíma og í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð segir að við upphaf leigusamnings hafi gagnaðili fallist á að leigan yrði greidd 5. hvers mánaðar.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fyrir undirritun leigusamningsins hafi álitsbeiðandi, gagnaðili og víxilábyrgðarmaður skoðað íbúðina í hólf og gólf og engar aðfinnslur hafi verið gerðar við ástand húsnæðisins. Leigugreiðslur hafi átt að berast inn á reikning í eigu gagnaðila 1. hvers mánaðar en alltaf hafi orðið dráttur á því, allt frá einum og upp í fimm daga. Álitsbeiðandi hafi hringt í gagnaðila 24. desember s.l. í annarlegu ástandi. Í framhaldi af því hafi álitsbeiðandi ítrekað hringt og verið dónalegur. Við hafi síðan bæst sms-skilaboð á sömu nótum. Þann 9. febrúar hafi gagnaðili gefist upp og sent álitsbeiðanda uppsagnarbréf. Ásökunum álitsbeiðanda um húsbrot hafnar gagnaðili alfarið.
Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að í framhaldi af skoðun á húsnæðinu þann 24. febrúar s.l. hafi komið í ljós skemmdir á parketi í forstofu, brotin rúða í borðstofu og að búið hafi verið að eiga við rafmagnsleiðslur í íbúðinni þannig að ljós hafi hvergi náð fullum styrk. Endurbætur muni að líkindum kosta um 100.000 krónur. Álitsbeiðanda hafi 1. mars 2004 verið sent símskeyti um að gerð væri bótakrafa í samræmi við 64. gr. húsaleigulaga. Ekki hafi tekist að koma þessu símskeyti til álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi ákveðið að skila tryggingarvíxli, þar sem fjárhæð hans hafi verið mun hærri en bótakrafan, en halda eftir 80.000 króna tryggingu sem lögð hafi verið fram í upphafi leigutímans. Gagnaðili áskilji sér rétt til að krefja álitsbeiðanda um eftirstöðvar þegar lagfæringar hafi verið gerðar. Kröfu um endurgreiðslu sé því hafnað.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila kemur fram að skoðun á íbúðinni áður en samningur var gerður hafi verið fljótfærnisleg og ýmislegt sem nánar er talið hafi verið athugavert.
Frekari athugasemdir aðila skipta ekki máli við úrlausn málsins.
III. Forsendur.
Húsaleigusamningur aðila var tímabundinn. Samkvæmt 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma en hægt er að uppfylltum skilyrðum 60. eða 61. gr. húsaleigulaga að rifta honum. Heimilt er að semja um að segja megi tímabundnum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir. Í húsaleigusamningi aðila var ákvæði í samræmi við 58. gr. þar sem fram kom að til grundvallar uppsögn gátu legið eftirtaldar ástæður: að reykt væri í íbúðinni, illa farið með innanstokksmuni eða húsbúnað eða endurtekið kvartað undan leigjanda af öðrum íbúum hússins. Með bréfi, dags. 9. febrúar 2004, var leigusamningnum sagt upp og vísað til samskiptaörðugleika aðila og þess að húsaleigan hafi ítrekað verið greidd of seint. Þess var farið á leit við álitsbeiðanda að íbúðin yrði afhent 1. mars 2004. Ágreiningslaust er að álitsbeiðandi féllst á að leigusamningnum lyki fyrir lok umsamins leigutíma og afhenti álitsbeiðandi húsnæðið 24. febrúar s.l. Hafði hann þá greitt húsaleigu til enda febrúarmánaðar en auk þess voru í vörslum gagnaðila 80.000 krónur sem álitsbeiðandi hafði greitt fyrirfram.
Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða við upphaf og lok leigutíma eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994. Samkvæmt 65. gr. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð. Í 72. gr. laganna segir að úttekt skuli liggja til grundvallar ef ágreiningur verði um bótaskyldu leigjanda við skil húsnæðis. Með vísan til þessa verður ekki talið að gagnaðila hafi tekist að tryggja sér sönnun um að álitsbeiðandi hafi verið valdur að skemmdum á umræddu leiguhúsnæði. Verður því að taka til greina kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu fyrirframgreiddrar húsaleigu en vaxtakröfu er vísað frá vegna vanreifunar.
III. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi eigi rétt á því að fá endurgreidda úr hendi gagnaðila fyrirframgreiðslu að fjárhæð 80.000 krónur.
Reykjavík, 1. júlí 2004.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur St. Ragnarsson
Karl Axelsson