Mál nr. 18/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 18/2004

Ákvarðanataka: Skipulag lóðar. Bygging bílskúra.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 20. apríl 2004, mótteknu 21. apríl 2004, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. maí 2004 og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. júní 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. júlí 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða annars vegar raðhúsin X nr. 8-14 og hins vegar raðhúsin X nr. 16-24, sem standa á sameiginlegri lóð. Ágreiningur er um skipulagningu lóðarinnar m.t.t. staðsetningar bílastæða og bílskúra.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að samþykki einfalds meiri hluta eigenda eignarhluta á lóðinni X nr. 8-24 nægi til að ákveða staðsetningu sameiginlegra bílastæða á lóð í samræmi við tillögu sem lögð var fyrir húsfund 12. febrúar 2004 og samþykki 2/3 hluta eigenda nægi til að ákveða staðsetningu bílskúra á lóð samkvæmt sömu tillögu og sækja um byggingarleyfi fyrir þeim.

Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi 12. febrúar s.l. hafi verið lögð fram tillaga að skipulagi fyrir sameiginlega lóð raðhúsanna en hvorki sé til samþykkt skipulag né eignaskiptayfirlýsing sem taki til lóðarinnar. Hins vegar hafi íbúar litið svo á að við hvert húsnúmer væri sérafnotaflötur. Þá nýti raðhúsin nr. 8-18 sameiginlega lóð fyrir framan raðhús nr. 8-14 til að leggja bílum en raðhús nr. 20-24 nýti lóðarhluta við enda raðhúss nr. 24 til þess. Í áðurnefndri tillögu sé gert ráð fyrir samtals 22 sameiginlegum bílastæðum á þeim tveimur svæðum sem nú eru nýtt undir bílastæði og ennfremur níu bílskúra lengju á baklóð, einn skúr fyrir hvert raðhús, aftan við raðhúsin nr. 16-24. Niðurstaða atkvæðagreiðslu á húsfundi hafi verið að eigendur sex raðhúsa hafi samþykkt tillöguna en eigendur þriggja raðhúsa verið á móti henni. Sérstaklega hafi nýting baklóðar til byggingar bílskúra verið umdeild. Ágreiningur sé um hvort samþykki allra eigenda þurfi til þess að tillagan teljist samþykkt, eða hvort nægilegt sé að meiri hluti samþykki hana.

Varðandi þá kröfu sína að einfaldur meiri hluti nægi til að ákvarða staðsetningu sameiginlegra bílastæða bendir álitsbeiðandi á að samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi frá árinu 1958 sé kvöð um bílastæði og mæliblað sem fylgi lóðarleigusamningnum sýni staðsetningu sex bílastæða. Gildandi byggingarreglugerð geri mun ríkari kröfur um fjölda bílastæða. Álitsbeiðandi vísar til C–liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 en þar komi fram að til ákvarðana um framkvæmdir sem greiðist að jöfnu þurfi samþykki einfalds meiri hluta eigenda, sbr. 1. tölulið B-liðar 45. gr. sömu laga um kostnaðarskiptingu vegna sameiginlegra bílastæða og aðkeyrslna.

Varðandi þá kröfu sína að 2/3 hlutar eigenda nægi til að samþykkja staðsetningu bílskúra á sameiginlegri lóð bendir álitsbeiðandi á að sameignarfletir lóðarinnar séu enn ófrágengnir og mikla nauðsyn beri til að skipuleggja nýtingu lóðarinnar. Í þinglýstum lóðarleigusamningi sé gert ráð fyrir að bílskúrar verði byggðir á lóðinni og kveðið á um að þá megi ekki nota til annars. Á mæliblaði með lóðarleigusamningi séu bílskúrar hins vegar ekki teiknaðir inn þrátt fyrir ótvíræðan rétt til byggingar þeirra. Fyrirhugaðar framkvæmdir séu í samræmi við kröfur í núgildandi byggingarreglugerð um fjölda bílastæða. Ekki verði þó hægt að uppfylla þær og byggja bílskúra nema baklóð sé nýtt annað hvort undir bílastæði eða bílskúra. Álitsbeiðandi telur að framkvæmdirnar muni auka verðmæti húsanna án þess að skaða nokkurn. Þá geti ekki gengið að komið sé í veg fyrir að bílskúrsréttur sé nýttur. Bílskúrsrétturinn sé í sameign þar sem ekki hafi verið ákveðið hvar bílskúrarnir eigi að standa. Álitsbeiðandi vísar til 2. töluliðar B-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem fram kemur að til ákvörðunar um byggingu viðbyggingar í samræmi við samþykkta teikningu, sbr. 2. mgr. 29. gr. laganna, þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda. Við þær aðstæður sem hér eru uppi sé ekki óeðlilegt að sömu reglur gildi um samþykki tillagna að framkvæmdum og gerð byggingarnefndarteikninga og gilda um framkvæmdina sjálfa eftir að teikningar hafa verið samþykktar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ágreiningur snúist fyrst og fremst um hvort samþykki allra eigenda sé nauðsynlegt vegna tillögu sem lögð hafi verið fram um nýtingu sameiginlegrar lóðar bak við raðhús nr. 16-24. Varðandi nauðsyn þess að allir samþykki fyrirhugaða nýtingu vísa gagnaðilar til 2., 6., 7. og 8. töluliðar A-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. 1. mgr. 19. gr., 2. mgr. 28. gr., 1. mgr. 30. gr., 31. gr. og 33. gr. Gagnaðilar telja að tillagan feli í sér verulegar breytingar á sameign og hagnýtingu hennar og samkvæmt tilvísuðum lagagreinum þurfi samþykki allra eigenda fyrir henni. Greinargerð gagnaðila fylgja skipulagsteikningar L og allar teikningar sem fyrir liggja hjá byggingafulltrúa og sýna lóðina X nr. 8-24. Gagnaðilar telja að teikningarnar sýni hvar bílskúrum hefur verið ætlaður staður en það sé á þeim svæðum sem nú eru nýtt undir sameiginleg bílastæði. Þá sjáist á teikningunum að bílastæðum eða bílskúrum hefur ekki verið ætlaður staður á baklóðinni. Gagnaðilar hafi búið lengst allra í húsunum og þeim hafi alla tíð verið ljóst hvar bílskúrar ættu að standa, sbr. þau gögn sem lögð séu fram. Þeir benda einnig á að útsýni og aðgengi að M breytist ef af framkvæmdum samkvæmt tillögunni verður. Verði tillagan að veruleika megi segja að húsin X nr. 16-24 séu komin á umferðareyju. Því er sérstaklega mótmælt sem álitsbeiðandi heldur fram að ekkert samþykkt skipulag liggi fyrir um nýtingu lóðarinnar og sýni framlögð gögn það. Þá sýni myndir sem fylgi greinargerð að lóðin sé frágengin. Þessi hluti lóðarinnar sé ekki afgirtur. Það hafi tvisvar verið reynt en skóli sé við hliðina og girðingar hafi verið gengnar niður á skömmum tíma þar sem ekki hafi verið gert ráð fyrir göngustíg frá skólalóðinni og að X. Því er einnig mótmælt að uppfylla verði kröfur gildandi byggingarreglugerðar varðandi bílastæði en þegar húsin voru byggð hafi verið í gildi byggingarreglugerð frá árinu 1945. Gagnaðilar telja að framkvæmdir muni ekki auka verðgildi húsanna heldur rýra það. Þá er því mótmælt að með andstöðu sinni við tillöguna komi gagnaðilar í veg fyrir nýtingu bílskúrsréttar. Hægt sé að nýta bílskúrsrétt með því að byggja bílskúra þar sem þeim hafi verið ætlaður staður þó það fækki að sjálfsögðu þeim bílastæðum sem hægt sé að koma fyrir á lóðinni. Gagnaðilar mótmæla tilvísun til B-liðar 41. gr. og 2. mgr. 29. gr., enda liggi samþykktar teikningar ekki fyrir.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila er því mótmælt að fyrir liggi skipulag og samþykki á staðsetningu bílskúra fyrir lóðina X nr. 8-24. Álitsbeiðandi bendir í því sambandi á að engin eignaskiptayfirlýsing sé til um lóðina. Þá sé ekki til fundargerð húsfundar þar sem íbúar koma sér saman um nýtingu lóðar eða staðsetningu bílskúra. Þær samþykktu teikningar byggingarfulltrúa sem vísað sé til varði húsin sjálf en ekki skipulag lóðar eða byggingu bílskúra. Þá hafi álitsbeiðandi leitað álits byggingafulltrúa á stöðunni og í tölvuskeyti frá honum hafi meðal annars komið fram: „Á samþykktum aðaluppdrætti frá 11. júlí 1957 eru sýndir án skýringa á lóð hússins 9 reitir, þessir reitir gætu átt að tákna bílastæði eða jafnvel bílskúra. Þar sem ekki er til deiliskipulag af svæðinu verða ekki byggðir þar bílskúrar nema deiliskipulag verði gert.“

III. Forsendur

Í 41. gr. laga nr. 26/1994 er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B- og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar, þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Varðandi ákvörðun um staðsetningu bílskúra leggur kærunefnd til grundvallar að bílskúrsréttur sé fyrir hendi. Hins vegar liggja ekki fyrir samþykktar teikningar af bílskúrum né er óumdeilt hvar þeim hafi verið ætlaður staður. Á mæliblaði sem fylgir lóðarleigusamningi frá árinu 1958 eru afmarkaðir sex fletir sem gætu verið bílskúrar eða bílastæði. Á samþykktu skipulagi L frá árinu 1956 eru afmarkaðir níu slíkir fletir og eru þeir staðsettir á þeim svæðum lóðarinnar sem íbúar hafa nýtt undir bílastæði. Slíka fleti er enn fremur að finna á teikningum samþykktum af byggingarnefnd á árinu 1957. Hin umdeilda tillaga felur í sér að níu bílskúra lengja sé reist á baklóð raðhúsanna, þar sem nú er grasflötur. Á þeim teikningum sem liggja fyrir kærunefnd er ekki gert ráð fyrir bílastæðum eða bílskúrum á þessum hluta lóðar. Í áðurnefndri tillögu felst því veruleg breyting á sameign, sbr. 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og það er því álit kærunefndar að samþykki allra eigenda þurfi fyrir henni.

Varðandi staðsetningu bílastæða felur tillagan ekki í sér verulegar breytingar frá því sem ráðgert er í þinglýstum heimildum og á samþykktum teikningum og nægir því samþykki einfalds meiri hluta eigenda, sbr. meginreglu D-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga.

Hvað varðar kröfur samkvæmt byggingarreglugerð snúa þær að byggingaryfirvöldum og kærunefnd tekur því ekki afstöðu til þeirra.

IV. Niðurstaða

Samþykki einfalds meiri hluta eigenda eignarhluta á lóðinni X nr. 8-24 nægir til að samþykkja staðsetningu bílastæða skv. tillögu sem lögð var fyrir húsfund 12. febrúar sl. en samþykki allra eigenda þarf fyrir staðsetningu bílskúra skv. sömu tillögu.

Reykjavík, 9. júlí 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason