Mál nr. 21/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 21/2004

Hagnýting séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 11. maí 2004, mótteknu 12. maí 2004, beindu A og B, hér eftir nefndar álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D og E, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. maí 2004, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 31. maí 2004 og athugasemdir gagnaðila, dags. 8. júní 2004 lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. júlí 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 76, alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta á 4. hæð, en gagnaðilar eigendur hinna þriggja eignarhlutanna í húsinu, á 1., 2. og 3. hæð. Ágreiningur er um þá fyrirætlun álitsbeiðenda að fá eignarhluta sinn samþykktan til íbúðar af hálfu byggingaryfirvalda.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:

Að álitsbeiðendum sé heimilt, án samþykkis annarra eigenda, að breyta hagnýtingu eignarhluta síns úr skrifstofuhúsnæði í íbúðarhúsnæði fáist til þess leyfi byggingaryfirvalda.

Til vara krefjast álitsbeiðendur þess að samþykki einfalds meiri hluta eigenda nægi til umræddra breytinga.

Í álitsbeiðni kemur fram að í tengslum við fyrirhugaðar viðgerðir á húsinu hafi komið til umræðu á húsfundum að álitsbeiðendur óskuðu eftir að aðrir eigendur féllust á að eignarhlutur þeirra sem nú sé skráður sem skrifstofuhúsnæði yrði samþykktur til íbúðar. Fyrirhugaðar viðgerðir væru kostnaðarsamar og eignarhlutinn stæði ekki undir lánum vegna þeirra nema hann fengist samþykktur til íbúðar. Á fundi 8. janúar 2004 hafi eigendur samþykkt að íhuga slíka breytingu en á fundi 4. maí s.l. hafi komið í ljós að gagnaðilar væru andsnúnir þessum áformum.

Í álitsbeiðni kemur enn fremur fram að álitsbeiðendur hafi á sínum tíma sérstaklega leitað eftir húsnæði þar sem hægt væri að búa og stunda vinnu en þær séu báðar myndlistarmenn. Við kaup á eignarhlut þeirra hafi legið fyrir staðfest deiliskipulag viðkomandi staðgreinireits þar sem fram komi að eitt af meginmarkmiðum skipulagsins sé að „íbúabyggð geti dafnað á efri hæðum og baklóðum“. Einnig hafi verið fyrirliggjandi staðfestar teikningar af íbúðum á 2., 3. og 4. hæð hússins. Vissulega hafi samþykki verið útrunnið en álitsbeiðendur hafi engu að síður talið þær lýsa jákvæðri afstöðu yfirvalda. Álitsbeiðendur hafi nú búið og starfað í húsnæðinu í á fjórða ár og aðrir eigendur segist ekki hafa neitt upp á þær að klaga en séu almennt á móti blöndun íbúðarhúsnæðis og atvinnuhúsnæðis vegna slæmrar reynslu og þá sé heldur ekkert sem útiloki að álitsbeiðendur selji eign sína eftir að hún hafi verið samþykkt til íbúðar. Álitsbeiðendur telja að umrædd breyting hefði ekki í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hugmyndum um búsetu í húsinu hafi verið mótmælt allt frá því að haldinn var húsfundur í nóvember árið 2000. Í febrúar árið 2001 hafi atbeina byggingafulltrúa verið leitað til þess að af áformum þáverandi eiganda um að breyta nýtingu skrifstofurýmis í íbúðarrými gæti ekki orðið. Þáverandi eigandi hafi hins vegar hætt við breytinguna. Búseta álitsbeiðenda hafi því alltaf verið í óþökk annarra eigenda. Þetta hafi verið staðfest á húsfundi 4. maí s.l. Gagnaðilar benda á að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé 4. hæð hússins skilgreind sem skrifstofuhúsnæði. Gagnaðilar krefjast þess að aðalkröfu álitsbeiðenda sé hafnað en varakröfu vísað frá eða til vara að henni sé hafnað.

Gagnaðilar byggja kröfur sínar á því að þær breytingar á hagnýtingu séreignar sem álitsbeiðendur fara fram á, hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun og óþægindi, en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Af þeim sökum þurfi samþykki allra, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðilar benda á að húsnæðið hafi allt frá upphafi verið nýtt sem verslunar- og skrifstofuhúsnæði. Óbreytt not hafi verið veruleg forsenda fyrir kaupum sumra gagnaðila á húsnæðinu og ákvörðunarástæða gagnaðila á 3. hæð fyrir kaupum. Það samræmist ekki starfsemi sjálfstætt starfandi sérfræðinga að í sama stigagangi sé íbúðarhúsnæði með tilheyrandi óþægindum. Ímynd skipti miklu fyrir augnlækna, verkfræðinga og arkitekta svo dæmi séu tekin af starfsemi á 2. og 3. hæð. Bent er á að samkvæmt þeim teikningum sem samþykktar voru á sínum tíma hafi verið gert ráð fyrir tveimur íbúðum á hverri hæð en þeim mun fleiri sem íbúar séu þeim mun meira verði ónæði. Gagnaðilar telja að breytingar þær sem óskað er eftir myndu rýra verðgildi eigna sinna og fylgir greinargerðinni álit löggilts fasteignasala sem staðfestir það. Varðandi ummæli álitsbeiðenda að fáist skráning sem íbúðarhúsnæði ekki samþykkt neyðist þeir til að selja benda gagnaðilar á að þetta sé gagnkvæmt, þ.e. gagnaðilar muni neyðast til að selja verði breytingin samþykkt. Gagnaðilar telja að þó í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994 segi að ákvæðinu sé fyrst og fremst ætlað að setja skorður við því að atvinnurekstur sé stundaður í húsnæði sem eingöngu sé ætlað til íbúðar séu veigamikil rök sem leiði til þess að samþykki allra þurfi til þess að breyta atvinnuhúsnæði í íbúðarhúsnæði við aðstæður eins og eru í máli þessu. Hagsmunir þeirra sem atvinnu stundi séu engu minni en þeirra sem hyggjast búa í húsinu. Frávísunarkröfu sína varðandi varakröfu álitsbeiðenda byggja gagnaðilar á því að þar sem fyrir liggi að ekki sé einfaldur meiri hluti fyrir þeim breytingum sem óskað er eftir séu það ekki lögvarðir hagsmunir álitsbeiðenda að fá úr því skorið hvort samþykki einfalds meiri hluta sé nægilegt.

Í athugasemdum álitsbeiðenda við greinargerð gagnaðila kemur fram að við kaup á eignarhluta á 4. hæð hafi meiri hluti þáverandi eigenda ekki verið mótfallinn umræddri breytingu. Nýting álitsbeiðenda á eignarhluta sínum sem íbúð og vinnustofa hafi verið með fullri vitund annarra eigenda og engar athugasemdir verið gerðar af þeirra hálfu. Álitsbeiðendur benda einnig á að umrætt hús sé lyftuhús á fjórum hæðum og hver eignarhluti sé heil hæð. Varðandi sjónarmið um að það samræmist ekki starfsemi sjálfstætt starfandi sérfræðinga að í sama stigagangi sé íbúðarhúsnæði telja álitsbeiðendur að þau eigi ekki við enda hafi eignarhlutinn verið nýttur til íbúðar undanfarin ár. Með athugasemdum álitsbeiðenda fylgir álit löggilts fasteignasala sem telur að umræddar breytingar leiði ekki til verðrýrnunar á atvinnuhúsnæði í húsinu. Þá fylgir athugasemdunum jákvætt svar byggingarfulltrúa við fyrirspurn álitsbeiðenda um hvort leyft yrði að breyta skrifstofuhúsnæði á fjórðu hæð í húsinu nr. 76 við X í íbúð.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum, sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð er fyrir gert í upphafi, hafi þær í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans, sbr. 2. mgr. 27. gr. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar. Í greinargerð með þessu ákvæði í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 segir m.a.: „Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum, sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði, sem ætlað er til íbúðar. Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar (grenndarreglna).“

Af þessu má ráða að 27. gr. laganna er fyrst og fremst ætlað takmarka að stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað er til íbúðar, þó svo að gildissvið greinarinnar verði ekki bundið við slík tilvik eingöngu.

Gagnaðilar byggja á því að þær breytingar á hagnýtingu húsnæðisins sem álitsbeiðendur óska eftir hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun og óþægindi, en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Á það sjónarmið getur kærunefnd ekki fallist enda telur nefndin að hagnýting eignarhluta sem íbúðarhúsnæðis sé almennt ekki til þess fallin að valda öðrum eigendum meiri ónæði en atvinnustarfsemi.

Fyrirhuguð breyting gagnaðila á hagnýtingu húsnæðisins sætir ekki sérstakri takmörkun hvorki í lögum nr. 26/1994, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum né aðalskipulagi. Þá þykir ekki hafa verið sýnt fram á það í málinu að umrædd breyting á hagnýtingu muni hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir gagnaðila en gera hafi mátt ráð fyrir í upphafi við nýtingu húsnæðisins. Ber því að fallast á með álitsbeiðanda að honum sé heimilt að breyta hagnýtingu eignarhluta síns í íbúðarhúsnæði án samþykkis gagnaðila að uppfylltum skilyrðum byggingaryfirvalda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendum sé heimilt að breyta hagnýtingu eignarhluta síns í íbúðarhúsnæði án samþykkis gagnaðila að uppfylltum skilyrðum byggingaryfirvalda.

Reykjavík, 9. júlí 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason