Mál nr. 17/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 17/2004
Skipting kostnaðar: Endurnýjun rafmagnstaflna.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. apríl 2004, mótteknu 16. apríl 2004, beindi A, X nr. 26, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X 26-30, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þrátt fyrir ítrekun barst ekki greinargerð frá formanni húsfélagsins.
Álitsbeiðni var lögð fyrir nefndina og málið tekið til úrlausnar á fundi hennar 29. júlí 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 26-28-30-32. Húsið skiptist í þrjá matshluta, 01, 03 og 04. Matshluti 01, X nr. 26 og 28, var áður tveir matshlutar, 01 og 02, en með eignaskiptayfirlýsingu í apríl árið 1999 voru þessir matshlutar sameinaðir; matshluti 03, X nr. 30 og matshluti 04, X. Nr. 32. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar að X nr. 26. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna endurnýjunar rafmagnstaflna.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að allur kostnaður vegna endurnýjunar á rafmagnstöflum á X nr. 26 og 28 sé sameiginlegur og skiptist eftir eignarhlutföllum.
Í álitsbeiðni kemur fram að sérstakur viðauki fylgi eignaskiptayfirlýsingu frá apríl 1999 þar sem segi: „Allt sem viðkemur rekstri og viðhaldi húseignarinnar, [X nr.] 32, þ.e. innan dyra og utan greiðist af íbúum þess stigagangs svo sem verið hefur frá upphafi og greiða þeir í sér hússjóð. Allt sem viðkemur rekstri og viðhaldi húseignanna, [X nr.] 26-28-30, þ.e. innan dyra og utan greiðist af íbúum þeirra húseigna og er á engan hátt viðkomandi [X nr.] 32.“ Sameiginlegt húsfélag sé fyrir X nr. 26-30 en þó sé X nr. 30 sér eining innan húsfélagsins. X nr. 26 og 28 deili öllu sameignarrými í kjallara og fjalli erindið eingöngu um X nr. 26 og 28.
Fram kemur í álitsbeiðni að á árinu 2003 hafi rafmagnstöflur að X nr. 26-30 verið endurnýjaðar. Annars vegar sé um að ræða aðaltöflur í kjallara hvers stigagangs og hins vegar töflur á hverjum stigapalli fyrir íbúðirnar á þeim stigapalli en þrjár íbúðir séu á hverjum stigapalli. Húsfélagið telji að kostnaður við endurnýjun aðaltaflna sé sameiginlegur en kostnaður við endurnýjun rafmagnstaflna á hverjum stigapalli sé sérkostnaður eigenda íbúða þar og skiptist jafnt á milli þeirra. Húsfélagsfundur hafi verið haldinn í október 2003 þar sem endurnýjun rafmagnstaflna hafi verið á dagskrá. Tilboð hafi verið kynnt, annars vegar fyrir aðaltöflurnar og hins vegar fyrir töflur á stigapöllum. Í kjallara séu einnig íbúðir sem tengjast beint í aðaltöflur. Á fundinum hafi verið samþykkt að endurnýja allar aðaltöflur en endurnýjun hinna taflnanna hafi verið talið sérmál eigenda íbúða á hverjum stigapalli. Í framhaldi af fundinum hafi allar töflur verið endurnýjaðar. Aðaltöflur hafi verið greiddar úr hússjóði og kostnaðinum skipt eftir eignarhlutföllum. Eigendur íbúða á hverjum stigapalli hafi hins vegar fengið reikninga fyrir töflum á stigapöllum og hafi kostnaði við þær verið skipt í þrjá jafna hluta.
Álitsbeiðandi vísar til 7. tl. 5. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og 6. og 7. tl. 8. gr. sömu laga til stuðnings kröfu sinni.
III. Forsendur
Samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús er meginreglan sú að sameiginlegur kostnaður skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta þeirra, sbr. A-lið 45. gr. Frá þessari meginreglu eru nokkrar undantekningar sem tilgreindar eru í B- og C-liðum 45. gr. Samkvæmt B-lið skal tilteknum kostnaði skipt að jöfnu og samkvæmt C-lið skal hvaða kostnaði sem er skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins. Þær undantekningar frá meginreglunni sem upp eru taldar í sjö töluliðum í B-lið 45. gr. verður samkvæmt almennum lögskýringarreglum að skýra þröngt. Endurnýjun á rafmagnstöflu er kostnaður sem ekki verður talinn falla undir neinn töluliða B-liðar 45. gr. Ákvæði C-liðar 45. gr. gildir samkvæmt orðalagi sínu því aðeins að unnt sé að mæla óyggjandi not hvers og eins eigenda. Þessi undantekningarregla hefur því þröngt gildissvið og kemur aðeins til álita í algerum undantekningartilfellum. Telja verður að skilyrði C-liðar sé ekki uppfyllt hvað varðar umrædda rafmagnstöflu. Þar sem hvorki undantekningarregla B- né C-liðar 45. gr. á við um skiptingu kostnaðar við endurnýjun á rafmagnstöflu, gildir meginregla A-liðar, þ.e. skipting kostnaðar eftir hlutfallstölum.
Hér kemur einnig til skoðunar hverjir deila hinum sameiginlega kostnaði. Í 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða. Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna sem ber að skýra þröngt. Í 7. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 segir að til séreignar teljist lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóna þörfum viðkomandi séreignar.
Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Það er því niðurstaða kærunefndar að rafmagnstöflur á stigapöllum X nr. 26-28 séu í sameign eigenda þar og kostnaður við þær sameiginlegur þessum eigendum skv. hlutfallstölu í matshluta 01.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að allur kostnaður vegna endurnýjunar á rafmagnstöflum á X nr. 26 og 28 sé sameiginlegur eigendum þar og skiptist eftir eignarhlutföllum.
Reykjavík, 29. júlí 2004
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason